Co to jest ocena domu - porady i lista kontrolna procesu

Niestety wynik jednego z najważniejszych czynników, oceny domu, nie jest czymś, co można kontrolować. Jednak ważne jest, aby mieć pełne zrozumienie oceny domu przed rozpoczęciem procesu nabywania lub refinansowania kredytu hipotecznego.

Co to jest ocena domu?

Wycena nieruchomości to wycena nieruchomości przeprowadzona przez „eksperta” licencjonowanego rzeczoznawcę, przydzielonego do Twojej sprawy przez bank lub inną instytucję pożyczającą (zazwyczaj losowo, na podstawie nowych przepisów bankowych). Rzeczoznawcy domowi odwiedzają Twoją nieruchomość, aby ocenić stan powierzchni i dokonać inwentaryzacji jej cech.

Rzeczoznawca bierze pod uwagę następujące czynniki:

Stan domu
Wielkość domu
Wielkość działki
Jakość krajobrazu
Liczba sypialni, łazienek i pokoi
Jakość światła i widoków
Liczba kominków
Dodanie basenu
Jakość piwnicy (bez względu na to, czy jest ukończona czy niedokończona)
Szczegóły wykończenia w domu (takie jak blaty granitowe, podłogi z twardego drewna i oprawy oświetleniowe)

Rzeczoznawca bada ostatnio sprzedawane nieruchomości w Twojej okolicy z funkcjami podobnymi do twojego przyszłego domu, zwanymi „porównywalnymi”. Rzeczoznawca następnie uwzględnia różnice między twoim domem a obiektami porównywalnymi, aby oszacować wartość twojego domu. Na przykład, jeśli rzeczoznawca wybrał nieruchomość z czterema sypialniami do porównania z domem z trzema sypialniami, rzeczoznawca może odjąć 10 000 USD od ceny sprzedaży z czterema sypialniami, aby uwzględnić tę rozbieżność. Jeśli jednak Twój dom ma kominek, a czteropokojowa nie, rzeczoznawca może dodać 2000 USD do Twojej wyceny, aby zrekompensować.

Największy wpływ na wycenę mają wielkość, liczba sypialni, dodatkowe łazienki i wykończona piwnica. Funkcje takie jak jakość blatu, fantazyjne wykończenia i ulepszenia kosmetyczne mają mniejszy wpływ.

Rzeczoznawca zazwyczaj ocenia twoją nieruchomość pod kątem co najmniej 5 lub 6 porównywalnych elementów (w skrócie „kompilacji”), chociaż lista ta może sięgać nawet do 10. Kompilacje są wybierane z danego obszaru geograficznego, aby uniknąć konieczności dostosowania ceny za lokalizację . Najlepiej byłoby, gdyby wszystkie kompozycje były ostatnimi wyprzedażami (w ciągu ostatnich kilku miesięcy), co pomaga uchronić się przed zmiennymi warunkami rynkowymi. Wykluczenie sprzedaży i krótka wyprzedaż zazwyczaj nie są uwzględniane jako kompozycje, chociaż mogą istnieć wyjątki, jeśli twój dom znajduje się w obszarze o wysokim poziomie wykluczenia.

Po dokonaniu wszystkich niezbędnych uzupełnień i odliczeń w celu uwzględnienia rozbieżności między Twoim domem a zawodami, rzeczoznawca dociera do szacunkowej wartości Twojego nowego domu.

Dlaczego potrzebne są oceny domowe??

Bank chce mieć bardzo wiarygodne oszacowanie wartości domu, gdy pożycza ci pieniądze na zakup lub refinansowanie. Na przykład, jeśli nie jesteś wykwalifikowanym negocjatorem i zaoferowałeś 400 000 USD za dom o wartości 200 000 USD, możesz liczyć na odrzucenie przez bank twojego wniosku o pożyczkę. Pożyczanie więcej niż domu jest warte oznacza, że bank nie ma wystarczających zabezpieczeń, aby zagwarantować pożyczkę. W takim przypadku bank nie byłby w stanie sprzedać nieruchomości za pełną kwotę pożyczki, którą dostał od ciebie.

