Korzyści podatkowe nieruchomości inwestycyjnych - wyjaśniono zasady IRS

Kapitał własny jest podstawą majątku osobistego w Stanach Zjednoczonych, stanowiąc około dwóch trzecich wartości netto większości amerykańskich gospodarstw domowych, według Bloomberga. Rozwój własności domów został stymulowany przez programy rządowe i ulgi podatkowe, aby zachęcić do zakupu domów. Według badań przeprowadzonych przez Siły Społeczne posiadanie domu prowadzi do „silniejszej gospodarki, lepszych szkół i zainwestowanych, proaktywnych obywateli”. Właściciele domów mają wyższy wskaźnik głosowania i są bardziej zaangażowani w organizacje obywatelskie.

Posiadanie nieruchomości ma pewne wyjątkowe zalety finansowe. Na przykład właściciele domów mogą odliczyć odsetki od kredytu hipotecznego, składki na ubezpieczenie kredytu hipotecznego i podatki od nieruchomości od zwykłych dochodów. Wpływy ze sprzedaży domu są również traktowane jako zyski kapitałowe z podatków - do 250 000 USD zysku można wyłączyć z dochodu dla jednego podatnika lub 500 000 USD dla pary składającej wspólny zwrot.

Posiadanie nieruchomości mieszkaniowej lub inwestycyjnej oferuje ogromne korzyści zarówno społeczeństwu, jak i tobie indywidualnie. Oto, jak najlepiej wykorzystać swoją inwestycję.

Nieruchomości jako inwestycja

Posiadanie nieruchomości inwestycyjnej różni się znacznie od posiadania nieruchomości, w której się mieszka. Podczas gdy inwestorzy dzielą wiele typowych zagrożeń - brak płynności, brak przejrzystości, niepewność polityczna i ekonomiczna - każda nieruchomość inwestycyjna jest wyjątkowa, różniąc się pod względem użytkowania, lokalizacji, poprawy i trwałości. Każda inwestycja może podlegać oszałamiającemu zbiórowi przepisów podatkowych, które mają wpływ na zwrot z inwestycji netto.

Andy Heller, współautor „Kup jeszcze niżej: zwykły przewodnik po bogactwach nieruchomości”, zauważa, że większość ludzi płaci za swoje nieruchomości: „Zysk zostaje natychmiast zablokowany, gdy inwestor kupi nieruchomość. Z powodu błędów w analizie inwestor płaci za dużo, a potem jest zaskoczony, gdy nie zarabia pieniędzy. ”

Heller informuje, że sukces w inwestowaniu w nieruchomości wymaga:

Dokładne planowanie. Zbyt wiele osób zakochuje się w nieruchomości bez strategii osiągania zysków.
Realistyczne oczekiwania. Kupowanie, posiadanie i sprzedaż nieruchomości nie jest łatwym sposobem na bogactwo. Eric Tyson, współautor „Real Estate Investing for Dummies”, zauważa, że musisz być inteligentny, chętny do pracy i świadomy swojej osobistej tolerancji na ryzyko.
Szczegółowa analiza due diligence. Starając się zawrzeć umowy przed konkurentami, wielu nabywców nie sprawdza odpowiednio historii, warunków i ograniczeń potencjalnego zakupu nieruchomości, co kończy się zaskakująco drogimi kosztami remontowymi.
Kompetentni i doświadczeni doradcy. Prawdziwi inwestorzy odnoszący sukcesy niezmiennie dysponują zespołem konsultantów, którzy pomagają im w znajdowaniu, analizowaniu, zakupie, finansowaniu, zarządzaniu i sprzedaży ich nieruchomości.

Rodzaje nieruchomości

Termin „nieruchomość” obejmuje różne rodzaje nieruchomości, w tym:

Nieruchomość niezabudowana. Inwestorzy nabywają surowe grunty do różnych celów, w tym do gospodarstw i rancza, eksploatacji zasobów naturalnych, takich jak pozyskiwanie drewna lub wydobycie węgla, podział i sprzedaż działek lub przyszły rozwój. Cena surowej ziemi zależy od jej najwyższego możliwego wykorzystania, czy to rolnego, czy też budynku biurowego. Bliskość obszarów miejskich i zatwierdzone cele zagospodarowania przestrzennego często określają wartość nieruchomości.
Nieruchomości mieszkalnych. Nieruchomości są powszechnie wykorzystywane do celów mieszkalnych, zarówno domów jednorodzinnych, jak i nieruchomości wielorodzinnych, w tym mieszkań i lokali mieszkalnych. Te nieruchomości - od pojedynczego dupleksu po projekty z setkami wynajmowanych lokali - wymagają stałej konserwacji i aktywnego zarządzania w celu utrzymania obłożenia i zwiększenia wartości.
Nieruchomości komercyjne. Segment ten obejmuje budynki biurowe, nieruchomości handlowe, takie jak sklepy spożywcze i sklepy oraz nieruchomości przemysłowe, w tym magazyny i zakłady produkcyjne. Nieruchomości komercyjne wymagają aktywnego zarządzania ze względu na konkurencję, utrzymanie fizyczne, stały obrót najemców oraz różnorodność i złożoność warunków najmu. Właściciele nieruchomości regularnie zmagają się z kwestiami prawnymi, strefowymi i środowiskowymi.

