Co to jest kredyt hipoteczny odwrotny (HECM) - Jak to działa, zalety i wady

Raport Henry J. Kaiser Family Foundation stwierdza, że więcej niż trzech z czterech seniorów w wieku powyżej 65 lat ma w swoich domach kapitał własny w przedziale od 67 700 $ do 325 200 $. Jeden na 20 ma kapitał własny większy niż 398 500 USD, a 1% ma ponad 799,850 USD.

A jednak prawie połowa starszych Amerykanów jest zależna od Ubezpieczeń Społecznych od co najmniej połowy swoich dochodów, podczas gdy jedna z ośmiu osób zależy wyłącznie od Ubezpieczeń Społecznych. Ale wielu z tych seniorów ma kapitał własny, który można przeliczyć na dochód gotówkowy.

Jeśli ty lub twoi rodzice jesteście „bogaci w domy”, ale biedni, nadszedł czas, aby zastanowić się, czy odwrócona hipoteka na dom rodzinny jest lepszą alternatywą dla tradycyjnych sposobów przekształcania kapitału własnego w aktywa pieniężne.

Tradycyjne metody przeliczania kapitału własnego na gotówkę

Dla seniorów, którzy przewidują i chcą mieszkać w bieżącym miejscu zamieszkania w dającej się przewidzieć przyszłości, istnieje kilka tradycyjnych sposobów (bez uwzględnienia odwróconej hipoteki) zamiany kapitału własnego na gotówkę:

Pożyczki pod zastaw domu. Pożyczka pod zastaw domu jest zasadniczo pożyczką udzieloną właścicielowi domu, zabezpieczoną otrzymaniem przez pożyczkodawcę drugiego zastawu hipotecznego na nieruchomości. Pożyczka bazowa może wynosić nawet 100% kapitału własnego właściciela, w zależności od kryteriów pożyczkodawcy, zdolności kredytowej pożyczkobiorcy i wynegocjowanych warunków spłaty. Na przykład właściciel domu z kapitałem własnym może zwykle pożyczyć ryczałt w wysokości od 80% do 100% kapitału własnego.
Linia kredytowa Home Equity. Linia kredytu hipotecznego w domu (HELOC) to linia kredytu odnawialnego w kwocie do wartości kapitału własnego, zwykle o zmiennej stopie procentowej, więc kwoty płatności różnią się w zależności od miesiąca. Podobnie jak w przypadku innych pożyczek osobistych, warunki pożyczki i kwota kredytu, które mogą być dostępne, podlegają negocjacji między pożyczkobiorcą a pożyczkodawcą.
Refinansowanie kredytu hipotecznego. W miarę jak stopy procentowe spadają i / lub rośnie ich kapitał własny, wielu właścicieli domów dokonuje refinansowania, aby mogli obniżyć oprocentowanie kredytu bazowego, a następnie zmniejszyć miesięczne płatności lub przeliczyć część kapitału na gotówkę. Załóżmy na przykład, że właściciel domu kupił nowy dom w 2000 r. Za 312 000 USD. 30-letnia, 6% pożyczka o stałej stopie procentowej wymaga miesięcznej spłaty 1 824,40 USD. Dziś dom ma oszacowaną wartość 350 000 $, a stopy procentowe spadły do 3,5%. Właściciel następnie refinansuje dom według stawki 3,5% przez 30 lat, a miesięczna rata wynosi 1 582,85 USD. W wyniku refinansowania właściciel domu spłaca początkową hipotekę, zmniejszając swoją spłatę o ponad 240 USD, i jest w stanie wyciągnąć 30 000 $ gotówki z zgromadzonego kapitału.

Chociaż te metody są sposobem na dostęp do zablokowanego kapitału, wszystkie mają wiele wad:

Ciągłe narażenie na spadki nieruchomości. Ponieważ pożyczkodawca ma „pełne prawo regresu” wobec właściciela nieruchomości, jeżeli kredyt hipoteczny nie zostanie spłacony, właściciel domu ponosi odpowiedzialność, jeżeli dochód ze sprzedaży nieruchomości jest niższy niż niespłacony kredyt hipoteczny. Nieruchomości o wartości mniejszej niż hipoteka uważa się za „podwodne”, w którym wielu właścicieli domów znalazło się po kryzysie hipotecznych papierów wartościowych z lat 2008–2009.
Płatności wymagane na okres nowego kredytu hipotecznego. Właściciel domu refinansujący swój dom w naszym przykładzie dokonał prawie 14 lat z 30 lat płatności. Refinansowanie - z nową pożyczką - ponownie uruchamia zegar na kolejny 30-letni okres, zasadniczo dodając 14 lat płatności do starego terminu płatności. Emeryci seniorzy mogą nie mieć wystarczających dochodów, aby wygodnie dokonywać płatności po przejściu na emeryturę.
Zaległe płatności hipoteczne Wyzwolenie Wyzwolenie przez pożyczkodawcę. Prawny obowiązek dokonywania płatności na rzecz pożyczkodawcy istnieje przez okres kredytowania. Niedokonanie płatności może skutkować wykluczeniem i sprzedażą nieruchomości. Jeśli hipoteka jest podwodna, seniorzy nie tylko tracą dom, ale muszą nadrobić różnicę między wpływami ze sprzedaży a zaległą pożyczką hipoteczną.

Co to jest odwrócona pożyczka hipoteczna?

Odwrócona pożyczka hipoteczna - czasami określana jako hipoteka na konwersję kapitału własnego (HECM) - jest zatwierdzona przez FHA tylko dla seniorów i jest coraz popularniejszą metodą dla starszych właścicieli domów (w wieku 62 lat i starszych) przekształcania nadwyżki kapitału własnego w ryczałt gotówki, linii kredytowej lub serii regularnych miesięcznych płatności przypominających rentę roczną.

Jak to działa

Pożyczkodawca, który składa hipotekę odwróconą, ma pierwsze zastaw hipoteczny na nieruchomości, ale nie otrzymuje płatności z tytułu pożyczki, tak jak w przypadku tradycyjnej hipoteki, ani właściciel nieruchomości nie ponosi odpowiedzialności za jakiekolwiek braki w wartości, gdy pożyczkodawca otrzymuje nieruchomość po śmierci lub przeprowadzka właściciela domu. Piękno tego rodzaju pożyczki polega na tym, że pożyczkobiorca otrzymuje pieniądze od pożyczkodawcy, których kwota zależy od kwoty kapitału własnego w domu wraz z innymi czynnikami, takimi jak wiek i stopa procentowa. Ponieważ jednak dom jest wykorzystywany jako zabezpieczenie pożyczki, pożyczkodawca otrzymuje nieruchomość po śmierci lub przeprowadzce właściciela domu. (To powiedziawszy, właściciel domu lub spadkobiercy mogą spłacić pożyczkę w dowolnym momencie, a tym samym utrzymać dom).

Na przykład pożyczkodawca hipoteczny z odwróconą hipoteką zgadza się na ustanowienie pierwszego zastawu hipotecznego w wysokości 150 000 USD na domu właściciela domu, którego bieżąca szacowana wartość wynosi 300 000 USD. Jednak właściciel domu ma poprzednią pożyczkę hipoteczną zamiast 100 000 USD. Wykorzystując wpływy z nowej pożyczki (150 000 USD), właściciel domu spłaca istniejącą hipotekę w wysokości 100 000 USD, pozostawiając nadwyżkę wpływów w wysokości 50 000 USD. (Jeśli dom nie miałby istniejącej hipoteki, dochód właściciela domu wyniósłby całe 150 000 $). Właściciel domu może wybrać opcję otrzymywania płatności na jeden z następujących sposobów:

Weź 50 000 USD w gotówce - tak zwana „płatność ryczałtowa” - natychmiast po zamknięciu i wydaj lub zapisz w razie potrzeby. Brak konsekwencji podatkowych.
Weź 50 000 $ w serii miesięcznych płatności od pożyczkodawcy hipotecznego. Płatności mogą opierać się na ustalonej liczbie płatności lub obliczeniach aktuarialnych dotyczących oczekiwanej długości życia właściciela domu.
Weź 50 000 $ w formie linii kredytowej, z której może skorzystać w dowolnym momencie właściciel domu. Jeśli właściciel domu opóźni pobieranie z linii, firma hipoteczna obniży odsetki naliczone od bazowej hipoteki odwróconej.
Weź 50 000 USD w kombinacji płatności i linii kredytowej.

Właściciel domu nigdy nie jest zobowiązany do spłaty kapitału lub odsetek od odwróconej pożyczki hipotecznej. Cechy te - wypłata pieniędzy od pożyczkodawcy na rzecz właściciela domu, która nie podlega opodatkowaniu i nie ma wpływu na świadczenia z ubezpieczenia społecznego ani Medicare - może szczególnie przynieść korzyści osobom starszym przywiązanym do gotówki.

Kwalifikowalność

Istnieje kilka jednoznacznych wymogów kwalifikujących pożyczkobiorców do uzyskania odwróconej hipoteki.

