Rzeczywiste koszty zakupu i posiadania domu - czy możesz sobie na to pozwolić?

Chociaż nie jest to wymierna korzyść, poczucie własności jest jednym z najlepszych aspektów zakupu domu. Mianowicie, jesteś szefem - nie musisz odpowiadać właścicielowi, który nie pozwoli ci pomalować ścian, zainstalować nowej lodówki ani przebudować. Kiedy masz dom, masz do czynienia z tym, czego chcesz.

2. Korzyści podatkowe

Podatki z pewnością nie stanowią najbardziej ekscytującej części domu, ale oszczędność pieniędzy może po prostu. Kiedy jesteś właścicielem rezydencji, odsetki płacone od kredytu hipotecznego można odliczyć od podatku. Możesz także skorzystać z federalnego odliczenia podatku od nieruchomości zapłaconego w ciągu roku.

Możesz także skorzystać ze zwolnienia z podatku od zysków kapitałowych, jeśli wartość twojego miejsca zamieszkania wzrośnie i ostatecznie sprzedasz go dla zysku. Pamiętaj, że możesz ubiegać się o zysk w wysokości do 250 000 USD dla jednego podatnika lub do 500 000 USD w przypadku małżeństw podatników składających wniosek wspólnie. I musisz zachować nieruchomość jako główne miejsce zamieszkania przez co najmniej dwa lata przed sprzedażą.

3. Potencjalny zwrot z inwestycji

Własność domu nie jest niezawodną strategią inwestycyjną, jaką kiedyś była. Każdy, kto kupił nieruchomość na początku 2000 roku i skończył na sprzedaży ze znaczną stratą - lub, co gorsza, został wykluczony - może to poświadczyć.

Jednak druga opcja - wydawanie pieniędzy na czynsz - w ogóle nie ma potencjału inwestycyjnego. Własność, pomimo ryzyka, przynajmniej niesie możliwość zwrotu z inwestycji.

Wiele rzeczy może pomóc zwiększyć twoje szanse na uzyskanie zwrotu z zakupu domu, w tym skorzystać z historycznie niskich stóp procentowych i zakupów w szybko rozwijającej się lokalizacji. Oczywiście jedną z najważniejszych rzeczy do zapamiętania jest to, że musisz kupić dom, na który cię stać.

Pułapka „uboga w dom”

Czy w twojej głowie tańczą wizje granitowych blatów i pazurów? W zależności od miejsca, w którym mieszkasz, cechy idealnego domu mogą oznaczać wszystko, od doskonałych dzielnic szkolnych po bliskość geograficzną po bar z wyjątkowymi atrakcjami Happy Hour.

Oczywiście duże szafy, drewniane podłogi i miejsce w garażu są świetne, ale nie mają absolutnie żadnego znaczenia, jeśli płacenie za nie pozostawia zepsute pod koniec każdego miesiąca. Osoby „ubogie w domy” wydają nieproporcjonalnie wysoki procent swoich dochodów na koszty kredytu hipotecznego i kosztów mieszkaniowych, pozostawiając im stosunkowo niewielkie dochody uznaniowe. Wyobraź sobie, że co wieczór siedzisz w swoim cudownym domu o powierzchni 3000 stóp kwadratowych, jedząc makaron ramen, a dostaniesz zdjęcie.

Niezależnie od tego, czy oglądałeś zbyt wiele odcinków „prawdziwych gospodyń domowych”, czy po prostu starasz się dotrzymać kroku znajomym, istnieje wiele powodów, dla których ludzie nie doceniają przy zakupie domu. Przede wszystkim istnieje powszechna tendencja do łączenia zakupu domu z zakupem wymarzonego domu. Prawda jest jednak taka, że ​​dom - czy to twój pierwszy, drugi, czy trzeci - nie musi być idealny. To musi dziś pasować do twoich celów.

Rzeczywiste koszty zakupu domu

Wielu ludzi rażąco nie docenia faktycznych kosztów zakupu domu. Oto lista wydatków, o których należy pamiętać.

1. Zaliczka

Złoty standard zaliczki wynosi 20% ceny zakupu. W domu o wartości 250 000 USD oznacza to rozwidlenie ponad 50 000 USD w gotówce.