Nieruchomości są również klasyfikowane jako:

Nieulepszony. Nieulepszone właściwości to surowe tereny, które nie zostały zmienione przez ludzkie działania, tj. Bez żadnych budynków, budowli, dróg, sztucznych stawów i jezior. Ponieważ uważa się, że ziemia ma nieskończony okres użytkowania, nie można jej amortyzować do celów podatkowych. Odliczenia z tytułu wyczerpania mogą być jednak dostępne, jeśli zasoby naturalne, takie jak drewno, ropa naftowa i inne minerały zostaną pobrane z nieruchomości.
Ulepszona własność. Ulepszone właściwości to grunty, które zostały zmienione przez dodanie budynków i konstrukcji sztucznych, mieszkalnych lub komercyjnych. Chociaż gruntów nie można amortyzować, koszty ulepszeń można odzyskać przez cały okres ich użytkowania. W wielu przypadkach dozwolona jest przyspieszona amortyzacja nieruchomości.

Przepisy i regulacje dotyczące podatku od nieruchomości

Posiadanie nieruchomości inwestycyjnej może przynieść właścicielowi znaczne korzyści podatkowe, jeśli zostanie odpowiednio zorganizowane i zarządzane. Ogólne zasady dotyczące opodatkowania nieruchomości inwestycyjnych to:

Koszty związane z nabyciem nieruchomości (opłaty za tytuł, opłaty rejestracyjne) są dodawane do podstawy kosztów nieruchomości i amortyzowane
Koszty związane z finansowaniem nieruchomości (opłaty kredytodawcy, opłaty za wniosek o kredyt hipoteczny) są amortyzowane przez okres kredytowania
Koszty poniesione w wyniku prowadzenia nieruchomości (podatki, ubezpieczenie, media) można odliczyć jako koszty bieżące

Jednak przepisy podatkowe są złożone, a ich stosowanie zależy od rodzaju nieruchomości, a także od klasyfikacji podatkowej właściciela. Innymi słowy, jeden inwestor może być w stanie ukryć inne dochody z podatków, podczas gdy inny nie.

W rezultacie wyrafinowani właściciele nieruchomości często używają kombinacji podmiotów prawnych - trustów, korporacji C, wyborów do podrozdziału S i spółek z ograniczoną odpowiedzialnością - do kupowania, zarządzania i sprzedaży swoich nieruchomości. Właściciele zazwyczaj angażują się w kolejne złożone transakcje między podmiotami, aby zminimalizować odpowiedzialność prawną i finansową lub zmaksymalizować swoje osobiste korzyści podatkowe.

Każda strategia jest tworzona w celu uwzględnienia szczególnych okoliczności właściciela (właścicieli), przeznaczenia nieruchomości, dodania znacznych ulepszeń, okresu utrzymywania aktywów i ostatecznego wpływu strategii na niepowiązane dochody i zobowiązania podatkowe.

Podatnik może być zobowiązany do uzasadnienia pozycji podatkowej w urzędzie skarbowym. W konsekwencji uzyskanie profesjonalnej rachunkowości i porady prawnej jest zawsze uzasadnione, jeśli nie konieczne, przed przystąpieniem do wdrażania strategii obniżenia podatków.

Wreszcie, potencjalni inwestorzy nieruchomości powinni być świadomi, że korzyści z wszelkich zachęt podatkowych mogą być ograniczone dla podatników o wyższych dochodach ze względu na wycofywanie i alternatywny podatek minimalny (AMT).

Problem pasywnego dochodu

Według IRS dochód pasywny to dochód będący wynikiem działalności najmu lub działalności gospodarczej, w której podatnik nie uczestniczy w istotny sposób. Straty z dochodu pasywnego można zrównoważyć jedynie z zyskami pasywnymi - straty nie można wykorzystać do zmniejszenia zwykłego dochodu podatnika i wynikających z niego obciążeń podatkowych.

