Co to jest pożyczka hipoteczna FHA - Wymagania, ograniczenia i kwalifikacje

Jeśli jesteś podobny do większości Amerykanów, ta transakcja będzie stanowić największą pojedynczą inwestycję, jaką dokonałeś w swoim życiu. Jest również prawdopodobne, że finansujesz zakup kredytem hipotecznym. Ale kredyty hipoteczne występują w wielu odmianach, z których większość nie jest odpowiednia dla twojej sytuacji.

Skąd wiesz, który rodzaj pożyczki jest dla Ciebie odpowiedni? Pierwszym krokiem jest poznanie popularnych typów pożyczek.

Ten post zawiera wszystko, co musisz wiedzieć o pożyczce hipotecznej FHA, popularnej alternatywie dla tradycyjnych hipotek. Istnieje wiele różnych podtypów pożyczek FHA o różnych ograniczeniach i przydatności.

Przeczytaj także: Opłaty hipoteczne, których nie powinieneś płacić

Co to jest pożyczka hipoteczna FHA?

Pożyczki FHA są udzielane przez prywatnych pożyczkodawców, w tym kasy oszczędnościowe i tradycyjne banki. Pożyczki są ubezpieczone przez Federalną Administrację Mieszkalnictwa i są przeznaczone na rezydencje zajmowane przez właścicieli, a nie na wynajem nieruchomości lub domów wakacyjnych.

Wbrew powszechnemu przekonaniu pożyczki FHA nie pochodzą bezpośrednio od rządu federalnego. Jednak gdy pożyczkobiorca nie wywiązuje się ze spłaty kredytu FHA, polisa ubezpieczeniowa Federalnej Administracji Mieszkaniowej chroni pożyczkodawcę przed stratami finansowymi.

Od 1934 r. FHA ubezpieczyła ponad 40 milionów pożyczek nieruchomości mieszkaniowych. Dzięki niskim wymaganiom dotyczącym przedpłat (nawet 3,5% ceny zakupu) i luźnym standardom ubezpieczeniowym dla kredytobiorców z niedoskonałymi kredytami (można zakwalifikować się do pożyczki podwykonawczej 600 FICO score), program jest popularny wśród osób kupujących po raz pierwszy homebuyers, tych z ograniczonymi oszczędnościami osobistymi i kredytobiorców o słabych wynikach kredytowych.

Pożyczki FHA mają kilka istotnych wad, w tym drogie ubezpieczenie kredytu hipotecznego, takie jak prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego lub plany ochrony płatności hipotecznych. Pożyczki FHA podlegają również ograniczeniom cen sprzedaży, które mogą mieć wpływ na nabywców na rynkach o wysokich kosztach.

Rodzaje pożyczek FHA

Pożyczki hipoteczne FHA występują w kilku różnych wariantach, w zależności od wieku, aktywów, dochodów i aktualnego kapitału własnego domu (jeśli występują).

