Jak obliczyć podatki od nieruchomości i odwołać się od oceny

Chociaż mogą uchwalać przepisy, które bezpośrednio lub pośrednio wpływają na pobór podatków od nieruchomości, rządy stanowe zazwyczaj nie obliczają podatków od nieruchomości na własne potrzeby.

Podatki od nieruchomości nie są jednolicie naliczane. Północno-wschodnie Stany Zjednoczone są niesławne ze względu na ogromne obciążenia z tytułu podatku od nieruchomości, podczas gdy południowe i zachodnie stany - z istotnymi wyjątkami, takimi jak Teksas - są znacznie bardziej przyjazne dla właścicieli domów. Jak podaje Realtor.com, w New Jersey najwyższa efektywna stawka podatku od nieruchomości (2,14%) i całkowite obciążenie podatkiem od nieruchomości (8 374 USD) w 2016 r. Hawaje miały najniższą efektywną stawkę (0,29%), podczas gdy Alabama miała najniższe ogólne obciążenie z tytułu podatku od nieruchomości (667 USD) ze względu na stosunkowo niską wartość nieruchomości.

Dobra wiadomość: bez względu na to, gdzie mieszkają i ile płacą, właściciele domów są zawsze uprawnieni do odwołania się od obliczeń podatku od nieruchomości. Proces ten nie zawsze jest łatwy lub nie wiąże się z nim ryzyko finansowe, ale warto go kontynuować - a przynajmniej przyjrzeć się temu - jeśli naprawdę uważasz, że Twoje obciążenie podatkowe jest zbyt wysokie.

Przyjrzyjmy się bliżej, w jaki sposób obliczany jest podatek od nieruchomości i przez kogo, jak badać i odwoływać się od podatku od nieruchomości oraz wady i zalety odwołań.

Jak obliczany jest podatek od nieruchomości

Według Instytutu ds. Podatków i Polityki Gospodarczej organy podatkowe obliczają podatki od nieruchomości według następującego wzoru:

Oceniana wartość: Wartość rynkowa x współczynnik oceny
Wartość podatkowa: Wartość oszacowana - zwolnienia
Podatek od nieruchomości przed kredytami: Wartość podlegająca opodatkowaniu x łączna stawka produkcji
Całkowity należny podatek od nieruchomości: Podatek od nieruchomości przed kredytami - kredyty domowe i wyłączniki

Zwróć uwagę, że wyłączenia, kredyty domowe i wyłączniki mogą mieć wszystkie wartości zerowe. W takich przypadkach podatek od nieruchomości można obliczyć za pomocą jeszcze prostszej formuły: szacowana wartość x całkowita stawka za przejazd.

Definicje podatku od nieruchomości

Rozłóżmy tę formułę jeszcze bardziej:

