Kredyt mieszkaniowy a linia kredytowa (HELOC) - Który z nich jest odpowiedni?
Wielu właścicieli domów uważa, że sprawiedliwość jest zarówno satysfakcjonująca, jak i denerwująca. Posiadają cenny zasób z dziesiątkami, a nawet setkami tysięcy dolarów niewykorzystanego kapitału, ale dostęp do tego kapitału nie jest ani łatwy, ani tani.
Pierwszą zasadą kapitału własnego jest pamiętać, że istnieje on tylko na papierze. To nie stanie się rzeczywiste w żadnym sensie funkcjonalnym, dopóki nie sprzedasz domu, czego możesz nie planować przez lata.
Najbliżej tego, zanim zdasz sobie sprawę ze sprzedaży, jest zaciągnięcie pożyczki. Masz kilka opcji na pobranie kapitału z domu, przy czym dwie z nich to kredyty pod zastaw domu (drugie kredyty hipoteczne) i linie kredytowe pod zastaw domu (HELOC).
Jak każdy inny dług, każdy z nich wiąże się z własnym ryzykiem i zaletami. Oto, co musisz wiedzieć o pożyczkach pod zastaw domu i HELOC, zanim podpiszesz kropkowaną linię w celu uzyskania dodatkowego zadłużenia.
Pożyczki pod zastaw domu
Pożyczka pod zastaw domu to nowy kredyt hipoteczny na dom, który już posiadasz, służący do wykorzystania istniejącego kapitału. Innymi słowy, jest to hipoteka nie kupna. LendingTree jest doskonałym miejscem do rozpoczęcia poszukiwania kredytu mieszkaniowego.
Zwykle oznacza to drugą hipotekę - choć technicznie rzecz biorąc, jeśli posiadasz swój dom wolny i przejrzysty, możesz zaciągnąć kredyt hipoteczny jako pierwszy kredyt hipoteczny. Kredyt hipoteczny na refinansowanie, nawet refinansowanie na wypłatę, nie jest objęty definicją kredytu mieszkaniowego.
Pomijając jednak różnice techniczne, terminy „druga hipoteka” i „pożyczka pod zastaw domu” są często używane jednoznacznie.
Zalety kredytów mieszkaniowych
Najlepszym sposobem na zrozumienie zalet i wad pożyczek pod zastaw domu jest porównanie ich z innymi rodzajami zadłużenia.
Załóżmy, że masz dom z kapitałem własnym 100 000 USD i chcesz uzyskać dostęp do tego kapitału. Twój pożyczkodawca hipoteczny wysyła ci maile z wezwaniem do refinansowania, aby wypłacić gotówkę, i masz pokusę.
Ale często lepiej jest zaciągnąć drugą hipotekę niż refinansować pierwszą hipotekę. Po pierwsze, wszelkie punkty naliczone przez pożyczkodawcę za drugą hipotekę będą dotyczyły mniejszej kwoty kredytu. „Punkt” to opłata pożyczkodawcy pobierana przy rozliczeniu w wysokości 1% łącznej kwoty pożyczki. Zatem punkt za drugą hipotekę w wysokości 50 000 USD wynosi tylko 500 USD, podczas gdy punkt za pełną 350 000 USD refinansowanego kredytu hipotecznego wynosi 3 500 USD. Możesz zobaczyć, jak duże znaczenie ma wielkość kredytu mieszkaniowego.
Poza opłatami istnieje bardziej subtelny powód, dla którego pożyczkodawcy wolą refinansować swój pierwszy kredyt hipoteczny - i powinieneś być ostrożny. Nazywa się to amortyzacją, a krótkie wyjaśnienie brzmi następująco: na początku okresu kredytowania prawie cała miesięczna rata kredytu hipotecznego jest przeznaczana na odsetki pożyczkodawcy, a prawie żadne na spłatę głównego salda. Z biegiem czasu zaczyna się to zmieniać i stopniowo więcej miesięcznych płatności przeznacza się na spłatę salda niż odsetek. W ciągu ostatnich kilku lat kredytu hipotecznego większość miesięcznych płatności idzie w kierunku kwoty głównej.
