Zamknięcie domu - proces, dokumenty hipoteczne i procedury

Proces zamknięcia rozpoczyna się jednak zaraz po zaakceptowaniu przez kupującego oferty zakupu. Zwykle jest to 30 do 60 dni przed faktyczną datą zamknięcia - zakładanie kłopoty z ubezpieczeniem kredytu, niskiej oceny lub poważnej wady wykrytej podczas rutynowej inspekcji domu nie opóźnia transakcji. W tym okresie mówi się, że sprzedaż domu jest „w toku”. Jeśli na twoim rynku zwyczajowo dokonuje się znacznej wpłaty (w niektórych przypadkach nawet do 10% uzgodnionej ceny zakupu) na rachunek powierniczy po zaakceptowaniu oferty, możesz również nazywać proces zamknięcia terminem depozytu - ponieważ w „dom, który kupujemy, jest w depozycie do końca dnia”.

Bez względu na to, jak to nazwiesz, wiele musi się wydarzyć między dniem, w którym sprzedawca zaakceptuje ofertę zakupu, a dniem, w którym usiądziesz, aby transakcja była oficjalna. Oto ogólna sekwencja zdarzeń, które mają miejsce podczas procesu zamykania nieruchomości mieszkaniowej, co i ile możesz oczekiwać przed i w dniu zamknięcia, a także dokumenty i ujawnienia, które musisz zrozumieć i podpisać, aby zrealizować urzędnik ds. transakcji związanych z nieruchomościami.

Kluczowe etapy procesu zamknięcia

Należy pamiętać, że wymogi celne i prawne regulujące transakcje nieruchomościami różnią się znacznie w zależności od miejsca. Poniżej przedstawiono ogólny harmonogram i opis tego, czego możesz się spodziewać (i kiedy) między dniem złożenia oferty zakupu a dniem zamknięcia nieruchomości, ale rzeczywiste wrażenia mogą się różnić. Aby dowiedzieć się więcej o tym, jak ten proces działa na danym rynku, skonsultuj się z bezstronnym specjalistą od nieruchomości z doświadczeniem w tej dziedzinie.

1. Przyjęta oferta zakupu

Proces zamknięcia oficjalnie rozpoczyna się, gdy sprzedawca zaakceptuje, podpisze i zwróci Twoją ofertę zakupu (zwaną również umową zakupu). W większości przypadków sprzedawca wpłaca następnie czek pieniężny kupującego - zwykle 0,5% do 2% ceny zakupu - na rachunek powierniczy.

Zwyczajowo umowę kupna można zmienić w celu odzwierciedlenia negocjacji w ostatniej chwili lub nieprzewidzianych okoliczności, takich jak problem wykryty podczas inspekcji domu, bez sabotowania umowy. Jednak wszystkie strony biorące udział w transakcji - kupujący i sprzedający, ich agenci, pożyczkodawca, agent prawny lub depozytowy, a także prawnicy kupującego i sprzedającego - rozpoczynają proces zamknięcia przy założeniu, że umowa kupna jest ostateczna.

W niektórych stanach i rynkach konieczne jest dokonanie depozytu depozytowego od 5% do 10% (na poczet zaliczki i / lub kosztów zamknięcia) wkrótce po zaakceptowaniu oferty przez sprzedającego. Kupujący współpracujący z przedstawicielami prawnymi zazwyczaj mogą poczekać, aż prawnicy przejrzą umowę zakupu, aby dokonać depozytów depozytowych.

Jeśli nie masz pewności, czy depozyt depozytowy jest wymagany na Twoim rynku, zapytaj swojego agenta nieruchomości z odpowiednim wyprzedzeniem, aby upewnić się, że masz wystarczającą ilość płynnych środków na jego rozliczenie..

2. Kontrola domu zamówiona przez kupującego

W ciągu kilku dni od akceptacji oferty zakupu przez sprzedającego musisz umówić się na inspekcję domową z profesjonalnym inspektorem. Celem inspekcji domowej jest poszukiwanie drobnych i poważnych wad, takich jak problemy konstrukcyjne, niedziałające urządzenia i elementy, które mogą naruszać lokalne przepisy budowlane.

Wielu kredytodawców wymaga tego jako warunku gwarantowania kredytu hipotecznego. Nawet jeśli nie masz, dokładna analiza domu, który zamierzasz kupić, ma niewielką wadę. Jeśli kontrola wykryje poważny problem, który należy rozwiązać przed zamknięciem (lub spowoduje obniżenie uzgodnionej ceny zakupu), standardowa opłata za inspekcję w wysokości 300–500 USD będzie wydawać się okazją.