Ponieważ większość udoskonalonych przedsięwzięć związanych z nieruchomościami generuje straty podatkowe we wczesnych latach własności wynikające z zastosowania przyspieszonej amortyzacji, niemożność zrekompensowania takich strat zwykłymi dochodami jest niekorzystna dla wielu właścicieli nieruchomości.

Definicje inwestora w nieruchomości

To, czy dochód z najmu jest traktowany jako dochód pasywny czy niepasywny, zależy od tożsamości podatnika w jednej z czterech kategorii IRS dla inwestora w nieruchomości:

Inwestor nieruchomości. Inwestor nieruchomości to podmiot (osoba fizyczna lub prawna), który nabywa nieruchomość z zamiarem posiadania nieruchomości i uzyskania zysków kapitałowych. Dochody i straty podatnika sklasyfikowanego jako inwestor nieruchomości są uważane za „pasywne” i nie mogą być wykorzystane do zrównoważenia zwykłych dochodów z innych źródeł. Jest jeden wyjątek: inwestorzy o zmodyfikowanym skorygowanym dochodzie brutto (MAGI) poniżej 100 000 USD, którzy aktywnie uczestniczą w wynajmie nieruchomości, mogą zrównoważyć zwykły dochód w ramach specjalnej ulgi w wysokości 25 000 USD zgodnie z sekcją 469 IRC (formularz 8582). Straty pasywne więcej niż dochód pasywny i specjalny zasiłek można przenosić aż do wygaśnięcia. Ponadto inwestorzy nieruchomości są uprawnieni do traktowania zysków kapitałowych przy sprzedaży ich nieruchomości.
Sprzedawca nieruchomości. Inwestor nieruchomości jest określany jako pośrednik, jeśli jego intencją jest zakup nieruchomości na sprzedaż, a nie inwestycja - innymi słowy, kupno i sprzedaż nieruchomości w licznych częstych lub ciągłych transakcjach (takich jak sprzedaż działek deweloperskich). Główną zaletą bycia dealerem jest to, że przychody i straty są uważane za zwykłe i mogą zrównoważyć inne dochody. Jednocześnie nieruchomości sklasyfikowane jako należące do dealera nie mogą korzystać z traktowania zysków kapitałowych, traktowania sprzedaży ratalnej (publikacja 537) ani podobnych transakcji (sekcja 1031 kodu IRC). Również dochód uzyskiwany jako pośrednik w obrocie nieruchomościami podlega podatkowi na własny rachunek.
Specjalista ds. Nieruchomości. Inwestorzy nieruchomości mogą zostać zakwalifikowani jako specjaliści od nieruchomości, jeśli spędzają co najmniej 750 godzin rocznie w branży nieruchomości, a ponad połowa ich godzin pracy jest poświęcana na wykonywanie określonych czynności związanych z nieruchomościami. Zakwalifikowana działalność związana z nieruchomościami to wszelkie projekty deweloperskie, przebudowy, budowy, przebudowy, nabycia, konwersji, wynajmu, eksploatacji, zarządzania, leasingu lub sprzedaży nieruchomości. Jeśli pracujesz w pełnym wymiarze czasu niezwiązanym z nieruchomościami, jest mało prawdopodobne, że zakwalifikujesz się do tej klasyfikacji. Również właściwe prowadzenie rejestrów, w tym rejestr godzin, ma kluczowe znaczenie, ponieważ IRS może zakwestionować korzystanie z klasyfikacji. Specjaliści od nieruchomości są opodatkowani podobnie jak inwestorzy w nieruchomości, z tym wyjątkiem, że mogą odliczyć 100% pasywnych strat od zwykłych dochodów. Wprawdzie dochód z wynajmu specjalisty od nieruchomości jest wyraźnie wyłączony z podatków samozatrudnionych płaconych przez pośrednika w obrocie nieruchomościami, jego dochód podlega dodatkowej opłacie w wysokości 3,8% od dochodów z inwestycji netto zawartych w ustawie o ochronie zdrowia i uzgodnieniu z 2010 r..
Deweloper nieruchomości. Osoba lub podmiot, który przebudowuje lub buduje nieruchomość, jest uznawany przez IRS za dewelopera. Deweloper musi aktywować wszystkie koszty lub zagospodarowanie nieruchomości. W tym koszty bezpośrednie, takie jak odsetki od pożyczek, podatków i kosztów budowy, a także koszty pośrednie, takie jak administracja, zarządzanie i bieżące koszty prowadzenia działalności. Do celów podatkowych żadne odliczenia nie są dostępne, dopóki nieruchomość nie zostanie oddana do użytku lub sprzedana. Podstawową wadą klasyfikacji dewelopera jest niemożność zrekompensowania wydatków poniesionych zgodnie z zasadami jednolitej kapitalizacji.

