Czy powinieneś sprzedać swój dom, czy go wynająć? - Rzeczy do rozważenia

Najważniejsze pytanie dotyczy tego, co zrobić z nieruchomością podczas przeprowadzki. Czy lepiej jest zachować stare miejsce na wynajem, czy może sprzedaż ma sens? Chociaż wynajem pozwala spłacać kredyt hipoteczny lub zarabiać co miesiąc, wiąże się z nim spore ryzyko i dodatkowe komplikacje podatkowe.

Dlaczego wynająć swój dom?

Kiedy najemca płaci czynsz, możesz skorzystać z czeku na pokrycie miesięcznej hipoteki. W pewnym sensie najemca płaci za zarabianie kapitału własnego w domu. Po spłacie kredytu hipotecznego możesz zachować każdy miesięczny czynsz jako dochód.

Wynajęcie domu może urozmaicić Twoje inwestycje i źródła dochodów, umożliwiając zmniejszenie ryzyka finansowego. Na przykład, jeśli stracisz pracę, nadal będziesz miał dochód z wynajmu. Lub, jeśli uznasz, że twoje oszczędności emerytalne są niewystarczające, masz kawałek nieruchomości, którą możesz sprzedać.

Koszty wynajmu

Obliczając koszt wynajmu domu, weź pod uwagę te potencjalne wydatki:

Spłata kredytu hipotecznego. Rozważ zarówno płatności odsetkowe, jak i podstawowe.
Podatki od nieruchomości. Różnią się one w zależności od obszaru, ale spodziewają się zapłacić do 2% wartości domu rocznie.
Składki na ubezpieczenie kredytu hipotecznego. Jeśli zaliczka wynosi mniej niż 20% wartości domu, spodziewaj się opłacenia składek na ubezpieczenie kredytu hipotecznego.
Ubezpieczenie właściciela. Obejmuje to szkody najemcy i chroni cię, jeśli ktoś dozna obrażeń na wynajętej nieruchomości. Według HouseLogic ubezpieczenie właściciela wynosi zwykle od 15% do 20% więcej niż ubezpieczenie domu.
Opłaty HOA. Płatności te są wymagane, jeśli Twój dom lub mieszkanie należy do stowarzyszenia.
Naprawy i wymiany. Okna, drzwi, ściany, dywany, dachy i większe urządzenia muszą zostać naprawione lub wymienione.
Konserwacja. Po odejściu najemcy wspólne koszty obejmują lakier zewnętrzny, lakier wewnętrzny i czyszczenie dywanów. Prawie zawsze będziesz musiał wyczyścić dywan między najemcami, a także może być konieczne poprawienie farby do wnętrz. Malowanie na zewnątrz jest rzadsze - spodziewaj się malować co pięć lat.
Sprawdzanie historii reklamy i wynajmu najemców. Możesz reklamować się na stronach internetowych takich jak Craigslist za darmo, ale spodziewaj się zapłaty około 100 USD, jeśli chcesz uruchomić reklamę w gazecie. VeriFirst informuje, że historia najmu ewidencji eksmisji i historia płatności czynszu kosztują od 5 do 10 USD.
Rachunkowość i opłaty za zarządzanie nieruchomościami. Firmy zarządzające nieruchomościami zazwyczaj pobierają około 10% przychodów z wynajmu. Ponadto spodziewaj się, że będziesz płacić co najmniej 200 USD rocznie za CPA, aby przygotować zwrot podatku dochodowego od osób fizycznych i czynszu.

HouseLogic zapewnia bezpłatny arkusz roboczy, który pomoże ci oszacować koszt wynajmu domu.

Rentowność wynajmu

Możesz uzyskać dość dokładne oszacowanie potencjalnych przychodów z czynszu, sprawdzając ogłoszenia w Twojej okolicy. Internetowy rynek nieruchomości Zillow wykorzystuje dane MLS i zastrzeżoną formułę do oszacowania wartości czynszu dla określonych domów. Rentometr zapewnia podobną usługę. Możesz także porozmawiać z lokalnym agentem nieruchomości lub firmą zarządzającą nieruchomościami lub sprawdzić Craigslist, aby zobaczyć aktualną stawkę w Twojej okolicy.

Weź również pod uwagę historyczne trendy wynajmu w swoim regionie - jeśli jesteś w mieście, w którym obserwuje się wzrost cen wynajmu, Twoje przychody z wynajmu mogą wkrótce przewyższyć wydatki. Usługi takie jak Rent Jungle mogą pokazać konkretne trendy cen wynajmu w Twojej okolicy.

Podobnie jak w przypadku każdej firmy, twój dochód musi przekraczać koszty, jeśli chcesz osiągnąć zyski. Na szczęście koszty związane z wynajmem domu można odliczyć od podatku, co zmniejsza kwotę podatku dochodowego, którą musisz zapłacić od otrzymanych czynszów, i zwiększa gotówkę na wynos.

