Co to jest kredyt hipoteczny o zmiennej stopie procentowej (ARM) - definicja, zalety i wady

Jednym z rodzajów pożyczek, który ostatnio stał się popularny, jest ARM lub hipoteka o zmiennej stopie procentowej. W przypadku tej pożyczki stopa procentowa zaczyna się bardzo nisko i dostosowuje się w czasie zgodnie z indeksem odsetkowym, takim jak LIBOR (oferowana stopa procentowa London InterBank). Zazwyczaj stopa procentowa dostosowuje się, ponieważ marża jest dodawana do bieżących stóp procentowych.

Mechanizmy ARM mogą być bardzo odpowiednie w niektórych sytuacjach i mogą zachęcać do wykluczenia w innych. Dlatego ważne jest, aby zrozumieć ich unikalne cechy i wziąć pod uwagę ryzyko długoterminowe oprócz krótkoterminowych korzyści, jakie ten typ pożyczki ma do zaoferowania.

Być może najważniejsze uwagi dotyczące ARM dotyczą tego, czy istnieje okres stałej stopy procentowej, jaki indeks opiera się na stopie procentowej, jak często stopa koryguje się oraz czy istnieją stopy procentowe lub ograniczenia płatności.

Okres ustalonej stopy procentowej

Najczęstszą hipoteką o zmiennej stopie procentowej jest tzw. „Hybrydowy ARM”, w którym gwarantowana jest stała stopa procentowa przez określony czas. Często ta początkowa stopa procentowa jest niższa niż w przypadku tradycyjnej 30-letniej stałej pożyczki.

Na przykład ARM 3/1 lub ARM 5/1 będzie oferować stałą stopę procentową odpowiednio przez trzy lub pięć lat. Jednak ustalony okres może się znacznie różnić, od jednego miesiąca do dziesięciu lat i jest ograniczony jedynie tym, na co pożyczkodawca pozwoli. Zasadniczo im krótszy jest ustalony okres, tym niższa będzie stopa procentowa w tym czasie.

Dla wielu osób, które refinansują hipotekę lub przeprowadzają się co kilka lat, ARM może być skutecznym sposobem na spłatę mniej odsetek niż byłoby to możliwe przy standardowej 30-letniej stałej pożyczce. Co więcej, ten ustalony okres może dać ci czas na ocenę kierunku, w którym zmierzają stopy procentowe, i podjęcie decyzji o tym, kiedy lub czy należy refinansować. To powiedziawszy, większość ludzi decyduje się na refinansowanie pod koniec lub pod koniec okresu stałej stopy procentowej.

Jak obliczana jest nowa stopa procentowa

Oprocentowanie kredytu hipotecznego zostanie dostosowane zgodnie z określonym indeksem stopy procentowej i marżą pożyczkodawcy.

Indeks stóp procentowych

Gdzieś w dokumentacji związanej z każdą hipoteką o zmiennym oprocentowaniu znajdziesz indeks, na podstawie którego zostanie dostosowana stopa procentowa. Indeks jest ogólnym wskaźnikiem bieżących stóp procentowych, takich jak bieżąca stopa procentowa obligacji skarbowych lub stopa procentowa, jaką banki płacą za swoje depozyty (COFI).

Gdy stopy procentowe wzrosną, indeksy te wzrosną. Podobnie, gdy stopy procentowe spadną, indeksy te spadną. Jednak chociaż każdy indeks będzie podążał za ogólnym trendem, mogą nie do końca śledzić bieżące średnie stopy procentowe.

Margines

Marża jest procentem dodawanym do indeksu w celu ustalenia nowej stopy procentowej i zazwyczaj wynosi od 2% do 4%. Na przykład, jeśli wskaźnik wynosi średnio 4%, a twoja marża wynosi 3%, twoja stopa dostosuje się do 7%. Indeks plus marża jest technicznie nazywany „stopą w pełni zindeksowaną”, ale większość ludzi nazywa to po prostu stopą procentową.

Marginesy są dodawane, aby pożyczkodawca osiągał zysk, ponieważ powszechnie stosowane indeksy mają bardzo niskie stopy procentowe. Wielkość marży może również zależeć od kredytu; im lepszy kredyt, tym mniejsza marża. Ze względu na marżę, oprocentowanie zazwyczaj będzie musiało spaść (w porównaniu do momentu zaciągnięcia pożyczki), aby zobaczyć równowartość lub obniżenie oprocentowania po dostosowaniu ARM.
Porównując ARM, należy pamiętać, że ten z największym marginesem niekoniecznie jest przegrany. Wynika to z faktu, że może on korzystać z indeksu, który jest ogólnie niższy lub ma mniejszą zmienność. Na przykład niektóre hipoteki opierają stopę procentową na wskaźniku COFI (Cost of Funds Index), który zwykle rośnie i spada mniej niż inne stopy. Zamiast tego niektóre ARM używają LIBOR, który zwykle jest nieco wyższy. Sprawdź, gdzie znajdował się indeks ARM w ciągu ostatnich kilku lat, aby dowiedzieć się, gdzie może być Twoja stopa procentowa w przyszłości.

