Plusy i minusy posiadania i zarządzania nieruchomościami do wynajęcia
Niestety wypłaty związane z wynajmem nieruchomości nie są tak łatwe do zdobycia. Chociaż nieruchomości na wynajem mogą z pewnością generować spory dochód, należy pamiętać, że posiadanie nieruchomości i zarządzanie nią jest nadal zadaniem. Zanim zanurzysz się w świecie nieruchomości dochodowych, poświęć trochę czasu, aby poważnie rozważyć zalety i wady takiego rozwiązania, aby mieć pewność, że twoje mocne i słabe strony będą odpowiednio dopasowane do zalet i wad pracy.
Zalety zarządzania wynajmowaną nieruchomością
1. Miesięczna wypłata
Comiesięczne wypłaty, które możesz zarobić na posiadanie i zarządzanie wynajmowaną nieruchomością, to jedna z niewielu okazji, w których możesz czasem zbierać dochód za prawie nic nie robienie. Gdy nieruchomość jest w dobrej kondycji, a najemca jest odpowiedzialny, możesz odebrać czeki czynszowe, aby zrównoważyć koszty kredytu hipotecznego i inne wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości. Jeśli kwota kredytu hipotecznego jest niższa niż kwota pobierana za czynsz, możesz znaleźć się w szczęśliwej sytuacji, gdy będziesz mieć nadwyżkę każdego miesiąca.
Należy jednak pamiętać, że należy przeznaczyć pieniądze na remonty i naprawy domów, przyszłe wolne miejsca i podatki. Kwota, którą odłożyłeś, zależy od przedziału podatkowego, stanu mieszkania oraz prognoz dotyczących wolnych miejsc pracy i obrotu najemców.
Ale nawet jeśli poniesiesz stratę na nieruchomości (wydatki są wyższe niż dochód) każdego miesiąca, nadal może być warta Twojej inwestycji. Zależy to od tego, ile spodziewasz się docenić nieruchomość w czasie, w którym zamierzasz ją utrzymać, jak bardzo oczekujesz poprawy rynku wynajmu w tym czasie, a także wpływu straty na podatki.
Roofstock, który jest rynkiem nieruchomości inwestycyjnych pod klucz, ma bardzo dokładny raport na temat finansów każdej nieruchomości, aby pomóc Ci zrozumieć potencjalne przepływy pieniężne każdego miesiąca.
2. Kapitał własny jako inwestycja
Jak każda inwestycja, posiadanie nieruchomości na wynajem i zarządzanie nią wiąże się z ryzykiem. Ale dla tych, którzy podejmują ryzyko, istnieje możliwość znacznej nagrody.
Mogą się zdarzyć dwie wspaniałe rzeczy: po pierwsze, nieruchomość może z czasem zyskać na wartości, a po drugie, twoja inwestycja kapitałowa w nieruchomość jest skompensowana i może zostać całkowicie pokryta z kwoty, którą zarobisz. Dodatkowo możesz uzyskać znaczną ulgę podatkową na swojej inwestycji, ponieważ możesz odpisać odsetki od kredytu hipotecznego, oprócz wszystkich swoich wydatków.
Jeśli wystąpią te dwie rzeczy, być może będziesz w stanie odebrać pokaźny czek przy sprzedaży lub refinansowaniu nieruchomości w Figure.com. Pamiętaj tylko, aby odłożyć część przewidywanego zwrotu z domu na podatki od zysków kapitałowych podczas sprzedaży, a także pieniądze na pokrycie opłat związanych z refinansowaniem lub sprzedażą nieruchomości. W odróżnieniu od podstawowego miejsca zamieszkania wszelkie pieniądze zarobione na sprzedaży wynajmu - pomniejszone o wydatki - podlegają opodatkowaniu.
