Jak obliczyć stosunek zadłużenia do dochodu dla hipoteki lub pożyczki

Chociaż nie potrzebujesz encyklopedycznej wiedzy na temat wszystkich elementów dobrej zdolności kredytowej lub rozważań związanych z decyzjami o gwarantowaniu pożyczek, nie zaszkodzi wiedzieć, co podoba się kredytodawcom - a co je wyłącza.

Oprócz samej zdolności kredytowej, jedyną miarą wartą dalszego zbadania jest stosunek zadłużenia do dochodu.

Trudno przecenić centralną pozycję długu w stosunku do dochodu w procesie subemisji. Jeśli Twój stosunek jest zbyt wysoki, bardzo trudno będzie Ci uzyskać pożyczki osobiste i inne rodzaje kredytów według rozsądnych stawek. Może to mieć poważne konsekwencje dla Twojego stylu życia i osobistego zdrowia finansowego, z których niektóre omówimy bardziej szczegółowo poniżej.

Oto, co musisz wiedzieć o stosunku zadłużenia do dochodu: w jaki sposób jest obliczany, dlaczego ma to znaczenie, jego ograniczenia jako wskaźnik kondycji finansowej i co możesz zrobić, aby poprawić swój stosunek osobisty lub domowy.

Jaki jest stosunek zadłużenia do dochodu?

To dość prosta koncepcja.

Twój stosunek zadłużenia do dochodu jest porównywalny co jesteś winien przeciwko co zarabiasz. W kategoriach matematycznych jest to iloraz miesięcznych zobowiązań podzielonych przez miesięczny dochód brutto: R  = re/ja, gdzie D to całkowity dług, I to całkowity dochód, a R to stosunek zadłużenia do dochodu.

Jak obliczyć stosunek zadłużenia do dochodu

Możesz obliczyć wskaźnik zadłużenia do dochodu w czterech prostych krokach:

1. Dodaj swoje długi. Najpierw dodaj wszystkie swoje długi. Obowiązki powszechnie stosowane do obliczania wskaźnika zadłużenia do dochodu obejmują kredyty hipoteczne (w tym podatki escrow i ubezpieczenie) lub opłaty czynszowe, płatności samochodowe, płatności kredytów studenckich, płatności osobiste (i inne) płatności, płatności wszystkich pożyczek, które współpłacisz podpisane (ważna pozycja dla rodziców z dorosłymi dziećmi obciążonymi długiem), alimenty, alimenty, spłaty kredytu mieszkaniowego i minimalne płatności kartą kredytową (nawet jeśli pobierzesz więcej). Nie jest to pełna lista długów, które mogą uwzględniać stosunek długu do dochodu. Jeśli nie masz pewności, czego szuka pożyczkodawca, poproś bezpośrednio swojego specjalistę ds. Pożyczek.
2. Wyklucz wydatki nieuwzględnione w długach. Licznik stosunku zadłużenia do dochodu obejmuje tylko wydatki uznane za długi. To nie jest całkowita księgowość miesięcznych zobowiązań. Niefaktoryzowane wydatki zwykle obejmują opłaty za media (takie jak woda i prąd), większość rodzajów ubezpieczenia (w tym ubezpieczenie samochodu i ubezpieczenia zdrowotnego), koszty transportu (z wyjątkiem kredytów samochodowych), rachunki za telefon komórkowy i inne wydatki telekomunikacyjne, artykuły spożywcze i żywność, większość podatków (z wyłączeniem podatków od nieruchomości zastrzeżonych) i wydatków uznaniowych (takich jak rozrywka).
3. Zsumuj swój dochód brutto. Zsumuj wszystkie źródła dochodu przed opodatkowaniem. Jeśli pracujesz na pełny etat w W-2, jest to tak proste, jak sprawdzenie ostatniej wypłaty. Jeśli masz wiele pracy w niepełnym wymiarze godzin, pracujesz jako niezależny kontrahent dla wielu klientów lub prowadzisz małą firmę, prawdopodobnie najłatwiej jest odnieść się do zeznania podatkowego za poprzedni rok (zakładając, że twój dochód nie zmienił się znacząco) lub ręcznie zsumować kwity za pomocą twoje ostatnie wyciągi z konta bankowego.
4. Podziel krok 1 na krok 3. Podziel swoje całkowite miesięczne zadłużenie zgodnie z definicją w kroku 1 przez dochód brutto zgodnie z definicją w kroku 3. To jest twój obecny stosunek zadłużenia do dochodu!