Więc im dalej jesteś w okresie kredytowania, tym mniejszy zysk osiąga pożyczkodawca. Chcą zrestartować harmonogram amortyzacji, aby móc żądać więcej twoich płatności jako odsetek - dlatego powinieneś zabezpieczyć się przed refinansowaniem, chyba że bieżąca stopa procentowa jest znacznie wyższa niż oferowana stopa refinansowania. Biorąc pod uwagę, jak długo stopy procentowe były niskie, niewielu Amerykanów jest obecnie obciążonych wysokoprocentowymi hipotekami.
Mówiąc o stopach procentowych, możesz zablokować stałą stopę procentową za pomocą drugiej hipoteki, co jest świetne. Tego samego nie można powiedzieć o HELOC-ach (więcej o nich wkrótce).
Wady kredytów mieszkaniowych
Ponieważ kredytodawcy hipoteczni zarabiają więcej poprzez refinansowanie, starają się raczej zachęcić cię do refinansowania niż zaciągnąć drugą hipotekę. Są również lepiej chronione przed niewykonaniem zobowiązania, gdy mają pierwszą pozycję zastawu, a nie drugą.
Pierwszym sposobem, w jaki kuszą cię do refinansowania, jest oferowanie znacznie niższych stóp procentowych, więc bądź przygotowany na zapłacenie więcej odsetek za drugą hipotekę niż za pierwszą.
Kredytodawcy mogą również pobierać więcej opłat i punktów za drugi kredyt hipoteczny. Postępuj zgodnie z tymi wskazówkami, aby zabezpieczyć oprocentowany kredyt hipoteczny podczas zakupów i negocjacji z pożyczkodawcami.
I chociaż kwota pożyczki jest stosunkowo niewielka na pożyczkę pod zastaw domu, nadal musisz zapłacić te same opłaty zryczałtowane w momencie rozliczenia. Opłaty te obejmują raporty tytułu i inne opłaty, opłaty agenta rozrachunkowego, „opłaty śmieciowe”, opłaty za wycenę i opłaty za rejestrację. Bez względu na to, czy pożyczysz 30 000 USD, czy 300 000 USD, opłaty te zwykle pozostają takie same.
W rzeczywistości wszystkie te opłaty rozliczeniowe często oznaczają, że lepiej jest zaciągnąć osobistą pożyczkę lub zaliczkę gotówkową na karcie kredytowej, nawet jeśli stopa procentowa jest prawdopodobnie wyższa. Porównaj całkowite koszty pożyczki pod zastaw domu, uwzględnij wszystkie koszty zamknięcia i odsetki za pożyczkę, z alternatywami przed podjęciem decyzji (więcej o alternatywach później).
Wreszcie kredyty mieszkaniowe są sztywne w porównaniu z rotacyjnymi liniami kredytowymi, takimi jak HELOC. Są to klasyczne pożyczki bez elastyczności; otrzymujesz jednorazową zaliczkę w gotówce, a następnie dokonujesz płatności miesięcznych przez następne 15 do 30 lat - do końca.
Typowe zastosowania pożyczek na akcje
Jednym z najczęstszych zastosowań drugich hipotek są projekty remontowe. Marzysz o zainstalowaniu basenu, słonecznika lub XV-wiecznej łaźni tureckiej, ale nie możesz sobie pozwolić na gotówkę. Pożyczasz więc pieniądze na poczet kapitału własnego domu, zakładając, że ulepszenia zwiększą wartość twojego domu.
Jest to niebezpieczne założenie, ponieważ nie wszystkie remonty poprawiają wartości domów, a większość z nich nie zwraca się w formie kapitału własnego. Być może lepiej będzie robić remonty domów, które zmniejszają koszty posiadania; przynajmniej zaoszczędzisz pieniądze miesięcznie.