Wartość rynkowa: To jest najlepsza ocena Twojego organu podatkowego na temat uczciwej wartości rynkowej nieruchomości - za co by się sprzedał, gdyby ktoś złożył ofertę na jutro. Jest obliczany na podstawie publicznych i uprzywilejowanych informacji o Twojej nieruchomości. Czynniki wpływające na wartość rynkową domu obejmują jego lokalizację, wyceny porównywalnych nieruchomości sprzedawanych ostatnio w pobliżu („comps”), ostatnie uzupełnienia lub ulepszenia oraz ogólny stan. Najbardziej subiektywny czynnik w obliczeniach podatku od nieruchomości, wartość rynkowa jest kluczowa dla większości odwołań w sprawie podatku od nieruchomości.
Współczynnik oceny: Współczynnik oceny może wynosić od 0 do 1. Pomyśl o tym jako o obniżce wartości rynkowej. W wielu krajach współczynnik oceny jest wysoki - 0,9 lub wyższy. W innych jest dość niski - od 0,2 do 0,4. W niektórych stanach obowiązują przepisy, które zapobiegają radykalnym zmianom lokalnych wskaźników oceny lub ustanawiają jednolite wskaźniki w różnych jurysdykcjach. Inni narzucają bardziej złożone zasady, które skutecznie ograniczają wzrost wskaźnika oceny. Na przykład prawo stanu Nowy Jork ogranicza „wzrost rocznej opłaty wyrównawczej… do mniej niż 2 procent lub wskaźnika cen konsumpcyjnych (CPI), z zastrzeżeniem pewnych ograniczonych wyjątków i korekt” poza pięcioma dzielnicami Nowego Jorku. Wskaźniki oceny często różnią się również w zależności od rodzaju nieruchomości. Na przykład nieruchomości komercyjne lub rolne mogą mieć niższy współczynnik oceny niż nieruchomości mieszkalne.
Zwolnienia z podatku od nieruchomości: Zwolnienia zmniejszają oszacowaną wartość podatkową dla wybranych grup właścicieli domów. Wspólne wyłączenia obejmują gospodarstwa domowe (podstawowe miejsca zamieszkania), seniorów (często z wyłączeniem seniorów o wysokich dochodach), niepełnosprawnych właścicieli domów, aktywnych członków służby i weteranów, gospodarstwa domowe poniżej ustalonych progów niskich dochodów, energooszczędne remonty domów i niektóre inne renowacje i aktualizacje.
Millage: „Stawka mielenia” to fantazyjny sposób na określenie „stawki podatkowej”. W pokrywających się jurysdykcjach podatkowych - takich jak okręgowe i szkolne okręgi podatkowe - lub w pojedynczych jurysdykcjach, w których podatki od nieruchomości obsługują wiele strumieni dochodów, całkowita stawka za przeszacowanie danej nieruchomości jest sumą wszystkich podporządkowanych stawek podatkowych mających zastosowanie do tej nieruchomości.
Ulgi podatkowe od nieruchomości: Ulgi w podatku od nieruchomości bezpośrednio zmniejszają zobowiązanie z tytułu podatku od nieruchomości. W niektórych jurysdykcjach świadczenia mieszkaniowe przyznawane są za pomocą kredytów, a nie zwolnień. Inne ulgi podatkowe od nieruchomości wspólnych obejmują ulgi podatkowe naliczane przez pokrywające się dzielnice, takie jak ulgi podatkowe dla szkół na podatki powiatowe; Kredyty „pierwszego dolara” na ulepszenie pustej ziemi; oraz kredyty loteryjne lub hazardowe finansowane z wpływów z loterii państwowych lub lokalnych urządzeń do gier. Nie należy mylić kredytów stosowanych bezpośrednio z podatkami od nieruchomości z ulgami podatkowymi od nieruchomości stosowanymi do państwowych podatków dochodowych.
Wyłączniki automatyczne: Wyłączniki podatku od nieruchomości to specjalne kredyty dla właścicieli domów o niskich dochodach w jurysdykcjach o wysokich podatkach. Według Instytutu ds. Podatków i Polityki Gospodarczej: „Gdy rachunek podatku od nieruchomości przekracza określony procent dochodu podatnika, wyłącznik zmniejsza podatki od nieruchomości przekraczające ten poziom„ przeciążenia ”.”

Kto jest całkowicie zwolniony z podatku od nieruchomości?

Nawet po uwzględnieniu zwolnień i ulg, większość właścicieli domów o średnich i wysokich dochodach jest zobowiązana do zapłaty przynajmniej części podatku od nieruchomości. Właściciele domów o bardzo niskich dochodach, którzy kwalifikują się do zwolnień ze względu na status chroniony, mogą skutecznie nie płacić podatku od nieruchomości.

Instytucje całkowicie zwolnione z podatku od nieruchomości w normalnych okolicznościach obejmują:

Organizacje religijne i domy kultu
Organizacje non-profit i organizacje pozarządowe
Instytucje edukacyjne non-profit i sąsiednie organizacje

Organizacje te są generalnie zwolnione z innych podatków stanowych i federalnych.

Jak właściciele domów są powiadamiani o swoich podatkach od nieruchomości

Obliczenia podatku od nieruchomości stają się wiążące - „załączane” w języku prawnym - w określonym dniu każdego roku. Ta data różni się w zależności od jurysdykcji, ale często jest to pierwszy dzień roku kalendarzowego (1 stycznia) lub roku obrotowego (zmienna).

Proponowane podatki od nieruchomości

Większość jurysdykcji wysyła proponowane powiadomienia o podatku od nieruchomości pod koniec roku przed datą wiążącą. Jeśli data wiążąca to 1 stycznia, prawdopodobnie otrzymasz powiadomienie podatkowe w październiku lub listopadzie.

Powiadomienie powinno być dość szczegółowe, z liniami uwzględniającymi wszystkie czynniki związane z obliczeniem podatku od nieruchomości, w tym oszacowaną wartość (w tym zmianę z poprzedniego roku), całkowitą stawkę produkcyjną, zwolnienia, kredyty, informacje o gospodarstwie i specjalne oceny.

