Co to jest fundusz inwestycyjny w nieruchomości - inwestowanie w REIT

Niestety nieruchomości jako inwestycja mają bariery wejścia, takie jak pieniądze na zaliczkę, możliwość uzyskania sporej pożyczki, czas i edukację na prowadzenie dochodowego przedsiębiorstwa oraz niezbędne środki na utrzymanie, naprawy, podatki od nieruchomości, i ubezpieczenie.

Na szczęście istnieje sposób na inwestowanie w nieruchomości bez posiadania indywidualnych nieruchomości. Jest znany jako Real Estate Investment Trust (REIT).

Co to jest REIT?

REIT istnieje, aby inwestować w nieruchomości generujące dochód. Czyni to bezpośrednio poprzez zakup nieruchomości lub pośrednio poprzez udzielanie pożyczek lub zakup wcześniej istniejących umów hipotecznych. Aby kwalifikować się jako REIT (i unikać podatku dochodowego od osób prawnych), co najmniej 90% jego zysków musi zostać wypłacone akcjonariuszom w postaci dywidend.

REIT są zazwyczaj podzielone na trzy kategorie:

1. REITY kapitałowe

Najpopularniejszy i najbardziej znany rodzaj REIT, kapitałowy REIT koncentruje się na nabywaniu, zarządzaniu i opracowywaniu nieruchomości inwestycyjnych. Ponieważ ograniczenia REIT wymagają, aby nieruchomości były przechowywane i rozwijane przez długi okres czasu, ich głównym źródłem dochodów są dochody z wynajmu z ich gospodarstw. Zazwyczaj inwestują w określone rodzaje nieruchomości, które zasadniczo należą do następujących kategorii:

• Biuro i przemysł
• Sprzedaż
• Osiedle mieszkaniowe
• Hotel i ośrodek wypoczynkowy
• Opieka zdrowotna
• Self-Storage
• Raw Land

2. REITY hipoteczne

Fundusze te, nie tak popularne jak akcje typu REIT, pożyczają pieniądze inwestorom nieruchomości lub inwestują w istniejące kredyty hipoteczne na nieruchomości (zamiast inwestować bezpośrednio w same nieruchomości). Ich głównym źródłem dochodów są odsetki od pożyczek, które posiadają.

3. Hybrydowe REIT

Połączenie REIT zarówno kapitałowych, jak i hipotecznych, REIT hybrydowych różnicuje posiadanie nieruchomości i udzielanie pożyczek inwestorom nieruchomości. Ich przychody pochodzą zarówno z czynszów, jak i odsetek.

Zalety i wady REIT

Podobnie jak wszystkie inwestycje, REIT mają wady i zalety, które należy rozważyć przed zainwestowaniem:

Zalety

• Inwestorzy są w stanie zdywersyfikować rynek nieruchomości, posiadając udziały w wielu nieruchomościach za minimalną kwotę.
• Ryzyko jest gromadzone przez wielu inwestorów w porównaniu do jednego właściciela nieruchomości.
• REIT wypłacają wysokie dywidendy pieniężne.
• Wiele REIT oferuje wysoką płynność w stosunku do bezwzględnego posiadania nieruchomości, umożliwiając inwestorom szybką sprzedaż akcji.
• Inwestorzy dzielą własność na duże nieruchomości, takie jak duże biurowce lub hotele, na które w innym przypadku byłoby trudno sobie pozwolić.
• Nieruchomości są profesjonalnie zarządzane.
• Osoby zagraniczne, które w inny sposób nie są właścicielami nieruchomości, mogą być zainteresowane takimi nieruchomościami za pośrednictwem REIT.
• Koszty amortyzacji mogą zminimalizować podatki akcjonariuszy od dywidend.

Zazwyczaj dywidendy są opodatkowane w roku ich otrzymania i jako zwykły dochód. Gdy REIT przekazuje koszty amortyzacji, koszty te są postrzegane jako zwrot kapitału dla akcjonariusza i kompensują równą część dywidend dla akcjonariuszy. Opóźnia to zapłatę podatków od tej części dywidend do momentu sprzedaży akcji REIT.

Ponadto, gdy akcje są sprzedawane, kwota jest opodatkowana jako zysk kapitałowy, a nie jako zwykły dochód. Na przykład, jeśli akcjonariuszowi wypłacono dywidendę w wysokości 100 USD, ale mógł on domagać się 10 USD z tego tytułu jako koszt amortyzacji, akcjonariusz zapłaciłby w tym roku podatek dochodowy jedynie od 90 USD. Jednak odjęte 10 USD zostanie opodatkowane jako zysk kapitałowy później, gdy fundusz zostanie sprzedany.

