Kupowanie drugiego domu wakacyjnego - zalety i wady, rzeczy do rozważenia

Czy ceny spadną? Nie da się powiedzieć, ale Stan Humphries, główny ekonomista Zillow, mówi: „Głupstwem jest próba zmierzenia dna zarówno dla ekonomistów - jak i kupujących i sprzedających. Jeśli znajdziesz dom, w którym kochasz i chcesz być w domu przez długi czas, teraz jest to prawdopodobnie dobry moment na wejście na rynek. ”

Zalety posiadania drugiego domu

Niezależnie od tego, czy jesteś narciarzem, który uwielbia górskie stoki w Kolorado lub Utah, miłośnikiem plaż w Południowej Kalifornii i na Florydzie, czy też potencjalnym emerytem, ​​który chce uciec od obłożonego śniegiem północnego wschodu na szeroko otwarte, słoneczne ziemie Arizony lub Południa W Teksasie dostępne są domy o zróżnicowanym budżecie. Te same korzyści z posiadania domu dotyczą właściciela kondominium w Bostonie lub rezydencji w Homestead w Hot Springs w stanie Wirginia.

1. Zyski długoterminowe
Podczas gdy wszystkie aktywa zmieniają się pod względem wartości w krótkim okresie, bardziej prawdopodobne jest, że nieruchomości wakacyjne zachowają swoją wartość i docenią po prostu dlatego, że znajdują się w popularnych obszarach o ograniczonej pod względem geograficznym podaży. Istnieje skończona linia brzegowa lub góra, na której można budować domy, i tylko 18 dołków na polu golfowym.

Ale nieruchomości, takie jak akcje, obligacje i inne inwestycje, zawsze zmieniały się pod względem wartości i prawdopodobnie będą nadal tak robić w przyszłości. Dlatego należy pamiętać, że nie ma gwarancji, że drugi dom będzie sprzedawany w przyszłości za wyższą cenę.

2. Odliczenia podatkowe
Wiele osób, które są właścicielami drugich domów, woli nie zajmować ich, gdy nie są wykorzystywane do osobistej przyjemności. Jeśli dopuścisz i pobierzesz czynsz za użytkowanie przez okres nie dłuższy niż dwa tygodnie w roku, odsetki od kredytu hipotecznego i podatku od nieruchomości można w pełni odliczyć od dochodu brutto. Innymi słowy, dla celów podatkowych możesz potraktować tę hipotekę w taki sam sposób, jak hipotekę w miejscu zamieszkania.

3. Dochód z wynajmu
Jeśli zdecydujesz się wynająć dom, ale osobiście korzystasz z nieruchomości, musisz ustalić, czy kwalifikujesz się do odliczenia kosztów operacyjnych. Aby to ustalić, zsumuj dni wynajmu nieruchomości. Jeśli zajmowałeś nieruchomość krócej niż 10% dni, w których ją wynajmowałeś, lub krócej niż dwa tygodnie - w zależności od tego, który okres jest dłuższy - możesz odliczyć wszystkie koszty operacyjne domu, w tym odsetki, usługi komunalne, opłaty za sprzątanie, utrzymanie trawnika i zarządzanie opłaty. Jeśli potrzebujesz pomocy w określeniu, co możesz odliczyć, skontaktuj się z podatkiem lub przejrzyj publikację IRS 527 dotyczącą wynajmu wakacyjnego.

Opłaty za wynajem różnią się w zależności od sezonu i popularności lokalizacji ośrodka. W większości ośrodków tygodniowe opłaty za wynajem w szczycie sezonu są zwykle równe miesięcznej spłacie kredytu hipotecznego lub wyższe, co pozwala osiągnąć próg rentowności przy rocznym obłożeniu około 30% z punktu widzenia przepływów pieniężnych.

4. Znajomość
Powrót do tego samego miejsca raz i za razem może być pocieszający, gdy zapoznasz się z lokalizacją i poczujesz się komfortowo. Daje ci swobodę bycia sobą i możliwość poszerzania długoterminowych przyjaźni z mieszkańcami - możesz stać się częścią tkanki społecznej.