3. Alternatywa dla sprzedaży
Wynajem nieruchomości może stanowić dobrą alternatywę dla sprzedaży, jeśli rynek jest załamany. Na przykład potencjalnym nabywcom coraz trudniej jest znaleźć finansowanie, więc może nie być wystarczającego popytu na twoją nieruchomość, aby wygenerować wartość sprzedaży, która jest warta. Jeśli tak jest w przypadku nieruchomości, którą posiadasz, rozsądnie jest wynająć ją do czasu poprawy rynku. Wynajmując nieruchomość przed jej sprzedażą, możesz zbudować kapitał własny podczas jazdy na złym rynku.
Ponadto ogromną korzyścią z wynajmu nieruchomości na przestarzałym rynku jest to, że możesz być w stanie odpisać część strat w domu, gdy przychodzi czas na sprzedaż. Najlepiej to zrobić, jeśli spodziewasz się, że nieruchomość będzie tracić na wartości po rozpoczęciu wynajmu. Ten sprytny ruch może złagodzić ból związany ze sprzedażą domu ze stratą, ponieważ jako nieruchomość biznesowa możesz ubiegać się o część tej straty jako odliczenie od swojego dochodu, co jest szczególnie pomocne, jeśli masz wyższe grupa podatkowa. Możesz odpisać do 25 000 $ strat.
4. Dodatkowe korzyści podatkowe
Jako wynajmujący możesz odpisać ogromną liczbę wydatków związanych z posiadaniem nieruchomości i zarządzaniem nią. Właściciele mogą odpisać odsetki od kredytu hipotecznego, amortyzację, naprawy, koszty podróży i ubezpieczenia związane z nieruchomością. I jak każda osoba prowadząca działalność na własny rachunek, wynajmujący może również odpisać koszty domowego biura, usługi prawne i księgowe oraz inne wydatki związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.
Odpisy te mogą przełożyć się na zwrot pieniędzy w kieszeni pod koniec roku. W wielu przypadkach, w przeciwieństwie do osób prowadzących działalność na własny rachunek, nie będziesz ubiegać się o dochód zgodnie z harmonogramem C i nie będziesz musiał płacić podatku na własny rachunek, oprócz podatku dochodowego.
5. Niezależność
Posiadając nieruchomość i zarządzając nią, możesz być swoim własnym szefem. To prawda, że możesz nie być w stanie związać końca z dochodami wygenerowanymi z jednej nieruchomości, ale jest wielu doświadczonych inwestorów, którzy przekształcają dochód z czynszu w środki utrzymania. Inwestorzy ci zwykle posiadają i zarządzają portfelem nieruchomości, co jest bardzo pracochłonne. Kompromis polega oczywiście na tym, że są w stanie inwestować, utrzymywać i dźwigać zgodnie ze swoimi życzeniami i harmonogramem.
Wady posiadania nieruchomości na wynajem
Dochód z wynajmu dla właścicieli i zarządców nieruchomości może być wspaniałą inwestycją i źródłem dochodu. Jest to jednak bardziej skomplikowane niż spieniężenie czeków czynszowych najemców.
1. Najemcy mogą być okropni
Najemcy mają niewiele powodów, aby skrupulatnie dbać o nieruchomość. Często w najlepszym przypadku najemca opuści to miejsce nieco brudne, gdy się wyprowadzi. Nadal musisz odmalować i ukończyć podstawową konserwację domu.
Niestety, najemcy, którzy są leniwi lub mściwi w stosunku do spostrzeżonych niegodziwców, są znani z tego, że całkowicie splądrują nieruchomość, wiedząc doskonale, że warta niewoli warta jest warta 500 dolarów kaucja. W takich przypadkach konieczne może być wydanie tysięcy dolarów na przywrócenie nieruchomości do akceptowalnego stanu dla kolejnych najemców.
