Co to jest tytuł ubezpieczenia domu - koszty polisy, zakres i potrzeby

Do tego właśnie służy ubezpieczenie tytułu, specjalna forma odszkodowania z tytułu nieruchomości. Gdy dana nieruchomość mieszkalna lub handlowa zmienia właściciela, polityka tytułu zapewnia, że ​​nieruchomość nie jest obciążona przeszłymi zastawami lub innymi problemami - takimi jak sfałszowany tytuł i niekwalifikowalne lub niekompetentne strony poprzedniego aktu - które mogą mieć wpływ na legalność przeniesienia lub pociąga za sobą przyszłe koszty finansowe.

W większości przypadków pożyczkodawcy i kupujący nabywają osobne polisy ubezpieczeniowe tytułów, z których każda chroni swoje interesy w nieruchomości. Kupujący zasadniczo pokrywa pełny koszt obu polis, choć często możliwe jest wypracowanie porozumienia o podziale kosztów ze sprzedawcą (lub przekonanie sprzedawcy, aby wziął na siebie całe obciążenie finansowe) na rynku kupującego. Ubezpieczenie własności jest zazwyczaj uwzględniane jako koszt zamknięcia w transakcji nieruchomości.

Niezależnie od tego, czy kupujesz starszy dom, czy nowy dom budowlany, prawdopodobnie będziesz potrzebować polisy dotyczącej tytułu. Oto, co musisz wiedzieć o tej niezwykłej, ale niezwykle powszechnej formie ubezpieczenia.

Co to jest tytuł ubezpieczenia?

Chociaż ubezpieczenie tytułu istnieje w większości krajów uprzemysłowionych, jest ono znacznie bardziej powszechne w Stanach Zjednoczonych niż w innych. Wynika to głównie z faktu, że samorządy lokalne odgrywają mniejszą rolę w określaniu legalności przeniesienia własności i własności tutaj, niż prawie gdziekolwiek indziej na świecie.

W większości innych krajów, zwłaszcza tych, na które wpływa brytyjskie prawo zwyczajowe, nowi właściciele nieruchomości rejestrują niedawno przeniesiony tytuł własności gruntu w odpowiednim urzędzie lokalnym, który następnie pełni rolę ostatecznego arbitra wszelkich sporów powstałych w wyniku transakcji. Z drugiej strony większość jurysdykcji USA po prostu rejestruje każde przeniesienie własności bez jednoznacznego ustalenia, czy jest ono ważne, czy też nieruchomość jest wolna od zastawów i innych obciążeń. Ta determinacja spoczywa na prywatnych specjalistach, w tym pracownikach towarzystwa ubezpieczeniowego.

Dlaczego istnieje?

Wierzcie lub nie, właściciele nieruchomości nie mieli możliwości odwołania się do nieważnych lub oszukańczych tytułów własności ziemi przed połową XIX wieku. Wtedy to kupujący upewnili się, że ich tytuł jest ważny. Był to żmudny, czasochłonny proces, który był praktycznie niemożliwy w rozległych krajach nadgranicznych o złych drogach i centralnie położonych, a czasem źle utrzymanych, ewidencji gruntów.

Ten nieszczęśliwy stan rzeczy został zakwestionowany i utrzymany w przełomowej sprawie Watson przeciwko Muirhead, rozpoznanej przez Sąd Najwyższy Pensylwanii w 1868 r. Sąd orzekł, że Muirhead, przenośnik z Pensylwanii (specjalista ds. Transferu nieruchomości), nie może zostać pociągnięty do odpowiedzialności za powołując się na błędną opinię prawnika, że ​​dany tytuł był wolny od obciążeń. W rzeczywistości tytuł miał wcześniej zastaw, którego prawnik nie odkrył, co spowodowało poważne problemy finansowe dla kupującego.

Oburzeni tą decyzją właściciele ziemscy lobbowali ustawodawstwo stanu Pensylwania w celu interwencji. W 1874 r. Organ uchwalił ustawę zezwalającą na ubezpieczenie tytułu. W 1876 r. Została założona pierwsza spółka ubezpieczeniowa w Filadelfii. Inne stany poszły w ich ślady, a reszta to historia.

Rodzaje ubezpieczenia tytułu

Ubezpieczenia majątkowe występują w dwóch podstawowych formach: polisy pożyczkodawcy (znane również jako „pożyczka”) oraz polisy kupującego. Zasady pożyczkodawcy chronią interes pożyczkodawcy hipotecznego w nieruchomości, który zwykle maleje z czasem. Zasady kupującego chronią interesy kupującego, które zwykle rosną z czasem.

