Co to jest prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego (PMI) - jak tego uniknąć

Ale dlaczego to płacisz? Zasadniczo pożyczkodawca wymaga opłacenia składek za polisę ubezpieczeniową, która częściowo zwróci je w przypadku niespłacenia kredytu hipotecznego. Omówimy, kiedy musisz mieć PMI, co chroni to ubezpieczenie, kto musi go nosić i jak uniknąć płacenia.

Stosunek kredytu do wartości (LTV)

Współczynnik kredytu do wartości (LTV) jest tym, na co patrzy pożyczkodawca, aby ustalić, czy musisz zapłacić PMI i kiedy możesz przestać go płacić. Aby obliczyć ten współczynnik, weź kwotę pożyczki i porównaj ją z bieżącą wartością twojego domu. Na przykład, jeśli twój kredyt hipoteczny wynosi 150 000 $, a twój dom jest obecnie wart 200 000 $, stosunek kredytu do wartości wynosi 75%.

Kupując nowy dom, pożyczkodawca spojrzy na kwotę zaliczki w porównaniu z ceną sprzedaży, aby ustalić stosunek kredytu do wartości. Jeśli więc kupisz dom za 200 000 USD i obniżysz 20 000 USD, stosunek kredytu do wartości wyniesie 90%. Zazwyczaj, jeśli stosunek kredytu do wartości wynosi ponad 80%, będziesz musiał zapłacić PMI.

Co to jest prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego?

Kiedy ubiegasz się o kredyt hipoteczny, pożyczkodawca chce upewnić się, że Twój dom będzie miał wystarczającą ilość kapitału, aby spłacić saldo pożyczki w przypadku niewywiązania się z zobowiązań i przejęcia nieruchomości. Ale ponieważ domy przejęte w domy są często sprzedawane z „dyskontem”, pożyczkodawcy chcą bufora w wysokości co najmniej 20%. Innymi słowy, chcą mieć pewność, że mogą odzyskać pożyczone pieniądze, jeśli dom musi być sprzedany po niższej cenie niż pierwotna cena sprzedaży.

Nie oznacza to jednak, że pożyczkodawcy nie chcą pisać pożyczek, gdy spłacają mniej niż 20%. Po prostu pobierają opłatę za przywilej za pośrednictwem PMI. W ten sposób dostajesz kredyt hipoteczny, a oni minimalizują ryzyko oferowania pożyczki. Prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego to faktyczna polisa ubezpieczeniowa wydana przez firmę ubezpieczeniową, z której korzysta pożyczkodawca. Jeśli Twój dom zostanie wykluczony, a pożyczkodawca nie będzie w stanie odzyskać salda pozostającego do spłaty, sprzedając dom, firma ubezpieczeniowa, która wystawiła Twój PMI, wypłaci pożyczkodawcy różnicę.

PMI nazywa się „prywatnym”, ponieważ jest oferowany tylko prywatnym firmom, a nie agencjom rządowym lub publicznym kredytodawcom hipotecznym. Programy publiczne, takie jak programy hipoteczne FHA i VA, mają własne ubezpieczenie kredytu hipotecznego, ale jest prowadzone inaczej i wewnętrznie zarządzane. Jednak jedną znaczącą różnicą między PMI a ubezpieczeniem hipotecznym związanym z wieloma pożyczkami FHA i VA jest to, że ta ostatnia nigdy nie wygasa. Innymi słowy, nadal będziesz płacić ubezpieczenie kredytu hipotecznego na pożyczki FHA i VA, nawet jeśli stosunek wartości kredytu do wartości spadnie poniżej 80%.

Kto potrzebuje prywatnego ubezpieczenia hipotecznego?

Ogólnie rzecz biorąc, jeśli Twój stosunek LTV jest mniejszy niż 80%, masz pewność. Jeśli jednak masz słaby kredyt lub w inny sposób uważasz się za wysokie ryzyko dla pożyczkodawcy, możesz być zobowiązany do posiadania PMI, nawet jeśli masz 70%, 60% lub nawet 50% stosunek wartości kredytu do wartości.

Możesz zostać uznany za „wysokiego ryzyka”, jeśli niedawno sprzedałeś wiele domów, zostałeś wykluczony lub jeśli masz niestabilny lub nieudokumentowany dochód. Powinno to jednak być wyraźnie określone w dokumentach pożyczkowych, a jeśli nie jesteś pewien, jak to działa, uzyskaj jasną odpowiedź od swojego pożyczkodawcy przed podpisaniem umowy.