3. Powstanie i gwarantowanie pożyczki

Gdy sprzedawca zaakceptuje Twoją ofertę, wyślij ją do pożyczkodawcy. W tym momencie pożyczkodawca rozpoczyna czasochłonny (i kosztowny) proces udzielania i gwarantowania pożyczki.

O ile nie kupujesz starszego domu z wieloma wadami fizycznymi, jest to część procesu zamknięcia, która najprawdopodobniej spowoduje opóźnienia lub fatalne błędy, które całkowicie unieważnią transakcję - szczególnie jeśli masz nierównomierny profil kredytowy lub niestabilny strumień dochodów.

Powstanie i gwarantowanie pożyczki wymaga dużo pracy w imieniu pożyczkodawcy. Z twojego punktu widzenia sprowadza się to jednak do jednego pytania: czy w opinii eksperta pożyczkodawcy spełnisz obietnicę spłaty tysięcy dolarów, o które prosisz?

Wniosek o kredyt hipoteczny
Chociaż każdy kredytodawca jest inny, większość osób ubiegających się o kredyt hipoteczny podlega szczegółowej analizie. Twój pożyczkodawca prawdopodobnie prześle Ci wniosek o kredyt hipoteczny o łącznej długości 30 lub 40 stron i zawierający formularze, takie jak prośba o zwolnienie raportu kredytowego z jednego lub więcej biur informacji kredytowej, wnioski o transkrypcje podatków z poprzedniego roku oraz informacje o twoich poprzednich miejscach rezydencja.

Wraz z wnioskiem pożyczkodawca prawdopodobnie zażąda dowodu dochodów i aktywów, takich jak:

Twoje ostatnie zeznania podatkowe (jeden lub dwa lata)
Twoje ostatnie odcinki wypłaty (przynajmniej dwa ostatnie)
Twoje ostatnie oświadczenia W-2 (jeden lub dwa lata)
Twoje najnowsze wyciągi bankowe (od jednego do trzech miesięcy)

Oceń blokadę
Jeśli otrzymałeś wstępną zgodę na pożyczkę hipoteczną, która zazwyczaj wymaga sprawdzenia wiarygodności kredytowej, twój pożyczkodawca prawdopodobnie ustali (lub „zablokuje”) stopę procentową pożyczki w czasie, gdy wysyła ona materiały aplikacyjne. Jeśli ubiegasz się o kredyt hipoteczny o zmiennym oprocentowaniu (ARM) lub inny rodzaj pożyczki bez stałej stopy procentowej przez cały okres, blokada może dotyczyć tylko stawki początkowej.

Stopy są zazwyczaj zamykane na poziomie uwzględniającym aktualne stopy procentowe w danym momencie oraz ryzyko kredytowe kredytobiorcy. Im niższe ryzyko kredytowe, tym niższa może być zablokowana stopa procentowa.

Jeśli nie zostaniesz wstępnie zatwierdzony, pożyczkodawca najprawdopodobniej zaczeka na wyniki wyciągnięcia kredytu z Twojej aplikacji, aby zablokować stopę procentową. Może się to zdarzyć w dowolnym momencie między datą złożenia wniosku a tygodniem przed zamknięciem. W każdym razie blokada taryf jest dobra tylko na określony czas - typowo 30 do 60 dni.

Oszacowanie pożyczki
Korzystając z zablokowanej stopy procentowej (lub, jeśli nie zablokowana, najlepsza ocena pożyczkodawcy na temat początkowej stopy procentowej), pożyczkodawca tworzy oszacowanie pożyczki, które można przejrzeć, podpisać i zwrócić. Szacunek kredytu jest prostym językiem, który podsumowuje, czego możesz się spodziewać za hipotekę i zamknięcie oraz kiedy.

Zawiera następujące informacje:

Identyfikacja pożyczki. Obejmuje to unikalny numer identyfikacyjny pożyczki, rodzaj (stała stopa procentowa, zmienna stopa procentowa), długość okresu kredytowania (15 lat, 30 lat, 5/1), cel (zakup, refinansowanie) oraz czas trwania blokady stopy procentowej.
Warunki pożyczki. Przedstawia kwotę główną pożyczki, stopę procentową lub przedział stopy procentowej, miesięczne płatności kapitału i odsetek, karę przedpłaty (jeśli dotyczy) i płatność balonową (jeśli dotyczy).
Prognozowane płatności. Dodaje składniki całkowitej miesięcznej płatności, w tym szacunkowe ubezpieczenie, podatki oraz spłatę kwoty głównej i odsetek. Może również określać sposób zapłaty podatków i ubezpieczenia - na przykład z rachunku powierniczego.
Koszty zamknięcia. Obejmuje szczegółowe rozliczenie szacunkowych kosztów zamknięcia i całkowitych środków pieniężnych do zamknięcia (w tym zaliczki). Wskazuje również, jakie koszty zamknięcia możesz kupować, takie jak ubezpieczenie tytułu, a których nie wolno kupować, takie jak rzeczoznawca kredytodawcy.
Porównania. Zawiera migawkę, ile możesz oczekiwać spłaty kwoty głównej i odsetek w ciągu najbliższych pięciu lat, roczną stopę procentową pożyczki i całkowity procent odsetek - stosunek całkowitej kwoty odsetek do całkowitej kwoty kredytu. Informacje te są przydatne do porównania pożyczki z pożyczkami innych pożyczkodawców.
Inne uwagi. Obejmuje ważne zastrzeżenia i informacje, takie jak to, czy pożyczka może zostać przejęta (przeniesiona na przyszłego nabywcę bez zmiany warunków), czy pożyczkodawca planuje przenieść pożyczkę do firmy obsługującej oraz kary za zwłokę w spłacie.