Określając klasyfikację właściciela nieruchomości, IRS bierze pod uwagę jego pierwotne zamiary przy zakupie nieruchomości, a także ilość czasu spędzonego na nieruchomości i jego określony cel biznesowy. Chociaż ustalenie jest często subiektywne, klasyfikacja ma znaczący wpływ podatkowy na podatnika.

Problem jest jeszcze bardziej skomplikowany, ponieważ oznaczenie może się różnić w zależności od nieruchomości. W efekcie właściciel nieruchomości może być uważany za inwestora w jedną nieruchomość i pośrednika w obrocie nieruchomościami w innej. W rezultacie właściciele nieruchomości często korzystają z różnych podmiotów prawnych w celu nabywania, opracowywania i utrzymywania nieruchomości w celu uzyskania maksymalnej korzyści podatkowej.

Dodatkowe uwagi dotyczące podatku od nieruchomości

Inwestorzy, którzy posiadają ulepszoną nieruchomość, mogą skorzystać z różnych rozwiązań podatkowych w celu zmniejszenia zobowiązania z tytułu podatku dochodowego, w tym:

Deprecjacja

Amortyzacja to proces odzyskiwania kosztu środka trwałego przez okres jego użytkowania. Chociaż grunty, które mają nieskończone życie, nie podlegają amortyzacji, nierezydentne budynki i ulepszenia nieruchomości mają okres użyteczności 39 lat, a nieruchomości na wynajem - 27,5 roku, zgodnie z publikacją IRS 946.

W zależności od klasy nieruchomości właściciele nieruchomości mogą stosować metodę amortyzacji liniową lub przyspieszoną. Pierwsza metoda zapewnia stałą kwotę odliczenia każdego roku przez cały okres użytkowania nieruchomości (koszt ulepszeń podzielony przez okres użytkowania w latach, tj. Koszt 3 500 000 USD / 39 lat = amortyzacja 89 744 USD rocznie). Przyspieszona amortyzacja generuje największe koszty amortyzacji we wczesnych latach, a następnie maleje.

Inwestorzy często oddzielają różne elementy struktury do celów podatkowych ze względu na ich różny okres użytkowania. Na przykład ulepszenia dzierżawy - mieszkania wykonane dla konkretnego najemcy - mogą być amortyzowane przez okres 15 lat lub krócej, podczas gdy meble i wyposażenie biurowe mają żywotność 7 lat. Dzięki segregacji aktywów amortyzacja jest maksymalizowana, co powoduje powstanie straty podatkowej lub „papierowej”.

Artykuł 179 Kodeksu IRS pozwala na zakup niektórych kwalifikujących się urządzeń (takich jak urządzenia klimatyzacyjne lub grzewcze) do wysokości 500 000 USD w roku nabycia. Kwalifikujący się sprzęt obejmuje pojazdy służbowe i meble, sprzęt komputerowy i oprogramowanie niezbędne do prowadzenia działalności. Ponadto Kongres przewiduje amortyzację premii w niektórych latach powyżej 179 limitów, obecnie na poziomie 2 milionów USD.

Zyski i straty kapitałowe

W momencie sprzedaży aktywa osobiste lub inwestycyjne podlegają podatkowi od zysków kapitałowych. Zysk lub stratę na aktywach określa się na podstawie różnicy między ceną „bazową” - ceną zakupu z uwzględnieniem korekt, takich jak amortyzacja, zgodnie z definicją w publikacji IRS 551 - i ceną sprzedaży netto. Zyski lub straty uznaje się za krótkoterminowe, jeżeli są utrzymywane przez okres krótszy niż jeden rok, lub długoterminowe, jeżeli okres utrzymywania jest dłuższy niż jeden rok.

Nieruchomości będące własnością deweloperów muszą uwzględniać wszystkie koszty - bezpośrednie i pośrednie - w obliczeniu podstawy do momentu oddania nieruchomości do użytkowania lub sprzedaży. Podstawową wadą klasyfikacji dewelopera jest niemożność zrekompensowania wydatków poniesionych zgodnie z zasadami jednolitej kapitalizacji. Dochód ze sprzedaży nieruchomości będących własnością pośredników w obrocie nieruchomościami uważany jest za zwykły dochód i nie kwalifikuje się do uzyskania zysków kapitałowych.