W przypadku gdy wiele jurysdykcji ocenia podatki od nieruchomości, właściciele domów mogą otrzymywać jedno skonsolidowane powiadomienie o wycenie lub wiele powiadomień dotyczących konkretnej jurysdykcji.

Termin na wniesienie odwołania

Proponowane powiadomienie o podatku od nieruchomości będzie zawierać termin odwołania. Termin może wynosić od 30 do 45 dni od otrzymania, ale może być dłuższy. Niezależnie od tego jest to najważniejsza data w kalendarzu podatku od nieruchomości, więc nie zapomnij o tym. Gdy minie, znacznie trudniej - jeśli nie niemożliwie - odwołać się od podatku od nieruchomości lub odzyskać nadwyżki podatkowe za rok poprzedni.

Deklaracje podatkowe

Po ustaleniu podatków od nieruchomości otrzymasz oświadczenie podatkowe określające, kiedy i ile musisz zapłacić. Większość jurysdykcji akceptuje płatności podatkowe dwa razy w roku, z których każda stanowi połowę całości. Tam, gdzie podatki są zaległe lub wymagane są specjalne obliczenia, rozmiary płatności mogą być nierówne.

Jak odwołać się od podatku od nieruchomości

Poniżej znajduje się ogólny przegląd procesu odwoławczego w sprawie podatku od nieruchomości.

1. Sprawdź stronę internetową asesora

Procedury odwoławcze od podatku od nieruchomości różnią się w zależności od jurysdykcji. Jak tylko otrzymasz proponowane powiadomienie o podatku od nieruchomości, sprawdź witrynę podatkowego urzędu miasta lub powiatu, aby dowiedzieć się, co musisz zrobić dalej. Witryna powinna być wyraźnie zaznaczona na liście z powiadomieniem.

Podczas odwiedzania strony pamiętaj:

Terminy protestów i odwołań
Obowiązujące formularze
Numery telefonów, pod które można zadzwonić w celu uzyskania konsultacji przed odwołaniem
Lokalizacje, godziny otwarcia i terminy przesłuchań osobiście
Dopuszczalne formy dokumentacji i dowodów na poparcie twojego roszczenia

Wiele jurysdykcji obejmuje przegląd i instrukcje odwoławcze dotyczące proponowanych powiadomień o podatku od nieruchomości. To przykładowe powiadomienie o podatku od nieruchomości z Central Appraisal District Williamson (Teksas) przedstawia osobiste procedury protestacyjne i terminy oraz terminy. Aby sprawdzić, czy Twoja jurysdykcja ma podobne materiały online, wyszukaj w Google Image „[Twój organ oceniający] zaproponował powiadomienie o podatku od nieruchomości”.

2. Przeprowadź samoocenę

Jeśli Twój organ podatkowy posiada internetowe narzędzie do obliczania podatku od nieruchomości, wypełnij je przed kontynuowaniem odwołania. Mimo że nie ma ono żadnego znaczenia prawnego, jest to sposób niskiego ryzyka, aby określić siłę roszczenia - i czy naprawdę w ogóle masz roszczenie.

Pro Wskazówka: Niektóre jurysdykcje, takie jak hrabstwo Clay, Missouri, zezwalają na samoocenę online tylko w sezonie odwoławczym. Aby ukończyć samoocenę, musisz podać szczegółowe informacje o swojej nieruchomości, w tym:

Typ domu (jednorodzinny, dupleks, multipleks)
Gotowy materiał kwadratowy
Wielkość partii
Rozmiary pokoi
Liczba sypialni i łazienki
Najnowsze ulepszenia wymagające zezwoleń
Rodzaj i średni wiek najważniejszych elementów (takich jak dach)

Większość tych informacji można znaleźć w ewidencji nieruchomości komunalnych lub powiatowych, ale warto połączyć to wszystko z tym, co faktycznie wiesz o swoim domu. „Widmowe” cechy w publicznym zapisie, takie jak połowa kąpieli, która tak naprawdę nie istnieje, mogą sztucznie zawyżać oszacowaną wartość domu. Nawet stosunkowo niewielkie rzeczy, takie jak kominek, mają zniekształcające działanie.

Jeśli wyniki samooceny nie różnią się zasadniczo od proponowanego podatku od nieruchomości, nie rozpaczaj. Nie masz jeszcze opcji.