Pożyczka na zakup o stałej stopie procentowej. Jest to również najpopularniejszy rodzaj pożyczki kupna FHA. Warunki mogą się różnić, ale najczęstsze są 15 i 30 lat. Stopy procentowe są zwykle niższe niż porównywalne kredyty hipoteczne. Kredyty hipoteczne o wartości 203b można wykorzystać na domy jedno- lub czterorodzinne.
Pożyczka na zakup z regulowaną stawką (ARM). W ramach Sekcji 251 Programu hipotek o zmiennej stopie procentowej FHA zapewnia ARM, których stopy procentowe mogą wzrosnąć o nie więcej niż jeden punkt procentowy rocznie i nie więcej niż pięć punktów procentowych w całym okresie. Kredytobiorcy otrzymują powiadomienie o oczekujących podwyżkach stóp procentowych co najmniej 25 dni przed wzrostem.
Pożyczki kondominium. Pożyczki kondominium ubezpieczone przez FHA, znane pod nazwą sekcji 234c, są 30-letnimi produktami o stałej stopie procentowej, które finansują zakup poszczególnych jednostek kondominium w ramach inwestycji większych niż cztery jednostki. Nie ma ścisłych wymagań dotyczących obłożenia, więc pożyczkobiorcy mogą korzystać z pożyczek mieszkaniowych wspieranych przez FHA, aby uzyskać dochód z wynajmu. Jednak w każdym przypadku co najmniej 80% pożyczek ubezpieczonych przez FHA musi być udzielone właścicielom lokali mieszkalnych.
Bezpieczna pożyczka refinansowa. Pożyczki FHA Secure Refinance zostały zaprojektowane, aby pomóc pożyczkobiorcom w refinansowaniu pożyczek hipotecznych o stałym oprocentowaniu, zabezpieczonym hipoteką FHA. Zaległości niekoniecznie są dyskwalifikujące, chociaż muszą wynikać z wyższych miesięcznych płatności na konwencjonalnym ARM. Pożyczkobiorcy niespłacający kredytu mogą refinansować dowolny typ pożyczki konwencjonalnej. Obowiązują standardowe wymagania kwalifikacyjne, w tym stały dochód, akceptowalny rating kredytowy oraz rozsądne wskaźniki zadłużenia do dochodu.
Hipoteki konwersji domu na akcje (HECM lub kredyt hipoteczny odwrócony). HECM, popularnie zwany hipoteką odwróconą, umożliwia seniorom będącym właścicielami nieruchomości w wieku 62 lat lub starszym korzystanie z kapitału własnego i spłacanie pozostałej części istniejących kredytów hipotecznych bez dokonywania miesięcznych spłat kredytu hipotecznego lub odejścia. Dla seniorów o ograniczonych oszczędnościach i stałych dochodach HECM są doskonałym źródłem wolnych od podatku środków pieniężnych, chociaż mają one poważne konsekwencje prawne i finansowe dla właścicieli domów i ich spadkobierców.
Pożyczka stopniowana. Pożyczki stopniowane, zwane pożyczkami z sekcji 245, są przeznaczone dla właścicieli-właścicieli, którzy oczekują znacznego wzrostu dochodów w średnim okresie - na przykład dla początkujących specjalistów lub inżynierów na późniejszych etapach szkolenia. Miesięczne spłaty pożyczek stopniowanych mogą wzrosnąć w ciągu 5 lub 10 lat, po czym pozostają stałe przez pozostały okres. Roczny wzrost waha się od 2,5% do 7,5% w przypadku planów 5-letnich i 2% do 3% w przypadku planów 10-letnich.
Rosnąca pożyczka kapitałowa - sekcja 245a. Program Growing Equity Loan jest podobny do programu Graduated Payment Loan, z tą różnicą, że jest bardziej wszechstronny: można je stosować do zakupów domów jedno- lub czterorodzinnych zajmowanych przez właściciela, lokali mieszkalnych, udziałów w spółdzielniach mieszkaniowych oraz mieszkań przeznaczonych do remontu lub rehabilitacja. Miesięczne płatności podlegają rocznym podwyżkom od 1% do 5%, a warunki kredytu nie mogą przekraczać 22 lat.

Co musisz zakwalifikować

Podczas procesu ubiegania się o pożyczkę FHA musisz zapewnić pożyczkodawcy:

Dokument tożsamości wydany przez rząd, taki jak prawo jazdy, paszport lub dowód wojskowy
Zapłać odcinki (lub kopie) przez co najmniej 30 dni wcześniej
Rachunki zysków i strat, takie jak formularze W-2 i formularze 1099, za ostatnie dwa lata podatkowe
Wyciągi bankowe i inwestycyjne (lub kopie) za ostatnie dwa miesiące

Jeśli jesteś samozatrudniony lub prowadzisz działalność gospodarczą, musisz także zapewnić:

Rachunek zysków i strat za bieżący rok podatkowy, do chwili obecnej
Dwie ostatnie deklaracje podatkowe, w tym wszystkie harmonogramy

Koszty zamknięcia

Podobnie jak większość kredytów hipotecznych, kredyty FHA wiążą się z różnymi kosztami zamknięcia. Wydatki mogą się znacznie różnić w zależności od pożyczkodawcy, położenia geograficznego, warunków rynkowych i zaliczki. Możesz spodziewać się opłacenia części lub wszystkich następujących kosztów zamknięcia pożyczki FHA:

Ubezpieczenie kredytu hipotecznego: Pożyczki FHA wymagają składki ubezpieczeniowej z góry w wysokości 1,75% sfinansowanej kwoty - na przykład 3500 USD na pożyczkę 200 000 USD. Bieżące prywatne składki na ubezpieczenie kredytu hipotecznego (PMI), które są wymagane aż do 78% stosunku kredytu do wartości (LTV), nie są uwzględniane w tej pozycji.
Przedpłacone podatki od nieruchomości: W większości przypadków musisz opłacić podatek od nieruchomości, który naliczasz między zamknięciem a datą następnego podatku. W zależności od wartości domu, lokalnych stawek podatkowych, daty zamknięcia może to spowodować cofnięcie setek lub tysięcy dolarów.
Prepaid Hazard Insurance: Obejmuje to składki ubezpieczeniowe z pierwszego roku dla właścicieli domów, które mogą wynosić od kilkuset do kilku tysięcy dolarów. Najczęściej jest wypłacany poza zamknięciem, ale nadal musisz uwzględnić go w swoim budżecie.
Badanie nieruchomości: Ankiety dotyczące nieruchomości mogą różnić się zakresem i kompleksowością. Badanie hipoteczne porównuje po prostu aktualny opis nieruchomości z wcześniej zarejestrowanymi opisami i identyfikuje potencjalne nieścisłości. Badanie lokalizacji obejmuje dokładną kontrolę na miejscu, która precyzyjnie lokalizuje budynki, służebność i zabytki z poprzednich badań. Badanie graniczne jest dokładniejsze - identyfikują dokładne narożniki i granice nieruchomości, a także dowody naruszenia lub niekorzystnego wykorzystania. Koszty ankiety różnią się w zależności od poziomu szczegółowości i wielkości nieruchomości, ale wiele z nich kosztuje mniej niż 500 USD. Szczegółowe ankiety graniczne mogą przekroczyć 5000 USD - chociaż ankiety graniczne nie są konieczne w przypadku większości transakcji.
Wycena nieruchomości: Twoja ocena nieruchomości zlecona przez pożyczkodawcę potwierdza, że dom jest wart tego, o co prosi sprzedawca. Zmniejsza to ryzyko pożyczkodawcy w przypadku wykluczenia. Wyceny są zwykle obowiązkowe i często kosztują mniej niż 500 USD.
Inspekcja domu: Inspekcja domu obejmuje główną strukturę domu i wszelkich zabudowań mieszkalnych. Chociaż nie jest to wiążąca gwarancja dotycząca stanu domu, kontrola może zidentyfikować potencjalne zagrożenia bezpieczeństwa lub elementy wymagające naprawy. Inspekcje zwykle nie są wymagane przez pożyczkodawców, ale są zdecydowanie zalecane, szczególnie w przypadku starszych domów. Oczekuj, że zapłacisz od 200 do 500 USD za kontrolę.
Wyszukiwanie tytułu: Ten niezbędny krok weryfikuje ciąg własności i własności nieruchomości przez cały okres jej istnienia, zapewniając, że sprzedawca ma prawo sprzedać ci nieruchomość. Oczekuj zapłaty w dowolnym miejscu od 100 do 400 USD.
Tytuł ubezpieczenia: Ubezpieczenie tytułu pokrywa koszty naprawy problemów (takich jak ukryte zastawy i przymierza) odkryte podczas wyszukiwania tytułu i zapewnia stałą ochronę przed roszczeniami dotyczącymi nieruchomości. Koszty ubezpieczenia tytułu różnią się znacznie w zależności od stanu, ale 1000 USD to dobra zasada.
Nagrywanie i przesyłanie: Każda sprzedaż domu musi być zarejestrowana w jurysdykcji, w której znajduje się nieruchomość - zazwyczaj w mieście lub hrabstwie. W większości przypadków wymagane są również stemple transferowe (opłaty). W zależności od jurysdykcji i wartości nieruchomości, spodziewaj się zapłacić za te przedmioty kilkaset dolarów.
Oznaczanie powodzi i oceny środowiskowe: Aby umieścić dom w aktualnych strefach powodziowych i ustalić, czy konieczne jest ubezpieczenie przeciwpowodziowe, konieczne jest określenie powodzi (aw niektórych przypadkach ciągłe monitorowanie powodzi). Przedmioty te zwykle kosztują mniej niż 100 USD na zamknięcie, chociaż ubezpieczenie na wypadek powodzi może na bieżąco znacznie kosztować. W niektórych regionach wymagane są inne rodzaje ocen środowiskowych - takich jak ocena zagrożenia pożarowego w Kalifornii.
Opłata za powstanie: Opłata początkowa jest często stosowana jako całość w pakiecie różnych kosztów zamknięcia, takich jak opłaty kurierskie, opłaty za dokumenty, opłaty depozytowe, opłaty adwokackie i inne. Mogą przekroczyć 1% ceny zakupu, znacznie zwiększając wymaganą gotówkę przy zamknięciu. Jeśli nie masz pewności, co obejmuje opłata początkowa, poproś pożyczkodawcę o wyjaśnienie każdej opłaty szczegółowej. Nie wstydź się kwestionować ich w poszczególnych punktach.