Jeśli przychody z wynajmu natychmiast przekraczają wydatki, to dobry znak. Jednak nawet jeśli nie osiągasz natychmiast zysków, nie martw się. Możliwe, że stawki czynszu są obecnie niskie lub nadal spłacasz spory kredyt hipoteczny. Według Reuters, Maryland CPA Jerry Gross szacuje, że zazwyczaj masz solidną inwestycję, jeśli początkowe przychody z czynszu pokrywają co najmniej 80% bezpośrednich kosztów wynajmu.

Obliczanie rentowności

Kalkulator czynszowy, taki jak w All Property Management, może zapewnić wgląd w długoterminową rentowność wynajmu. Wystarczy wpisać szczegółowe informacje na temat ceny czynszu, oprocentowania kredytu hipotecznego, salda kredytu hipotecznego, płatności, podatków od nieruchomości, ubezpieczenia, opłat stowarzyszeniowych oraz okresu, w którym planujesz być właścicielem nieruchomości. Następnie kalkulator zapewnia szczegółowy wykres oczekiwanych przepływów pieniężnych. Uwzględnia wszystkie małe koszty i zmienne, takie jak wolne miejsca, opłaty za zarządzanie nieruchomościami, koszty utrzymania, koszty sprzedaży i stawki podatkowe.

Oprócz rentowności kalkulator wyświetla również przyszłą wartość domu lub nieruchomości na wynajem. Oceniając wyniki kalkulatora, pamiętaj o wartości pieniądza w czasie. Myśl, że Twój dom może być wart miliony za 30 lat, może być ekscytujący, ale 1 milion dolarów za 30 lat nie jest dziś milionem dolarów. W rzeczywistości, zakładając 2% stopę inflacji, kalkulator wartości bieżącej szacuje, że 1 mln USD w 2045 r. Jest warty jedynie 552 000 USD w 2015 r..

Wynajem a sprzedaż - uwagi

Zanim naciśniesz spust w jakikolwiek sposób, zastanów się nad swoją sytuacją finansową, stanem rynku mieszkaniowego oraz wszelkimi rozporządzeniami stanowymi lub lokalnymi, które wpływają na twoje prawa jako właściciela.

1. Cena sprzedaży i zyski kapitałowe

Jeśli nie jesteś zadowolony z bieżącej wartości domu, wynajęcie domu może zapewnić ci dochód w oczekiwaniu na wzrost wartości domu. Jeśli domy szybko doceniają w Twojej okolicy, warto poczekać.

Niestety, ta taktyka może przynieść efekt odwrotny, jeśli zaczekasz zbyt długo na sprzedaż. Po wynajęciu domu na okres dłuższy niż trzy lata nie można już ubiegać się o to jako podstawowe miejsce zamieszkania. Oznacza to, że jesteś zobowiązany do zapłaty podatku od sprzedaży rezydencji. Przy sprzedaży domu, który nie jest twoim głównym miejscem zamieszkania, musisz płacić podatki od zysków kapitałowych od wszelkich zysków, które wahają się od 0% do 20%, w zależności od przedziału podatkowego. Jednak sprzedając swoją podstawową rezydencję, możesz wykluczyć 250 000 USD zysków kapitałowych (lub 500 000 USD, jeśli jesteś małżeństwem), kiedy sprzedajesz.

Aby twój dom mógł zostać uznany za podstawowe miejsce zamieszkania, musiałeś tam mieszkać przez dwa ostatnie pięć lat. Jeśli źle zliczysz swoją sprzedaż, możesz sprzedać dziesiątki tysięcy dolarów zysków kapitałowych po sprzedaży wynajmu.

2. Podatek od dochodu z wynajmu

Podobnie jak płace z pracy lub dywidendy z zapasów, podatek dochodowy jest naliczany od wszelkich dochodów uzyskiwanych z czynszu według zwykłej stawki podatkowej. Na szczęście możesz odpisać wszystkie koszty związane z wynajmem domu. Na przykład, jeśli Twój dochód z czynszu brutto za rok wynosi 40 000 USD, ale poniosłeś 30 000 USD z tytułu kosztów najmu, podatek naliczany jest tylko od 10 000 USD.

Oprócz odliczenia wydatków gotówkowych można również ubiegać się o odliczenie kosztów amortyzacji. Ten wydatek bezgotówkowy pozwala powoli odliczyć kwotę zapłaconą za zakup domu. Ponadto, jeśli masz stratę z tytułu najmu, możesz być w stanie wykorzystać tę stratę, aby zrekompensować część swoich dochodów, jeśli skorygowany dochód brutto jest mniejszy niż 150 000 USD. Poproś CPA o więcej szczegółów na temat odliczania wszelkich strat lub amortyzacji.

3. Kapitał własny

Jedynym sposobem, w jaki wielu właścicieli domów może uzyskać zaliczkę na następny dom, jest wypłata kapitału, który włożyli w już posiadany. Czy Twoja rodzina może zebrać wystarczająco dużo, aby obniżyć 20% na następny dom bez sprzedaży istniejącego? Zastanów się dokładnie, zanim zdecydujesz się na wynajem.