Co więcej, najemcy czasami po prostu przestają płacić czynsz, wiedząc, że prawdopodobnie uda mu się to zrobić na jakiś czas ze względu na twoje koszty związane z wniesieniem ich do sądu o eksmisję. Tak czy inaczej, okropni najemcy mogą cofnąć dziesiątki tysięcy dolarów - i mogą powodować niezliczone bóle głowy.
2. Inwestycja wymaga kapitału
Oprócz kapitału wymaganego na zaliczkę na zakup nieruchomości, musisz mieć płynny kapitał na zarządzanie swoją nieruchomością. Na przykład możesz potrzebować tysięcy dolarów, aby naprawić nieruchomość zniszczoną przez okropnego najemcę. Możesz potrzebować setek dolarów, aby zabrać najemcę do sądu eksmisyjnego. Aby nie pomyśleć, że szukanie porządnego najemcy zmniejsza ilość potrzebnego kapitału, nieoczekiwane naprawy domu są często kosztowne, a ty jesteś prawnie zobowiązany jako wynajmujący do szybkiego i wystarczającego rozwiązania problemów z nieruchomościami.
Na przykład potrzebujesz setek dolarów pod ręką, aby wymienić zepsuty podgrzewacz wody, a być może tysięcy dolarów, aby wymienić nieszczelny dach. Potrzebujesz również dodatkowego ubezpieczenia, jeśli wynajmujesz dom, ponieważ ubezpieczenie domu dotyczy tylko nieruchomości zajmowanych przez właściciela.
3. Potencjalne konsekwencje prawne
Mówiąc o problemach prawnych, prawo jest po stronie najemcy, jeśli nie dokonasz niezbędnych napraw z powodu ograniczeń czasowych lub finansowych. Według Nolo, najemca może wstrzymać się z czynszem, a nawet wyjść z umowy bez kary, jeśli nie zajmiesz się sprawami. Co więcej, jeśli dzierżawa najemcy nie jest hermetyczna, możesz mieć niewielkie możliwości odwołania się, jeśli najemca uszkodzi nieruchomość lub nie zapłaci należycie czynszu.
Upewnij się, że prawnik posiadający doświadczenie w wynajmie nieruchomości zapozna się ze specyfiką Twojej umowy najmu. I pamiętaj, że jeśli nie sprawdzisz swoich polis ubezpieczeniowych pod kątem odpowiedniego ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej, wówczas najemca może wnieść sprawę do sądu, jeżeli on lub ona lub goście zostaną ranni w nieruchomości.
4. Wysiłki czasochłonne
Oczywiście nieoczekiwane naprawy mogą wymagać czasu na rozwiązanie problemu. Cały proces posiadania nieruchomości i zarządzania nią wymaga jednak czasu.
Musisz wziąć pod uwagę czas i energię potrzebną do znalezienia najemcy wysokiej jakości dzięki aplikacjom, wywiadom i raportom kredytowym. Trzeba również pozostać na szczycie depozytów najemcy, czeków czynszowych, zapytań i potrzeb. Najemca płaci nie tylko za miejsce pobytu, ale także za obsługę nieruchomości. Wszystko to wymaga czasu i wiedzy.
Nie możesz po prostu założyć, że twoje dochody wpłyną bez znacznej liczby godzin przeznaczonych na zarządzanie nieruchomościami. Jest to szczególnie problematyczne, jeśli próbujesz utrzymać tradycyjną pracę w pełnym wymiarze godzin. W tym przypadku możesz zlecić codzienną działalność zarządzania nieruchomościami wyspecjalizowanej firmie zarządzającej nieruchomościami, ale to dodatkowo zmniejsza wyniki finansowe o 8% do 10% lub więcej, w zależności od tego, ile zarabiasz. Zanim zaczniesz, warto porozmawiać z kilkoma lokalnymi firmami zarządzającymi nieruchomościami, aby dowiedzieć się, jakie usługi oferują i jak za nie pobierają.