Zgodnie z prawem sprzedawca może zapłacić do 6% ceny sprzedaży w celu zamknięcia. Zazwyczaj wystarcza to na pokrycie kosztów zamknięcia. Na rynkach kupujących zmotywowani sprzedawcy chętni do zainwestowania tysięcy dolarów w koszty zamknięcia mają łatwiejszy czas na sfinalizowanie transakcji, ale praktyka ta jest znacznie mniej powszechna na rynkach sprzedawców.

Kluczowe różnice między FHA a hipoteką konwencjonalną

Wymagania kredytowe są Zrelaksowany. Pożyczki FHA są ubezpieczone przez rząd federalny. To znacznie zmniejsza ryzyko finansowe pożyczkodawców i pozwala im swobodnie gwarantować pożyczki FHA konsumentom z kredytami poniżej pierwszej klasy - ludźmi, którzy prawdopodobnie nie kwalifikowaliby się do konwencjonalnych hipotek nieobsługiwanych przez rząd USA. Według The Mortgage Reports, FHA zapewnia 96,5% (spadek o 3,5%) kredytów hipotecznych dla kupujących z wynikiem FICO na poziomie zaledwie 580, a 90% (spadek o 10%) kredytów hipotecznych dla nabywców z wynikiem FICO na poziomie zaledwie 500. Dla porównania, trudne dla kredytobiorców z wynikami FICO poniżej 680, aby zabezpieczyć konwencjonalne kredyty hipoteczne na korzystnych warunkach.
Cena zakupu podlega ograniczeniom. W przeciwieństwie do tradycyjnych hipotek, które mogą być wydawane w dowolnej kwocie (chociaż są one nazywane „niespełniającymi warunków” lub ogromnymi hipotekami i podlegają pewnym ograniczeniom powyżej 417 000 USD), kredyty ubezpieczone przez FHA podlegają limitom maksymalnej wartości, które różnią się w zależności od regionu. Limity lokalne można znaleźć, mnożąc medianę ceny sprzedaży w danej jurysdykcji (zwykle w hrabstwie) przez 1,15 (115%). W zdefiniowanym przez spis ludności metropolitalnym obszarze statystycznym (MSA), który często obejmuje więcej niż jedno hrabstwo, lokalny limit FHA wynosi 1,15 razy mediana ceny sprzedaży w najdroższym hrabstwie. W przypadku kredytów zakupowych wspieranych przez FHA w kontynentalnych Stanach Zjednoczonych lokalne limity nie mogą być niższe niż 271 050 USD ani wyższe niż 625 000 USD. Ten górny limit jest złą wiadomością dla nabywców w bardzo drogich krajach, takich jak San Francisco, gdzie średnia cena domu jednorodzinnego wynosi na północ od 1,1 miliona dolarów według stanu na koniec 2016 r. Na Alasce, Hawajach i niektórych amerykańskich dobrach zamorskich górny limit jest o 150% większy niż kontynentalny limit w USA, czyli 938,250 USD. W przypadku HECM górny limit wynosi 625 000 USD na całym kontynencie amerykańskim i 938 250 USD w pozakontynentalnych jurysdykcjach wyjątkowych. Użyj kalkulatora limitów hipotecznych FHA HUD, aby znaleźć swoje lokalne limity.