Kredytobiorcy muszą mieć co najmniej 62 lata.
Zakupiony dom musi być główną rezydencją kredytobiorców.
Nieruchomość musi być jednoosobowa lub zatwierdzona przez FHA.
Pożyczkobiorcy muszą ukończyć sesję doradczą zatwierdzoną przez HUD, aby upewnić się, że rozumieją koszty finansowe i wymagania prawne HECM.
Pożyczkobiorcy muszą mieć zdolność finansową do pokrycia obowiązkowych wydatków, takich jak podatki od nieruchomości, ubezpieczenie domu i normalne utrzymanie.

Stawka i koszty

Oprocentowanie pożyczek hipotecznych, zarówno konwencjonalnych, jak i odwróconych, może być stałe lub zmienne i jest oparte na istniejących rynkowych stopach procentowych oraz decyzjach biznesowych każdej firmy hipotecznej o odróżnieniu się od konkurentów. W rezultacie stawki zwykle różnią się nieco w zależności od pożyczkodawcy, podobnie jak stawki różnią się w przypadku konwencjonalnych hipotek.

Oprócz tradycyjnych opłat za zamknięcie, pobierana jest z góry składka na ubezpieczenie kredytu hipotecznego (MIP). Opłata wynosi 0,5%, jeżeli stosunek kredytu do wartości (LTV) wynosi 60% lub mniej, lub 2,5%, jeśli LTV jest większy niż 60%. Dodatkowa 1,5% MCI jest pobierana co roku. Zapewnia to ochronę pożyczkodawcy w przypadku spadku wartości domu w trakcie trwania odwróconej hipoteki. Warto zauważyć, że konwencjonalne hipoteki na nieruchomości zwykle nie wymagają ubezpieczenia kredytu hipotecznego, jeśli zaliczka na dom wynosi 20% lub więcej.

Wymagania pożyczkowe

Podobnie jak w przypadku tradycyjnych hipotek, pożyczkodawcy wymagają, aby właściciele domów kupili i utrzymywali ubezpieczenie nieruchomości, płacili podatki od nieruchomości w odpowiednim czasie i utrzymywali nieruchomość w rozsądnym stanie. Ponieważ hipoteki odwrócone różnią się od tradycyjnych hipotek tym, że nigdy nie ma wymogu dokonywania płatności na rzecz kredytodawcy hipotecznego, pożyczka dojrzewa (lub może ją wezwać tylko pożyczkodawca) na szczególnych warunkach określanych jako „zdarzenia zapadalności”, takie jak następujące :

Wszyscy kredytobiorcy zmarli.
Wszyscy kredytobiorcy sprzedali lub przekształcili tytuł własności na rzecz osoby trzeciej.
Nieruchomość nie jest już głównym miejscem zamieszkania pożyczkobiorcy z powodu śmierci lub stanu fizycznego lub psychicznego trwającego dłużej niż 12 miesięcy.
Kredytobiorcy odmawiają płacenia podatków od nieruchomości lub ubezpieczenia majątkowego i mają możliwość skorygowania braków.
Pożyczkobiorcy odmawiają lub nie są w stanie utrzymać nieruchomości w dobrym stanie po procesie formalnego zawiadomienia i wydania orzeczenia.

W takich przypadkach właściciel domu (jeśli żyje) lub osiedle ma możliwość zatrzymania domu poprzez spłatę odwróconej pożyczki hipotecznej. Jeżeli dom jest wyceniony poniżej kredytu hipotecznego w momencie, w którym pożyczka jest należna, właściciel domu lub wykonawca spadku nie podejmuje żadnych działań poza ułatwieniem zamknięcia domu przez pożyczkodawcę. Pożyczkodawca następnie sprzedaje nieruchomość za możliwie największą kwotę, przeznaczając wpływy na niespłaconą pożyczkę.

Ważne jest, aby pamiętać, że jeśli po spłacie kredytu pozostaną środki pieniężne, nadwyżka jest zwracana do nieruchomości. Jeżeli pożyczka przewyższa przychody ze sprzedaży, stratę ponosi wyłącznie firma zajmująca się odwróconą hipoteką.

Czym różnią się hipoteki odwrócone od tradycyjnych kredytów hipotecznych

Istnieje kilka niezwykłych cech odwróconych hipotek, które różnią się od tradycyjnych hipotek.

