Wynajem a kupno domu - jak podjąć decyzję, zalety i wady

Od połowy XX wieku wskaźnik własności domów w USA wahał się między 62% a 70%. Według US Census Bureau w drugim kwartale 2017 r. Wynosił on 63,7%, co jest wartością zbliżoną do najniższych od połowy lat sześćdziesiątych. Natomiast wskaźnik pustostanów czynszowych wyniósł 7,3% w drugim kwartale 2017 r., Co stanowi blisko 20-letniego minimum.

Wskaźnik własności domów od lat jest w opałach. Spadek ten jest w dużej mierze spowodowany czynnikami ekonomicznymi i demograficznymi, takimi jak zmniejszające się wysiłki starzejącego się wyżu demograficznego, podwyższone ceny mieszkań na niektórych rynkach o dużej liczbie ludności oraz wysokie zadłużenie studentów, które uniemożliwiają wielu młodym nabywcom oszczędzanie na zaliczki.

Niezależnie od wielkich sił społeczno-ekonomicznych, które wpływają na stawki własności domów, ustalenie, czy i kiedy kupić dom, jest osobistym wyborem, który wymaga starannego rozważenia. Ta decyzja różni się w zależności od rynku - co ma sens w Peorii, może nie działać w San Francisco i odwrotnie. Ponadto, ponieważ kultura amerykańska w pewnym stopniu idealizuje własność domową, presja emocjonalna i społeczna może wpływać na decyzję prawie w takim samym stopniu, jak problemy finansowe.

Czy jesteś najemcą zainteresowanym kupnem domu, czy zastanawiasz się, czy wynajem ma sens w tym momencie swojego życia? Czas ocenić względne koszty, korzyści i wady posiadania w porównaniu do wynajmu domu.

Koszty zakupu i posiadania domu

Koszty początkowe i końcowe

Kupno domu wiąże się z licznymi kosztami wstępnymi. Niektóre są wypłacane z kieszeni po zaakceptowaniu przez kupującego oferty zakupu, podczas gdy inne są wypłacane przy zamknięciu.

