Jak uzyskać pożyczkę hipoteczną, jeśli jesteś samozatrudniony ze zmiennym dochodem

Jeśli jednak jesteś właścicielem firmy lub prowadzisz działalność na własny rachunek, kwalifikacja do finansowania nieruchomości nie jest tak prosta. Niezależnie od dochodów, nowe przepisy federalne wymagają od osób prowadzących działalność na własny rachunek przeskakiwania przez wiele obręczy w celu uzyskania pożyczek mieszkaniowych, co oznacza, że być może będziesz musiał pomyśleć nieszablonowo, aby znaleźć potrzebne finansowanie.

Nowe przepisy dotyczące kwalifikowanego finansowania

Po pęknięciu bańki na rynku nieruchomości w USA w 2008 r. - rozpoczynając kryzys kredytowy i niszczycielską recesję - rząd federalny przyjrzał się praktykom udzielania kredytów hipotecznych i stwierdził, że coś musi się zmienić. W wyniku tych zmian konsumenci od razu zaczęli mieć trudności z uzyskaniem finansowania mieszkaniowego.

Przepisy są wciąż wdrażane. W 2014 r. Biuro Ochrony Finansów Konsumenckich ustanowiło standardy dotyczące „kwalifikowanych hipotek” w ramach reformy pożyczki Dodda-Franka. Według New York Times, pożyczki te są często trudne do uzyskania zgody, jeśli nie pracujesz w tradycyjnej pracy.

Jednak rynek jest przez nich zdominowany. Rząd uważa je za solidne i uczciwe zarówno dla konsumentów, jak i pożyczkodawców. Co więcej, firmy hipoteczne są bardzo zmotywowane, aby je oferować, ponieważ chroni to przed regresem prawnym w przypadku awarii pożyczki.

Aby uzyskać kwalifikowaną hipotekę, musisz posiadać:

Weryfikacja dochodu. Nie wystarczy mieć wyściełane konto bankowe - musisz udowodnić, że masz stały strumień dochodów. Jeśli otrzymujesz wynagrodzenie sporadycznie, ale w dużych częściach, wypłaty te są zazwyczaj uśredniane w ciągu dwóch lat, aby dać pożyczkodawcom dobry pomysł na comiesięczny odbiór z domu.
Wskaźnik zadłużenia do dochodu. Twój stosunek zadłużenia do dochodu nie może przekroczyć 43%. Do celów kwalifikacji kredytu hipotecznego liczba ta jest obliczana poprzez podzielenie twojego powtarzającego się miesięcznego zadłużenia przez twój powtarzający się średni miesięczny dochód. Jest to oczywiście problematyczne, jeśli zaciągnąłeś pożyczki na rozpoczęcie lub wsparcie działalności.
Dwa lata zeznań podatkowych dla osób fizycznych i osób prowadzących działalność na własny rachunek. Niestety, kiedy wszystko zostanie powiedziane i zrobione, odpisy podatkowe mogą wrócić, aby zabrać gigantyczną część twojego kwalifikowalnego dochodu, i dlatego pożyczkodawcy chcą sprawdzić twoje pełne zwroty. Załóżmy na przykład, że twój dochód z samozatrudnienia wynosił 75 000 USD rocznie przez ostatnie dwa lata, ale odpisy z Twojej firmy wynosiły 50 000 USD rocznie. Kredytodawcy postrzegają to jako roczny dochód w wysokości 25 000 USD - co utrudniłoby zakwalifikowanie się do większości z nich.
Analiza trendów dochodowych. Przygotuj się na wyjaśnienie spadków dochodów. Nawet jeśli twój dochód wygląda dobrze po uśrednieniu z dwóch lat, przed kwalifikacją musisz wyjaśnić wszelkie tendencje spadkowe.
Dodatkowe aktywa finansowe i historia. Firmy hipoteczne często chcą, abyś miał zdolność kredytową co najmniej 640, aby kwalifikować się do pożyczki FHA (pożyczki ubezpieczonej przez Federalny Urząd Mieszkalnictwa), ale twoja ocena musi być bliższa 700 w przypadku pożyczki konwencjonalnej. Całkowita wymagana zaliczka waha się od około 3% do 20% ceny domu, w zależności od produktu hipotecznego (pożyczki FHA zwykle wymagają mniejszej zaliczki niż tradycyjne kredyty). Wysokie zaliczki mogą być bardzo trudne, jeśli zainwestujesz swoje płynne aktywa w swoją działalność.

Wszystkie te wymagania mogą znacznie utrudnić znalezienie finansowania, jeśli jesteś samozatrudniony lub jesteś właścicielem firmy, nawet jeśli jesteś świetny z pieniędzmi i masz znaczne oszczędności.

Alternatywy dla tradycyjnego finansowania nieruchomości

Nawet jeśli wydaje się, że nigdy nie będziesz w stanie posiadać własnej nieruchomości ze względu na nowe przepisy dotyczące kwalifikowanych pożyczek, nie wszystko stracone. Inne opcje mogą umożliwić znalezienie finansowania domu.