Innym powszechnym zastosowaniem pożyczek pod zastaw domu jest konsolidacja zadłużenia. Właściciel domu z 10 różnymi pożyczkami, od pożyczek studenckich, pożyczek samochodowych po zadłużenie z tytułu kart kredytowych, może zdecydować, że wolałby mieć jedną dużą pożyczkę niż 10 małych. To znowu może mieć sens finansowy; przed kontynuowaniem zapoznaj się z zaletami i wadami konsolidacji zadłużenia.
Lista wydatków, na które ludzie płacą drugie kredyty hipoteczne, jest nieskończona: czesne dla dorosłych dzieci, wydatki medyczne, założenie firmy - ty to nazywasz. Jeśli jest to drogie, właściciele domów zwrócili się o drugą hipotekę, aby za to zapłacić.
Domowe linie kredytowe akcji (HELOC)
HELOC to rotacyjna linia kredytowa, podobnie jak karta kredytowa, zabezpieczona przed domem. Innymi słowy, pożyczkodawca kładzie zastaw na twoim domu, tak jak robi to pożyczkodawca hipoteczny, więc jeśli nie wywiążesz się z umowy, wykluczą się. Podczas gdy karty kredytowe pobierają opłaty zaliczkowe i nakładają niższe limity na zaliczki gotówkowe niż zakupy detaliczne, HELOC są zaprojektowane specjalnie do wypłat gotówkowych.
HELOC zazwyczaj mają dwie fazy: fazę losowania i fazę spłaty. W początkowej fazie losowania, która trwa od 5 do 10 lat, możesz albo wypłacić pieniądze, albo je zwrócić. Po zakończeniu fazy losowania saldo zostanie zablokowane i przejdziesz do fazy spłaty. W tym momencie HELOC skutecznie staje się drugą hipoteką, a ty spłacasz regularnie w ciągu 10–20 lat.
Pro wskazówka: Figure.com oferuje linię kredytową na akcje o oprocentowaniu rozpoczynającym się od 4,99%. Możesz uzyskać zgodę w ciągu pięciu minut, a fundusze w ciągu zaledwie pięciu dni.
Zalety HELOC
Najbardziej oczywistą zaletą HELOC jest ich elastyczność. Możesz pożyczyć pieniądze, tak jak potrzebujesz, spłacić, a następnie pożyczyć więcej.
Podobnie jak w przypadku drugiej hipoteki, uzyskujesz dostęp do swojego kapitału bez refinansowania i wznowienia amortyzacji od zera.
Stopy procentowe HELOC są często podobne do drugich hipotek ”. To sprawia, że są wyższe niż pierwsze hipoteki, ale niższe niż większość kart kredytowych lub pożyczek osobistych, ponieważ linia kredytowa jest zabezpieczona zastawem na twoim domu.
Wady HELOC
W przeciwieństwie do drugich hipotek HELOC nie oferują stałych stóp procentowych. Ponieważ są to obrotowe linie kredytowe, można oczekiwać, że odsetki będą powiązane ze zmienną stopą podstawową. Oznacza to, że nie możesz zaciągnąć pożyczki przy obecnych niskich stopach procentowych. Dzisiejsza linia kredytu po przystępnej cenie może jutro przekształcić się w miażdżący, wysokooprocentowany dług.
Kolejną różnicą w stosunku do drugich hipotek jest to, że HELOC może zamrozić kredyt, jeśli twój dom straci na wartości. Możesz liczyć na swoje HELOC tylko w takim stopniu, w jakim twoje equity nie spadnie.
Jednym z ryzyk, które niewielu właścicieli domów zdaje sobie sprawę, jest ograniczenie w wynajmie, które narzuca większość kredytodawców HELOC. Dzięki hipotece możesz wyprowadzić się z domu i zatrzymać go jako czynsz, jeśli mieszkasz tam przez co najmniej rok. Ale wielu pożyczkodawców HELOC dzwoni do linii kredytowej, jeśli wyprowadzasz się z domu.