Jedynym zabezpieczeniem pożyczkodawcy dla odwróconej hipoteki jest własność domowa. Ponieważ właściciel domu nigdy nie jest zobowiązany do dokonywania płatności hipotecznych, źródłem spłaty dla pożyczkodawcy hipotecznego jest sprzedaż nieruchomości po śmierci właściciela lub przeprowadzce z nieruchomości. Na mocy umowy właściciel może pozostać w nieruchomości tak długo, jak długo mieszka, a dom jest jego głównym miejscem zamieszkania.
Rating kredytowy lub historia właściciela domu są nieistotne. Ponieważ właściciel nie jest zobowiązany do dokonywania płatności, jego przeszła lub obecna sytuacja finansowa nie jest czynnikiem decydującym o ubezpieczeniu ani o ustaleniu stopy kredytu przedłużonej na hipotekę.
Wskaźniki kredytu do wartości (LTV) są niższe niż w tradycyjnych hipotekach. Tradycyjni pożyczkodawcy są zabezpieczeni zarówno wartością rynkową nieruchomości, jak i zobowiązaniami finansowymi kredytobiorców. W związku z tym niektórzy pożyczkodawcy pożyczą do 100% wartości rynkowej nieruchomości. Wskaźniki LTV odwróconej hipoteki zwykle wahają się od 50% do 65%.
Im starszy, najmłodszy kredytobiorca, tym większy stosunek wartości kredytu do wartości dla odwróconych hipotek. Oczekiwana długość życia najmłodszego kredytobiorcy jest podstawą do obliczenia prawdopodobnego terminu spłaty kredytu. Jednak pożyczka nie wygasa, dopóki ostatni żyjący właściciel nie umrze lub nie przeprowadzi się z domu. Jeżeli właściciel umrze wcześniej niż oczekiwano, w tym momencie kwota kredytu staje się wymagalna; jeżeli właściciel żyje dłużej niż projekt dotyczący tabel aktuarialnych, pożyczka zostaje przedłużona do późniejszej śmierci. Na przykład 80-letnia kobieta ma 9,61 lat pozostałego życia, podczas gdy 70-letnia kobieta miałaby 16,33 lat. W naszym przykładzie maksymalna kwota pożyczki dla 80-latka wynosiłaby 187 712 USD. Starszy kredytobiorca na tej samej nieruchomości o wartości 300 000 USD otrzymałby ponad 50 000 USD od pożyczki dla młodszego 70-latka. Innymi słowy, współczynnik LTV jest wyższy dla super seniorów.

Zmniejszenie i odwrócenie hipoteki

Wychowawszy rodziny, zanim osiągną wiek emerytalny, wielu seniorów poszukuje mniejszej powierzchni mieszkalnej przy niższych kosztach utrzymania i niższych kosztach. Przed opracowaniem programu HECM na zakup pożyczki - również pożyczki ubezpieczonej przez FHA - seniorzy, którzy zmniejszyli swoją wielkość i chcieli skorzystać z odwróconej hipoteki, musieli znosić dwa drogie zamknięcia: pierwszy na tradycyjnej hipotece na zakup mniejszego domu, a następnie drugie refinansowanie (i zamknięcie) przy użyciu odwróconej hipoteki wpłynie na spłatę tradycyjnej hipoteki.

Zdając sobie sprawę z tego, że HECM jest idealnym narzędziem do sfinansowania nowego domu, maksymalizacji dochodów gotówkowych z korzyścią dla seniorów i eliminowania płatności za dom aż do śmierci lub późniejszego przeprowadzki, FHA zatwierdziła HECM dla pożyczki na zakup, eliminując w ten sposób kłopot i koszty tradycyjne zamykanie hipotek. Oprócz standardowych wymagań kwalifikacyjnych obejmuje następujące mandaty:

Wszelkie różnice między ceną zakupu nowego domu a wpływami z pożyczki HECM muszą zostać zapłacone przez pożyczkobiorcę w gotówce przy zamknięciu. Na przykład, jeśli cena zakupu domu wynosi 300 000 USD, a kwota kredytu netto po kosztach rozliczeniowych wynosi 140 000 USD, kredytobiorcy muszą mieć 160 000 USD w gotówce do zamknięcia.
Pożyczkobiorcy muszą ukończyć sesję doradczą zatwierdzoną przez HUD, aby upewnić się, że rozumieją koszty finansowe i wymagania prawne HECM.