5. Wygoda
Możliwość wygodnego przechowywania przedmiotów używanych wyłącznie w drugim domu ułatwia podróż i pakowanie. Sprzęt narciarski mojej rodziny, wraz z dodatkowymi ubraniami zimowymi, był przechowywany w naszym domu w Breckenridge w Kolorado, co pozwala nam łatwo robić nieplanowane wycieczki na weekend na nartach bez kłopotów z pakowaniem się lub martwiąc, czy nasze narty przybędą tym samym lotem lotniczym.

6. Początek emerytury
Chociaż możemy kochać miejsca, w których pracujemy i mieszkamy, każde miejsce ma swoje wady. Na przykład jeśli mieszkasz w Teksasie, temperatury powyżej 100 stopni są brutalne. Mieszkańcy Chicago, Filadelfii i innych miast północnych często nienawidzą corocznej walki ze śniegiem.

Wspólnym celem przejścia na emeryturę jest zapewnienie miejsca odosobnienia na te pory roku, których najbardziej nie lubimy w naszym głównym miejscu zamieszkania. Lokalizowanie i kupowanie drugiego domu przed przejściem na emeryturę pozwala doświadczyć korzyści płynących ze schronienia przed faktycznym przejściem na emeryturę, czasem na poprawienie i zmianę planów, jeśli rzeczywistość jest inna niż sen.

7. Miejsce spotkań
Miejsca budzą wspomnienia o ludziach, związkach i dobrych czasach. Jako członek dużej, wielopokoleniowej rodziny zawsze cieszyłem się z corocznego Dnia Niepodległości gromadzącego się w domu nad jeziorem mojego kuzyna. Spotkania rozpoczęły się, gdy byłem małym chłopcem, kiedy mój ojciec i jego dwaj bracia kupili dużo na dużym jeziorze w zachodniej części Oklahomy i trwały przez narodziny moich dzieci i wnuków. Coroczna wizyta stała się tradycją, która utrzymuje naszą stale rosnącą rodzinę blisko, gdy rozprzestrzeniamy się po regionie i kraju.

Niematerialna korzyść z posiadania i przekazywania nieruchomości z pokolenia na pokolenie - zwłaszcza domu, który był i pozostanie miejscem wielu szczęśliwych zgromadzeń - jest nie do oszacowania.

8. Dostęp do innych domów wakacyjnych
Wiele drugich domów znajduje się w obszarach, które ludzie lubią odwiedzać - kurortach, polach golfowych, górach, nad brzegiem morza - a ich atrakcja jest uniwersalna. W rezultacie właściciele w jednym miejscu często umawiają się na wymianę czasu w domu na czas w domu położonym w innym regionie. Nazywa się to wymianą domu.

Jako partner w domu położonym w Pebble Beach w Kalifornii kiedyś zamieniłem tydzień w moim domu na dwa tygodnie w domu (z kucharką i gospodynią domową) na karaibskiej wyspie. Właściciel domu w St. Maarten chciał zabrać swoich kumpli na długą wycieczkę golfową na słynne pola Pebble Beach, a ja chciałem zabrać rodzinę na dłuższy urlop na plaży. Zamiana działała dobrze dla obu stron.

Wady posiadania drugiego domu

Posiadanie drugiego domu, niezależnie od lokalizacji, nie jest dla wszystkich.

1. Początkowe koszty zakupu
Większość ludzi ma większe oczekiwania na nieruchomość, którą zamierzają posiadać, a nie wynająć. Oczekiwania te mogą przełożyć się na wysokie ceny.

W popularnych obszarach, w których jest mało miejsca, cena domu może być wyższa niż koszt twojego podstawowego domu. Ponadto nowi właściciele domów zazwyczaj ponoszą koszty wyposażenia nowego zakupu we wszystko, od mebli po pościel i naczynia, koszty, które mogą z łatwością przekroczyć 25% do 33% ceny zakupu.