Earnest Money. Aby pokazać sprzedawcy, że poważnie myślisz o zakupie nieruchomości, zwykle towarzyszy Ci oferta zakupu z czekiem „na poważne pieniądze”. Zarabiające pieniądze zazwyczaj wynoszą od 1% do 3% ceny zakupu domu, w zależności od lokalnych warunków rynkowych i preferencji sprzedawcy. Po zaakceptowaniu oferty sprzedawca wpłaca środki pieniężne na rachunek powierniczy, a kwota ta jest zaliczana na poczet kosztów zamknięcia.
Zaliczka. Twoja przedpłata to procent ceny zakupu domu, którą płacisz z góry, zazwyczaj przy zamknięciu. Musisz podać kwotę zaliczki w ofercie zakupu, ale możesz ją zmienić przed zamknięciem, jeśli sprzedawca wyrazi na to zgodę. Kwota zaliczki różni się znacznie w zależności od profilu kredytowego, warunków lokalnego rynku i rodzaju zatwierdzonej pożyczki hipotecznej, ale zazwyczaj wynosi od 3,5% (głównie w przypadku kredytów FHA) do ponad 20% ceny zakupu.
Wycena domu. Aby upewnić się, że cena oferty odpowiada rzeczywistej wartości domu, pożyczkodawcy wymagają oceny domu przed zatwierdzeniem pożyczki. Koszty wyceny, zwykle od 300 do 500 USD, są płacone w trakcie lub przed wyceną.
Inspekcja domu. Licencjonowani inspektorzy domowi są przeszkoleni, aby znaleźć potencjalne problemy i wady, które mogą nie być widoczne dla niedoświadczonego nabywcy, który przeprowadza przypadkowe przejście. Z tego powodu zdecydowanie zachęca się kupujących, aby je otrzymali, nawet jeśli prywatni pożyczkodawcy rzadko uzależniają zatwierdzenie pożyczki od zakończonej inspekcji domu. Koszt jest podobny do oszacowania i zwykle jest płacony podczas kontroli.
Podatki od nieruchomości. Ponieważ właściciele nieruchomości płacą podatki od nieruchomości z góry, zwykle w odstępach sześciomiesięcznych, należy zrekompensować sprzedawcy podatki zapłacone w okresie od daty zamknięcia do końca bieżącego okresu podatkowego. Koszt ten różni się w zależności od lokalnej stawki podatkowej i daty zamknięcia. Możesz ponosić odpowiedzialność za prawie sześć miesięcy podatków od nieruchomości, lub praktycznie wcale.
Ubezpieczenie domu w pierwszym roku. Kredytodawcy wymagają dowodu ubezpieczenia domu przed zamknięciem. Prawie zawsze musisz opłacić składkę za pierwszy rok z góry, w dniu zakupu polisy lub w momencie zamknięcia. Koszty ubezpieczenia właścicieli domów różnią się w zależności od wartości, stylu, lokalizacji i zawartości domu, a także oceny zdolności kredytowej, kosztów uzyskania przychodów i limitów ubezpieczenia. PolicyGenius to świetne miejsce, aby zacząć szukać polis ubezpieczeniowych dla właścicieli domów. Będą pokazywać Ci oferty wielu kredytodawców, dzięki czemu będziesz wiedział, że zawsze otrzymujesz najlepsze stawki.
Inne koszty zamknięcia. Wycena, inspekcja, podatki i ubezpieczenie to tylko kilka z wielu elementów zamówienia dołączonych do zamknięcia. Inne koszty zamknięcia obejmują opłaty za zaciągnięcie kredytu, opłatę za raport kredytowy, opłatę za potwierdzenie powodzi, ubezpieczenie tytułu pożyczkodawcy i właściciela, rejestrację podatków, podatki państwowe i lokalne, odsetki od kredytu hipotecznego za pierwszy miesiąc oraz opłatę za zamknięcie. Zasadniczo można oczekiwać, że całkowite koszty zamknięcia mieszczą się w przedziale od 2% do 4% ceny zakupu, przy czym wskaźnik spada wraz ze wzrostem ceny zakupu.

W zależności od lokalnych warunków na rynku nieruchomości, ogólnego klimatu gospodarczego i negocjacji sprzedawca może zgodzić się pokryć część lub całość kosztów zamknięcia. Przed złożeniem oferty zapytaj swojego agenta, czy realistyczne jest oczekiwanie, że sprzedawca podzieli lub pokryje koszty zamknięcia na twoim obecnym rynku.

Powtarzające się koszty

Właściciel domu wiąże się również z wieloma powtarzającymi się kosztami. Niektóre z nich są uwzględnione w comiesięcznych płatnościach depozytowych dokonywanych na rzecz pożyczkodawcy lub podmiotu obsługującego hipoteki, podczas gdy inne są wypłacane osobno.