Oto prosty przykład. Powiedz swoje suma miesięcznego zadłużenia ogółem, z wyłączeniem wydatków innych niż zadłużenie, to 1500 USD. Twój miesięczny dochód brutto, przed opodatkowaniem i wydatkami gospodarstwa domowego jest 4500 USD. Twój wskaźnik zadłużenia do dochodu wynosi 1500 USD / 4500 USD lub 33,3%.

Dlaczego Twój stosunek zadłużenia do dochodu ma znaczenie

Zadłużenie do dochodu jest jednym z najważniejszych czynników stosowanych przez pożyczkodawców przy ocenie wnioskodawców.

Dla pożyczkodawców stosunek zadłużenia do dochodu jest wiarygodnym wskaźnikiem zdolności do terminowej spłaty nowej pożyczki. Statystycznie, im wyższe obciążenie istniejącego zadłużenia w stosunku do bieżącego dochodu, tym większe prawdopodobieństwo, że opóźnisz się w obsłudze długu.

Kredytodawcy hipoteczni są szczególnie świadomi relacji długu do dochodu wnioskodawcy. Ubezpieczyciele kredytów hipotecznych oraz firmy obsługujące, które kupują większość kredytów hipotecznych po ich wydaniu, mają niewielką motywację do udzielania ryzykownych pożyczek wnioskodawcom, którzy mogą mieć trudności z wywiązaniem się z istniejących zobowiązań.

Kredytodawcy, którzy udzielają kredytów hipotecznych o podwyższonym ryzyku - znanych jako kredyty hipoteczne typu subprime - rekompensują dodatkowe ryzyko, żądając większych zaliczek i przypisując wyższe stopy procentowe. Pożyczki hipoteczne typu subprime często wymagają zaliczek na północ od 20% i naliczają odsetki przekraczające 8% RRSO, w porównaniu z 3% do 5% w przypadku kredytów hipotecznych typu prime.

Jaki jest dobry stosunek długu do dochodu dla pożyczkodawców?

Każdy pożyczkodawca jest inny, ale 36% to ogólnie przyjęte ograniczenie długu do dochodu w przypadku pożyczek hipotecznych typu prime. Jest to maksymalny stosunek zadłużenia do dochodu dozwolony zgodnie z zasadami Fannie Mae dla ręcznie gwarantowanych pożyczek.

Fannie Mae robi wyjątki od reguły 36%. Zgodnie z Matrycą Kwalifikowalności Fannie Mae, Fannie Mae zezwala na stosunek zadłużenia do dochodu nawet do 45% na pożyczkach udzielonych pożyczkobiorcom o wyższych ocenach kredytowych i rezerwach gotówkowych.

Pożyczki udzielone pożyczkobiorcom, których stosunek zadłużenia do dochodu przekracza 43%, mogą nie posiadać ważnych zabezpieczeń dla pożyczkobiorców, takich jak ograniczenia opłat z góry „punktowych” i okresy wyłącznie odsetkowe. Zapoznaj się z literaturą Biura Ochrony Finansów Konsumentów na temat Kwalifikowanych hipotek, aby uzyskać więcej informacji na temat tego, co jest i nie jest dozwolone.