Krótkoterminowe zyski kapitałowe kompensują krótkoterminowe straty kapitałowe, podczas gdy długoterminowe zyski kapitałowe kompensują długoterminowe straty kapitałowe. Pozostałą krótkoterminową stratę lub zysk dopasowuje się do pozostałej długoterminowej straty lub zysku. Jeżeli wynikiem netto jest długoterminowy zysk kapitałowy, połowa zysku jest wolna od podatku, a połowa podlega zwykłej stawce podatku dochodowego podatnika. Ponieważ maksymalna stawka podatkowa wynosi 39,60%, długoterminowy zysk kapitałowy będzie opodatkowany maksymalnie do 19,8%. Zyski krótkoterminowe są opodatkowane według zwykłej stawki podatnika.

Maksymalnie 3000 $ strat krótko- i długoterminowych można odjąć od zwykłego dochodu w ciągu jednego roku, a pozostałe straty przenieść na następny okres. Podatnicy korzystają z Załącznika D formularza 1040 do zgłaszania zysków i strat kapitałowych.

Podatki od zysków ze sprzedaży nieruchomości będących własnością inwestorów nieruchomości mogą zostać odroczone, jeżeli zostaną zgłoszone jako sprzedaż ratalna na zasadach określonych w temacie 705 - Sprzedaż ratalna. Takie podejście jest szczególnie korzystne w przypadku krótkoterminowych zysków kapitałowych, ponieważ zysk i zobowiązanie podatkowe rozkładają się na kilka lat. Każda płatność składa się z części zwolnionego z podatku zwrotu kapitału, odsetek i zysków kapitałowych.

Inwestorzy nieruchomości mogą również stosować sekcję IRS 1031 w celu odroczenia podatków od wszelkich zysków, jeśli handlują swoją nieruchomością za podobną nieruchomość na giełdzie podobnego rodzaju. Podstawa w nowej nieruchomości pozostaje taka sama jak podstawa w starej nieruchomości, utrzymując w ten sposób ewentualny przyszły zysk nienaruszony. Jednak podstawa starej nieruchomości jest również przenoszona do nowej nieruchomości w celu obliczenia amortyzacji.

Inne uwagi

Pośrednicy w obrocie nieruchomościami podlegają podatkom i raportom dotyczącym samozatrudnienia, podczas gdy specjaliści od nieruchomości mogą być odpowiedzialni za nadwyżkę dochodu z inwestycji netto. W związku z tym specjaliści od nieruchomości i ich doradcy stosują różnorodne strategie, aby odłożyć lub uniknąć takich podatków. Na przykład dochód z czynszów, który przechodzi do inwestora ze spółki S, jest wyłączony jako dochód z samozatrudnienia i nie podlega podatkowi od samozatrudnienia.

Dochód z działalności gospodarczej, który nie podlega podatkowi na samozatrudnienie, podlega podatkowi od dochodu z inwestycji netto, z jednym dużym wyjątkiem: Dochód uznany za niepasujący na podstawie kodu 469 nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od inwestycji netto. Według Forbesa oznacza to, że dochód z wynajmu nieruchomości, w tym zysk ze sprzedaży, może być zwolniony z 3,8% podatku w przypadku pośredników w obrocie nieruchomościami.

Ostatnie słowo

Andrew Carnegie, szkocki imigrant w połowie XIX wieku, zbudował fortunę w przemyśle stalowym i stał się jednym z największych filantropów w kraju. (Przypisuje mu się otwarcie 2800 bibliotek publicznych w miastach w całej Ameryce).

Mimo sukcesów jako przemysłowca Carnegie docenił wartość inwestycji w nieruchomości: „90% wszystkich milionerów staje się takimi dzięki posiadaniu nieruchomości. Na nieruchomościach zarobiono więcej niż na wszystkich inwestycjach przemysłowych razem wziętych. Mądry młody człowiek lub zarabiający dziś inwestuje swoje pieniądze w nieruchomości. ”

Od czasu obserwacji Carnegie atrakcyjność nieruchomości jako inwestycji pozostaje nieskalana. Barbara Corcoran, znana amerykańska bizneswoman i częsty uczestnik ABC Shark Tank, twierdzi: „W nieruchomości dzieje się coś dziwnego. Kiedy wraca [po recesji], powraca jak gangbuster ”.

Chociaż opodatkowanie inwestycji w nieruchomości jest często mylące, inwestorzy mogą stosować strategie podatkowe w celu zmniejszenia ryzyka i poprawy zwrotów. Utrzymanie kompetentnych doradców podatkowych i śledzenie zmian w regulaminie przyniesie dywidendy znacznie przekraczające ich koszty.

Czy inwestujesz w nieruchomości? Czy wykorzystałeś przepisy podatkowe na swoją korzyść? Czy chcesz lepiej zrozumieć przepisy, aby móc je wykorzystać??