Przed październikiem 2015 r. Większość pożyczkodawców korzystała z dokumentów szacunkowych w dobrej wierze (GFE) w celu przedstawienia szacunkowych kosztów pożyczki i zamknięcia. GFE i szacunki pożyczek zawierają podobne informacje, ale GFE są sformatowane inaczej i mają mniej wyjaśnień w prostym języku. Gdy oszacowanie pożyczki jest w twoich rękach, pożyczkodawca może ustalić wstępną datę zamknięcia - w zależności od płynnego gwarantowania emisji, pochodzenia i wyszukiwania tytułu.

4. Ocena pożyczkodawcy

Kredytodawcy chronią swoje inwestycje lub przynajmniej zmniejszają prawdopodobieństwo strat, zlecając ocenę w pewnym momencie procesu subemisji. Kupujący zazwyczaj płacą opłatę za wycenę, w dniu lub przed datą wyceny lub w dniu zamknięcia. Opłata za ocenę jest zwykle taka sama jak opłata za inspekcję w domu.

Jeśli rzeczoznawca ustali, że Twój dom jest wart co najmniej tyle, ile zgodziłeś się za niego zapłacić, nie musisz się martwić. Jeśli jednak wycena będzie niska - poniżej akceptowanej ceny zakupu - pożyczkodawca zgodzi się sfinansować tylko kwotę równą oszacowanej wartości. Niska ocena zazwyczaj wymaga od kupującego i sprzedającego renegocjacji ceny zakupu i zmiany umowy zakupu, co może opóźnić transakcję.

5. Zdobywanie domów i ubezpieczenie tytułu

Większość kredytodawców wymaga od kupujących przedstawienia dowodu ubezpieczenia domu jako warunku zatwierdzenia pożyczki lub przynajmniej przed zamknięciem. Aby mieć pewność, że otrzymasz uczciwą polisę, która spełnia potrzeby twojego i twojego pożyczkodawcy, zacznij rozglądać się za zasięgiem właścicieli domów na wczesnym etapie procesu zamknięcia. Nie musisz od razu płacić za pierwszy rok, ale z pewnością jest to opcja - większość firm ubezpieczeniowych pozwala połączyć składkę za pierwszy rok z kosztami zamknięcia, które należy zapłacić w dniu zamknięcia.

Nawet jeśli pożyczkodawca tego nie wymaga, rozsądnie jest też wykupić polisę ubezpieczeniową z tytułu zakupu. Ubezpieczenie własności pokrywa koszty usunięcia wszelkich wad związanych z tytułem własności, takich jak niezapłacony podatek lub zastaw kontrahenta, i chroni kapitał własny przed roszczeniami, które mogą powstać w przyszłości.

Jeśli chcesz korzystać z tej samej firmy, z której korzysta pożyczkodawca, do swojej polityki tytułów, po prostu powiedz procesorowi pożyczki, że chcesz polisy kupującego, a obie polisy mogą być powiązane z kosztami zamknięcia. Jeśli chcesz rozejrzeć się za lepszą polisą kupującego, Twój ubezpieczyciel może wymagać zapłaty z góry za polisę. Niezależnie od tego, czy płacisz zarówno za polisę przy zamknięciu, czy za polisę kupującego z góry i polisę pożyczkodawcy przy zamknięciu, możesz spodziewać się, że łączny nakład w wysokości 1000 USD (średnio), w zależności od rynku i wartości domu.

6. Zatwierdzenie pożyczki

Ponieważ gwarantowanie emisji może trwać miesiąc lub dłużej, zatwierdzenie pożyczki zwykle następuje pod koniec procesu zamknięcia. Jest to ostatni ważny element, który musi znaleźć się na swoim miejscu, aby zamknięcie przebiegło zgodnie z planem.