2. Wysokie koszty hipotek
W niedawnej przeszłości pożyczkodawcy zostali poważnie spaleni na rynku nieruchomości mieszkaniowych, dlatego też niechętnie udzielają pożyczek na nowy zakup. Procent zaliczki i oprocentowanie kredytu hipotecznego będą prawdopodobnie wyższe w przypadku nieruchomości wakacyjnej. W zależności od lokalizacji, stanu i wartości rynkowej nieruchomości (a także własnego statusu finansowego i historii kredytowej), typowy kredyt hipoteczny na 15 do 30 lat dla nieruchomości nie zajmowanych przez właściciela zwykle wymaga od 20% do 30 % zaliczki ceny sprzedaży (im wyższa zaliczka, tym łatwiej znaleźć chętnego pożyczkodawcę).

3. Konserwacja domu
Jako właściciel domu lub członek grupy właścicieli domów jesteś odpowiedzialny za wszystkie czynności związane z utrzymaniem domu. Kiedy rura pęka lub dach przecieka, to ty musisz pokryć koszty naprawy. Możesz być także tym, który identyfikuje problem, organizuje hydraulika lub elektryka i spotyka się z nim na miejscu. W niektórych przypadkach możesz spędzić całą wizytę pracując nad nieruchomością, co z pewnością nie jest tym, czego się spodziewałeś, kiedy marzyłeś o własności.

4. Czas podróży
Najprawdopodobniej drugi dom zostanie zlokalizowany kilka godzin od miejsca zamieszkania, co wymaga długich podróży samochodowych lub lotów liniami lotniczymi. Możliwość korzystania z domu na krótkie, weekendowe wycieczki zależy wyłącznie od odległości, którą musisz przejechać. Jeśli myślisz o zakupie domu po drugiej stronie kraju, planuj rzadziej jechać, ale pozostając na dłuższy okres czasu.

5. Elastyczność
Jeśli płacisz co miesiąc znaczną kwotę za drugi dom, możesz czuć, że musisz stale i wyłącznie odwiedzać nieruchomość, aby uzasadnić swoją inwestycję. W związku z tym powinieneś mieć pewność, że będziesz cieszyć się wizytami za 5 lub 10 lat w przyszłości, tak jak lubisz odwiedzać dziś lokalizację. Domy nie są inwestycjami płynnymi - jeśli zdecydujesz się na sprzedaż, uzyskanie pożądanej ceny może potrwać kilka miesięcy, a nawet lat.

Kroki, aby kupić dom wakacyjny

Zakup domu, czy to podstawowego miejsca zamieszkania, czy miejsca na wakacje, może być skomplikowanym procesem i znaczącym zobowiązaniem finansowym. Jednak wykonując odpowiednie kroki, możesz uczynić to doświadczenie tak bezbolesnym, jak to możliwe.

1. Określ swoją idealną lokalizację
Obszary wypoczynkowe mają zazwyczaj szeroki wachlarz nieruchomości, które pasują do różnych budżetów. Im większy obszar, który chcesz rozważyć, tym większe prawdopodobieństwo, że znajdziesz nieruchomość, która będzie pasować do Twojego budżetu. Czy na przykład musisz mieszkać na oceanie lub na określonym stoku górskim, czy chciałbyś pojechać na plażę lub do wyciągu narciarskiego?

2. Ustal przedział cenowy
Posiadanie drugiego domu powinno być przyjemnością, a nie źródłem ciągłych trudności finansowych. Dla celów przedziału cenowego załóż, że Twoja przedpłata, koszty zamknięcia i wyposażenie będą stanowić 33% ceny zakupu. Innymi słowy, jeśli masz 50 000 USD w gotówce, początkowy zakres cen powinien wynosić od 130 000 do 170 000 USD.