4. Wydatki

Mamy nadzieję, że będziesz mógł przez większość czasu utrzymywać swój dom w czynszu i pokryć większość lub całość spłat kredytu hipotecznego. Jednak powinieneś być przygotowany na najgorszy scenariusz: płacenie podwójnych kredytów hipotecznych za wynajem i miejsce zamieszkania. Nawet bez najemcy nadal ponosisz koszty wynajmu, w tym koszty ubezpieczenia, konserwacji, reklamy, prawne i księgowe.

W wielu obszarach eksmisja lokatora, który nie płaci czynszu, jest dość trudna i czasochłonna. Jeśli masz najemcę, który nie zapłaci lub wyrządzi znaczne szkody w domu, możliwe, że czynsz może nie przynieść zysku przez kilka miesięcy. Uwzględniając opłaty sądowe, koszty obsługi prawnej, naprawy, koszty sprzątania i utracony czynsz, Screening najemców Star Point szacuje, że eksmisja najemcy kosztuje średnio około 3000 USD.

Jeśli kupujesz inną rezydencję, pożyczkodawca dla twojego przyszłego domu uwzględnia to ryzyko w swoich obliczeniach. Drzewo pożyczek informuje, że pożyczkodawcy biorą pod uwagę jedynie 75% przewidywanych dochodów z najmu przy określaniu stosunku zadłużenia do dochodu. Jeśli wynajem domu podnosi stosunek zadłużenia do dochodu, możesz nie kwalifikować się do tak dużej pożyczki na nowy dom, jak się spodziewałeś.

5. Czas i stres

Bycie właścicielem może być czasochłonne i wyczerpujące emocjonalnie. Odpowiadasz za reklamy, pokazywanie domu i przeprowadzanie kontroli przeszłości w celu wynajmu domu. Musisz odbierać połączenia od najemców, obsługiwać i naprawiać oraz reagować na wszelkie zbliżające się sytuacje kryzysowe. Chociaż możesz wynająć firmę zarządzającą nieruchomościami, aby zrobić to za Ciebie, spodziewaj się, że obciąży ona co najmniej 10% twoich przychodów z wynajmu.

6. Problemy z odległością

Możesz być w stanie samodzielnie zarządzać wynajmowanym domem, jeśli jesteś w tym samym mieście lub hrabstwie, ale zarządzanie zdalnym wynajmem to inna historia. Chociaż koszty podróży związane z wizytą w wypożyczalni - takie jak koszt przebiegu, bilety lotnicze, opłata za przejazd taksówką, hotel i koszty żywności - można odliczyć od podatku, szybko wpływają one na zysk z wynajmu. Bardziej sensowne jest zatrudnienie firmy zarządzającej nieruchomościami, która zajmie się codziennymi problemami i potencjalnymi sytuacjami kryzysowymi. Musisz również zatrudnić personel zajmujący się naprawą i konserwacją do drobnych prac (takich jak czyszczenie dywanów i malowanie), które w innym przypadku mógłbyś sam wykonać.

7. Prawa najemcy i ograniczenia najmu

Każde państwo ma własny zestaw przepisów dotyczących wynajmujących i najemców, a niektóre miasta mają również lokalne zarządzenia. Te zasady mogą określać, w jaki sposób i kiedy można eksmitować najemców, kiedy można uzyskać dostęp do wynajmowanej nieruchomości, ile można zwiększyć czynsze i kiedy należy zwrócić depozyty. Możesz znaleźć reguły stanowe na swojej stronie internetowej dotyczącej spraw konsumenckich i poszukać miejskich kodów miejskich za pośrednictwem Municode.

Przepisy te mogą poważnie wpłynąć na rentowność inwestycji w wynajem. Niektóre obszary preferują właścicieli, podczas gdy inne dają szerokie prawa najemcom. Na przykład kontrola czynszów w San Francisco zabrania właścicielom zwiększania czynszów o ponad 1% lub 2% rocznie.

Jeśli chcesz wynająć swoje mieszkanie, najpierw skontaktuj się ze stowarzyszeniem właściciela domu na temat jakichkolwiek ograniczeń. Mała liczba jednostek zajmowanych przez właściciela może obniżyć wartość stowarzyszenia kondominium, więc wiele desek ogranicza liczbę jednostek wynajmowanych w danym momencie.

Ostatnie słowo

Wynajęcie domu, podobnie jak wiele strategii inwestycyjnych, stanowi ryzyko. Jeśli z czasem wartość twojego domu wzrośnie, czynsze będą nadal rosły, a ty będziesz mógł utrzymać czynsz wynajmowany, Twoja nieruchomość może zapewnić fantastyczny zwrot z inwestycji. Jeśli jednak czynsze spadną w Twojej okolicy, wartość twojego domu nie wzrośnie tak szybko, jak się spodziewałeś, lub dostaniesz najemców, którzy nie płacą, może to nie być świetna inwestycja. Upewnij się, że masz wystarczającą ilość gotówki na pokrycie sytuacji awaryjnych i porozmawiaj z planistą finansowym przed podjęciem decyzji.

Czy zastanawiałeś się nad inwestowaniem w nieruchomości??