Przed recesją wielu pożyczkodawców pozwoliło ci uciec ze znacznie mniejszą kwotą lub pozwolić na wpłacenie zaliczki na comiesięczne spłaty kredytu hipotecznego. Jednak dzisiaj, choć są wyjątki, prawie wszyscy pożyczkodawcy wymagają prywatnego ubezpieczenia kredytu hipotecznego (PMI), jeśli dokonujesz przedpłaty w wysokości mniejszej niż 20% ceny zakupu.

Zaletą wyższej zaliczki jest to, że zmniejsza ona kwotę długu zaciągniętego przy zakupie domu. Oznacza to mniejsze odsetki i lepszy stosunek zadłużenia do dochodu.

2. Koszty zamknięcia

Jeśli wyczyścisz swoje konto bankowe, aby uzyskać ogromną zaliczkę, wstrzymaj oddech - ponieważ jest więcej. Oczekuje się również, że pojawi się na zamknięciu z dodatkowym kawałkiem gotówki na pokrycie niektórych kosztów należnych pożyczkodawcy i innym stronom. Te „koszty zamknięcia” związane z logistyką zakupu domu zazwyczaj obejmują ubezpieczenie tytułu, opłaty za poszukiwanie tytułu, wycenę, ubezpieczenie, ankietę i udzielenie kredytu.

Nabywcy zazwyczaj mogą oczekiwać, że zapłacą od 2% do 5% ceny zakupu domu w ramach kosztów zamknięcia. Dla naszego hipotetycznego domu o wartości 250 000 USD, co przekłada się na od 5 000 do 12 500 USD. Czasami kupujący mogą negocjować, aby sprzedający pokryli te koszty, ale nie należy na to liczyć.

3. Spłata kredytu hipotecznego

O ile nie udało ci się kupić domu za gotówkę, musisz walczyć o spłatę kredytu hipotecznego co miesiąc - a do kwoty wpływa kilka czynników.

• Dyrektor. Jest to kwota, którą pożyczyłeś na sfinansowanie domu. W przypadku domu o wartości 250 000 USD, zakładając, że dokonałeś zaliczki w wysokości 50 000 USD, byłbyś winien kwotę 200 000 USD w kwocie głównej.
• Zainteresowanie. Odsetki to w zasadzie opłata pobierana przez pożyczkodawców w zamian za pożyczki udzielane właścicielom domów. Oprocentowanie kredytów hipotecznych waha się gwałtownie, ale w chwili pisania tego tekstu wahały się one około 3,7% w przypadku konwencjonalnej 30-letniej stałej pożyczki, ponownie zakładając 20% zaliczkę.
• Podatek własnościowy. Samorząd lokalny pobiera podatki od nieruchomości w celu pokrycia pługów śnieżnych, konserwacji ulic, konserwacji drzew, administracji rządowej, policji, straży pożarnej i innych usług miejskich. Podatki od nieruchomości finansują także szkoły publiczne, biblioteki i parki. Obecnie pożyczkodawcy zazwyczaj wymagają, aby kredytobiorcy płacili podatki na rachunek powierniczy. Zamiast rozrzucać masowo cały podatek od nieruchomości raz w roku, jest on dzielony na miesięczne kwoty, które są uwzględniane w spłacie kredytu hipotecznego i zdeponowane na oddzielnym koncie prowadzonym przez pożyczkodawcę. Kiedy podatek od nieruchomości jest należny, pożyczkodawca płaci go za te środki. Podatek od nieruchomości jest obliczany jako procent wartości domu, a stawki różnią się znacznie w zależności od lokalizacji. Podczas gdy 1,2% jest powszechnym szacunkiem (w przypadku zaokrąglania w górę dla naszego domu próbnego wynosi 3000 USD rocznie), warto zauważyć, że można zapłacić zaledwie 0,18% w Luizjanie, ale ponad 10 razy więcej, przekraczając granicę do sąsiedni Teksas.
• Ubezpieczenie. Twoja spłata kredytu hipotecznego może również obejmować ubezpieczenie domu, które podobnie jak płatności podatku od nieruchomości, jest zdeponowane na rachunku powierniczym. Po wykupieniu polisy ubezpieczeniowej właściciela domu pożyczkodawca najprawdopodobniej może dokonać płatności w Twoim imieniu. Zasady kredytodawców są jednak różne, więc upewnij się, że dotyczy to Twojej sytuacji. W odróżnieniu od prywatnego ubezpieczenia hipotecznego wspomnianego powyżej, polisy ubezpieczeniowe domów często obejmują kradzież, wandalizm, pożar i szkody pogodowe. Powodzie i trzęsienia ziemi są zwykle wyłączone ze standardowych zasad. W przypadku domu o wartości 250 000 USD, 1500 USD to solidny szacunek rocznego ubezpieczenia domów.
• Prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego (PMI). Jak wspomniano wcześniej, Twój bank prawdopodobnie będzie wymagał prywatnego ubezpieczenia kredytu hipotecznego, jeśli dokonasz zaliczki w wysokości mniejszej niż 20%. W przypadku zaprzestania spłat kredytu hipotecznego lub całkowitego niewykonania zobowiązania prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego pomaga chronić pożyczkodawcę, pokrywając twoje zobowiązanie. PMI jest również często wprowadzane do miesięcznych kredytów hipotecznych, chociaż niektórzy pożyczkodawcy zezwalają na ryczałt. PMI kosztuje od 0,5% do 1% kwoty pożyczki rocznie.