3. Rozważ własność ułamkową
Podczas gdy większość nieruchomości wakacyjnych jest przekazywana w ramach czynów faktycznych (nabywca otrzymuje zarejestrowany akt potwierdzający jego własność w określonych zidentyfikowanych nieruchomościach), ułamkowe posiadanie nieruchomości jest alternatywą, która stała się popularna w latach 90. Umożliwia to nabywcy ściślejsze dopasowanie jego przewidywanego sposobu użytkowania nieruchomości do jej kosztu lub, odwrotnie, pozwala na zakup droższej nieruchomości za tę samą inwestycję.

Jeśli na przykład inwestor zakupił ułamkowe odsetki za 100 000 USD z prawem użytkowania nieruchomości przez 30 dni w roku, wartość zakupionej nieruchomości może wynosić nawet 1,2 miliona USD (12 inwestorów * inwestycja 100 000 USD = 1,2 miliona USD). Zwykle istnieje duża różnica w wyglądzie, zakwaterowaniu i terminach między nieruchomościami o wartości od 100 000 $ do 1 000 000 $.

Ułamkowa własność różni się od użytkowania nieruchomości w oznaczonym czasie. W przypadku częściowej własności posiadasz część nieruchomości, podczas gdy w oznaczonym czasie posiadasz jedynie prawo do niej posługiwać się nieruchomość. Różnica ta uwzględnia ulgi podatkowe wynikające z odsetek, a także możliwość skorzystania z podwyżek cen nieruchomości.

Zarówno ułamkowa własność, jak i timesharing wymagają koordynacji z innymi właścicielami, aby zarezerwować czas w nieruchomości. Jeśli zamierzasz korzystać z nieruchomości w szerszym zakresie lub po prostu nie chcesz współpracować z zewnętrzną agencją, możesz utworzyć partnerstwo prywatne w celu zakupu i posiadania nieruchomości.

Mój dom w Pebble Beach był wspólny z dwoma partnerami i był to idealny układ. Negocjowaliśmy z lokalnym pośrednikiem handlu nieruchomościami, aby zarządzać utrzymaniem nieruchomości za niewielką miesięczną opłatą, abyśmy nie musieli zajmować się architektami krajobrazu, sprzątaczkami lub lokalnymi narzędziami, kiedy byliśmy na miejscu, dzięki czemu nasz dom wakacyjny był prawdziwym ucieczką.

4. Zaangażuj lokalnego pośrednika w handlu nieruchomościami
Pomoc lokalnego pośrednika w obrocie nieruchomościami jest nieoceniona podczas wyszukiwania wymarzonego domu wakacyjnego. Dobry agent może przeprowadzić cię przez proces zakupu, pomóc w znalezieniu finansowania hipotecznego i może być w stanie zarządzać nieruchomością, gdy jesteś nieobecny. Nawet jeśli kupujesz ułamkowe odsetki od dewelopera, Realtor może ci pomóc uzyskać lepszą ofertę.

Ostatnie słowo

Przyjaciel niedawno kupił ułamkową część udziałów w domu w ekskluzywnym kurorcie golfowym w Austin w Teksasie, gdzie jego córka będzie uczęszczać na studia. Luksusowo urządzony i utrzymany dom z czterema sypialniami obejmuje przywileje gry w golfa i spa w należącym do kraju rankingu golfowym. Sprzedawca, właściciel firmy budowlanej, był skłonny sprzedać odsetki za cenę niższą niż pierwotna cena osiem lat wcześniej z powodu odwrócenia sytuacji w branży budowlanej i związanej z tym konieczności ograniczenia ogólnych kosztów osobistych.

W efekcie mój przyjaciel mógł kupić część domu poniżej kosztów budowy. Z jego perspektywy ma teraz dom wakacyjny przez trzy miesiące w roku za cenę mniejszą niż koszt i kłopot z wynajmowaniem pokoi hotelowych, płaceniem opłat kurortowych lub kupowaniem drogich posiłków w restauracji. Możliwości są tam - teraz jest czas, aby rozpocząć wyszukiwanie wymarzonego domu wakacyjnego.

Jeśli posiadasz już drugi dom, zrób to jeszcze raz?

(kredyt na zdjęcie: Bigstock)