5. Dolna linia może odgryźć
Podobnie jak wszystkie inwestycje, istnieje ryzyko związane z posiadaniem nieruchomości na wynajem i zarządzaniem nią. Czasami rynki nie zachowują się tak, jak byś chciał, na przykład wtedy, gdy nieruchomość traci na wartości, a nie na wartości. Innym razem pojawiają się problemy, takie jak ciąg złych najemców lub drogie naprawy (co jest szczególnie katastrofalne, jeśli nie odłożyłeś wystarczającej ilości płynnego kapitału na rozwiązanie problemów). Możesz mieć trudności z obsadzeniem wolnych miejsc pracy lub uzyskaniem zwrotu wartego czasu, który poświęcisz na to. Możesz uchronić się przed niepowodzeniami, dywersyfikując swój portfel nieruchomości, aby twoja przyszłość finansowa nie była całkowicie związana z jedną nieruchomością dochodową.
Na koniec pamiętaj, że rząd przyjdzie zapukać do sprawiedliwego udziału w twoich dochodach. Pamiętaj, aby dokładnie udokumentować swoje dochody i wydatki, aby rząd nie mógł wziąć więcej, niż jest to należne. Jeśli masz pytania związane z podatkami dotyczące użytkowania nieruchomości, jej dochodów lub wydatków, skontaktuj się z księgowym, aby upewnić się, że nie zaskoczy Cię żadna ukryta zasada na koniec roku.
6. Przekształcenie pierwotnego miejsca zamieszkania w wynajem na pół etatu
Jeśli nie będziesz ostrożny, drobne nadruki na temat ambicji wynajmowanej nieruchomości mogą powrócić, by cię prześladować. Weźmy na przykład coraz bardziej popularny wynajem nieruchomości wakacyjnych. Przepisy podatkowe nie tylko pozwalają tobie i twojej rodzinie opuścić lokal na kilka tygodni w roku, aby uzyskać trochę dodatkowego dochodu i odpisów. W tym scenariuszu możesz wynająć dom za dodatkowy dochód, ale prawdopodobnie nie będziesz w stanie przyjąć żadnych dodatkowych potrąceń.
Każda własność, którą posiadasz, nadal jest uważana za podstawową rezydencję, jeśli ty i twoja rodzina zajmujesz dom przez okres dłuższy niż 14 dni lub ponad 10% czasu zajmowanego przez najemców, w zależności od tego, która wartość jest większa. Jeśli nieruchomość jest nadal liczona jako podstawowa rezydencja, nawet jeśli przekształciłeś ją w nieruchomość wakacyjną, nie możesz odliczyć swoich wydatków od dochodu z wynajmu, kiedy przychodzi czas na podatki. (Ponieważ jednak jest to Twoja podstawowa rezydencja, w wielu przypadkach nadal możesz odliczyć odsetki od kredytu hipotecznego). Jeśli motywujesz się do skorzystania z potrąceń związanych z wynajmem domu, porozmawiaj z księgowym, zanim wykonasz śmiałe ruchy związane z przekształceniem nieruchomości na wynajem, abyś nie był zszokowany podatkiem.
Ostatnie słowo
Jeśli wynajem nieruchomości wydaje ci się atrakcyjny, a dogłębne zarządzanie nieruchomościami wykracza poza twoje umiejętności, zainteresowania lub ograniczenia w planowaniu, rozważ zatrudnienie firmy zarządzającej nieruchomościami. W idealnym scenariuszu możesz generować dochód i / lub kapitał z czynszu, ale ktoś inny jest odpowiedzialny za codzienne utrzymanie nieruchomości, zbiórki, a nawet znalezienie nowych najemców. Dobrze jest przeprowadzić wywiad z więcej niż jednym lokalnym zarządcą nieruchomości, aby dowiedzieć się, jakie usługi zapewnia firma i czy ich koszt jest tego wart.
Czy kiedykolwiek doświadczyłeś poważnej wady związanej z wynajmem nieruchomości??