Podsumowując, poniżej przedstawiono miesięczną spłatę kredytu hipotecznego w domu próbnym o wartości 250 000 $:

• Główny i odsetki: 931,31 USD
• Podatek własnościowy: 250,00 $
• Ubezpieczenie nieruchomości: 125,00 $
• Całkowity: 1 306,91 USD

Liczby te zakładają, że dokonałeś 20% zaliczki. Jeśli tego nie zrobisz, należy wziąć pod uwagę koszty PMI, które w tym scenariuszu wynoszą od 1 250 do 2 500 USD rocznie.

30 lat później, po tym jak w końcu spłacisz pożyczkę w wysokości 200 000 $, w sumie wydałeś:

• Dyrektor: 200 000 $
• Zainteresowanie: 135 489,29 USD
• Podatki od nieruchomości: 90 000 $
• Ubezpieczenie: 45,000 $
• Całkowity: 470,489,29 USD

Dodaj swoje 50 000 $ zaliczki i koszty zamknięcia, a wydasz znacznie więcej niż dwukrotność pierwotnej ceny zakupu domu - i to tylko wtedy, gdy uda ci się uzyskać dobrą stopę procentową.

Koszty posiadania domu

Oczywiście faktyczny zakup to dopiero początek. Posiadanie i utrzymanie domu niesie ze sobą wiele wydatków.

1. Narzędzia

Jeśli kiedykolwiek wynająłeś, prawdopodobnie jesteś przyzwyczajony do rachunków za media. Jednak są szanse, że niektóre z nich zostały wbudowane w miesięczny czynsz. Jako właściciel domu musisz zapłacić za wszystkie następujące rzeczy:

• Ciepło
• Elektryczność
• Gaz
• Kanał ściekowy
• woda
• Śmieci i recykling
• Electives, takie jak telewizja kablowa i Internet

2. Konserwacja

Wiele rzeczy może pójść nie tak z domem. Piec może wybuchnąć, podgrzewacz wody może się zepsuć, rury mogą pęknąć, system HVAC może się zwariować, a instalacja elektryczna może nie być zgodna z kodem. Ponadto dach może przeciekać, komin może pękać, izolacja może być niewystarczająca, a maluch może rysować po ścianach trwałym markerem.

Jako najemca po prostu dzwonisz do właściciela, gdy coś się psuje lub idzie nie tak. Ale kiedy posiadasz, złotówka zatrzymuje się na tobie.

Ubezpieczenie domu jest jednym z rozwiązań tych potencjalnych problemów, ale nie obejmuje na przykład rutynowej konserwacji, pleśni, kopii zapasowych kanałów lub termitów. Co więcej, nawet jeśli masz ubezpieczenie, ostatecznie złożysz odliczenie przy składaniu roszczenia, w wyniku czego Twoje stawki mogą wzrosnąć. Aby zabezpieczyć się przed wszelkimi trudnościami, każdy powinien zachować znaczną rezerwę gotówkową na pokrycie dodatkowych kosztów utrzymania, zarówno rutynowych, jak i nieoczekiwanych.