Pro Wskazówka: Wiele organów oceniających stosuje zasady odwoływania się od podatku od nieruchomości od zera. W tych przypadkach wartości nieruchomości oszacowane przez właścicieli domów mogą spaść tylko w wyniku odwołania, nigdy nie w górę. Ale inne jurysdykcje chętnie podnoszą oszacowane wartości, gdy przedstawi się nowe dowody. Ponieważ są anonimowe i niewiążące, samooceny są w tych miejscach tym ważniejsze.

3. Zbierz dokumenty potwierdzające roszczenie

Sprawdź Zillow lub inne wiarygodne źródło ostatnio sprzedawanych domów w Twojej okolicy. Wróć od 12 do 24 miesięcy. Szukaj najnowszych sprzedaży jak najbardziej zbliżonych do twoich oraz o podobnej wielkości i budowie. Duże rozbieżności między ich cenami sprzedaży a ocenianą wartością - po uwzględnieniu współczynnika oceny - są czerwonymi flagami, które uzasadniają dalsze badanie. Wydrukuj lub dodaj do zakładek odpowiednie oferty.

Następnie użyj interaktywnego narzędzia do ewidencji nieruchomości w gminie lub okręgu, aby porównać wartości oszacowane w pobliżu nieruchomości z własnymi. Spójrz poza ostatnią sprzedaż do porównywalnych domów - jeśli to możliwe, z tymi samymi licznikami łóżek i łaźni i wielkości partii - które były przez pewien czas w tych samych rękach. Jeśli ich oszacowane wartości są znacznie niższe niż twoje, jest to kolejna czerwona flaga. Ponownie wydrukuj lub dodaj do zakładek odpowiednie oferty do późniejszego wykorzystania.

Ponadto przejrzyj zapisy dotyczące pozwoleń w swoim mieście lub hrabstwie, aby uzyskać informacje o znaczących projektach remontowych, remontach lub uzupełnieniach ukończonych przez obecnego lub poprzedniego właściciela. Przejrzyj oszacowania wartości dodanej instytucji oceniającej dla każdego projektu. Porównaj te szacunki z ogólnie przyjętymi wartościami dodanymi dla takich projektów, zwracając uwagę na poważne rozbieżności. Remodeling.net ma dobry kalkulator, który uwzględnia regionalną zmienność kosztów przebudowy i wyników odsprzedaży.

Jeśli nie możesz ukończyć internetowej samooceny, ręcznie sprawdź wszystkie punkty danych dotyczące domu i działki, których użył organ oceniający do ustalenia wartości nieruchomości. Nawet małe błędy, takie jak kilka dodatkowych gotowych stóp kwadratowych, mogą podnieść oszacowaną wartość domu. Zrób listę wszystkich rozbieżności.

Poszukaj problemów strukturalnych lub mechanicznych, które mogłyby negatywnie wpłynąć na twoją ocenianą wartość. O ile Twój organ oceniający nie wyśle pracownika do przeprowadzenia kontroli domowej na miejscu, kwestie te nie wpłyną na jego ocenę, chyba że zwrócisz na to uwagę. Przykłady zawierają:

Uszkodzone lub pogarszające się pokrycie dachowe i bocznica
Fundament i problemy strukturalne
Główne problemy mechaniczne, takie jak niedziałające urządzenia grzewcze
Problemy z kodem, takie jak wadliwe systemy hydrauliczne

Dokumentuj te problemy zdjęciami i dokumentacją serwisową.

Następnie poszukaj problemów środowiskowych lub związanych z jakością życia w swoim sąsiedztwie lub najbliższym otoczeniu. Pobliskie obiekty przemysłowe, linie przesyłowe, głośne firmy komercyjne, podwyższone autostrady i upośledzone drogi wodne mogą negatywnie wpływać na wartość nieruchomości, czasem znacząco. Podobnie może być wiele innych problemów związanych ze środowiskiem i ludźmi. Spróbuj obliczyć wszystkie wartości w dolarach, porównując porównywalne nieruchomości w dzielnicach, w których ich nie ma, lub rozmawiając z lokalnym specjalistą ds. Nieruchomości. Zrób listę lub tabelę wszystkich problemów i ich wartości w dolarach.