W oparciu o zalecaną przez rzeczoznawcę wartość, możesz mieć szansę - w przypadku niskiej oceny - zebrać więcej pieniędzy lub sprawdzić, czy sprzedawca skorzysta z niższej oferty w celu sfinalizowania pożyczki.

Czy oceny domu są dokładne?

Jak każda wycena, ocena domu nie jest nauką ścisłą. Banki nigdy nie uzyskają obiektywnej wartości nieruchomości, ponieważ żadna nie istnieje. Ocena może być najlepszym rozwiązaniem, ale z pewnością nie jest idealna.

Manipulacja

Rzeczoznawcy, którzy regularnie pracują w niektórych bankach, mogą zostać poinformowani o tym, co nieruchomość musi wycenić, aby pożyczka została udzielona. Jeśli ci rzeczoznawcy chcą powtórzenia transakcji, mogą postępować zgodnie z instrukcjami banku, aby upewnić się, że pożyczka została zatwierdzona. Chociaż od 2008 r. Obowiązują przepisy mające na celu zapobieganie takim praktykom, zawsze istnieje możliwość zmowy między bankami a rzeczoznawcami domowymi, dlatego sprawdź referencje i zadaj jak najwięcej pytań, aby upewnić się, że cały proces przebiega sprawnie.

Zmienne

Według badania The New York Times ponad 60% ocen znacznie przewyższa wycenianą nieruchomość. Jeden dom może mieć uroczą, nieregularną działkę; inny może być większy, ale ma mniej charakteru. Jedna kuchnia może mieć najlepszy marmur i granit, podczas gdy inna może być zbudowana z rzadkich zabytkowych części.

Ocena wartości porównawczej w takich przypadkach jest trudnym zadaniem. W najlepszym przypadku podobieństwa istnieją na rynku, a rzeczoznawca szuka ich w celu uzyskania niedokładnego, ale uczciwego porównania. W najgorszym przypadku nie ma wystarczających porównywalnych elementów, a rzeczoznawca opiera się wyłącznie na domysłach.

Zanim zamknąłem swój własny dom w kwietniu 2012 r., Przeprowadziłem dwie oceny w ciągu trzech tygodni (zmieniłem banki w trakcie procesu), a wyniki wyniosły ponad 100 000 USD. Chociaż zawdzięczam to w dużej mierze wyjątkowej lokalizacji i funkcjom mojego domu, moje doświadczenie niestety nie było wyjątkowe. Wielu nabywców domów może opowiedzieć podobne historie na temat subiektywnych ocen nieruchomości, co sprawia, że perspektywa ubiegania się o kredyt hipoteczny jest nieco niepokojąca.

Co jeśli wycena jest niedokładna?

Jeśli jesteś niezadowolony z oceny, możesz poprosić o drugą ocenę u niektórych kredytodawców. Na przykład pożyczki FHA na to pozwalają. W przypadku tradycyjnej pożyczki możesz poprosić o drugą ocenę, jeśli pierwszy rzeczoznawca nie znał Twojej okolicy. Ewentualnie możesz sporządzić listę własnych danych porównawczych i poprosić ubezpieczyciela pożyczki o przejrzenie go wraz z oceną.

Ostatnie słowo

Aby uchronić się przed subiektywnym procesem oceny, masz w ręku jedną kartę: agenta nieruchomości. Jeśli pracowałeś z brokerem podczas całej oferty i procesu negocjacji, możesz być pewien, że broker chce zarobić prowizję. Poproś, aby twój broker opracował niezależną listę kompilacji, aby przesłać do rzeczoznawcy, podkreślając korzystne podobieństwa do twojego przyszłego domu. Rzeczoznawcy działający poza rynkiem mogą skorzystać z pomocy. Ponieważ proces jest subiektywny, równie dobrze możesz zrobić, co możesz, aby z niego skorzystać.

Czy dokonałeś oceny domu w domu? Czy uważasz, że to było dokładne?