7. Powiadomienie o zamknięciu i ujawnienia

Zawiadomienie o zamknięciu
Gdy wszystkie elementy są już gotowe do zamknięcia, twój tytuł lub agent depozytowy (lub adwokat) musi wysłać ci formalne zawiadomienie o zamknięciu z datą, datą, uczestniczącymi agentami nieruchomości (kupującymi i sprzedającymi) oraz lokalizacją zamknięcia, która jest zazwyczaj jest to biuro pośrednika lub depozytu lub biuro pełnomocnika uczestniczącego w transakcji. W zawiadomieniu wyjaśniono również, co należy wnieść na wydarzenie, zwykle w tym:

Obaj nabywcy (w przypadku małżeństwa) lub notarialne pełnomocnictwo pozwalające obecnemu nabywcy podpisać się pod nieobecnym
Dokument tożsamości ze zdjęciem (paszport lub dowód tożsamości wydany przez państwo)
Lista twoich rezydencji z ostatnich 10 lat
Wystarczająca płatność na pokrycie kosztów zamknięcia (zwykle czek bankowy lub przelew bankowy)

Ujawnienie końcowe
Twój tytuł lub agent depozytowy jest również zobowiązany do przesłania oficjalnego powiadomienia o zamknięciu co najmniej trzy dni robocze przed datą zamknięcia. Przed październikiem 2015 r. HUD-1 lub „oświadczenie rozliczeniowe” służyły temu samemu celowi, co ujawnienie końcowe.

Podobnie jak oszacowanie pożyczki, ujawnienie na zakończenie jest prostym językiem, który przedstawia wszystkie twoje rzeczywiste zobowiązania finansowe związane z transakcją - twoje rzeczywiste koszty zamknięcia, bieżące zobowiązania podatkowe i ubezpieczeniowe oraz podział kredytu hipotecznego. Z grubsza jest zgodny z szablonem oszacowania pożyczki, choć ogólnie jest bardziej szczegółowy i często zawiera pozycje księgowe lub ujawnienia i zastrzeżenia, które nie były obecne w oszacowaniu.

Dokładnie sprawdź swoje końcowe ujawnienie
Po otrzymaniu informacji na temat zamknięcia należy dokładnie je przejrzeć, aby upewnić się, że przedstawione obowiązki są w przybliżeniu zgodne z tymi opisanymi w oszacowaniu kredytu. Upewnij się również, że warunki kredytu hipotecznego są zgodne z oczekiwaniami - na przykład, czy twoja stawka lub struktura oprocentowania nie zmieniła się od oszacowania kredytu.

Jeśli koszty zamknięcia różnią się znacznie od szacunków lub pożyczka hipoteczna jest inna niż pierwotnie opisana, pożyczkodawca, tytuł prawny lub agent depozytowy mogą łamać prawo. Dlatego dobrym pomysłem - i często opłacalnym finansowo - jest zatrzymanie pełnomocnika na czas procesu zamknięcia.

Wspólne koszty zamknięcia

Chociaż oczekuje się, że kupujący pokryją wszystkie koszty zamknięcia w przypadku braku innych uzgodnień, kupujący i sprzedający często zgadzają się na podzielenie kosztów zamknięcia - szczególnie na rynkach kupujących. Umowa ta jest zazwyczaj opisana w zaakceptowanej umowie zakupu i może zostać zmieniona w dowolnym momencie przed zamknięciem. W wielu przypadkach strony nie określają, kto płaci, które koszty zamknięcia - po prostu uzgadniają proporcje, takie jak „sprzedawca płaci 40%, a kupujący płaci 60%” lub zgadzają się, że jedna strona płaci stałą kwotę w kierunku zamknięcia, a drugi podnosi resztę.

W wielu przypadkach koszty zamknięcia pokrywane są czekiem bankowym lub przelewem. Czek bankowy jest ogólnie lepszą ofertą, ponieważ rzadko kosztują więcej niż 1 USD lub 2 USD, podczas gdy banki często pobierają 10 USD lub więcej za przelew bankowy tego samego dnia. Jeśli Twój tytuł lub agent depozytowy absolutnie wymaga przelewu, upewnij się, że wysłał Ci pełne instrukcje (w tym numer rachunku i numer banku) z powiadomieniem o zamknięciu.

Bez względu na to, jak negocjujesz i realizujesz płatność, możesz spodziewać się poniesienia następujących kosztów przy zamknięciu. Niektóre mogą wymagać działań z Twojej strony, takich jak ustanowienie polisy ubezpieczeniowej domu, przed dniem zamknięcia. Inne pojawiają się po prostu jako elementy zamówienia na ujawnieniu końcowym i nie wymagają bezpośredniego działania.