Jak często dostosowuje się stopa procentowa?

Po dostosowaniu stopy procentowej musisz wiedzieć, jak często będzie się ona zmieniać w przyszłości. Innymi słowy, kiedy następnym razem się dostosuje? Wiedza o tym jest niezbędna nie tylko do pomocy w ustaleniu budżetu, ale także do ustalenia, kiedy nadejdzie czas na refinansowanie.

Aby wiedzieć, kiedy to nastąpi, spójrz na drugą liczbę hybrydowego ARM. Na przykład już wiesz, że ARM 3/1 dostosuje się po raz pierwszy po trzech latach. Drugi numer oznacza jednak, że będzie się on później dostosowywał raz w roku. To powiedziawszy, istnieją pewne ARM, które dostosowują się co dwa lata, sześć miesięcy, a nawet co miesiąc po początkowej korekcie - chociaż ta ostatnia jest mniej powszechna.

Czy stopa procentowa lub płatność są ograniczone?

Ograniczenie stopy procentowej lub płatności oznacza, że może ona wzrosnąć tylko o określoną kwotę w określonym czasie. W rzeczywistości istnieją różne rodzaje limitów, które mają na celu zapobieganie drastycznemu wzrostowi płatności lub stopy procentowej w krótkim okresie, nawet w przypadku wzrostu stóp procentowych.

Limit stopy procentowej

Limity stóp procentowych występują w dwóch wariantach: dożywotnim i okresowym.

Dożywotni limit utrzymuje, że stopa procentowa nigdy nie przekroczy pewnego poziomu (limit ten może być dość wysoki).
Limit korekty okresowej zapobiega zbyt dużemu wzrostowi stawki w określonym przedziale czasowym. Na przykład twoja stopa procentowa może być ograniczona do 0,5% rocznie, bez względu na to, jak bardzo wzrósł indeks. Jednak niektóre ARM nie nakładają ograniczenia na pierwszą korektę, ale na kolejne korekty.

Jednym ważnym zastrzeżeniem jest to, że jeśli indeks wzrośnie o więcej niż kwota ograniczenia w ciągu jednego roku, stopa procentowa może nadal dostosowywać się w następnym roku, nawet jeśli indeks nie zmienił się od czasu poprzedniej korekty.

W powyższym przykładzie wyobraźmy sobie, że wskaźnik wzrósł o 1,5% w ciągu jednego roku, ale utrzymuje się na tym poziomie przez kilka następnych lat. W pierwszym roku stopa procentowa wzrasta o 0,5% lub kwota, na którą zezwala okresowa korekta. Następnie, w drugim i trzecim roku, stopa procentowa wzrośnie o 0,5%, dopóki stopa procentowa nie osiągnie wartości indeksu powiększonej o marżę.

Piętro stopy procentowej

Niektóre ARM mają „dolną” stopę procentową, poniżej której stopa nie może spaść. Innymi słowy, nawet jeśli stopy procentowe znacznie spadną, nowa stopa może wcale nie spaść. Wynika to z faktu, że „dolna granica” może być stopą procentową obowiązującą w ustalonym okresie lub stopą procentową, do której najpierw się dostosowała. Sprawdź dokładnie swoje dokumenty, aby sprawdzić, czy masz stopę procentową, która tylko wzrośnie.

Ograniczenia płatności

Podobnie jak ograniczenie stopy procentowej, ograniczenie płatności zapobiega zbyt dużemu wzrostowi płatności w dowolnym momencie. Limity płatności będą albo wyrażone w dolarach (np. Miesięczna płatność może wzrosnąć tylko o 200 USD rocznie), albo w procentach (np. Miesięczna płatność może wzrosnąć tylko o 10% rocznie).

Co więcej, twoja nowa płatność zostanie porównana do płatności z poprzedniego roku, a nie oryginalnej. Na przykład, jeśli twój limit płatności wynosi 10% rocznie, a początkowo płaciłeś 1000 USD / miesiąc, skorygowana płatność może wzrosnąć do nie więcej niż 1100 USD w pierwszym roku, 1210 USD w drugim i 1 331 USD w trzecim.

Ograniczenia płatności zwykle działają niezależnie od ograniczeń stóp procentowych. Więc nawet jeśli stopa procentowa znacznie wzrośnie, nie musi to oznaczać, że Twoja płatność wzrośnie. Z drugiej strony jednak nadal jesteś winien odsetki, które zostaną przeniesione na saldo kredytu hipotecznego. Jest to znane jako amortyzacja ujemna (patrz poniżej).