Obliczanie, ile możesz sobie pozwolić

Liczby te są zniechęcające, tak, ale ważne jest, aby wchłonąć realia własności domu i upewnić się, że kupisz dom, który nie rozciąga budżetu zbyt cienko. Pytanie, które należy zadać, to w jaki sposób zapewniasz rozsądną cenę zakupu dla swojego poziomu dochodów?

Wiemy, że przykładowy dom o wartości 250 000 USD kosztuje nieco ponad 1300 USD miesięcznie po początkowej zaliczce i kosztach zamknięcia - nie licząc narzędzi i konserwacji. Większość ekspertów finansowych zaleca - i wielu kredytodawców wymaga - aby koszty mieszkaniowe nie przekraczały 28% miesięcznego dochodu brutto. Koszty te obejmują kapitał hipoteczny i odsetki, a także podatki i ubezpieczenie.

W naszym domu próbnym potrzebny byłby roczny dochód w wysokości około 56 000 USD, aby osiągnąć te 28%. I oczywiście 28% to maksymalna zalecana liczba wskaźników zadłużenia mieszkaniowego do dochodu (HDTI). Możesz być znacznie bardziej komfortowy - tj. Mniej „biedny w domu” - jeśli potrafisz zarządzać HDTI o 20–25%. Potrzebujesz rocznego dochodu w wysokości prawie 63 000 USD, aby uzyskać 25% HDTI na dom o wartości 250 000 USD. Przy 20%, a twój dochód musiałby wynosić około 79 000 $ za 20% HDTI w tym samym domu.

Patrząc na to z innej perspektywy, poniższa tabela pokazuje w przybliżeniu, na co kupujący może sobie pozwolić przy różnych rocznych poziomach dochodów. Oczywiście są to przybliżone dane szacunkowe - koszty różnią się w zależności od lokalizacji, a stopy procentowe zmieniają się codziennie.

Roczny dochód: 30 000 $

• 28% HDTI: cena zakupu 118 000 USD
• 25% HDTI: 104 000 USD cena zakupu
• 20% HDTI: 82 000 USD

Roczny dochód: 50 000 $

• 28% HDTI: 220 000 $ ceny zakupu
• 25% HDTI: 193 000 $ ceny zakupu
• 20% HDTI: cena zakupu 150 000 USD

Roczny dochód: 70 000 $

• 28% HDTI: cena zakupu 310 000 USD
• 25% HDTI: cena zakupu 281 000 USD
• 20% HDTI: 220 000 $ ceny zakupu

Roczny dochód: 90 000 $

• 28% HDTI: 414 000 $ ceny zakupu
• 25% HDTI: cena zakupu 368 000 USD
• 20% HDTI: cena zakupu 291 000 USD

Jeśli możesz uciec nawet z mniej niż 20% HDTI, to zrób to.

Dla większości ludzi koszty mieszkaniowe nie są jedynym długiem. Właśnie dlatego pełne wskaźniki zadłużenia do dochodu (DTI) uwzględniają wszystkie powtarzające się miesięczne zobowiązania dotyczące zadłużenia. Obejmują one płatności samochodowe, pożyczki studenckie, alimenty lub alimenty oraz miesięczne minimalne płatności kartą kredytową. Nie chcesz, aby całkowite zadłużenie przekraczało 36% dochodu brutto.

Jeśli obecnie nie masz zadłużenia, możesz wygodniej uciec, ściskając górną granicę zalecanego procentu zadłużenia mieszkaniowego. Jeśli jednak żonglujesz pożyczką samochodową, pożyczką studencką i spłacasz karty kredytowe, musisz kierować się daleko, daleko od wskaźnika mieszkaniowego 28%.

Ostatnie słowo

Własność domu jest droga - nawet w najlepszych okolicznościach. Bardzo ważne jest, abyś był realistyczny w kwestii tego, na co Ty i Twoja rodzina możecie sobie pozwolić. Upewnij się, że możesz z łatwością dokonywać miesięcznych płatności i nadal mieć pieniądze na podróże, ubrania i okazjonalne kolacje, które nie wychodzą z kuchenki mikrofalowej. Jeśli podchodzisz do własności domu ostrożnie, a nie impulsywnie, możesz podjąć mądrą decyzję.

Czy myślisz o kupnie domu??