1. Pomoc członków rodziny

Chociaż z pewnością nie jest to opcja dla wszystkich, niektóre osoby prowadzące działalność na własny rachunek polegają na członkach rodziny w sprawie pożyczek mieszkaniowych. Załóżmy, że od roku jesteś samozatrudniony i osiągasz dobre dochody, ale nie możesz zabezpieczyć kwalifikowanego produktu hipotecznego, ponieważ nie masz dwóch lat stabilnego dochodu. W tej sytuacji członkowie rodziny o solidnych dochodach (i ogromnej hojności) mogą chcieć podpisać pożyczkę. Nieruchomość należy do ciebie i spłacasz hipotekę, ale członkowie twojej rodziny gwarantują pożyczkę.

Niektóre firmy hipoteczne pozwalają nawet refinansować nieruchomość na swoje nazwisko, gdy masz wymagane dwa lata dowodu. Oczywiście ta opcja może okazać się problematyczna dla dynamiki rodziny, jeśli Twoja firma pójdzie na południe lub spłacisz pożyczkę, więc ostrożnie podchodź do niej.

2. Finansowanie sprzedawcy

Sprzedawcy, którzy są właścicielami swoich nieruchomości, mogą zdecydować się na samodzielne oferowanie finansowania, ponieważ rynek jest słaby (nie mogą znaleźć nabywcy) lub są zainteresowani uzyskaniem strumienia dochodów z inwestycji. Warunki pożyczki są zapisane w wekslu, a miesięczne płatności kierowane są bezpośrednio do sprzedawcy.

Ustalenia te mają zwykle wyższą stopę procentową niż kredyty bankowe, ale mogą obniżyć ogólne koszty poprzez wyeliminowanie opłat za udzielenie kredytu hipotecznego i innych opłat za udzielanie pożyczek. Musisz być przygotowany na wyjaśnienie sprzedawcy, dlaczego jesteś wiarygodnym kandydatem, skoro nie byłeś wystarczająco silnym kandydatem na tradycyjny kredyt bankowy. W takich przypadkach znaczna zaliczka, duże konto bankowe i silne źródła dochodów mogą pomóc w rozmowie.

3. Rent-to-Own

Nieruchomość z czynszem na własność może być dobrą opcją, jeśli przed uzyskaniem kwalifikowanego produktu hipotecznego czekasz na dwuletni dowód dochodu. W tych umowach użytkownik zawiera umowę najmu i płaci czynsz, tak jak w przypadku każdej nieruchomości na wynajem. Jednak czynsz jest zwykle nieco wyższy niż wartość rynkowa, a ten „dodatkowy” cel ma na celu zbudowanie zaliczki, którą można wykorzystać na koniec okresu najmu do zakupu nieruchomości. Jeśli zdecydujesz się nie kupować domu pod koniec umowy najmu, ta nadwyżka zwykle pozostaje u właściciela.

Zaletą tej opcji jest zaoszczędzenie zaliczki na okres jednego lub dwóch lat, rozwój firmy, zwiększenie dochodów i zajęcie się wszelkimi innymi problemami, które mogą blokować dostęp do kwalifikowanego produktu hipotecznego, takimi jak złe kredyty.

4. Rachunki inwestycyjne lub polisy ubezpieczeniowe

Jeśli masz konta emerytalne lub polisy ubezpieczeniowe, możesz być w stanie zaciągnąć pożyczkę na ich rzecz. Jednak wszystkie poniższe opcje wymagają zbudowania konta emerytalnego lub polisy ubezpieczeniowej wartości gotówkowej do poprzedniego rozmiaru, jeśli nie chcesz zmieniać świadczeń, które mają one zaoferować. Pamiętaj też, że tracisz zarobki, gdy pieniądze emerytalne są wykorzystywane na dom, a nie na koncie.

Ubezpieczenie na życie
Jeśli posiadasz polisę ubezpieczeniową na życie o wartości gotówkowej, taką jak polisa na całe życie lub powszechną polisę na życie, możesz pożyczyć ją po jej wartości pieniężnej. W miarę upływu czasu wartość polisy rośnie, a jej wartość gotówkowa rośnie w miarę uzyskiwania dywidend i odsetek. Prawdopodobnie nie będziesz musiał nawet odpowiadać na pytania dotyczące zaciągnięcia pożyczki, ale potrzebujesz planu jej spłaty (tak jak w przypadku każdej pożyczki).

Co więcej, musisz długo i intensywnie zastanowić się nad ryzykiem związanym z pożyczaniem z polisy ubezpieczenia na życie, szczególnie jeśli zdarzy się coś nie do pomyślenia, a Twoja rodzina otrzyma niższą wypłatę, ponieważ wartość gotówki jest związana z pożyczką. Zasady różnią się w zależności od posiadanej polisy, dlatego przed podjęciem jakichkolwiek decyzji porozmawiaj z firmą ubezpieczeniową.

