Co to jest pożyczka na budowę domu - proces i jak się zakwalifikować

Standardowa pożyczka hipoteczna jej nie obniży - ale możesz kwalifikować się do specjalnego rodzaju pożyczki zwanej kredytem budowlanym.

Co to jest pożyczka budowlana?

Pożyczka budowlana jest zazwyczaj pożyczką krótkoterminową służącą do pokrycia kosztów budowy domu. Może być oferowany na czas określony (zwykle około roku), aby dać ci czas na budowę domu. Pod koniec procesu budowy, kiedy dom zostanie ukończony, będziesz musiał uzyskać nową pożyczkę, aby spłacić kredyt na budowę - jest to czasami nazywane „pożyczką końcową”.

Zasadniczo oznacza to, że musisz refinansować na koniec okresu i zaciągnąć nową pożyczkę według własnego wyboru (taką jak 30-letni kredyt hipoteczny o stałej stopie procentowej), która jest bardziej konwencjonalną opcją finansowania dla nowo ukończonego domu.

Kwalifikacja do pożyczki budowlanej

Banki i pożyczkodawcy hipoteczni są często nieufni wobec kredytów budowlanych z wielu powodów. Jednym z głównych problemów jest to, że musisz zaufać budowniczemu. Bank lub pożyczkodawca pożycza pieniądze na coś, co ma być skonstruowany przy założeniu, że będzie miał określoną wartość po zakończeniu.

Jeśli coś pójdzie nie tak - na przykład, jeśli budowniczy wykona słabą robotę lub spadną wartości nieruchomości - może się okazać, że bank dokonał złej inwestycji i że nieruchomość nie jest warta tyle, co pożyczka.

Aby spróbować uchronić się przed tym problematycznym rezultatem, banki często nakładają surowe wymagania kwalifikujące do kredytu budowlanego. Zazwyczaj obejmują one następujące postanowienia:

1. Kwalifikowany konstruktor musi być zaangażowany. Wykwalifikowany budowniczy jest licencjonowanym generalnym wykonawcą o ugruntowanej reputacji w zakresie budowania domów wysokiej jakości. Oznacza to, że możesz mieć szczególnie trudności ze znalezieniem instytucji, która sfinansowałaby twój projekt, jeśli zamierzasz działać jako własny generalny wykonawca lub jeśli jesteś zaangażowany w sytuację właściciela / konstruktora.
2. Kredytodawca potrzebuje szczegółowych specyfikacji. Obejmuje to plany pięter, a także szczegóły dotyczące materiałów, które będą używane w domu. Konstruktorzy często sporządzają wyczerpującą listę wszystkich szczegółów (czasami nazywaną „niebieską książką”); szczegóły ogólnie obejmują wszystko, od wysokości sufitu po rodzaj zastosowanej izolacji domowej.
3. Wartość domu musi być oszacowana przez rzeczoznawcę. Chociaż może wydawać się trudne oszacowanie czegoś, co nie istnieje, kredytodawca musi poprosić rzeczoznawcę o rozważenie niebieskiej księgi i specyfikacji domu, a także wartości ziemi, na której budowany jest dom. Obliczenia te są następnie porównywane z innymi podobnymi domami o podobnych lokalizacjach, podobnych cechach i podobnej wielkości. Te inne domy nazywane są „kompsami”, a oszacowana wartość jest ustalana na podstawie comps.
4. Będziesz musiał odłożyć dużą zaliczkę. Zazwyczaj 20% to minimum, które musisz odłożyć na pożyczkę na budowę - niektórzy pożyczkodawcy wymagają aż o 25% mniej. Gwarantuje to, że jesteś zainwestowany w projekt i nie po prostu odejdziesz, jeśli coś pójdzie nie tak. Chroni to również bank lub pożyczkodawcę na wypadek, gdyby dom okazał się mniej warty niż oczekiwano.

Zakładając, że spełniasz wszystkie te kryteria i masz dobry kredyt, powinieneś być w stanie zakwalifikować się do kredytu budowlanego. Zasadniczo pożyczkodawcy wymagają również informacji dotyczących twojego dochodu (aby upewnić się, że stać Cię na spłatę kredytu hipotecznego) i twojego obecnego domu, podobnie jak w przypadku każdego rodzaju standardowej pożyczki hipotecznej.

Jak działają pożyczki budowlane

Po zakwalifikowaniu się i uzyskaniu zgody na pożyczkę na budowę pożyczkodawca zaczyna wypłacać pieniądze, które zgodził się pożyczyć. Jednak nie tylko dadzą budowniczemu gotówkę naraz. Zamiast tego ustala się harmonogram losowań.

rysuje

Losowania to wyznaczone interwały, w których budowniczy może otrzymywać środki na kontynuację projektu. W trakcie kompilacji może być kilka losowań. Na przykład budowniczy może otrzymać pierwsze 10% po zamknięciu pożyczki, a kolejne 10% po oczyszczeniu partii i wylaniu fundamentu. Następny napływ pieniędzy może nastąpić po obramowaniu domu, a następnie wypłacie po tym, jak dom jest pod dachem i uszczelniony.

Liczba losowań i kwota każdego z nich są negocjowane między konstruktorem, kupującym i bankiem. Zazwyczaj pierwsze losowanie pochodzi z zaliczki kupującego (więc to pieniądze kupującego są najbardziej zagrożone). Często zdarza się, że bank wymaga kontroli na każdym etapie przed przekazaniem pieniędzy budowniczemu. Pomaga to zapewnić, że wszystko idzie zgodnie z planem i że pieniądze są wydawane tak, jak powinny.