Spłacane raty pożyczki. Musisz dokonywać miesięcznych spłat kapitału i odsetek przez cały okres spłaty kredytu hipotecznego, zwykle 15 lub 30 lat. Jeśli masz kredyt hipoteczny o stałej stopie procentowej, spłata pożyczki pozostaje stała przez cały okres. Jeśli masz hipotekę o zmiennym oprocentowaniu, twoja stawka jest powiązana z testem porównawczym, a twoja płatność zmienia się wraz ze zmianą testu. Twoja spłata pożyczki jest częścią miesięcznej płatności powierniczej.
Podatki od nieruchomości. Twoje miasto lub okręg ustawia podatki od nieruchomości, które płacą za lokalne szkoły, infrastrukturę i inne krytyczne usługi. Ceny różnią się znacznie w zależności od lokalizacji i często zmieniają się z roku na rok. Podatki od nieruchomości są częścią miesięcznej płatności escrow - płacisz jedną dwunastą rocznego obciążenia podatkowego każdego miesiąca.
Ubezpieczenie domu. Według Insurance Information Institute, średnia roczna składka na ubezpieczenie domu w USA wyniosła 1 132 USD w 2014 r. Jednak składki na ubezpieczenie domów mogą się różnić z roku na rok w zależności od zmian szacowanej wartości domu, kwoty odliczenia i kwoty polisy, historii roszczeń, i twoją zdolność kredytową. Podobnie jak w przypadku podatków od nieruchomości, płacisz jedną dwunastą rocznej premii dla właścicieli domów za pomocą miesięcznej płatności depozytowej.
Prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego. Jeśli Twój pożyczkodawca hipoteczny jest firmą prywatną, a Twoja przedpłata jest niższa niż 20% ceny zakupu domu, twoja miesięczna płatność depozytowa początkowo obejmuje płatność składki za prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego (PMI). PMI chroni pożyczkodawcę przed stratami finansowymi, jeśli dom zostanie przejęty i sprzedany ze zniżką w stosunku do ceny zakupu. Jeśli masz dobry kredyt, pożyczkodawca może oszacować składki PMI, dopóki stosunek kredytu do wartości (LTV) - stosunek aktualnego salda kredytu hipotecznego do całkowitej wartości domu - nie osiągnie 78%. Jednak pożyczkodawcy ogólnie honorują prośby kredytobiorców o anulowanie PMI, gdy LTV osiągnie 80%. Jeśli stwarzasz wyższe ryzyko kredytowe, pożyczkodawca może wymagać posiadania PMI, dopóki LTV nie spadnie. Miesięczne płatności PMI zwykle wynoszą od 50 do 200 USD, w zależności od salda pożyczki i stawki PMI.
Narzędzia. Jako właściciel domu jesteś odpowiedzialny za opłacenie wszystkich mediów i usług lokalnych w Twojej nieruchomości: wody, gazu, prądu, śmieci i recyklingu, telewizji kablowej i Internetu i być może więcej. Koszty te różnią się znacznie w zależności od lokalizacji i sposobu użytkowania.
Konserwacja. Odpowiadasz również za wszystkie koszty utrzymania domu i utrzymania, takie jak wymiana zużytych urządzeń i urządzeń, malowanie i wykończenie zewnętrzne, czyszczenie wnętrza i konserwacja mechaniczna (np. Czyszczenie i inspekcja HVAC). Zgodnie z ogólną zasadą, możesz oczekiwać, że będziesz płacić 1% wartości swojego domu rocznie za konserwację oraz wymianę i naprawy związane ze zużyciem.

Koszty specjalne lub jednorazowe

Własność domu wiąże się również z nieco mniej przewidywalnymi kosztami, które występują tylko raz lub w nieregularnych odstępach czasu.