IRA
W dowolnym momencie możesz wycofać swoje składki z Roth IRA bez podatków i kar. (Jeśli masz więcej niż 59 1/2 lat, możesz wypłacać fundusze bez podatku i kar w dowolnym celu.) Jednak nawet jeśli masz mniej niż 59 1/2 lat i włożyłeś mniej niż 10 000 $ do swojego Roth, możesz wypłacić do 10 000 $ bez podatku lub kary, aby wykorzystać je na zakup, naprawę lub przebudowę pierwszego domu.

Aby zostać uznanym za kupującego po raz pierwszy w domu, nie możesz mieć domu przez ostatnie dwa lata. Wszelkie wypłacone zarobki muszą zostać wykorzystane w ciągu 120 dni, a zarobki te muszą znajdować się na koncie przez co najmniej pięć lat, aby uniknąć zarówno kary za wcześniejsze wypłaty w wysokości 10%, jak i podatków dochodowych od wypłaty. Jeśli zarobki były na koncie krócej niż pięć lat, nie zostaniesz ukarany 10% karą, ale musisz zapłacić zwykły podatek dochodowy.

Możesz także wypłacić do 10 000 USD z tradycyjnej IRA, w tym SEP-IRA, i uniknąć kary 10%, jeśli pieniądze zostaną wykorzystane na ten sam cel i zostaną wydane w ciągu 120 dni. (Jeśli masz więcej niż 59 1/2, możesz wypłacić środki IRA w dowolnym celu bez kary.) Jednak przy wypłacie musisz zapłacić podatek dochodowy.

Co więcej, 10 000 $ zasiłku za wcześniejsze wypłaty jest dożywotnim ograniczeniem wypłat z dowolnej IRA - w tym Roth IRA - na zakup (i naprawę lub przebudowę) pierwszego domu. Innymi słowy, suma wypłat z dowolnej kombinacji kont IRA nie może przekroczyć 10 000 USD.

401k
Chociaż możesz pożyczyć za 401k, jest to ryzykowna opcja. W przeciwieństwie do wypłacania środków z kwoty 401 tys. - co jest złym pomysłem, chyba że zostanie to zrobione w całkowitej desperacji - pożyczka na kwotę 401 tys. Może zapewnić gotówkę do połowy wartości konta, maksymalnie 50 000 USD.

Na przykład, jeśli wartość twojego konta wynosi 50 000 $, możesz pożyczyć tylko 25 000 $ na zaliczkę. Płacisz odsetki - ale są one zwracane do ciebie. Jednak oprocentowanie jest zmienne - oparte na stopie podstawowej - co może stanowić problem, jeśli prima wzrośnie powyżej obecnego poziomu 3,25%. Ponieważ okres kredytowania w wysokości 401 tys. Wynosi zwykle pięć lat (ale niektóre trwają nawet do 15 lat), musisz upewnić się, że możesz sobie pozwolić na miesięczne płatności przez cały okres. Dodatkowo, jeśli stracisz pracę, masz tylko 60 dni na spłatę pożyczki - w przeciwnym razie niespłacona kwota może być opodatkowana jako zwykły dochód i ocenił karę za wcześniejsze wycofanie w wysokości 10%, jeśli masz mniej niż 59 1/2 lat.

5. Rozejrzyj się za niekwalifikowanymi produktami hipotecznymi

Można znaleźć pożyczkodawców gotowych myśleć poza polem „kwalifikowanego kredytu hipotecznego”, jeśli wykażesz, że jesteś kandydatem niskiego ryzyka. Niekwalifikowane produkty hipoteczne obejmują pożyczki bez dokumentacji, pożyczki wyłącznie oprocentowane oraz pożyczki z opcją płatności.

Powiedzmy na przykład, że pożyczki biznesowe pchnęły cię ponad stosunek zadłużenia do dochodu kwalifikowanego kredytu hipotecznego. Jeśli masz 40% zaliczki, doskonałą zdolność kredytową i kilka lat solidnego dochodu, prawdopodobnie znajdziesz pożyczkodawcę. Jednak ze względu na prawne i finansowe ryzyko pożyczkodawcy związane z niekwalifikowanymi produktami, zwykle płacisz wyższą stopę procentową za ten rodzaj produktu.

Ostatnie słowo

To, że spełniłeś swoje marzenie o posiadaniu firmy, nie oznacza, że musisz porzucić swoje marzenie o posiadaniu domu. Nawet jeśli musisz poczekać dwa lata, aby odpowiednio udowodnić swoje dochody, czas, w który zainwestujesz, aby stać się dobrym kandydatem do pożyczki, może w końcu doprowadzić do wypłaty znacznych dywidend. Poświęć swój czas, aby przeznaczyć pieniądze na większą zaliczkę i zwiększyć swoją zdolność kredytową, abyś mógł zakwalifikować się do najlepszego produktu, kiedy nadejdzie czas zakupu.

Jakie dodatkowe opcje możesz zaproponować, aby znaleźć finansowanie domu przy jednoczesnym zachowaniu statusu samozatrudnienia?