Kontrola domu i wycena. Jeśli nie zostały one zapłacone z góry, są dodawane do kosztów zamknięcia. Pomiędzy tymi dwiema usługami spodziewaj się, że zapłacisz od 600 do 1000 USD.
Udzielanie pożyczek i opłaty ubezpieczeniowe. Opłaty te pokrywają koszty związane z udzieleniem kredytu hipotecznego i usługami ubezpieczeniowymi, z wyłączeniem raportów kredytowych i innych opłat. Większość opłat początkowych jest obliczana jako procent całkowitej ceny zakupu, zwykle od 0,5% do 1,5%. Te wartości procentowe są czasami nazywane „punktami” - na przykład 1% opłaty początkowej byłoby jednym punktem. Opłaty za ubezpieczenie mogą być naliczane jako procent ceny zakupu lub opłata ryczałtowa. W obu przypadkach ubezpieczenie kosztuje zwykle mniej niż 1% ceny zakupu domu. Należy pamiętać, że niektóre kredyty hipoteczne, znane jako kredyty „bez kosztów” lub „bez opłat”, nie mają opłat za udzielenie kredytu ani za ubezpieczenie. Jednak pożyczki „bez kosztów” mają zazwyczaj wyższe stopy procentowe niż porównywalne pożyczki tradycyjne.
Raport kredytowy. Nabywcy zazwyczaj muszą płacić za kontrole kredytowe i raporty kredytodawcy - od 20 do 60 USD, w zależności od liczby uruchomionych przez pożyczkodawcę iz którymi biurami raportującymi.
Certyfikacja powodziowa. Jest to niewielka opłata - zwykle około 20 USD - która pokrywa koszt sprawdzenia lokalizacji domu w stosunku do lokalnych map zagrożenia powodziowego. Certyfikacja powodziowa ma kluczowe znaczenie, jeśli ostatecznie potrzebujesz ubezpieczenia od powodzi. W niektórych obszarach może być również konieczne uiszczenie jednorazowej opłaty za monitorowanie powodzi (często od 25 do 50 USD).
Odsetki za pierwszy miesiąc. Wielu pożyczkodawców wymaga zaliczki na odsetki od kredytu hipotecznego, aby powstały między datą zamknięcia a datą pierwszej płatności. Pamiętaj, że jeśli zamkniesz w połowie miesiąca, najprawdopodobniej nie będziesz musiał dokonywać płatności głównej do początku następnego miesiąca, zakładając, że płatności są należne pierwszego dnia miesiąca. Na przykład moja żona i ja zamknęliśmy dom na początku sierpnia i nie dokonaliśmy pierwszej wpłaty głównej do pierwszego października - ale przy zamknięciu my zrobił muszą zapłacić odsetki naliczone w sierpniu.
Wstępny depozyt depozytowy. Kredytodawcy wymagają wpłaty zaliczki na bezpieczne konto depozytowe w celu pokrycia zobowiązań podatkowych i ubezpieczeniowych naliczonych między zamknięciem a datami płatności. W praktyce oznacza to, że musisz wpłacić składki na cały rok składek ubezpieczeniowych właścicieli domów - chyba że zapłaciłeś z góry - i gdziekolwiek od 1 do 12 miesięcy składek na podatek od nieruchomości. Chociaż podatki od nieruchomości są zazwyczaj płacone co sześć miesięcy, pożyczkodawcy niechętnie zakładają nowe konto depozytowe z saldem ledwo wystarczającym do rozliczenia pierwszej płatności podatku. Na przykład moja żona i ja zdołaliśmy wpłacić wystarczającą kwotę na pokrycie siedmiu miesięcy podatków od nieruchomości.
Bufor depozytowy. Wielu kredytodawców wymaga od kupujących złożenia dodatkowego bufora w celu pokrycia w górę krótkoterminowych korekt podatków i składek ubezpieczeniowych oraz w celu zmniejszenia prawdopodobieństwa opóźnionej płatności powodującej ujemne saldo depozytowe. Rozmiar bufora jest zazwyczaj funkcją miesięcznych zobowiązań podatkowych i ubezpieczeniowych - nasz był około dwa razy większy niż nasze miesięczne zobowiązania.
Składki stowarzyszenia właścicieli domów. Jeśli mieszkasz w społeczności obsługiwanej przez stowarzyszenie właścicieli domów (wspólne z mieszkaniami), musisz płacić opłaty HOA co miesiąc, co roku lub co dwa lata. Niektórzy pożyczkodawcy łączą swoje należności z rachunkiem powierniczym i płacą je w Twoim imieniu, podobnie jak podatki i składki ubezpieczeniowe. Jeśli tak jest w przypadku HOA, prawdopodobnie będziesz musiał zapłacić należność HOA do końca pierwszego okresu płatności (być może do roku po zamknięciu). W innych przypadkach, niezależnie od tego, czy jest to spowodowane pożyczkodawcą, czy polisą HOA, opłaty HOA nie są uwzględnione w depozycie i muszą być płacone osobno.
Usługi tytułów / depozytów oraz Ubezpieczenie. Koszt ubezpieczenia tytułu pożyczkodawcy i nabywcy (jeśli został zakupiony) jest przypisany do tej kategorii - średnio 1000 USD obejmuje obie polisy, ale jest bardzo zmienny w zależności od lokalizacji i wartości nieruchomości. Ta kategoria obejmuje również koszt dodatkowych prac związanych z tytułem własności wykonywanych przez twoją firmę prawniczą, agenta depozytowego lub pełnomocnika (w zależności od twojej jurysdykcji) - kolejny bardzo zmienny koszt, który prawdopodobnie będzie wyższy, jeśli skorzystasz z licencjonowanego pełnomocnika. Wreszcie, ta kategoria zazwyczaj obejmuje opłatę rozliczeniową, która zasadniczo płaci za Twój tytuł lub czas agenta depozytowego w dniu zamknięcia i zazwyczaj wynosi od 200 do 400 USD.
Opłata za rejestrację. Urząd miasta lub powiatu odpowiedzialny za rejestrowanie transferów nieruchomości na danym obszarze pobiera opłatę za wykonaną pracę. Opłaty różnią się w zależności od miejsca i mogą zależeć od wartości lub wielkości nieruchomości.
Przenieś podatki. Twoje rządy lokalne i stanowe prawdopodobnie również nakładają podatki od przeniesienia transakcji związanych z nieruchomościami, w oparciu o wartość nieruchomości i ewentualnie oznaczenie strefy działki. Całkowite podatki od stanu i lokalne transfery od nieruchomości mieszkalnych zwykle wahają się od wysokiego trzycyfrowego do środkowego czterocyfrowego zakresu.
Opłata maklera. Agenci kupujących pobierają prowizję od wpływów sprzedającego, co oznacza, że kupujący nie płacą im bezpośrednio. Jednak pracodawcy agentów - grupy nieruchomości lub domy maklerskie - często pobierają stosunkowo niewielkie opłaty za usługi lub polecenia bezpośrednio od nabywcy. Mogą one wynosić od kwot nominalnych (100 USD lub mniej) do 500 USD lub więcej.