Umeblowanie. Jeśli jesteś pierwszym nabywcą domu, Twój nowy dom jest prawdopodobnie większy niż poprzednia przestrzeń. Oznacza to, że musisz kupić meble i wyposażenie, nawet jeśli posiadasz część lub całość wyposażenia wynajmowanego mieszkania. Jeśli jesteś wielokrotnym nabywcą, wyposażenie nie jest tak drogie. Niezależnie od tego, koszty wyposażenia mogą się różnić w zależności od budżetu. Zakup używanych mebli i wyposażenia to świetny sposób na zmniejszenie tego kosztu.
Koszty przeprowadzki. Niezależnie od tego, czy zatrudnisz zespół przeprowadzek, czy wynajmiesz ciężarówkę na stronie Uhaul.com i podejmiesz majsterkowanie, przeprowadzka może kosztować od około 100 USD lub 200 USD do ponad 1000 USD, w zależności od tego, ile musisz się przenieść i na czym możesz się zająć Twój własny.
Remont. Jesteś odpowiedzialny za zapłacenie za naprawę wszelkich szkód nieobjętych ubezpieczeniem. Na przykład, jeśli Twoja piwnica doznaje szkód spowodowanych przez zalanie zewnętrzne i nie posiadasz polisy ubezpieczeniowej na wypadek powodzi, wszelkie koszty usunięcia pleśni są pokrywane przez Ciebie z własnej kieszeni. Nawet tańsze naprawy i wymiany mogą się sumować. Na przykład dziecko lub zwierzak wgniatający ścianę, przewracający się i niszczący lampę lub zabrudzający dywan, którego nie można naprawić, może być drogi.
Projekty ulepszeń i renowacji. Jeśli chcesz podjąć się remontu lub remontu domu, musisz zapłacić za to z własnej kieszeni lub wziąć pożyczkę na remont domu, którą możesz otrzymać od firmy takiej jak LightStream, co może wiązać się z uciążliwymi zastrzeżeniami. Koszty projektu różnią się znacznie. Pełna renowacja kuchni lub dodatek do pokoju premiowego może łatwo przekroczyć granicę 20 000 USD, podczas gdy ogrodzenie na dziedzińcu lub aktualizacja mebli na werandzie może kosztować tylko kilkaset dolarów. Chociaż projekty modernizacji i renowacji mogą podnieść szacowaną wartość domu, nie ma gwarancji, że znajdzie to odzwierciedlenie w jego ostatecznej cenie sprzedaży.

Koszty wynajmu domu

Koszty początkowe

Wynajem nie wiąże się z kosztownym procesem zakupu, więc ma mniej kosztów początkowych. Mimo to możesz ponieść następujące koszty przed lub wkrótce po przeprowadzce do nowego mieszkania.

Kaucja. Właściciele wymagają depozytu zabezpieczającego na wypadek szkód majątkowych wymagających naprawy, zaległego czynszu, zerwanych umów najmu i innych zdarzeń losowych. Wiele stanów ogranicza depozyty zabezpieczające do czynszu 1,5 razy miesięcznego.
Czynsz za pierwszy miesiąc. Większość właścicieli wymaga z góry czynszu za pierwszy miesiąc. Jeśli przeprowadzisz się w połowie miesiąca, właściciel może zaakceptować proporcjonalną opłatę czynszową.
Depozyty niepodlegające zwrotowi. W zależności od przepisów dotyczących wynajmu nieruchomości w twoim stanie, twojej sytuacji życiowej i preferencji właściciela, oprócz depozytu zabezpieczającego możesz zostać obciążony bezzwrotnymi depozytami. Na przykład depozyty zwierząt domowych są powszechne. Zazwyczaj wahają się od 100 do 500 USD, w zależności od rodzaju zwierzęcia i czynszu podstawowego.
Koszty przeprowadzki. Podobnie jak kupujący domy, najemcy muszą płacić za przeniesienie swoich rzeczy, czy to poprzez wynajęcie przeprowadzki, wynajem ciężarówki i samodzielne prowadzenie pojazdu, czy też poleganie na przyjaciołach.