Mimo tych wszystkich różnic HELOC mają kilka niepochlebnych podobieństw z pożyczkami pod zastaw domu. Pierwszy to koszty zamknięcia; spodziewaj się płacić porównywalnie wysokie opłaty i prowizje przy stole rozliczeniowym, od opłat za tytuł, przez rzeczoznawców po opłaty dla pożyczkodawców.
Następnie istnieje ryzyko nałożenia kar przedpłaty. Chociaż stanowią one również ryzyko w przypadku drugiej hipoteki, stanowią większy problem w przypadku HELOC. Kara przedpłaty jest opłatą pobieraną przez pożyczkodawcę, jeśli spłacisz dług w całości przed określoną datą - co może pokonać cały cel elastycznej linii kredytowej, aby wykorzystać lub spłacić według własnego uznania. Nie wszystkie HELOCs zawierają karę przedpłaty, dlatego sprawdź dokładnie przed zaciągnięciem pożyczki.
Zwróć szczególną uwagę na HELOC „bez kosztów zamknięcia”. Kredytodawcy domowi nie są dobroczynnymi filantropiami, więc jeśli zobaczysz reklamę HELOC „bez kosztów zamknięcia”, kop głębiej, aby dowiedzieć się, gdzie dokładnie leżą ukryte opłaty - takie jak kary przedpłaty..
Na koniec należy pamiętać, że gdy HELOC przejdzie do fazy spłaty, przechodzi zgodnie z harmonogramem amortyzacji, podobnie jak tradycyjny kredyt hipoteczny. Jak wspomniano powyżej, oznacza to, że większość miesięcznych płatności przeznaczana jest na odsetki przez większość pożyczki.
Typowe zastosowania dla HELOC
Podobnie jak kredyty mieszkaniowe, właściciele domów używają HELOCs do pokrywania dużych wydatków, takich jak remonty domów, czesne, konsolidacja długów i rachunki medyczne.
Ale dodatkowa elastyczność HELOCs pozwala również na bardziej kreatywne zastosowania. Na przykład, jako inwestor nieruchomości, widziałem, jak inni inwestorzy kreatywnie wykorzystują HELOC do finansowania swoich zaliczek lub kosztów remontu nowych nieruchomości na wynajem lub przerzucania domów. Po zakończeniu remontu albo sprzedają dom (w przypadku przerzucenia), albo refinansują go długoterminową hipoteką stałą (w przypadku wynajmu) i spłacają swój HELOC w całości.
Alternatywnie, niektórzy właściciele domów utrzymują HELOC jako dodatkową warstwę ochrony przed sytuacjami kryzysowymi. Zamiast utrzymywać wielomiesięczne wydatki w gotówkowym funduszu ratunkowym, trzymają ułamek pieniędzy w gotówce, wiedząc, że mogą skorzystać z HELOC w razie nagłego wypadku. To pozwala im inwestować więcej pieniędzy, czerpiąc zyski z mieszania i chroniąc przed inflacją.
Alternatywy dla drugiej hipoteki i HELOC
Zarówno drugie kredyty hipoteczne, jak i HELOC wiążą się z niepokojąco wysokimi kosztami zamknięcia. Mówimy o czterech postaciach. A jeśli domyślnie, stracisz dom.
Dla wszystkich ich zastosowań pożyczki pod zastaw domu i HELOC nie są jedynymi opcjami. Rozważ te alternatywy przed podpisaniem drugiego długu wobec domu.
1. Pożyczki osobiste
Warto powtórzyć: koszty zamknięcia pożyczek pod zastaw domu i HELOC są kosztowne. Przygotuj się na wysadzenie 3000 $ lub 10.000 $ lub więcej.
W każdym kontekście twoja szczęka opadłaby po utracie tego rodzaju pieniędzy. Jednak właściciele domów usuwają te koszty z dwóch powodów: zostają zaciągnięci do pożyczki i wydają się być mniejsi w stosunku do dużej liczby wartości domów i kredytów hipotecznych.