W zależności od tego, gdzie ma miejsce Twoja transakcja, opłaty za zamknięcie mogą się znacznie różnić od opisanych tutaj. Aby uzyskać jeszcze lepsze informacje na temat tego, czego się spodziewać, porozmawiaj z zaufanym, bezstronnym specjalistą od nieruchomości lub prawnikiem w Twojej okolicy.

Czego można się spodziewać w dniu zamknięcia

W dniu zamknięcia dom, który zgodziłeś się kupić, staje się domem, który dumnie posiadasz. Jest jednak wiele do zrobienia, zanim będziesz mógł rzucić okiem przez drzwi wejściowe i naprawdę sprawić, że będzie to Twój dom.

Ostateczne przejście

Ostateczne przejście to ostatnia okazja, aby upewnić się, że dom pozostaje w dobrym stanie - lub, jeśli kupujesz stabilizator, w stanie, w którym zgodziłeś się go kupić. W większości transakcji, ostateczne przejście może wystąpić w dowolnym momencie w ciągu 24 godzin od planowanego czasu zamknięcia.

Podczas ostatniego przejścia upewnij się, że:

Wszystkie wymagane naprawy zostały wykonane
Wszystkie oprawy oświetleniowe i gniazda działają
Mechanika domowa (ogrzewanie, klimatyzacja, podgrzewacz wody) działa
Baterie i armatura są funkcjonalne
Urządzenia kuchenne i pralnicze są podłączone i funkcjonalne
Od czasu inspekcji domu nie było żadnych nowych uszkodzeń ani zużycia (takich jak dziury w ścianie, brakujące deski podłogowe, uszkodzone gonty dachowe itp.)
Dom jest czysty i schludny wewnątrz i na zewnątrz
Rzeczy osobiste sprzedającego zniknęły lub są w trakcie przeprowadzki

Jeśli podczas przejścia napotkasz jakieś nieoczekiwane problemy, nie jest za późno, aby wszystko naprawić. Skontaktuj się z agentem nieruchomości lub agentem końcowym, aby omówić dostępne opcje. W większości przypadków sprzedawca zgodzi się zapłacić za niezbędne naprawy lub zadania czyszczenia, nawet jeśli oznacza to opóźnienie zamknięcia o kilka dni.