Na koniec sprawdź, czy przysługują ci zwolnienia i ulgi podatkowe od nieruchomości. Zwolnienia z gospodarstw domowych i kredyty są nisko wiszącymi owocami. Jeśli nigdy się o nie nie ubiegałeś, Twoje miasto lub okręg mogą nie zdawać sobie sprawy z tego, że dom jest Twoim głównym miejscem zamieszkania. Podobnie, sprawdź wszelkie specjalne statusy, które możesz mieć - weterana, starszego obywatela, niepełnosprawność, dochód - z odpowiednimi lokalnymi świadczeniami. Zrób listę brakujących ulg podatkowych, do których uważasz, że się kwalifikujesz.

Pro Wskazówka: Formalna ocena dokonana przez certyfikowanego zewnętrznego rzeczoznawcę majątkowego może radykalnie zmienić bilans dowodów na twoją korzyść. Takie oceny są prawie zawsze przeprowadzane w ramach procesu zamknięcia, więc jeśli niedawno kupiłeś dom, ocena pożyczkodawcy może być wystarczająca. Jeśli nie, spodziewaj się zapłacić od 300 do 500 USD za nową wycenę.

4. Zorganizuj i przedstaw swoje dowody

Uporządkuj wszystkie dowody zebrane w kroku trzecim i przygotuj je w formie gotowej do prezentacji. Będziesz chciał:

Wydrukuj wszystkie wykazy nieruchomości - lub, jeśli prezentujesz swoją skrzynkę elektronicznie, przekonwertuj je na formularz PDF
Wydrukuj lub pobierz i zapisz zdjęcia w wysokiej rozdzielczości dotyczące problemów w domu, wraz z dowodami potwierdzającymi (takimi jak szacunki naprawy problemów strukturalnych) w razie potrzeby
Wydrukuj lub pobierz wszystkie odpowiednie zezwolenia i szacunki wartości odsprzedaży
Utwórz dokument ze specjalnymi zwolnieniami i kredytami, do których się kwalifikujesz, wraz z dowodami potwierdzającymi (takimi jak kopia twojego aktu urodzenia lub dokumentacji medycznej) w razie potrzeby

Na piśmie krótko podsumuj znaczenie każdego elementu. Na przykład, chcesz podkreślić, dlaczego uważasz, że Twój dom został zawyżony w porównaniu z jego porównaniami i o ile. Nie zakładaj, że twój asesor „go dostanie”, chyba że go przeliterujesz.

5. Skontaktuj się z asesorem

Następnym krokiem jest zadzwonienie lub wysłanie e-maila do oceniającego. Nie jest to zwykła uprzejmość - niektóre organy oceniające, takie jak asesor Ramsey County (Minnesota), nie przyjmą odwołań bez uprzedniej kontroli wnoszących odwołanie.

Podczas pierwszego połączenia musisz zapoznać się z zarysami skargi, więc upewnij się, że wszystkie dowody zostały zebrane i zorganizowane w krokach 3 i 4 przed sobą.

Jeśli błąd organu oceniającego jest prosty lub rażący, problem może zostać rozwiązany na Twoją korzyść. Bardziej prawdopodobne jest jednak, że osoba sprawdzająca uzna, że skarga jest zasadna, ale nie można jej rozwiązać natychmiast. Następnie zaplanujesz kolejną rozmowę telefoniczną lub przejdziesz bezpośrednio do formalnego pisemnego odwołania.

6. Prześlij formularz odwołania

Sprawdź stronę internetową organu oceniającego lub odwiedź osobiście jego biuro, aby uzyskać formularz odwołania od podatku od nieruchomości. Jeśli masz wątpliwości co do pytań lub pól w formularzu, zapytaj kogoś w biurze organu oceniającego. Nieprawidłowo wypełnione lub niekompletne formularze opóźnią przetwarzanie, prawdopodobnie po upływie terminu odwołania.

W formularzu chcesz dołączyć wszystkie dowody i dokumentację zebrane w krokach 3 i 4. Będziesz także chciał dołączyć zwięzły, ale szczegółowy list apelacyjny. List powinien zawierać podsumowanie:

Każda rozbieżność i brak w podatku dochodowym od nieruchomości, wymienione jako osobne pozycje - na przykład: „Nie mam łazienki na drugim piętrze, jak wskazano”
Szacunkowe wartości dla każdej rozbieżności, wymienione obok opisu pozycji
„Niewidoczne” problemy z domem i nieruchomościami, takie jak problemy z fundamentami i dachami, z szacunkową wartością każdego z nich
Okoliczne problemy środowiskowe i związane z jakością życia, które negatywnie wpływają na wartość nieruchomości, z szacunkową wartością każdego z nich
Podsumowanie całkowitych negatywnych skutków wszystkich powyższych

Prześlij formularz przed upływem terminu, zwykle 30 do 90 dni po proponowanym powiadomieniu podatkowym. Szybko reaguj na wszelkie działania następcze, w tym prośby o osobiste konsultacje - czasami nazywane „otwartym spotkaniem książkowym” - lub inspekcję w domu przez asesora miasta lub powiatu.