Tak, pożyczki osobiste mają zwykle wyższe oprocentowanie niż drugie kredyty hipoteczne. Ale są one również objęte znacznie niższymi opłatami, ponieważ pożyczkodawca nie musi prowadzić historii tytułów, zlecać wyceny ani formalnie rozliczać się.
Porównaj całkowite koszty zamknięcia i odsetki za okres pożyczki przed zaciągnięciem drugiej hipoteki na pożyczce osobistej. Możesz być zaskoczony, że pożyczki osobiste są tańsze pomimo nominalnie wyższej stopy procentowej.
Pro wskazówka: Jeśli szukasz osobistej pożyczki, rozpocznij wyszukiwanie w Credible.com. Otrzymasz stawki od wielu kredytodawców w ciągu zaledwie dwóch minut.
2. Karty kredytowe
Podobnie jak pożyczki osobiste stanowią niezabezpieczoną alternatywę dla pożyczek pod zastaw domu, karty kredytowe stanowią niezabezpieczoną alternatywę dla HELOC.
Obowiązuje ta sama logika: chociaż stopy procentowe są wyższe dla kart kredytowych, nie wiążą się one z ogromnymi kosztami zamknięcia. Wiele kart również nie ma żadnych opłat początkowych ani rocznych.
I chociaż może ci się spodobać pomysł pobierania gotówki z HELOC, nadal możesz pożyczyć gotówkę z karty kredytowej. Typowe opłaty za zaliczki gotówkowe mieszczą się w przedziale od 3% do 4%, co jest wciąż znacznie niższe niż to, co zapłacisz w całkowitych kosztach zamknięcia HELOC.
Wyróżnij te karty kredytowe o niskim APR, które mogą pobierać tylko nieznacznie wyższe odsetki niż HELOC bez żadnych wysokich opłat za rozliczenie.
3. Refinansowanie
Tak, należy wziąć pod uwagę harmonogramy amortyzacji i zwodniczych pożyczkodawców skręcających rękę w celu refinansowania. Jednak refinansowanie jest nadal opcją alternatywną dla pożyczek pod zastaw domu i HELOC.
Jeśli obecnie posiadasz wysokooprocentowany kredyt hipoteczny, który nie jest zbyt daleko w trakcie amortyzacji, może okazać się sensowne refinansowanie pożyczki o niższym oprocentowaniu. Na przykład, jeśli kupiłeś dom, kiedy miałeś słabą zdolność kredytową i od tego czasu zwiększyłeś swoją zdolność kredytową o 100 punktów, możesz dziś znaleźć znacznie tańsze opcje pożyczki.
4. Odwrócone hipoteki
Dla emerytowanych właścicieli domów w wieku powyżej 62 lat odwrócone hipoteki stanowią dodatkowe źródło dochodu.
Odwrócone hipoteki występują w wielu kolorach; możesz skorzystać z ryczałtu, zbierać miesięczne płatności lub zdecydować się na linię kredytową podobną do HELOC. Możesz też wybrać kombinację tych opcji.
W przeciwieństwie do tradycyjnych pożyczek, nigdy nie dokonujesz żadnych spłat kredytu hipotecznego. Po śmierci lub sprzedaży nieruchomości pożyczkodawca odzyskuje swoje pieniądze.
Ponieważ nie dokonujesz płatności miesięcznych, twoja zdolność kredytowa nie ma znaczenia. Ale tylko dlatego, że nie dokonujesz płatności, nie oznacza to, że pożyczka jest bezpłatna. Oczekuj, że zapłacisz wszystkie tradycyjne opłaty rozliczeniowe, a także roczną premię hipoteczną w wysokości 1,5%.
Wykonaj pracę domową na odwróconych hipotekach przed ich zaciągnięciem. Są niezwykłe i łatwe do niezrozumienia, ale mogą zaoferować bardzo potrzebny dochód emerytom bez środków pieniężnych.