W momencie zamknięcia - podpisywanie kluczowych dokumentów zamknięcia

W wyznaczonym czasie zamknięcia siadasz i podpisujesz liczne dokumenty swoim tytułem lub agentem depozytowym, agentem nieruchomości i ewentualnie prawnikiem. Sprzedawcy przynoszą również swoje odpowiedniki, chociaż sprzedawcy nie mają tyle papierkowej roboty do podpisania, dlatego często nie pojawiają się, dopóki nie wejdziesz w odyseję podpisywania.

Biorąc pod uwagę powagę transakcji i zaangażowane pieniądze, poświęć tyle czasu, ile potrzebujesz, aby przeczytać i zrozumieć wszystko, co podpisujesz. Niektóre dokumenty końcowe są napisane w gęstym języku, więc zapytaj swojego adwokata lub pośrednika w obrocie nieruchomościami, jeśli nic nie rozumiesz. Nie pozwól, aby tytuł lub agent depozytowy cię spieszył - w przeszłości dokonali setek zamknięć i prawdopodobnie bardziej martwią się o umówienie kolejnego spotkania lub wyjście z biura na czas niż zapewnienie 100% zniżki na w górę i w górę.

Oto najważniejsze dokumenty, które należy przeczytać i podpisać podczas zamykania:

Weksel własny. Jest to zobowiązanie do spłaty kredytu hipotecznego. Obejmuje całkowitą kwotę, którą jesteś winien pożyczki, stopę procentową pożyczki, miesięczne daty płatności, czas trwania (okres) pożyczki oraz akceptowalne metody płatności (z fizycznym adresem do wysłania czeków osobistych). Jeśli masz kredyt ARM lub kredyt hipoteczny o zmiennej stopie procentowej, twój weksel będzie również zawierał szczegółowe wyjaśnienie, w jaki sposób, kiedy i o ile możesz zmienić stawkę i płatności.
Hipoteka / Umowa powiernicza. Hipoteka (lub umowa powiernicza), znana również jako instrument zabezpieczający, jest umową, która daje pożyczkodawcy prawo do zajęcia nieruchomości w drodze przejęcia nieruchomości, jeżeli nie spłacisz kredytu hipotecznego zgodnie z ustaleniami. Kredyt hipoteczny przypomina informacje zawarte w wekslu, ale także pogłębia twoje prawa i obowiązki właściciela domu i pożyczkobiorcy - na przykład opisując, jak masz zająć nieruchomość (jako podstawową rezydencję, wynajem nieruchomości itp. naprzód) oraz określenie, w jaki sposób i kiedy pożyczkodawca może ogłosić, że jesteś w zwłoce.
Wstępne ujawnienie depozytów. Opisuje, w jaki sposób pożyczkodawca planuje wypłacić pieniądze na koncie depozytowym. Obejmuje podział głównych kwot plus odsetki i płatności depozytowe oraz 12 miesięcy oczekiwanych miesięcznych sald depozytowych. Ujawnienie rachunku powierniczego pokazuje również, kiedy i ile należy zapłacić za każdy element rachunku powierniczego (podatki od nieruchomości, ubezpieczenie i ewentualnie PMI i opłaty HOA).

Dodatkowe dokumenty końcowe do przeczytania i podpisania

Proces zamykania obejmuje również czytanie i podpisywanie wielu dodatkowych dokumentów. Ponownie poświęć tyle czasu, ile potrzebujesz, aby przeczytać i zrozumieć każdy element, zadając pytania, jeśli to konieczne. W końcu jedna rzecz, której proces zamykania nie obejmuje, to szansa na zmianę.

Dokumenty te są powszechne przy zamykaniu, ale twoja transakcja może obejmować nieco inną kombinację w zależności od zasad w twojej okolicy i rodzaju kupowanego domu.