Chociaż konwencjonalna hipoteka na nowej nieruchomości może wymagać mniej gotówki przy zamykaniu pożyczki niż HECM, wymaga ona również dokonywania miesięcznych płatności na rzecz firmy hipotecznej. Na przykład koszty zamknięcia zakupu domu w wysokości 300 000 USD przy 80% wartości kredytu wyniesie około 70 000 USD (60 000 USD zaliczki + 10 000 USD kosztów zamknięcia). Finansowanie hipoteką HECM kosztowałoby dodatkowe 90 000 USD wpływów (160 000 USD - 70 000 USD), ale wyeliminowałoby wszelkie przyszłe płatności hipoteczne (szacowane na 1200 USD miesięcznie według bieżących stóp procentowych) i straty, jeśli przyszła wartość rynkowa domu spadnie. Potencjalni kredytobiorcy muszą „uruchomić liczby”, aby określić najlepsze podejście do ich sytuacji.

Ustalenie, czy jest to odpowiednie dla Ciebie

Seniorzy zastanawiający się nad hipoteką odwróconą powinni uznać, że ma ona zalety i wady, w zależności od ich sytuacji osobistej, kondycji finansowej i pragnień majątkowych.

Zalety

Pożyczki hipoteczne nie są wymagane, gdy właściciel żyje i mieszka na nieruchomości.
Odwrócone kredyty hipoteczne nie mają ustalonego terminu, ale stają się wymagalne tylko w przypadku wystąpienia określonych określonych zdarzeń, takich jak śmierć pożyczkobiorców.
Ani kredytobiorca odwróconego kredytu hipotecznego, ani jego majątek nie są narażeni na ryzyko finansowe, jeżeli wartość domu spadnie poniżej lub jest mniejsza niż saldo kredytu hipotecznego w dowolnym momencie.
Odwracający kredyt hipoteczny lub jego majątek ma w dowolnym momencie możliwość spłaty odwróconej pożyczki hipotecznej i zachowania własności domu, tak jak w przypadku innych kredytów hipotecznych.
Ocena wiarygodności kredytowej pożyczkobiorcy nie jest uwzględniana w kryteriach zaciągania odwróconej pożyczki hipotecznej. Osobiste bankructwo kredytobiorcy nie wpłynie na stan odwróconej hipoteki, jeżeli zostaną spełnione inne wymogi.
Nadwyżkę kapitału własnego można przyjąć w formie ryczałtu, miesięcznie na określony termin lub kwotę, jako linię kredytową lub kombinację wszystkich trzech.

Niedogodności

Aby kwalifikować się do odwrotnej hipoteki, nieruchomość musi być głównym miejscem zamieszkania kredytobiorców.
Odwrotna hipoteka ogranicza się do niższych wskaźników wartości kredytu do wartości rynkowej (50% do 65%) niż hipotek tradycyjnych, które mogą sięgać nawet 100% wartości rynkowej.
Kredytobiorca i małżonek muszą mieć ukończone 62 lata. Odwrócone hipoteki nie są dostępne dla młodszych kredytobiorców.
Odsetki od odwróconej hipoteki nie podlegają odliczeniu do celów podatku dochodowego, dopóki pożyczka nie zostanie spłacona.
Pobierana jest z góry premia hipoteczna - od 0,5% do 2,5%, w zależności od stosunku wartości kredytu do wartości - oraz roczna premia hipoteczna w wysokości 1,5%.
Kredytobiorcy wymagają uprzedniej porady finansowej przed zatwierdzeniem.
O ile spadkobiercy hipoteki odwróconej nie zdecydują się na spłatę hipoteki odwróconej, tytuł domu wraca do pożyczkodawcy i zostanie sprzedany.

Ostatnie słowo

Podobnie jak akcje, które nie wypłacają dywidendy ani obligacji zerokuponowej, kapitał własny w domu nie zapewnia gotówki właścicielowi; jakikolwiek wzrost wartości kapitału jest nieaktywny do momentu sprzedaży składnika aktywów lub refinansowania domu za pomocą większej kwoty pożyczki. Co gorsza, seniorzy, którzy nadal spłacają kredyty hipoteczne, powiększają kwotę związaną z kapitałem własnym w domu. W wielu przypadkach fundusze te mogłyby lepiej im służyć w postaci dostępnej gotówki.

Jeśli Ty lub Twoi rodzice macie 62 lata, HECM może być cennym narzędziem pomagającym osiągnąć bezpieczeństwo finansowe i spokój ducha. Pamiętaj, że odwrócona hipoteka nie jest dla wszystkich. Upewnij się, że rozumiesz obowiązki i prawa związane z odwróconą hipoteką przed zawarciem umowy.

Czy ty lub członkowie Twojej rodziny zaciągnęliście hipotekę odwróconą?