Mali wierzyciele są zwolnieni z zasad regulujących kwalifikowane hipoteki, dlatego mogą udzielać pożyczkobiorcom korzystnych kredytów hipotecznych o stosunku zadłużenia do dochodu przekraczającym 43%. Małych wierzycieli definiuje się jako pożyczkodawców posiadających aktywa o wartości poniżej 2 miliardów USD i 500 lub mniej hipotek wydanych w poprzednim roku. Pamiętaj, że pożyczkodawcy mają ostateczną swobodę w podejmowaniu decyzji o ubezpieczeniu - i niezależnie od tego, jak łagodny jest twój pożyczkodawca, prawdopodobnie będziesz musiał stawić czoła wyższym stopom procentowym i wymaganiom dotyczącym zaliczek, jeśli stosunek zadłużenia do dochodu przekroczy 36%.

Czy wskaźnik zadłużenia do dochodu jest dobrym wskaźnikiem kondycji finansowej?

Prawdopodobnie jest już jasne, że stosunek zadłużenia do dochodu nie jest wskaźnikiem przepływów pieniężnych gospodarstw domowych. Dzięki wykluczeniu szerokich kategorii wydatków, takich jak usługi komunalne, ubezpieczenie i żywność, zadłużenie w stosunku do dochodu jest co najwyżej niepełnym obrazem ogólnej kondycji finansowej. Chociaż łatwiej jest wydawać więcej niż zarabiasz dzięki portfelowi z kartami kredytowymi lub ogromnemu portfelowi pożyczek osobistych, nadmierna dźwignia nie jest jedynym czynnikiem, który może zagrozić Twojej odporności finansowej.

Zadłużenie do dochodu jest dobrym wskaźnikiem osobistej wiarygodności kredytowej, choćby ze względu na stopień, w jakim kredytodawcy polegają na nim przy podejmowaniu decyzji o ubezpieczeniu. Ale twój „długofalowy” wskaźnik zadłużenia do dochodu, zdefiniowany w czterech krokach powyżej, nie wystarcza, aby uzyskać całościowy obraz twojego finansowego dobrobytu.

Aby to osiągnąć, musisz ponownie zdefiniować „dług”.

Jak obliczyć spersonalizowany stosunek zadłużenia do dochodu

Twój spersonalizowany stosunek zadłużenia do dochodu powinien uwzględniać powtarzające się, nieuniknione wydatki osobiste lub rodzinne nieuwzględnione w definicji „długów” w kroku 2. Takie wydatki mogą obejmować:

• Ubezpieczenie zdrowotne
• Ubezpieczenie samochodu
• Ubezpieczenie domu, jeśli nie jest zawarte w depozycie
• Koszty opieki nad dziećmi, jeśli masz małe dzieci w gospodarstwie domowym z jednym rodzicem lub dwójką rodziców
• Podatki dochodowe, jeśli nie całkowicie potrącone z wypłaty
• Wydatki na media i komunikację
• Artykuły spożywcze

Oczywiście, im więcej wydatków uwzględnisz, tym bardziej zbliżysz się do ponownego obliczenia budżetu domowego. (Jeśli nie masz jeszcze budżetu domowego, przeczytaj, jak zrobić budżet osobisty po raz pierwszy).

Można tego uniknąć, koncentrując się na największych obowiązkach: w większości przypadków na ubezpieczeniu zdrowotnym i opiece nad dziećmi. Przed obliczeniem spersonalizowanego stosunku zadłużenia do dochodu odejmij koszty ubezpieczenia zdrowotnego i koszty opieki nad dziećmi (jeśli dotyczy) od dochodu brutto.