Po wypłaceniu wszystkich losowań i wybudowaniu domu, kupujący musi uzyskać kredyt końcowy, aby spłacić kredyt budowlany.

Oprocentowanie kredytu budowlanego

W przypadku pożyczki budowlanej, podobnie jak w przypadku wszystkich innych pożyczek, należy zapłacić odsetki od pożyczonych pieniędzy. Zazwyczaj kredyty budowlane są pożyczkami o zmiennej stopie procentowej, a stopa procentowa jest ustalana według „spreadu” w stosunku do stopy podstawowej. Zasadniczo oznacza to, że oprocentowanie jest równe stopie podstawowej powiększonej o określoną kwotę. Jeśli na przykład stawka podstawowa wynosi 3%, a twoja stawka jest podstawowa plus jeden, zapłacisz 4% stopę procentową (która dostosowuje się wraz ze zmianą stawki podstawowej).

W wielu przypadkach kredyty budowlane są również ustanawiane jako kredyty wyłącznie oprocentowane. Oznacza to, że płacisz odsetki tylko od pożyczonych pieniędzy, zamiast spłacać jakąkolwiek część podstawowego salda kredytu. Ułatwia to spłatę kredytów budowlanych.

Płacisz również tylko od kwoty, która została już wypłacona. Na przykład, jeśli pożyczasz 100 000 USD, a wypłacono tylko pierwsze 10 000 USD, płacisz odsetki tylko od pierwszych 10 000 USD, a nie od 100 000 USD. Musisz dokonywać miesięcznych płatności za tę pożyczkę - tak jak w przypadku tradycyjnej pożyczki - więc Twoje miesięczne płatności powinny rozpocząć się na niskim poziomie, gdy pożyczona zostanie tylko niewielka kwota, i stopniowo zwiększać się wraz z wypłacaniem większej ilości pieniędzy Twojemu konstruktorowi.

Niedogodności

Pożyczki na budowę umożliwiają budowę domu, gdy w przeciwnym razie możesz tego nie zrobić. Budowa domu może być świetnym doświadczeniem, jeśli chcesz zaprojektować coś wyjątkowego lub specyficznego dla swoich potrzeb i potrzeb rodziny. Istnieje jednak znacznie większe ryzyko przy udzielaniu pożyczek budowlanych niż tylko zakup istniejącego domu.

Niektóre z potencjalnych zagrożeń obejmują:

1. Dom nie zostanie ukończony zgodnie z harmonogramem i budżetem. Jeśli Twój dom nie zostanie ukończony zgodnie z harmonogramem, być może będziesz musiał zapłacić dodatkowe koszty wynajmu zakwaterowania lub zapłacić dwie hipoteki za czas dłuższy niż oczekiwano, ponieważ nie będziesz mógł się wprowadzić. W niektórych przypadkach ostatnia płatność za budowę pożyczka stanie się wymagalna i będziesz musiał uiścić opłatę za jej przedłużenie - przynajmniej do czasu ukończenia domu i możliwości refinansowania pożyczki końcowej.
2. Po ukończeniu dom nie będzie wart co najmniej tyle, ile koszt budowy. Tę niefortunną sytuację można spotkać, jeśli budowniczy wykona słabą robotę lub jeśli cały rynek mieszkaniowy gwałtownie spadnie. W takim przypadku musisz wymyślić dodatkową gotówkę, jeśli przyjdzie czas na refinansowanie kredytu budowlanego na kredyt końcowy.
3. Nie będzie można zakwalifikować się do pożyczki końcowej. Jeśli Twoje dochody lub kredyty drastycznie się zmienią, możesz nie być w stanie zakwalifikować się do pożyczki końcowej - i może to stanowić poważny problem, ponieważ pożyczki budowlane nie mają być trwałe. Po zakończeniu projektu saldo ma być spłaconym. Zasadniczo jest to hipoteczna pożyczka hipoteczna, co oznacza, że ​​płacisz odsetki w trakcie projektu, a całe saldo przypada na koniec. Jeśli nie możesz refinansować, aby spłacić całe saldo - a pożyczkodawca odmawia przedłużenia pożyczki budowlanej, aby umożliwić ci jakoś refinansowanie - możesz stracić nowy dom z powodu wykluczenia, jeśli nie możesz dokonać płatności.

Ostatnie słowo

Jeśli jesteś gotów podjąć ryzyko związane z pożyczką budowlaną i masz do dyspozycji poduszkę finansową, która pomoże ci pokonać nierówności na drodze, pożyczka na budowę może być właściwym wyborem, abyś mógł zbudować swój wymarzony dom.

Jeśli jednak po prostu szukasz mieszkania, jeśli nie masz funduszu ratunkowego, aby poradzić sobie z problemami z budową, lub jeśli denerwujesz się procesem budowy domu, być może lepiej jest po prostu kupić istniejący dom korzystający z tradycyjnej pożyczki. Ważne jest staranne rozważenie ryzyka i korzyści, abyś wiedział, że dokonany wybór jest odpowiedni dla Ciebie.

Czy kiedykolwiek zaciągnąłeś kredyt budowlany? Jakie było twoje doświadczenie??

(kredyt na zdjęcie: Bigstock)