W rzeczywistości możesz nawet nie zdawać sobie sprawy, że to się dzieje. Ale jeśli stopa procentowa wzrośnie, a płatność nie, prawdopodobnie saldo pożyczki będzie rosło, a nie zmniejszało się każdego miesiąca. Niektóre ARM zawierają klauzulę, która całkowicie usunie limit płatności, gdy bieżące saldo pożyczki przekroczy pierwotne saldo pożyczki o określoną kwotę. Często powoduje to ogromny skok płatności. Aby uniknąć tej sytuacji, co miesiąc sprawdzaj wyciąg z hipoteki, aby upewnić się, że saldo kredytu nie rośnie, a Twoja płatność odpowiada naliczonym odsetkom.

Różne typy ARM

Oprócz hybrydowego ARM istnieją inne, mniej popularne typy. Niewłaściwe zrozumienie może mieć poważne konsekwencje dla kondycji finansowej, kredytu i ogólnej jakości życia.

1. ARM-y tylko odsetkowe

ARM z oprocentowaniem pozwala spłacać tylko odsetki od pożyczki każdego miesiąca, bez spłaty kapitału. Obniża to wypłatę, ale nic nie pomaga w budowaniu kapitału własnego lub zbliżeniu się do posiadania własnego domu. Ten rodzaj pożyczki jest często używany przez inwestorów, którzy nie zamierzają długo utrzymywać domu, lub przez właścicieli domów, którzy oczekują, że za kilka lat będą lepiej stać na swój dom.

Jednak zaciągnięcie takiej pożyczki może być ryzykownym przedsięwzięciem, ponieważ większość hipotek oprocentowanych w końcu ostatecznie resetuje się i wymaga również spłaty kapitału. Kiedy tak się dzieje, płatność gwałtownie rośnie. Jeśli masz lub rozważasz taką pożyczkę, dowiedz się, jak i kiedy dostosowuje się ona do pełnej amortyzacji.

2. Negatywne hipoteki amortyzacyjne

„Negatywna amortyzacja” to fantazyjny termin na kredyt hipoteczny, w którym płacisz mniej niż odsetki należne każdego miesiąca. Oznacza to, że saldo kredytu rośnie, ponieważ do salda kredytu doliczane są niespłacone odsetki. Tego rodzaju kredyty hipoteczne były często nadużywane podczas boomu mieszkaniowego, ponieważ płatności są zrozumiałe niskie.

Jeśli jednak saldo kredytu stanie się zbyt wysokie, hipoteka zostanie zresetowana, a płatności gwałtownie wzrosną. Przed boomem mieszkaniowym większość negatywnych hipotek amortyzacyjnych stosowali tylko inwestorzy lub płetwy mieszkaniowe. Pożyczki te są po prostu receptą na katastrofę dla większości właścicieli domów.

3. Opcje płatności lub hipoteki typu „wybierz i zapłać”

Kredyt hipoteczny typu „wybierz i zapłać”, znany również jako kredyt hipoteczny z opcją płatności, jest dość nowym rodzajem kredytu, który wydaje się być dostosowany do stwarzania problemów. Te kredyty hipoteczne były bardzo popularne, gdy ceny domów gwałtownie wzrosły, ponieważ pozwalały ludziom dostać się do większej liczby domów za mniejsze pieniądze. Większość z tych pożyczek oferuje wiele opcji płatności każdego miesiąca i tak długo, jak płacisz co najmniej najmniejszą płatność, nie będziesz mieć zaległości.

Zazwyczaj można wybierać między spłatą wszystkich odsetek plus części kwoty głównej, spłatą odsetek lub spłatą kwoty niższej niż odsetki naliczone w danym miesiącu. Można sobie wyobrazić, że większość ludzi wybiera najmniejszą płatność, co oznacza, że niespłacone odsetki mogą spowodować znaczny wzrost salda pożyczki w czasie. Następnie, gdy saldo kredytu osiągnie pewien punkt (często 20% więcej niż pierwotne saldo), hipoteka resetuje się, a płatności gwałtownie rosną.

Kredyty hipoteczne typu „pick-a-pay” były często sprzedawane osobom, które nie zostały poinformowane, że spłata minimalnej kwoty spowoduje wzrost salda ich kredytu. Chociaż tego rodzaju kredyty hipoteczne mogą być doskonałym narzędziem dla inwestorów, zwykle nie są odpowiednie dla osób, które zamierzają przebywać w domu przez długi czas. Jeśli masz kredyt hipoteczny z różnymi opcjami płatności każdego miesiąca, przeczytaj uważnie dokumentację kredytową i wyciąg z hipoteki, aby ustalić, ile trzeba zapłacić, aby utrzymać saldo pożyczki w dół, a nie w górę.