Zaliczka jest zwykle mniejsza. Jednym z największych punktów sprzedaży pożyczek FHA jest obietnica niskiej zaliczki - zaledwie 3,5% dla pożyczkobiorców z wynikiem FICO na poziomie 580 lub wyższym. Większość tradycyjnych kredytów hipotecznych wymaga zaliczek w wysokości co najmniej 10% ceny zakupu. Jego możliwy aby znaleźć tak zwane konwencjonalne pożyczki 97, które finansują 97% ceny zakupu przy zaledwie 3% spadku, ale wielu kredytodawców unika ich i mogą pochodzić z innymi zobowiązaniami.
Ubezpieczenie kredytu hipotecznego jest cenniejsze. Jedną z największych wad kredytów FHA jest wymóg ubezpieczenia kredytu hipotecznego. Wszystkie pożyczki udzielone przez FHA są obciążone składką z góry na ubezpieczenie kredytu hipotecznego w wysokości 1,75% kwoty finansowania, niezależnie od wielkości kredytu, ceny sprzedaży, okresu kredytowania lub zaliczki. Idąc dalej, pożyczkobiorcy, którzy obniżą mniej niż 10%, muszą płacić składki na ubezpieczenie kredytu hipotecznego przez cały okres kredytowania lub do momentu jego całkowitej spłaty. Kredytobiorcy, którzy obniżyli stawki o ponad 10%, muszą płacić składki na ubezpieczenie kredytu hipotecznego przez co najmniej 11 lat. Składki wahają się od 0,80% do 1,05% w przypadku pożyczek na okres dłuższy niż 15 lat oraz od 0,45% do 0,90% w przypadku pożyczek na okres krótszy lub równy 15 lat, w zależności od finansowanej kwoty i początkowej LTV. Natomiast konwencjonalne kredyty hipoteczne zwykle nie wymagają premii z góry. Jeśli oferowane są składki z góry, zwykle zastępują składki miesięczne według opcji pożyczkobiorcy. Co więcej, tradycyjne hipoteki z początkowymi LTV większymi niż 20% w ogóle nie wymagają ubezpieczenia hipotecznego, a składki na ubezpieczenie hipoteczne automatycznie wygasają, gdy LTV osiągną 78%.
Dopuszczalny stosunek zadłużenia do dochodu (DTI) jest wyższy. Wskaźniki zadłużenia do dochodu mierzą stosunek zadłużenia pożyczkobiorcy (obroty i raty) do dochodu pożyczkobiorcy (brutto). FHA zapewnia kredyty hipoteczne o wyższych wartościach DTI (do 43%, a czasem wyższych) niż większość kredytodawców zaakceptuje w przypadku hipotek konwencjonalnych (zwykle nie więcej niż 36%).
Dopuszczalny współczynnik mieszkaniowy jest nieco wyższy. Współczynnik mieszkaniowy jest stosunkiem całkowitej miesięcznej raty kredytu hipotecznego pożyczkobiorcy (w tym ubezpieczenia od ryzyka, podatków, opłat HOA itd.) Do miesięcznych dochodów brutto pożyczkobiorcy. FHA ubezpiecza pożyczki o wskaźnikach mieszkaniowych sięgających 31%. Konwencjonalne kredyty hipoteczne są ryzykowne powyżej 28%.