Powtarzające się koszty

Miesięczna renta. O ile nie mieszkasz w dzielnicy kontrolowanej czynszem lub w mieście o surowych przepisach dotyczących ochrony najemców, czynsz może wzrosnąć za każdym razem, gdy podpisujesz nową umowę najmu. Opłaty za czynsz różnią się znacznie w zależności od lokalnych warunków rynkowych, liczby osób oraz wielkości, stanu i lokalizacji wynajmu.
Wynajem zwierząt. Zamiast depozytu dla zwierząt domowych niektórzy właściciele pobierają czynsz za zwierzęta domowe. Czynsz za zwierzęta domowe rozkłada przewidywane koszty związane z jego zużyciem na cały pobyt najemcy. Zwykle wynosi od 10 do 40 USD miesięcznie, w zależności od czynszu zwierzęcia i podstawy.
Ubezpieczenie najemców. Najemcy nie są zobowiązani do posiadania ubezpieczenia najemcy (które można znaleźć PolicyGenius) dla swoich rzeczy, ale zdecydowanie zaleca się ochronę przed stratami spowodowanymi kradzieżą, pożarem i innymi zagrożeniami. Koszty ubezpieczenia są oparte na wartości i charakterze ubezpieczonego mienia, limitach ubezpieczenia, odliczeniach i innych czynnikach. Według amerykańskich wiadomości, średni miesięczny koszt ubezpieczenia najemców wynosi około 15 USD.
Narzędzia. Narzędzia różnią się w zależności od właściciela i regionu. W niektórych mieszkaniach, szczególnie w większych budynkach mieszkalnych, wszystkie media (w tym np. Telewizja kablowa i internet) mogą być wliczone w czynsz miesięczny. W innych najemcy są odpowiedzialni za większość lub wszystkie media.
Pralnia. Wiele wypożyczalni nie ma wbudowanych pralek. Najemcy muszą albo znaleźć pobliską pralnię, albo skorzystać z automatów na monety lub kart na miejscu. W obu przypadkach proces wymaga bezpośredniej płatności w wysokości około 2–4 USD za cykl. Nawet dla najemców, którzy stosują strategie oszczędzania pieniędzy na pranie, daje to od 9 do 18 USD na osobę miesięcznie, przy założeniu jednego załadunku na tydzień.

Zalety zakupu

1. Budowanie kapitału własnego w czasie

W przeciwieństwie do najemców, właściciele domów budują z czasem kapitał własny. W przypadku większości kredytów hipotecznych część każdej miesięcznej raty przeznaczana jest na odsetki od pożyczki. Pozostała część spłaca główną kwotę. (Harmonogram amortyzacji pożyczkodawcy pokazuje dokładne proporcje, które zmieniają się w czasie, dla płatności każdego miesiąca). Każdy dolar, który wpłacasz na poczet kwoty głównej pożyczki, to dolar kapitału własnego - faktyczna własność nieruchomości. Po osiągnięciu 20% kapitału własnego lub 80% LTV, możesz wykorzystać ten kapitał poprzez pożyczkę pod zastaw domu lub refinansować kredyt hipoteczny, aby uzyskać niższe oprocentowanie lub dłuższy okres spłaty.

Możesz również zwiększyć wartość swojego domu, a tym samym obniżyć LTV, poprzez rozsądne inwestycje w remont domu. Na przykład dom, który niedawno kupiliśmy z żoną, ma tylko koleinowany podjazd z małą szopą na końcu. Brukowanie podjazdu i budowa odpowiedniego wolnostojącego garażu zamiast szopy znacznie zwiększy funkcjonalność nieruchomości i zmniejszy atrakcyjność, potencjalnie zwiększając jej wartość o kwotę większą niż całkowity koszt projektu.

2. Korzyści podatkowe

Kilka ulg podatkowych dotyczy wyłącznie właścicieli domów, choć nie wszyscy właściciele domów kwalifikują się do wszystkich świadczeń. Oto najważniejsze z nich:

Zwolnienie z gospodarstwa domowego. Wiele stanów zwalnia domy zajmowane przez właścicieli (zagrody) z części obciążeń z tytułu podatku od nieruchomości, które normalnie powstałyby. Na przykład Luizjana zwalnia pierwsze 75 000 USD wartości domu z obliczeń podatku od nieruchomości, więc 200 000 USD w Nowym Orleanie jest opodatkowane, jakby było warte 125 000 USD.
Federalne odliczenia podatkowe. Jeśli wyszczególnisz federalne podatki dochodowe, możesz odliczyć swoje podatki od nieruchomości i odsetki zapłacone od kredytu hipotecznego, zmniejszając ogólne obciążenie podatkowe (często znacznie). Jest to szczególnie korzystne dla osób o wyższych przedziałach podatkowych.

Korzyści te nie są dostępne dla najemców.