7. Weź udział w zaplanowanym przesłuchaniu lub ocenie

Następnie weź udział w zaplanowanym przesłuchaniu lub przygotuj się na osobistą ocenę. Jest to konieczne tylko wtedy, gdy odwołanie nie zostanie rozstrzygnięte w sposób zadowalający lub organ odwoławczy zdecyduje, że potrzebuje więcej informacji, aby dojść do wniosku.

Należy pamiętać, że w niektórych jurysdykcjach odbywają się spotkania „otwarte księgi” przed przyjęciem formalnych odwołań, więc możliwe jest, że odbędziesz nieformalne przesłuchanie - i ewentualnie rozpatrzysz skargę - jeszcze przed ukończeniem kroku szóstego.

Podczas formalnego przesłuchania przedstawisz wszystkie zebrane dowody i przekonasz, dlaczego podatki od nieruchomości powinny zostać obniżone o zaproponowaną kwotę. Jeśli nie czujesz się pewnie, robiąc to przed kimś, kto decyduje o takich sprawach na utrzymanie, rozważ zatrzymanie adwokata.

Niezależnie od przesłuchań wiele jurysdykcji wymaga kontroli osobistej przed dostosowaniem wymiarów podatku od nieruchomości. Kontrola prawdopodobnie nastąpi po przesłuchaniu. Upewnij się, że jesteś dostępny przez całą długość inspekcji, co powinno zająć od jednej do trzech godzin.

Po przesłuchaniu i kontroli otrzymasz powiadomienie o decyzji organu oceniającego pocztą lub bezpieczną wiadomością elektroniczną.

8. Eskaluj lub przejdź dalej

Jeśli twoje odwołanie zostanie odrzucone wprost lub twoja ocena zostanie zmniejszona o niezadowalającą kwotę, masz wybór: zrezygnować lub walczyć dalej.

W przypadku tego pierwszego nie musisz nic robić, dopóki nie otrzymasz następnego proponowanego powiadomienia o podatku od nieruchomości.

Jeśli to drugie, musisz skontaktować się z organem oceniającym w celu podjęcia odpowiednich dalszych kroków. W jurysdykcjach, w których wstępne apelacje nie wymagają przesłuchania osobiście, apelacje uzupełniające zazwyczaj tak robią. Protokoły są różne, ale generalnie będziesz musiał zebrać dodatkowe dowody potwierdzające przesłuchanie w ciągu jednego do dwóch miesięcy po pierwotnym terminie odwołania. Jeśli jeszcze nie zachowałeś adwokata, możesz to zrobić na tym etapie, pod warunkiem, że przewidywane oszczędności są wystarczające, aby uzasadnić opłatę awaryjną adwokata, która zwykle wynosi 33,3%.

Petycje dotyczące podatku od nieruchomości: spory zapłacone podatki za poprzedni rok

Jest jeszcze jedna opcja dla właścicieli domów, którzy nie są zadowoleni z naliczania podatku od nieruchomości. I działa wstecz, potencjalnie przez wiele lat.

To dobra wiadomość. Zła wiadomość: musisz iść do sądu.

Wnioski o podatek od nieruchomości mogą być kosztowne i wyciągane, dlatego są dość rzadkie dla przeciętnych gospodarzy. Jeśli twój dom jest wart znacznie powyżej mediany krajowej lub jesteś właścicielem, który posiada nieruchomości wielorodzinne generujące dochód, twój rachunek może być inny.