5. Fundusze prywatne
Nikt nie mówi, że musisz pożyczyć od banku lub pożyczkodawcy korporacyjnego. Możesz pożyczyć od przyjaciół i rodziny i często płacić znacznie niższe odsetki i opłaty.
Z mojego doświadczenia wynika, że nawet prywatni „pożyczkodawcy” nie pobierają opłat, ponieważ nie postępują zgodnie z modelem biznesowym pożyczkodawcy. Zamiast tego myślą jak inwestorzy, patrząc na ryzyko i zwrot. Kiedy podchodzisz do nich w celu omówienia pożyczek, nie oferuj z góry opłat, ale zamiast tego oferuj wysokie stopy procentowe, aby zaspokoić ich pragnienie wysokich zysków.
Aby zapewnić ich, że jesteś inwestycją niskiego ryzyka, zaoferuj zabezpieczenie. Możesz pozwolić im trzymać cenną biżuterię lub akt do samochodu, a nawet domu - coś, co uspokaja ich umysł bez konieczności płacenia z kieszeni za duże koszty zamknięcia.
Podobnie jak w przypadku innych rodzajów niezabezpieczonego kredytu opisanych powyżej, które rezygnujesz z wyższych odsetek, odzyskujesz dzięki unikniętym kosztom rozliczenia. Twoja siostra prawdopodobnie nie wyrzuci cię z domu, jeśli nie spłacisz jej na czas. Prawdopodobnie.
6. Zwiększyć stopę oszczędności i całkowicie uniknąć zadłużenia
Tak, technicznie istnieje coś takiego jak dobry dług. Z definicji dobry dług czyni cię bogatszym w dłuższej perspektywie; przykłady obejmują zadłużenie studenckie i pożyczki na nieruchomości inwestycyjne, które mogą zwiększyć Twój dochód. Ale bardzo niewielu właścicieli domów bierze pożyczkę pod zastaw domu lub HELOC w celach „dobrego zadłużenia”.
Zamiast obciążać się zadłużeniem na rynku nieruchomości, zrób sobie przysługę w przyszłości i zwiększ stopę oszczędności. Wydawanie mniej i oszczędzanie więcej może nie być tak seksowne, jak zarabianie pieniędzy w tej chwili na zainstalowanie tego basenu, ale w ten sposób osiągasz przewagę w grze o budowanie bogactwa.
Aby w łatwy sposób zwiększyć stopę oszczędności, rozważ włamanie się do domu w celu wyeliminowania płatności mieszkaniowej. Następnie możesz pobierać swoje oszczędności co miesiąc i inwestować je w rachunek inwestycyjny w Finanse M1 lub umieść go na koncie konstruktora oszczędności o wysokiej wydajności w CIT Bank.
Ostatnie słowo
Było takie powiedzenie, że eksperci uwielbiali kręcić się po kryzysie mieszkaniowym w 2008 roku. Skrytykowali właścicieli domów za „korzystanie z domu jak z bankomatu”.
Tak, to było protekcjonalne. Ale nie pomylcie się, rozmawiali o ludziach zaciągających pożyczki pod zastaw domu i HELOC, aby mogli wydać swój kapitał teraz, zamiast czekać, aż osiągną te zyski, sprzedając swoje domy.
Oceniając opcje pożyczania pieniędzy, zawsze należy zachować ostrożność przy obliczaniu całkowitych kosztów życia pożyczki. Porównaj nie tylko zalety i wady HELOC i pożyczek pod zastaw domu, ale także alternatywy przedstawione powyżej. I bądź szczególnie ostrożny, aby nie popadać w samozadowolenie z powodu kosztu zamknięcia 5000 USD po prostu dlatego, że wydaje się mały w kontekście wartości domu wynoszącej 250 000 USD.
Czy wziąłeś pożyczkę HELOC lub pożyczkę pod zastaw domu? Jakie było twoje doświadczenie z tym?