Polisy kredytodawców obowiązują przez cały okres obowiązywania kredytu hipotecznego lub do momentu refinansowania początkowej hipoteki, w którym to momencie wystawiana jest nowa polisa kredytodawcy. Zasady dotyczące kupujących obowiązują tak długo, jak długo kupujący zachowuje udziały w nieruchomości.

Jaki tytuł obejmuje ubezpieczenie

Większość innych form ubezpieczenia zapewnia ochronę finansową przed przyszłymi stratami wynikającymi z uszkodzeń, kradzieży i innych zagrożeń. Natomiast część kosztów ubezpieczenia tytułu własności jest odkładana na wcześniejsze problemy, które mogą negatywnie wpłynąć na obecnego ubezpieczającego - oraz na profesjonalną siłę roboczą niezbędną do wykrycia i naprawienia takich problemów, zanim spowodują straty finansowe..

Wyszukiwanie tytułu

Chociaż polisy ubezpieczeniowe tytułów różnią się w zależności od stanu i dostawcy od dostawcy, zawsze pokrywają koszty przeprowadzenia wyszukiwania tytułu. Wyszukiwanie tytułu to gruntowne badanie odpowiednich rejestrów publicznych w celu ustalenia, czy występują jakiekolwiek problemy z tytułem. Rejestry te są zazwyczaj przechowywane w mieście lub hrabstwie, w którym znajduje się nieruchomość.

Najlepiej byłoby, gdyby wyszukiwanie tytułu obejmowało całą historię nieruchomości, sięgając od jej pierwotnego podziału lub podziału. Zasadniczo odbywa się to poprzez analizę streszczenia nieruchomości - dokumentu zawierającego pełny łańcuch własności i historyczne zastawy. Ponieważ jednak streszczenia mogą być niekompletne lub zawierać błędne informacje, kompleksowe wyszukiwanie tytułów zwykle opiera się na innych źródłach informacji, takich jak lokalne rejestry podatkowe, testamenty poprzednich właścicieli i odpowiednie orzeczenia sądowe.

Utwardzanie lub rozwiązywanie problemów

Polisy ubezpieczeniowe tytułów pokrywają również koszty rozwiązania (znanego również jako leczenie) większości problemów z tytułami (zwanych również wadami), które zostały odkryte podczas wyszukiwania tytułu. Typowe wady obejmują między innymi:

• Zastawy podatkowe (w przypadku niezapłaconych podatków)
• Zastawy budowlane, zwane również zastawami dla mechaników (za niezapłacone rachunki za budowę lub remont)
• Zastawy wierzyciela (na przykład niespłacone saldo wcześniej istniejącej hipoteki)
• Wyroki sądowe (na przykład wyrok po rozwodzie przyznający część nieruchomości byłemu małżonkowi)

Należy zwrócić uwagę, że jeśli wyszukiwanie tytułu ujawnia poważne problemy z tytułem - na przykład dowody, że nieruchomość jest w całości własnością osoby trzeciej, a zatem nie jest zbywalna przez obecnego sprzedawcę, że sfałszowano jeden lub więcej instrumentów transferowych, że strona niekompetentna (taka jak jako osoba niepełnoletnia) był zaangażowany w poprzedni transfer lub że nie ma prawa dostępu do gruntu - pożyczkodawca może odmówić wydania hipoteki na nieruchomości, a nabywca może zostać zmuszony do odejścia.

Koszty prawne i rekompensata za straty

Wreszcie, polisy ubezpieczeniowe tytułu obejmują przyszłe koszty wynikające ze sporów dotyczących tytułu własności. Na przykład posiadacz ważnej polisy ubezpieczeniowej tytułu nie musiałby płacić z własnej kieszeni, aby bronić się przed pozwem złożonym przez kontrahentów, twierdząc, że ich firmy miały zastaw na nieruchomości wynikający z nieopłaconego rachunku za remont poprzedniego właściciela.

W stosunkowo rzadkim przypadku, gdy sąd orzeknie, że ostatnie przeniesienie nieruchomości jest nieważne - na przykład, jeśli zostanie odkryte, że poprzedni właściciel dokonał czynszu na rzecz osoby trzeciej w dotychczas nieodkrytym testamencie - polisa rekompensuje również ubezpieczającemu wszelkie straty kapitału w nieruchomości. Limit ubezpieczenia tytułowej polisy jest zwykle równy oszacowanej wartości nieruchomości w chwili wystawienia polisy, chyba że ubezpieczający wykupi dodatkowe ubezpieczenie.

Jak określa się koszty polisy ubezpieczeniowej

W przeciwieństwie do wielu innych powszechnych polis ubezpieczeniowych (w tym ubezpieczenia auto, ubezpieczenia na życie i ubezpieczenia domów), polisy ubezpieczenia własności zwykle wymagają jednorazowej, jednorazowej płatności w dniu lub przed datą zamknięcia transakcji. O ile ubezpieczyciel nie zaoferuje podzielenia jednorazowej płatności na łatwiejsze w zarządzaniu raty miesięczne, bardzo rzadko polisa tytułowa wymaga ciągłych płatności.