3. Potencjał dochodu z wynajmu

Nawet jeśli początkowo nie myślisz o swoim domu jako nieruchomości inwestycyjnej, możesz przekształcić go w źródło dochodu. Może to częściowo lub całkowicie zrównoważyć spłatę kredytu hipotecznego, podatku i ubezpieczenia.

Najłatwiej to zrobić, wynajmując część lub całość nieruchomości, pod warunkiem przestrzegania wszystkich lokalnych przepisów dotyczących wynajmu nieruchomości. Możesz wynająć przyjacielowi sypialnię w piwnicy, mieszkać w jednej jednostce dupleksu, a drugą wynająć nieznajomym, lub kupić i przenieść się do drugiego domu, pozostawiając całą nieruchomość do wynajęcia. Możesz także zanurzyć się w ekonomię dzielenia się i wziąć krótkoterminowych najemców za pośrednictwem Airbnb, Vrbo, lub inną platformę współdzielenia domu.

4. Więcej kreatywnej wolności

Jako właściciel domu, twoje dekoracje, projekty DIY i remonty domów nie odpowiadają nikomu, pod warunkiem, że nie łamią lokalnych przepisów budowlanych ani nie naruszają zasad stowarzyszenia właścicieli domów. Możesz malować ściany, dodawać nowe urządzenia łazienkowe, aktualizować kuchnię, wykańczać piwnicę lub budować patio lub pokład według własnego uznania.

Radykalna zmiana środowiska życia w celu dostosowania do twoich zachcianek jest zabawnym, a nawet katartycznym aspektem posiadania domu - i ogólnie rzecz biorąc, nie jest dostępna dla najemców.

5. Poczucie przynależności i wspólnota

Ponieważ właściciele domów zwykle pozostają w swoich domach dłużej niż najemcy, częściej zapuszczają korzenie w swoich społecznościach. Przejawia się to na wiele sposobów. Możesz dołączyć do lokalnego stowarzyszenia sąsiedzkiego, sponsorować imprezy blokowe lub National Nights Out, zgłosić się na ochotnika do pobliskiego domu kultury, dołączyć do grupy szkolnej lub połączyć się z dzielnicą doskonalenia biznesu. Jako najemca możesz nie robić żadnej z tych rzeczy, szczególnie jeśli wiesz, że przeprowadzasz się za rok lub dwa.

Wady zakupów

1. Potencjalne straty finansowe

Chociaż właściciel domu buduje kapitał z czasem, kapitał nie jest równoznaczny z automatycznym zyskiem. Jeśli wartości domów w Twojej okolicy spadną lub pozostaną na stałym poziomie w trakcie trwania umowy o wynajęcie domu, przeciągając w dół oszacowaną wartość domu, ryzykujesz stratę finansową podczas sprzedaży. Chociaż wynajem nie buduje kapitału własnego, nie wiąże się również z ryzykiem posiadania amortyzacji aktywów.

2. Odpowiedzialność za konserwację i naprawy

Jako właściciel domu jesteś odpowiedzialny za pokrycie kosztów wszystkich nieubezpieczonych prac konserwacyjnych i naprawczych w domu. Chociaż Twoje dokładne nakłady mogą się zmieniać z roku na rok, możesz spłacić około 1% wartości swojego domu rocznie na te wydatki. Jeśli mieszkasz w domu za 200 000 USD przez 10 lat, to w tym okresie 20 000 USD, a być może więcej, jeśli będziesz musiał wymienić kosztowny, długowieczny element mechaniczny, taki jak piec.

3. Większość domów nie jest umeblowana

New York Times poinformował ostatnio o rosnącym trendzie sprzedaży wysokiej klasy nieruchomości: w pełni wyposażonych nowych domów budowlanych. Chociaż ta koncepcja jest cudowna, nie jest powszechna, szczególnie w budownictwie jednorodzinnym. O ile poprzednia rezydencja nie była podobnej wielkości i była w pełni umeblowana, musisz poświęcić czas, pieniądze i energię na wyposażenie nowo zakupionego domu.