Ponieważ zwykły dochód jest opodatkowany według znacznie wyższej stawki niż zyski kapitałowe, jest to znacząca przewaga nad traktowaniem podatkowym normalnych dywidend REIT.

Niedogodności

• REIT generalnie wykazują niski wzrost, ponieważ muszą zwrócić inwestorom 90% dochodu. Dlatego tylko 10% dochodu może zostać ponownie zainwestowane w działalność.
• Dywidendy REIT nie są traktowane zgodnie z przyjazną podatkowo zasadą 15%, do której zalicza się większość dywidend. Są opodatkowane jako regularny dochód według znacznie wyższej stawki.
• Ryzyko inwestycyjne może być znaczące. Dokonaj należytej staranności przed inwestowaniem i weź pod uwagę wszystkie czynniki na rynku nieruchomości (tj. Wartości nieruchomości, stopy procentowe, zadłużenie, geografię i zmieniające się przepisy podatkowe).
• Inwestorzy REIT scedują kontrolę nad wszystkimi decyzjami operacyjnymi, które podejmowałby indywidualny właściciel nieruchomości.
• Niektóre REIT będą podlegały wysokim opłatom za zarządzanie i transakcje, co prowadzi do niższych wypłat dla akcjonariuszy.

REIT-y w obrocie publicznym a niehandlowe

Teraz, gdy zbadaliśmy, w jaki sposób działają REIT i trzy główne typy, przyjrzyjmy się istotnemu rozróżnieniu między REITami publicznymi i niehandlowymi:

REIT-y w obrocie publicznym

REIT-y notowane na giełdzie są zarejestrowane w SEC i notowane na giełdzie krajowej.

Plusy:

• Można je kupić i sprzedać na rachunku maklerskim.
• Oferują niemal natychmiastową płynność, ponieważ fundusz można sprzedać w dowolnym momencie.
• Rynek natychmiast odzwierciedla wzrost wartości akcji.
• Fundusze te są zwykle bardzo duże i zróżnicowane.

Cons:

• Na cenę akcji mogą mieć duży wpływ warunki rynkowe w porównaniu z rzeczywistą wartością nieruchomości bazowych. W rezultacie inwestorzy mogą doświadczać zmienności w portfelu REIT notowanym na giełdzie.
• Dodatkowy wydatek na prowadzenie funduszu giełdowego może obniżyć potencjalne dywidendy dla inwestorów.

REITy niebędące przedmiotem obrotu

Chociaż REIT niebędący przedmiotem obrotu jest regulowany przez SEC, nie jest notowany na giełdzie. Inwestorzy muszą spełniać wytyczne dotyczące minimalnej wartości netto lub płynności, aby utrzymać stabilność REIT i chronić interesy inwestorów.

Obecnie inwestorzy muszą mieć płynną wartość netto w wysokości 250 000 USD (bez domów) lub przychód w wysokości 70 000 USD rocznie i 70 000 USD w aktywach. Udziały w nienotowanych REIT-ach kupuje się zwykle po ustalonej cenie 10 USD za akcję. Zostały zaprojektowane z myślą o utrzymaniu przez określony czas (zwykle pięć do siedmiu lat w zależności od strategii REIT) i wypłacie zadeklarowanej dywidendy.

Ten rodzaj REIT zazwyczaj zbiera pieniądze przez pierwsze kilka lat, a następnie zamyka drzwi dla nowych inwestorów. Istnieją 4 typowe sposoby wykorzystania funduszu, przed upływem okresu posiadania lub po nim:

1. REIT mógłby zostać nabyty przez większą REIT notowaną na giełdzie, z zyskami ze sprzedaży przekazanymi akcjonariuszom.
2. REIT może zostać upubliczniony, w którym to przypadku inwestorzy otrzymają nowe akcje, które zostaną sprzedane na giełdzie za teoretycznie znacznie wyższą cenę.
3. REIT może sprzedawać poszczególne nieruchomości i przekazywać z góry określoną część zysków akcjonariuszom.
4. Jeżeli gospodarka dyktuje, że żadna z tych opcji nie jest opłacalna, REIT, w drodze głosowania akcjonariuszy, może przedłużyć normalną działalność do czasu poprawy warunków rynkowych.