Podpis / imię i nazwisko. Jest to zasadniczo dowód podpisu, którego pożyczkodawca, podmiot obsługujący pożyczki, podmioty rządowe i wszelkie inne odpowiednie podmioty wykorzystują do ustalenia legalności podpisu na wszystkich innych dokumentach końcowych. Jest to szczególnie przydatne podczas dochodzeń w sprawie oszustw hipotecznych.
Zaświadczenie o obłożeniu / oświadczenie o obłożeniu. Jeśli kupujesz nowy dom budowlany, musisz podpisać zaświadczenie o obłożeniu, wskazujące, że dom jest gotowy i bezpieczny dla mieszkańców. Technicznie brakujący certyfikat obłożenia może opóźnić proces zamknięcia. Jeśli kupujesz istniejący dom, musisz podpisać oświadczenie o obłożeniu, określające cel domu, czas, w którym musisz się wprowadzić, oraz co może się zdarzyć, jeśli będziesz korzystać z domu w sposób niezgodny z podanym celem (dla instancja, wykluczenie).
Powiadomienie o pierwszej płatności. Powoduje to ponowne obliczenie kwoty (wraz z podziałem depozytów, kwoty głównej i odsetek) oraz daty pierwszej spłaty kredytu hipotecznego. Zawiera także informacje o sposobie dokonywania płatności, w tym adres fizyczny i internetowy serwisu.
Koncesje sprzedającego / pożyczkodawcy. Dokument ten określa, które koszty zamknięcia, jeśli w ogóle, płacą sprzedawca i pożyczkodawca.
Ujawnianie informacji serwisowych. To identyfikuje osobę obsługującą pożyczkę - pożyczkodawcę lub firmę, która następnie kupuje hipotekę - i potwierdza twoje zrozumienie, że pożyczka może zostać przeniesiona w przyszłości.
Ujawnienie prywatnego ubezpieczenia hipotecznego. Jeśli twój stosunek kredytu do wartości (LTV) jest większy niż 80%, twój pożyczkodawca prawdopodobnie wymaga prywatnego ubezpieczenia kredytu hipotecznego (PMI). Ujawnienie to określa PMI i opisuje twoje odpowiednie prawa i obowiązki, jak i kiedy jest wypłacane (zazwyczaj co miesiąc, do depozytu) oraz kiedy możesz poprosić o jego usunięcie (zwykle po przekroczeniu progu 80% LTV).
Oświadczenie o zagrożeniu powodziowym. Potwierdza to, że Twój dom znajduje się w specjalnej strefie zagrożenia powodziowego lub nie. Jeśli Twój dom znajduje się w strefie powodziowej, prawdopodobnie wymaga ubezpieczenia od powodzi.
Potwierdzenie oceny. Potwierdza to, że masz prawo otrzymać kopię wyceny swojego domu. Często jest również uwzględniony we wniosku o kredyt hipoteczny.
Ujawnienie ustawy o równych szansach kredytowych. Ten federalnie upoważniony formularz potwierdza, że nie można odmówić pożyczki na podstawie jakiegokolwiek statusu chronionego, takiego jak rasa lub wyznanie. Jest to często zawarte we wniosku o kredyt hipoteczny.
Ujawnienie prawdy w pożyczaniu. Jest to kolejny dokument upoważniony przez federalny rząd, który określa charakterystykę kredytu hipotecznego, miesięczne raty oraz całkowitą kwotę (w tym kwotę główną i odsetki), których można oczekiwać w okresie kredytowania.
Oświadczenia dotyczące oszustw hipotecznych. Ten dokument definiuje różne formy oszustw hipotecznych, wymienia potencjalne kary dla osób uznanych za winnych oszustw hipotecznych oraz nakreśla kroki podjęte przez rząd USA w celu przeprowadzenia dochodzenia i ścigania osób podejrzanych o oszustwo.
Porozumienia i umowy Stowarzyszenia właścicieli domów. Umowy dotyczące członkostwa w stowarzyszeniu właścicieli domów czasami pojawiają się w momencie zamknięcia, choć często są one również realizowane przed dniem zamknięcia.
Informacje o zagrożeniach. Chociaż umowa zakupu zazwyczaj zawiera wszystkie niezbędne informacje o zagrożeniach dla twojego domu, nie zdziw się, że zobaczysz te same lub dodatkowe, w pakiecie zamykającym. Najczęściej ujawniane informacje obejmują farbę ołowiową (dla domów zbudowanych przed 1978 r.), Radon i studnie podziemne.

Ostatnie słowo

Moja żona i ja zamknęliśmy nasz pierwszy dom latem 2015 roku. Nasz dzień zamknięcia był wicher: gorączkowe końcowe przejście; uduszony ruch do odległej siedziby tytułowej spółki; niekończąca się procesja formularzy i ujawnień do podpisania i parafowania; myląca zbieranina kluczy, odręczne notatki z wyjaśnieniami i porady sprzedawcy w ostatniej chwili - było dużo do przetworzenia.

A jednak dzień zamknięcia był zaledwie początkiem długiego okresu przeprowadzek i rozliczeń. Jedyne, co możemy mieć nadzieję, to to, że kierujemy tą samą starannością, organizacją i surową energią, która doprowadziła nas do dnia zamknięcia, do ciężkiej, często żmudnej pracy wymaganej, aby zmienić zwykły dom w niezwykły dom. Jeśli jesteś w trakcie zakupu domu, pamiętaj, że doskonale jest świętować w dniu zamknięcia - o ile wrócisz do pracy później.

Czy masz jakieś porady na temat procesu zamknięcia??