Jeśli kwalifikujesz się do ulg podatkowych lub odliczeń związanych z którymkolwiek wydatkiem, dodaj je z powrotem. W zależności od dochodu możesz kwalifikować się do ulgi podatkowej w wysokości od 20% do 35% kwalifikującej się opieki dziennej lub innych wydatków nadzorczych dla dzieci i osób na utrzymaniu poniżej wieku 13, ograniczone do 3000 USD wydatków na jedno dziecko i 6000 USD wydatków na dwoje lub więcej dzieci. Pełny kredyt jest dostępny tylko dla rodziców o niższych dochodach. Jeśli zarabiasz więcej niż 43 000 USD rocznie, Twój kredyt jest ograniczony do 20%. (Ten próg może ulec zmianie w każdym roku podatkowym, dlatego przed przyjęciem jakichkolwiek założeń dotyczących uprawnień należy zapoznać się z najnowszą deklaracją podatkową i aktualnymi publikacjami IRS).

Obliczanie stosunku zadłużenia do dochodu: przykład

Przejdźmy przez przykład. Powiedz swoją część swojej plan ubezpieczenia zdrowotnego kosztuje 2500 USD rocznie, całkowite wydatki na opiekę nad dziećmi 11 000 USD rocznie na dwoje dzieci, I twój roczny dochód brutto wynosi 70 000 $. Zakładając, że twoje dzieci kwalifikują się do ulgi podatkowej na opiekę nad dzieckiem i na utrzymaniu, będziesz mógł ubiegać się o zasiłek 2200 USD.

Aby znaleźć swoją „prawdziwą” podstawę dochodu dla spersonalizowanego obliczenia długu do dochodu, odejmiesz 13 500 USD od 70 000 $, następnie dodaj z powrotem 2200 USD: 58 700 USD rocznego dochodu, lub w przybliżeniu 4 892 USD na miesiąc.

Następnie możesz użyć podstawy dochodu do ustalenia maksymalnego zalecanego obciążenia długiem na podstawie progów zadłużenia pożyczkodawcy. Jeśli ubiegasz się o kredyt hipoteczny i chcesz mieć pewność, że kwalifikujesz się do jak najlepszych stawek i warunków swojego profilu kredytowego, strzelaj nie więcej niż 36% długu do dochodu. Na podstawie miesięcznych dochodów 4 892 USD, bez uwzględnienia jakichkolwiek dodatkowych wydatków, możesz sobie pozwolić na nie więcej niż 1 761 USD na miesiąc w sprawie obsługi długu.

Wskazówki, jak poprawić stosunek zadłużenia do dochodu

Zmniejszenie wskaźnika zadłużenia do dochodu może wydawać się oczywiste, ale spłatę długu często łatwiej powiedzieć niż zrobić. Postępuj zgodnie z tymi wskazówkami, aby wywrzeć znaczący i aktualny wpływ na stosunek zadłużenia do dochodu przed ubiegasz się o kredyt hipoteczny lub inną poważną pożyczkę:

1. Co miesiąc zwolnij jeden dyskrecjonalny wydatek z budżetu. Może to być poranna latte, pakiet telewizji kablowej-Internetu, którego prawie nie używasz, subskrypcja dostawy posiłku, której nie masz czasu na gotowanie. Zidentyfikuj jedną taką słabość finansową miesięcznie, zaplanuj życie bez niej i zwolnij ją ze swojego budżetu.
2. Przyspieszenie spłat zadłużenia. Kredyty ratalne obejmują kredyty samochodowe, hipoteki, kredyty osobiste i inne kredyty ze stałymi miesięcznymi płatnościami. (Dla porównania, karty kredytowe i linie opieki domowej są nazywane „długami odnawialnymi”, ponieważ można je dowolnie zaciągać, a saldo należności może odpowiednio wzrosnąć lub spaść). Jeśli wysokie miesięczne płatności z tytułu ratalnych kredytów będą miały wpływ na twoje podwyższone stosunek zadłużenia do dochodu, spróbuj dodać trochę do każdej płatności, aby zmniejszyć liczbę miesięcy niezbędnych do spłaty salda. W przypadku kredytobiorców, którzy przede wszystkim martwią się zmniejszeniem zadłużenia w perspektywie krótko- i średnioterminowej, strategia ta najlepiej sprawdza się w przypadku pożyczek zbliżających się do spłaty: powiedzmy, pożyczki na samochód z pozostałymi 24 miesięcznymi płatnościami. Nie jest tak skuteczny w przypadku niedawno wydanych pożyczek długoterminowych: powiedzmy, 30-letniego kredytu hipotecznego z 280 miesięcy do końca. Płacenie więcej w stosunku do pożyczek długoterminowych każdego miesiąca mogą zmniejszyć całkowity koszt odsetek od pożyczki. Jest to dobre dla twojej długoterminowej kondycji finansowej, ale nie ma bezpośredniego związku z twoją krótkoterminową długiem do dochodu.
3. Spłacaj karty kredytowe w całości co miesiąc. O ile nie korzystasz z ograniczonej czasowo promocji 0% RRSO w celu sfinansowania dużego zakupu lub spłaty zadłużenia karty kredytowej o wyższym oprocentowaniu poprzez przeniesienie salda, nie noś salda karty kredytowej z miesiąca na miesiąc. Takie postępowanie podnosi minimalną miesięczną płatność, a wraz z nią stosunek zadłużenia do dochodu.
4. Skorzystaj z ofert przeniesienia salda. Jeśli Twój kredyt jest w dobrej kondycji, możesz kwalifikować się do otrzymania kart kredytowych o niskiej stopie APR, takich jak Chase Slate lub Citi Simplicity. Karty te często zawierają długie oferty transferu salda 0% APR, które zasadniczo zamrażają kumulację odsetek od przeniesionych długów z wysokimi oprocentowaniem kart kredytowych, zmniejszając koszty ich spłaty. Skorzystaj z nich!
5. Odbieraj kilka godzin pracy freelancera każdego tygodnia. Zwiększenie dochodu jest często łatwiejsze niż zmniejszenie długu. Jeśli masz umiejętności rynkowe lub talenty, które dobrze przekładają się na niezależny rynek kontraktowy lub konsultingowy, spędzaj czas na gontach cyfrowych. Szukaj pracy na renomowanych zewnętrznych stronach internetowych z ofertami pracy.
6. Odłóż duże zakupy. Planujesz duży projekt remontu domu? Szukasz nowego samochodu? Zastanów się nad odłożeniem tych zakupów, dopóki istniejące długi nie będą pod kontrolą. Jeśli musisz sfinansować jakąkolwiek część tych zakupów, zwiększysz stosunek zadłużenia do dochodu, cofając część lub całość ciężkiej pracy, którą włożyłeś.
7. Unikaj ubiegania się o nowe pożyczki lub karty kredytowe. Te „wstępnie zatwierdzone” oferty kart kredytowych są kuszące, ale nie są dobre dla twojego stosunku długu do dochodu. Unikaj zaciągania nowych długów, szczególnie pożyczek o wysokim oprocentowaniu i linii kredytowych, dopóki stosunek zadłużenia do dochodu nie będzie pod kontrolą. Unikaj drapieżnych pożyczek, takich jak pożyczki do wypłaty.

Ostatnie słowo

Wskaźnik zadłużenia do dochodu jest łatwy do zrozumienia w sposób abstrakcyjny. Tam, gdzie guma uderza w drogę, sprawy nie zawsze są tak wyraźne.

Jeśli odejmiesz jeden wniosek od tego postu, mam nadzieję, że twój stosunek zadłużenia do dochodu nie jest ostatecznym arbitrem twojej kondycji finansowej. Tak, jest to krytyczna uwaga dotycząca ubezpieczenia dla pożyczkodawców, a wysoki stosunek zadłużenia do dochodu prawdopodobnie podniesie koszty pożyczki lub całkowicie wyklucza rywalizację. Ale po prostu nie jest możliwe uzyskanie pełnego, zmierzonego obrazu twojego statusu finansowego na podstawie tej jednej liczby.

Czy ostatnio obliczyłeś stosunek zadłużenia do dochodu? Czy jest w dobrej formie, czy jest jeszcze więcej do zrobienia?