Czynniki wpływające na koszty ubezpieczenia tytułu

Koszty ubezpieczenia tytułu własności są zazwyczaj podzielone na dwie szerokie kategorie: składki i opłaty za usługi. W ramach każdej kategorii koszty można dalej dzielić w zależności od ilości i rodzaju pracy wymaganej do gwarantowania i wypełnienia polisy.

Składki

Rzeczywista składka płacona na polisę ubezpieczeniową konkretnego tytułu zależy w pewnym stopniu od wartości nieruchomości bazowej. Ponieważ jednak większość kosztów polisy obejmuje prace przed przeniesieniem - poszukiwanie tytułu, badanie i usuwanie wad - wartość nieruchomości nie jest najważniejszym czynnikiem.

Oto kilka innych czynników wpływających na składki:

• Ilość pracy niezbędna do utrzymania dokładnych, aktualnych informacji o nieruchomości objętej ubezpieczeniem i przyległych nieruchomościach (znana jako roślina tytułowa)
• Ilość pracy niezbędna do przeprowadzenia dokładnego poszukiwania i badania tytułu
• Praca nóg wymagana do wyleczenia wszelkich wad lub niekorzystnych interesów
• Oczekiwany koszt rekompensaty ubezpieczonemu za wady tytułu

Średnia polisa ubezpieczeniowa tytułu zawiera jednorazową składkę w wysokości około 1000 USD, która obejmuje całą pracę z góry oraz bieżącą ochronę prawną i ubezpieczenie szkód. Jednak premie różnią się znacznie, od zaledwie kilkuset dolarów do ponad 2000 dolarów.

Rozporządzenie Premium

Przepisy dotyczące ubezpieczenia tytułów różnią się znacznie w zależności od stanu. W niektórych jurysdykcjach władze ściśle regulują składki, poważnie ograniczając sposób, w jaki ubezpieczyciele tytułowi mogą ustrukturyzować swoje polisy - ile mogą naliczać, niezależnie od czynników wymienionych powyżej. W innych jurysdykcjach regulacja składek jest lżejsza, a ubezpieczyciele mają większą swobodę w ustalaniu stawek.

Typowe formy regulacji składek obejmują:

• Tylko nadzór. W tym systemie organy regulacyjne monitorują składki ubezpieczenia tytułu z roku na rok, ale nie podejmują bezpośrednich działań w celu ustalenia dopuszczalnych stawek lub przedziałów. Jeżeli jednak władze stwierdzą, że dany ubezpieczyciel pobiera nieuczciwie wysokie składki, podcinając konkurencję lub monopolistycznie na lokalny przemysł, zastrzegają sobie prawo do ukarania ubezpieczyciela lub ustanowienia kontroli składek. Przykładowe stany to Georgia i Illinois.
• Opublikowanie. Organy regulacyjne zbierają się regularnie, aby ocenić stan lokalnego sektora ubezpieczeń majątkowych i ustalić stawki składek lub przedziały, które to odzwierciedlają. Przykładowe stany to Teksas i Nowy Meksyk.
• Wcześniejsze zatwierdzenie. Każdy ubezpieczyciel tytułowy działający w państwie lub lokalna organizacja handlowa reprezentująca wielu ubezpieczycieli musi co roku proponować nowe stawki lokalnym organom regulacyjnym. Stawki te nie mogą być naliczane, dopóki nie zostaną wyraźnie zatwierdzone przez władze. Powiązany standard, znany jako „zarchiwizuj i używaj”, wymaga od ubezpieczycieli złożenia nowych planów taryfowych organom regulacyjnym, a następnie poczekania na ich wdrożenie, aż do powiadomienia, że ​​nie zostaną skorygowane. Przykładowe stany to New Jersey i New Hampshire.
• Plik i wykorzystanie. Jest to lżejszy, rzadziej spotykany standard, który pozwala ubezpieczycielom zmieniać stawki według własnego uznania, o ile jednocześnie powiadamiają organy regulacyjne o zmianie. Jeżeli władze uznają nowe stawki za niesprawiedliwe podczas przeglądu, zastrzegają sobie prawo do ich dostosowania. Od połowy 2015 r. Jedynym stanem użytkowania i pliku jest Wisconsin.