Poniżej znajduje się podstawowa procedura składania petycji dotyczących podatku od nieruchomości według asesora Ramsey County (Minnesota). Twój asesor może robić różne rzeczy, więc skonsultuj się z nimi przed przyjęciem jakichkolwiek założeń:

Uzyskaj formularz wniosku o podatek od nieruchomości.
Wypełnij wymaganą liczbę kopii i dołącz do każdej deklaracji podatku od nieruchomości.
Dostarcz uwierzytelnione kopie do wymaganych agencji (zwykle do lokalnego organu oceniającego i sądu podatkowego lub cywilnego nadzorującego sprawę).
Uzyskaj numer akt sprawy od sądu (może to potrwać miesiące).
Przestrzegaj wszystkich wyznaczonych przez sąd terminów składania wniosków.
Zaplanuj i zakończ osobistą ocenę.
Negocjuj ugodę, jeśli to możliwe.
Jeśli nie dojdzie do ugody, ustal datę rozprawy, staw się w sądzie i argumentuj swoją sprawę z lub bez zastępstwa prawnego.

Proces składania petycji może potrwać rok lub dłużej, więc nie dotyczy drobnych sporów. Skonsultuj się z prawnikiem posiadającym doświadczenie w zakresie podatków od nieruchomości.

Zalety odwołania się od podatku od nieruchomości

1. Możesz zaoszczędzić setki lub tysiące dolarów

To nie jest hiperbola. W zależności od oszacowanej wartości domu i całkowitej stawki za przejazd w Twojej okolicy obciążenie podatkiem od nieruchomości może z łatwością sięgać pięciocyfrowego terytorium. Jest to szczególnie prawdopodobne w stanach o wysokich podatkach i kosztach, takich jak New Jersey, w których dom o wartości 600 000 USD z efektywną stawką podatku od nieruchomości wynoszącą 4% niesie roczne obciążenie podatkowe w wysokości 24 000 USD. W takim przypadku 10% obniżenie oszacowanej wartości - co jest osiągnięciem, ale wykonalnym - daje 2400 USD rocznie.

2. Niewiele kosztuje nic z kieszeni

Odwołanie się do obliczenia podatku od nieruchomości kosztuje niewiele lub nic z kieszeni. Co najwyżej będziesz zobowiązany do uiszczenia nominalnej opłaty za złożenie odwołania, zwykle nie większej niż 25 USD lub 30 USD. W wielu przypadkach opłata ta jest uchylana.

Adwokaci zazwyczaj pomagają właścicielom domów w obliczaniu podatku od nieruchomości na zasadzie nieprzewidzianej sytuacji. Zapłacisz tylko za odwołanie, które jest na tyle skomplikowane, że wymaga pomocy adwokata, jeśli okaże się skuteczne, i tylko wtedy, gdy wyjdziesz z gratyfikacji.

3. Proces ma charakter edukacyjny

Jeśli nic więcej, apelacja od twojego podatku od nieruchomości jest edukacją. Każde ćwiczenie, które demistyfikuje biurokrację i zwiększa twoją pewność w poruszaniu się, jest tego warte, bez względu na to, jak bolesne jest w tej chwili. Nigdy nie wiadomo, kiedy będziesz musiał to zrobić ponownie.

4. Ryzyko pogorszenia jest możliwe do opanowania

W większości przypadków absolutnym najgorszym wynikiem odwołania od podatku od nieruchomości jest nominalna strata finansowa opłaty za zgłoszenie i kilka zmarnowanych godzin. Istnieje niewielkie, ale realne ryzyko, że Twoje odwołanie może spowodować większe obciążenie podatkiem od nieruchomości, ale nawet to może być błogosławieństwem w przebraniu, jeśli planujesz sprzedać w najbliższej przyszłości.

Wady odwołania się od podatku od nieruchomości

1. Nie ma gwarancji sukcesu

Odwołania od podatku od nieruchomości nie są gwarantowane. Wskaźnik sukcesu różni się znacznie w zależności od miejsca. W okolicach Chicago apelacje podatkowe w hrabstwie Cook, obejmującym miasto Chicago, zakończyły się sukcesem w 80% w 2016 r. Na przedmieściach hrabstwa Will wskaźnik sukcesu był znacznie niższy i wyniósł zaledwie 2,4%.

Niski lokalny wskaźnik sukcesu niekoniecznie oznacza przełamanie porozumienia, ale rozsądnie byłoby wziąć go pod uwagę. Zanim zainwestujesz swój niewielki czas i energię w apel, porozmawiaj z przyjaciółmi i sąsiadami, którzy przeszli przez proces w twojej jurysdykcji. Poproś ich, aby przeprowadzili Cię przez proces odwoławczy, odnotowując działania i niedziałania, które mogły przyczynić się do ich ostatecznego sukcesu lub porażki. Nie zaszkodzi bezpośrednie skontaktowanie się z biurem oceniającego i bezpośrednie pytanie o aktualne wskaźniki sukcesu. Dopóki nie poprosisz o informacje bezpośrednio związane z twoją sprawą, prawdopodobnie udostępnią swoje dane.