Jak uniknąć płacenia prywatnego ubezpieczenia hipotecznego

Najlepszym sposobem na uniknięcie płacenia PMI jest nie mieć go na początku! Jeśli kupujesz nowy dom, ale nie otrzymujesz znacznej zaliczki, poproś urzędnika pożyczki o sugestie dotyczące unikania PMI.

W przeszłości popularną opcją był kredyt hipoteczny 80-10-10 lub piggyback, który wykorzystywał kombinację drugiej hipoteki lub pożyczki pod zastaw domu i zaliczki w celu zmniejszenia stosunku kredytu do wartości pierwotnej hipoteki. To może być nadal dostępne za pośrednictwem niektórych kredytodawców dzisiaj.

Ale jeśli masz już hipotekę z PMI, masz dwie możliwości jej usunięcia:

1. Spełnij stosunek kredytu do wartości

Jeśli twoja pożyczka zbliża się do progu 80% lub dowolnego progu określonego przez pożyczkodawcę w początkowej dokumentacji dotyczącej hipoteki, PMI zostanie automatycznie usunięty przez pożyczkodawcę. W praktyce większość pożyczkodawców czeka na 78%, ale jeśli zadzwonisz i poprosisz, usuną go wcześniej.

Ponieważ pożyczkodawca obliczy LTV na podstawie pierwotnej ceny zakupu, musisz śledzić bieżącą wartość rynkową domu. Innymi słowy, jeśli Twój dom zyskał na wartości, możesz uzyskać profesjonalną wycenę i przedstawić ją pożyczkodawcy jako dowód, że wartość wzrosła.

Podczas gdy profesjonalne wyceny zwykle kosztują kilkaset dolarów, mogą to być dobrze wydane pieniądze, jeśli wyciągną Cię z płacenia PMI kilka miesięcy lub lat wcześniej niż w innym przypadku.

2. Refinansuj hipotekę

Przed refinansowaniem kredytu hipotecznego porównaj koszty z miesięcznymi oszczędnościami. Upewnij się także, że porównujesz jabłka do jabłek. Innymi słowy, jeśli pozostało Ci 25 lat na bieżącą pożyczkę, poproś o ofertę kredytodawcy na 25-letni kredyt hipoteczny na bieżącą kwotę salda pożyczki i zobacz, jak sumują się liczby.

Jeśli Twoja obecna pożyczka wymaga PMI, a nowa nie, a jeśli kwalifikujesz się również na niższą stopę procentową, refinansowanie prawdopodobnie będzie miało sens. Załóżmy na przykład, że twoja obecna pożyczka wymaga 70% stosunku wartości do kredytu, zanim przestaniesz płacić PMI, a twój obecny stosunek wartości do kredytu wynosi 75%.

Jeśli Twój kredyt poprawił się od momentu złożenia wniosku o pierwotną hipotekę, możesz być w stanie refinansować nową hipotekę, w której próg PMI wynosi 80%. Oznacza to, że nie musisz płacić PMI za nową hipotekę.

Ale aby ustalić, czy to refinansowanie rzeczywiście oszczędza pieniądze, sprawdź, ile czasu zajmuje odzyskanie kosztów zamknięcia dzięki miesięcznym oszczędnościom i upewnij się, że będziesz w domu tak długo. Ponownie, i nie można tego przecenić, upewnij się, że porównujesz jabłka do jabłek podczas przeglądania ofert pożyczkodawców: nowy okres kredytowania i saldo muszą być takie same jak w przypadku obecnej hipoteki.

Ostatnie słowo

Płacenie prywatnego ubezpieczenia hipotecznego jest często koniecznym kosztem, jeśli chcesz kupić dom bez znacznej zaliczki. Musisz jednak zrozumieć warunki obecnej umowy o kredyt hipoteczny i obliczyć stosunek kredytu do wartości, aby uniknąć spłacania go dłużej niż to absolutnie konieczne.

Co więcej, wiedza o tym, kiedy i jak usunąć PMI, obniży miesięczny rachunek hipoteczny. Postępuj zgodnie z powyższymi wskazówkami i następnym razem, gdy będziesz ubiegać się o kredyt hipoteczny, upewnij się, że rozumiesz zasady PMI i poprosisz o wyjaśnienia przed podpisywanie.

Czy płacisz prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego? Jakie są niektóre kroki, które podejmujesz, aby usunąć go z kredytu hipotecznego??