Plusy:

• Ustalona cena akcji eliminuje codzienne wahania cen i zmienność związane z publicznie notowanymi REIT.
• Dywidendy są zwykle wyższe w niehandlowych REIT i mogą być wypłacane co miesiąc lub co kwartał. Te wyższe dywidendy są wynikiem niższych wydatków i sposobem na zrekompensowanie inwestorowi niskiej płynności.
• Na koniec okresu utrzymywania istnieje potencjał znacznego wzrostu.
• Inwestorzy mogą posiadać zagraniczne nieruchomości, których w innym przypadku nie byliby w stanie posiadać. Te właściwości są stosunkowo odporne na zmienność zagranicznych rynków akcji.

Cons:

• Cena akcji i dywidendy nie są gwarantowane, nawet jeśli są „ustalone”. W rzeczywistości niektóre REIT musiały obniżyć dywidendy i obniżyć wartość akcji z powodu pogorszenia koniunktury gospodarczej i zwiększenia liczby wolnych miejsc w ich nieruchomościach.
• Te produkty nie są płynne. Ze względu na minimalne wymagania dotyczące posiadania inwestor musi pozostać w inwestycji przez długi okres czasu. W przeciwieństwie do swoich notowanych na giełdzie odpowiedników, inwestorzy nie mogą sprzedawać akcji po znacznym spadku wartości akcji. Zwiększa to znacznie ryzyko inwestowania w REIT niebędący przedmiotem obrotu.
• Przejrzystość finansowa operacji funduszy jest mniejsza. Ponieważ niekomercyjne REIT-y nie są publicznie notowane, podlegają mniejszemu nadzorowi.
• Znacząca aprecjacja ceny akcji nie jest realizowana do końca okresu działalności (chociaż dywidendy można zwiększyć).

Wskazówki dotyczące inwestowania w REIT

REIT może zapewnić doskonałe dochody i możliwości rozwoju dla właściwego inwestora. Jeśli zastanawiasz się nad skokiem, oto kilka wskazówek, które warto rozważyć przed zainwestowaniem:

1. Poznaj typy nieruchomości, w które inwestujesz. Większość REIT specjalizuje się w określonym sektorze, który powinien być łatwy do znalezienia w podsumowaniu funduszu. Zrozum ryzyko każdego sektora. Na przykład REIT-y posiadające niezagospodarowane grunty lub centra handlowe w złej gospodarce poniosą większe ryzyko niż wysokiej klasy apartamenty w dużej metropolii.
2. Spójrz na liczby. Ważne jest, aby sprawdzić, czy dywidendy są wypłacane z operacji, czy też fundusz jest zmuszony do wykorzystania dodatkowego kapitału. Dobrze zarządzany REIT powinien polegać na swoich operacjach w celu pokrywania wydatków i dywidend. Uważaj też na duże, jednorazowe transakcje sprzedaży nieruchomości, które mogą podnieść finanse w górę.
3. Dowiedz się, kiedy REIT zaczął inwestować. Gdyby inwestycje zostały poczynione przed załamaniem rynku, REIT mógłby zatrzymać nieruchomości, które nie osiągają dobrych wyników lub wymagają refinansowania. W takich przypadkach REIT może być zmuszony do obniżenia dywidendy lub sprzedaży dodatkowych akcji w celu pozyskania środków pieniężnych w najbliższej przyszłości. Jednak gdyby fundusz powstał po recesji na rynku mieszkaniowym, mógłby posiadać i kupować cenne nieruchomości po niskich cenach.
4. Poznaj swój horyzont czasowy. Zwłaszcza w REIT niebędącym przedmiotem obrotu inwestorzy mogą posiadać akcje przez co najmniej pięć lat, zanim nastąpi zwrot kapitału. Upewnij się, że poradzisz sobie z tym potencjalnym brakiem płynności.

Ostatnie słowo

Obserwowaliśmy znaczny wzrost na wielu rynkach, gdy nasza gospodarka wychodzi z głębokiej recesji. Jednak rynek nieruchomości pozostaje w tyle.

Dobrą wiadomością jest to, że istnieją świetne długoterminowe możliwości inwestycyjne, zwłaszcza w postaci nieruchomości. REIT to sposób na dywersyfikację na rynku nieruchomości i mogą być atrakcyjną inwestycją generującą dochód w warunkach niskiego oprocentowania.

Jeśli chcesz uniknąć zmienności na giełdzie i spełniasz minimalne wytyczne, niekomercyjne REIT mogą odgrywać ważną rolę w twoim osobistym portfelu inwestycyjnym. Podobnie jak w przypadku wszystkich inwestycji, ważne jest odrabianie lekcji i zrozumienie, gdzie przeznaczasz pieniądze i dlaczego.

?