2. Proces jest czasochłonny i żmudny

Nawet przy pomocy prawnej proces odwoławczy może być czasochłonny i żmudny. Przed zanurzeniem się sprawdź, czy Twoje prawdopodobne oszczędności są naprawdę warte czasu i wysiłku, który musisz zainwestować. Brakujące lub przerywające kilka dni pracy może nie być warte małej niespodzianki w wysokości kilku dolarów miesięcznie. I pamiętaj, że nie jesteś pewien szybkiego rozwiązania. Rozstrzyganie sporów wymagających wielu rozpraw może zająć miesiące.

3. Twoje podatki mogą wzrosnąć po dokonaniu oceny

Wiele jurysdykcji zabrania od podatników podnoszenia podatków od nieruchomości w wyniku odwołania. Jednak nie wszędzie tak jest.

Sprawdź na stronie internetowej oceniającego, czy język wskazuje, że oszacowana wartość może wzrosnąć lub spaść w wyniku odwołania. Należy to wyraźnie stwierdzić. W takim przypadku należy przeprowadzić ocenę online, jeśli jest dostępna, przed formalnym odwołaniem. Wyniki nie są wiążące ani publiczne, a najgorszym scenariuszem jest po prostu brak odwołania.

4. Możesz przypadkowo zaostrzyć nierówność dochodów i niepewność mieszkaniową

Z różnych powodów, w tym z prostego faktu, że dzięki ćwiczeniom mogą oni więcej zyskać, właściciele domów mieszkający w droższych dzielnicach chętniej odwołują się do obliczeń podatku od nieruchomości. Właściciele domów w tańszych dzielnicach, którzy zwykle są biedniejsi i mniej pewni siebie, poruszając się po lokalnych biurokracjach, są stosunkowo mniej skłonni do odwołania się od ich ocen.

Z biegiem czasu ta rozbieżność ma szkodliwy wpływ. Zamożniejsze dzielnice stają się niedoceniane, podczas gdy biedniejsze dzielnice stają się przeszacowane. Innymi słowy, największe obciążenie podatkowe kończy się na tych, którzy mogą sobie na to najmniej pozwolić.

Nie oznacza to, że nie powinieneś odwoływać się od niesprawiedliwej oceny w domu powyżej średniej. Być może jednak możesz odpokutować, wkładając swój czas i wiedzę w lokalne inicjatywy w zakresie znajomości finansów lub pomocy mieszkaniowej.

5. Może to negatywnie wpłynąć na wartość odsprzedaży Twojego domu

Wartość oszacowana nie jest tym samym, co wartość oszacowana lub rynkowa. Ale też nie istnieje w próżni. Oszacowana wartość jest jednym z kilku czynników wykorzystywanych przez nabywców domów i źródła danych dotyczące nieruchomości skierowane do konsumentów, takie jak Zillow, w celu ustalenia wartości rynkowej.

O ile lokalne przepisy nie ograniczają wyraźnie rocznej podwyżki wartości podatkowej, możesz założyć się, że nabywcy zainteresowani twoim domem wykorzystają lukę między zliczoną wartością podatkową a ceną wywoławczą podczas negocjacji. Jeśli planujesz sprzedać swój dom w najbliższej przyszłości, wstrzymanie się z wnioskami o podatek od nieruchomości może być mądrym posunięciem finansowym.

Ostatnie słowo

Co byś zrobił z gratką podatku od nieruchomości?

Jeśli planujesz stosunkowo szybko sprzedać, rozważ przeznaczenie oszczędności na podatek od nieruchomości na ulepszenia domu, które mogą zwiększyć wartość odsprzedaży domu. Jeśli myślisz, że zamierzasz zostać na jakiś czas, wykorzystaj swoje oszczędności w innym miejscu, być może na korzystnym z podatku koncie emerytalnym.

Ani też nie. Jeśli masz już wystarczające oszczędności, wykorzystaj część swojej jednorazowej niespodzianki, aby zafundować sobie miły posiłek w restauracji, krótką weekendową wycieczkę lub uznaniowy zakup, który obserwujesz od dłuższego czasu. Niebo jest granicą - a przecież to twoje pieniądze.

Czy kiedykolwiek odwołałeś się od podatku od nieruchomości w domu? Jaki był rezultat?