Dla porównania, wiele wypożyczalni jest wyposażonych. Nawet jeśli ich dekoracje nie do końca pasują do twoich upodobań, umeblowane przestrzenie oszczędzają zasoby i zdrowie psychiczne na przedniej części swojej kadencji.

4. Wysokie koszty początkowe

Chociaż koszty zakupu domu z góry różnią się znacznie w zależności od wielkości zaliczki i wartości domu, możesz spodziewać się, że przed przeprowadzką wyliczysz nie mniej niż 5,5% wartości domu (w przypadku pożyczki FHA i stosunkowo niskich kosztów zamknięcia) w. Możesz wydać znacznie ponad 20% ceny zakupu.

Natomiast większość najemców płaci stosunkowo niskie koszty początkowe. A ci, którzy odzyskają część lub całość depozytu zabezpieczającego z poprzedniego mieszkania, mogą go wpłacić na depozyt w nowym miejscu.

Zalety wynajmu

1. Brak odpowiedzialności za konserwację lub naprawy

Jako najemca nie ponosisz odpowiedzialności za koszty utrzymania domu ani naprawy. Jeśli toaleta się cofnie, pęknie rura lub urządzenie przestanie działać, nie musisz dzwonić do drogiego fachowca - wystarczy zadzwonić do właściciela lub superintendenta.

2. Przeprowadzka jest łatwiejsza

Po wynajmie przeprowadzka do pracy jest łatwiejsza, mniej czasochłonna i potencjalnie tańsza. Dlatego najemcy, którzy często zmieniają pracę (lub mają stałą pracę, która wymaga częstej przeprowadzki) zazwyczaj wynajmują, dopóki ich życie zawodowe się nie ustabilizuje. Chociaż nagły ruch może wymagać zerwania umowy najmu, możesz częściowo lub w pełni zrekompensować to koszty podnajmując mieszkanie lub negocjując z wynajmującym.

Natomiast sprzedaż domu wymaga czasu i wysiłku. Jeśli chcesz szybko sprzedać swój dom, możesz być zmuszony zaakceptować niższą cenę i potencjalnie ponieść stratę z inwestycji.

3. Brak ekspozycji na rynek nieruchomości

Wartości domów zmieniają się w odpowiedzi na zmieniające się warunki ekonomiczne i mogą z czasem maleć. Jeśli jesteś najemcą, to nie twój problem - to twój właściciel.

4. Wymogi kredytowe ogólnie mniej surowe

Chociaż większość właścicieli wymaga od potencjalnych najemców poddania się kontroli kredytowej, zazwyczaj jest to propozycja o sumie zerowej. Twoje zgłoszenie zostało zatwierdzone lub odrzucone na podstawie oceny zdolności kredytowej i historii kredytowej. Dopóki nie masz meldunku w kratkę, który zawiera bankructwa i wyroki, prawdopodobnie znajdziesz wynajmującego chętnego do wynajęcia.

Natomiast kredytodawcy hipoteczni zazwyczaj mają wysokie standardy kredytowe, przy czym w wielu przypadkach oceny zdolności kredytowej poniżej 680 lub 700 są uznawane za subprime. Nawet niewielkie zmiany w zdolności kredytowej mogą znacząco wpłynąć na oprocentowanie kredytu hipotecznego, potencjalnie dodając tysiące dolarów odsetek w okresie kredytowania.

Pro wskazówka: jeśli Twoja ocena kredytowa jest niższa niż chcesz, rozważ zapisanie się na konto Experian Boost. Ta bezpłatna usługa wykorzysta płatności za telefon i rachunek za media, aby natychmiast poprawić zdolność kredytową.