Brak przedpłat lub kar za wcześniejszą spłatę. Ustawa o reformie i ochronie konsumentów Dodd-Franka na Wall Street zabrania większości kar przedterminowych w przypadku hipotek mieszkaniowych wydanych po 10 stycznia 2014 r. Jednak wiele konwencjonalnych hipotek powstałych przed tą datą jest obciążonych karami przedpłatowymi. Kary za przedpłatę mogą wynosić nawet 3% lub 4% kwoty głównej pożyczki, w zależności od tego, kiedy pożyczka jest spłacana. Kredytodawcom od dawna nie wolno nakładać kar przedpłaty na pożyczki FHA, więc nie jest to zmartwienie dla pożyczkobiorców FHA.
Sprzedawcy mogą zapłacić większą część kosztów zamknięcia. Zgodnie z zasadami FHA sprzedawcy mogą płacić koszty zamknięcia do 6% ceny sprzedaży - zwykle więcej niż to wystarcza na pokrycie kosztów zapłaconych przy zamykaniu. Konwencjonalne hipoteki ograniczają spłatę sprzedającego w wysokości 3% ceny sprzedaży.
Pożyczki mogą być przejmowane przez wykwalifikowanych nabywców. Pożyczki ubezpieczone przez FHA są możliwe do przyjęcia, co oznacza, że można je przenosić od sprzedawców do nabywców przy niewielkich lub zerowych zmianach stóp i warunków. Proces przejęcia nie jest jednak tak prosty, jak przekazanie kluczy kupującemu. FHA musi wyrazić wyraźną zgodę na każde założenie, a kupujący podlegają szczegółowej kontroli kredytowej i kontroli dochodów. Jednak konwencjonalne kredyty hipoteczne na ogół nie są możliwe do przyjęcia, więc jest to duży profit dla zmotywowanych sprzedawców i kupujących.
Stopy procentowe są zwykle niższe. Chociaż każdy pożyczkodawca jest inny, pożyczki FHA mają niższe oprocentowanie niż tradycyjne kredyty hipoteczne. Jednak wyższe i dłuższe składki na ubezpieczenie kredytu hipotecznego mogą częściowo lub całkowicie zrównoważyć wszelkie wynikające z tego oszczędności.

Ostatnie słowo

Niezależnie od tego, czy zamierzasz być pierwszym mieszkańcem nowego domu budowlanego, zamieniając odrapaną cholewkę utrwalacza w wieczny dom swoich marzeń, czy też zaczepiając przytulne mieszkanie w rozwijającej się dzielnicy miejskiej, istnieje duża szansa, że istnieje program pożyczek FHA zaprojektowany dla Ciebie.

Nie ma jednak gwarancji, że pożyczka z ubezpieczeniem FHA jest najlepszą opcją dla Twoich potrzeb.

Jeśli możesz sobie pozwolić na dużą zaliczkę lub mieszkać na drogim rynku mieszkaniowym, konwencjonalny kredyt hipoteczny może być lepszym wyborem finansowym. Jeśli jesteś weteranem wojskowym, program pożyczek VA może obniżyć koszty posiadania domu lepiej niż jakakolwiek pożyczka FHA.

Kupno domu to wielka sprawa. W razie wątpliwości nie wahaj się poprosić o radę zaufanego eksperta finansowego.

Czy rozważasz pożyczkę hipoteczną FHA na następny zakup domu??