Plusy i minusy ARM

Te zalety i wady dotyczą zasadniczo większości ARM, ale dokładnie sprawdź swoje dokumenty, aby potwierdzić, czy dotyczą one pożyczki, którą rozważasz.

Zalety

Niższe koszty zamknięcia. Jedną znaczącą korzyścią dla ARM jest to, że są one często tańsze niż kredyt hipoteczny o stałej stopie procentowej.
Niższe ustalone odsetki. Jeżeli ARM ma okres o stałej stopie procentowej, stopa ta jest zwykle niższa niż stopa kredytu hipotecznego o stałej stopie procentowej.
Hojny okres stałego oprocentowania. Ponieważ wiele osób nawet nie utrzymuje tego samego kredytu hipotecznego przez pięć lat, ARM 5/1 może dać ci dużo czasu na sprzedaż lub refinansowanie domu bez początkowej korekty. Oznacza to, że możesz zaoszczędzić pieniądze z góry na niższych kosztach zamknięcia i z czasem dzięki niższym stopom procentowym - szczególnie jeśli otoczenie stóp procentowych pozostaje niskie lub spada.
Pomaga Ci zakwalifikować się do większego domu. Ponieważ początkowa spłata jest często niższa niż w przypadku kredytu hipotecznego o stałej stopie procentowej, łatwiej jest zakwalifikować się do większej pożyczki. Wiele osób, które otrzymują ARM, to osoby kupujące po raz pierwszy w domu, które oczekują więcej pieniędzy w ciągu pięciu lat niż obecnie. W rzeczywistości ARM może być świetnym krokiem naprzód w posiadaniu domu, ponieważ jest stosunkowo tani i łatwy do zakwalifikowania.

Niedogodności

Brak spójności w płatnościach. Po dostosowaniu stawki może utrudnić budżetowanie, szczególnie jeśli stopa dostosowuje się co miesiąc lub co sześć miesięcy.
Stopy procentowe mogą wzrosnąć. W hybrydowym ARM stopa procentowa w ustalonym okresie jest często sztucznie niska. Więc nawet jeśli stawki niewiele się zmieniają, Twoja płatność może nadal wzrosnąć, gdy stopa procentowa zostanie zresetowana. Jeśli stopy procentowe wzrosną, stopa może wzrosnąć do wysokości limitu, co w niektórych przypadkach może skutkować ujemną amortyzacją.
Możesz zrezygnować z niskiej stałej stopy procentowej. Chociaż oprocentowanie ARM początkowo będzie niższe niż oprocentowanie 30-letniej stałej hipoteki, zresetuje się. Jeśli stopy procentowe wzrosną przed refinansowaniem, możesz stracić 30 lat niższej stopy procentowej.
Bardziej prawdopodobne są ukryte problemy. Niestety, dostawcy kredytów hipotecznych okazali się nie być najbardziej etyczną grupą i mają tendencję do nadużywania niektórych kredytów hipotecznych, takich jak ARM. Innymi słowy, musisz upewnić się, że niczego nie brakuje w drobnym druku i że rozumiesz warunki pożyczki, takie jak sposób marży, ograniczenia płatności i odsetek oraz dolna granica odsetek. Wielu właścicieli domów znalazło się w gorącej wodzie, a nawet w bankructwie z powodu tego rodzaju pożyczek.

Ostatnie słowo

Kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu znacznie wzrosły w ciągu ostatnich kilku lat, głównie ze względu na ich niższe koszty i stopy procentowe. Jednak zostali również poważnie wykorzystani. Mimo to kredyt hipoteczny o zmiennym oprocentowaniu, który jest dostosowany do Ciebie i Twoich potrzeb finansowych, może być bardzo korzystny, o ile znasz wszystkie warunki kredytu hipotecznego.

Ponadto, wybierając hipotekę, a zwłaszcza ARM, weź pod uwagę swoją sytuację osobistą i zamiary. Na przykład, jeśli spodziewasz się mieszkać w domu przez wiele lat, a stopy procentowe są zawsze niskie, ARM może nie mieć sensu. Pewnie, że zaoszczędzisz trochę pieniędzy w ciągu pierwszych kilku lat, ale są szanse, że zapłacisz więcej dzięki wyższej stopie procentowej podczas refinansowania.

Poświęć czas na zrozumienie i porównanie zakupów hipotek i pamiętaj, jakie funkcje są dla Ciebie najważniejsze. Zawsze dokładnie sprawdzaj dokumentację pożyczki przed podpisaniem umowy, aby upewnić się, że otrzymujesz właściwą hipotekę i uniknąć pułapek i kosztownych błędów.

Czy zdecydowałeś się na kredyt hipoteczny o zmiennym oprocentowaniu? Dlaczego lub dlaczego nie?