Kto oferuje tytuł ubezpieczenia i gdzie jest dostępny

Ubezpieczenie tytułu to specjalistyczny produkt, który wydaje się nie podobać zróżnicowanym dostawcom ubezpieczeń samochodowych i domów, takich jak Progressive i State Farm. W rzeczywistości, według American Land Title Association (ALTA), garstka ubezpieczycieli ubezpiecza zdecydowaną większość amerykańskich polis ubezpieczeniowych. W 2014 r. Fidelity National Financial, First American Corporation, Old Republic National Title Insurance Company i Stewart Title Guaranty Company stanowiły ponad 80% całego rynku ubezpieczeń tytułów. Różnica stanowiły mniejsze, regionalne ubezpieczyciele tytułowe.

W większości transakcji związanych z nieruchomościami pożyczkodawca hipoteczny nabywcy, agent tytułowy (firma tytułowa) oraz agent nieruchomości lub pełnomocnik rekomendują ubezpieczyciela tytułowego do polisy nabywcy, jeśli w rzeczywistości nabywca jest zobowiązany lub zdecyduje się go kupić. Ponieważ koszty ubezpieczenia tytułowego i warunki polisy rzadko różnią się znacznie między ubezpieczycielami działającymi w tej samej jurysdykcji, kupujący zazwyczaj przyjmuje i postępuje zgodnie z rekomendacją.

Należy jednak pamiętać, że prawo federalne (ustawa o procedurach rozliczania nieruchomości lub RESPA) zabrania tym podmiotom wymagania od nabywcy korzystania z konkretnej firmy. Jako nabywca nieruchomości zawsze masz możliwość zakupu ubezpieczenia tytułu i wybrania dostawcy najlepiej odpowiadającego Twoim potrzebom.

Tytuł Dostępność ubezpieczenia

Ubezpieczenie tytułu jest legalne i dostępne w 49 stanach. Jedynym wyjątkiem jest Iowa, która zdelegalizowała ubezpieczenie tytułu prawnego w 1947 r., Krótko po miejscowym załamaniu nieruchomości, które doprowadziło do bankructwa kilku ubezpieczycieli z Iowa i spowodowało ogromne nieubezpieczone straty dla państwowych właścicieli ziemskich. W Iowa prawnicy badają tytuły własności gruntów i wydają opinie o tytułach podsumowujące łańcuch własności i wszelkie widoczne wady tytułu. Polisy ubezpieczeniowe od prawników praktyków z Iowa zazwyczaj pokrywają straty finansowe wynikające z niedokładnych lub niepełnych opinii o tytule.

Ubezpieczenie tytułu a koszty opinii tytułu

Dla porównania, typowa opinia generowana przez adwokata kosztuje od 100 do 300 USD w Iowa, w zależności od rodzaju nieruchomości, liczby poprzednich właścicieli oraz liczby i złożoności wszelkich zastawów, które mogą istnieć na nieruchomości. Ponadto koszt przeniesienia streszczenia nieruchomości wynosi zwykle od 100 do 200 USD.

Daje to łączny koszt od 200 do 500 USD, płacony wyłącznie przez kupującego - w wielu przypadkach znacznie niższy niż koszt ubezpieczenia tytułu własności. Chociaż ani opinia o tytule, ani abstrakty nie są regulowane przez rząd stanu Iowa, intensywna konkurencja między adwokatami stanu a profesjonalistami ds. Tytułów utrzymuje ich na rozsądnym poziomie.

Należy jednak pamiętać, że opinie o tytułach nie są zwyczajowe w większości jurysdykcji. Nawet jeśli jesteś w stanie znaleźć lokalnych prawników gotowych napisać tytułową opinię na temat nieruchomości, którą kupujesz, ich polisy dotyczące nadużyć mogą nie pokryć strat poniesionych z powodu błędnej lub niepełnej opinii. Prawdopodobnie będziesz narażony na straty - aw najgorszym przypadku możesz stracić swoją własność.

Ostatnie słowo

Zamykanie nowego domu jest męczącym procesem, szczególnie dla osób kupujących mieszkanie po raz pierwszy. Kiedy moja żona i ja zamknęliśmy nasz dom w 2015 roku, nasza szczegółowa lista kosztów zamknięcia była dłuższa niż strona - małą czcionką.

Kuszące jest postrzeganie ubezpieczenia tytułu jako kolejnego kosztu zamknięcia, który niechętnie uiszcza ty lub sprzedawca. Jest to jednak znacznie więcej niż jednorazowy element zamówienia. Podobnie jak ubezpieczenie domów zapewnia ochronę finansową przed szeregiem fizycznych zagrożeń, ubezpieczenie własności zabezpiecza twoje zainteresowanie przed błędami, przeoczeniami i oszustwami z przeszłości. Nawet jeśli pożyczkodawca nie wymaga posiadania ubezpieczenia tytułu, trudno wyobrazić sobie sytuację, w której nie jest to opłacalna inwestycja.

Czy kiedykolwiek kupiłeś ubezpieczenie własności nieruchomości w domu lub na wynajem, które posiadasz?