5. Niektóre narzędzia mogą być uwzględnione

Wielu właścicieli budynków wielomieszkaniowych pokrywa koszty większości lub wszystkich mediów, w tym innych niż niezbędne, takich jak telewizja kablowa. Praktyka jest mniej powszechna, ale zdecydowanie możliwa, w mniejszych budynkach, takich jak domy dwupoziomowe i domy jednorodzinne. Natomiast właściciele domów muszą płacić pełne koszty mediów, czasem kilkaset dolarów miesięcznie, w zależności od wielkości mieszkania i zużycia.

Wady wynajmu

1. Brak budowania kapitału własnego

O ile nie jesteś stroną umowy dzierżawy na własny rachunek, każdy dolar płacony w czynszu przepada na zawsze. Bez względu na to, jak długo pozostajesz w wynajmowanym lokalu lub jak wzorowym jesteś najemcą, nie możesz budować kapitału w nieruchomości na podstawie standardowej umowy najmu. Jeśli planujesz pozostać w tej samej lokalizacji przez ponad kilka lat, zakup może być mądrzejszym wyborem finansowym niż wynajem.

2. Brak federalnych ulg podatkowych

Podczas gdy właściciele domów mogą odliczyć podatek od nieruchomości i odsetki od kredytu hipotecznego w swoich federalnych deklaracjach dotyczących podatku dochodowego, najemcy nie są uprawnieni do żadnych federalnych ulg podatkowych lub potrąceń związanych z mieszkaniem. W zależności od podatku od nieruchomości i obciążeń odsetkowych od kredytu hipotecznego ta wada może podnieść federalne zobowiązanie podatkowe o kilkaset dolarów rocznie.

3. Ograniczona kontrola bieżących kosztów mieszkaniowych

O ile nie mieszkasz w gminie, w której obowiązują przepisy dotyczące kontroli czynszu, wynajmujący ma możliwość podwyższenia czynszu po wygaśnięciu bieżącej umowy najmu. Właściciele wynajmowanych nieruchomości podnoszą czynsze, aby dopasować je do podwyżek czynszów na innych rynkach, aby zmusić obecnych najemców do opuszczenia lokalu zamiast podpisania nowej umowy najmu, a także z wielu innych powodów.

Jeśli utrzymujesz dobre relacje z wynajmującym, rzadziej będziesz musiał stawić czoła uciążliwym podwyżkom czynszów z roku na rok. Bez względu na to, co robisz, nie możesz sprawować pełnej kontroli nad czynszem. Natomiast właściciele domów z oprocentowaniem kredytów hipotecznych o stałym oprocentowaniu co miesiąc spłacają stałe pożyczki, niezależnie od tego, co robi lokalny rynek nieruchomości.

4. Ograniczone bezpieczeństwo mieszkaniowe

Chociaż w większości jurysdykcji obowiązują hojne przepisy dotyczące ochrony najemców, które zabraniają właścicielom eksmisji bez podania przyczyny i wymagają odpowiedniego powiadomienia (zwykle 30 lub 60 dni), że najemcy nie będą mieli możliwości przedłużenia umowy najmu, żadne prawo nie upoważnia do pozostania w Twojej jednostce wynajmu w sposób nieokreślony. Właściciele domów nie napotykają takiej niepewności. Mogą pozostać w swoich domach, dopóki są na bieżąco ze spłatą kredytu hipotecznego.

Ostatnie słowo

New York Times ma poręczny kalkulator, który waży znane koszty (finansowe i czasowe) związane z wynajmem i zakupem. Chociaż ten kalkulator może pomóc Ci zdecydować, co jest najbardziej finansowe w danej sytuacji, nie może pomóc w ocenie wszystkich subiektywnych, niefinansowych czynników, które wpływają na twoją ostateczną decyzję. Tylko Ty i Twoi bliscy możecie dokonać ostatecznego wyboru, więc pracując nad ostateczną decyzją, miejcie otwarty umysł. Pamiętaj, że lepiej poczekać i zadzwonić, niż rzucić się na wybór, którego będziesz żałować.

Czy decydujesz, czy wynająć, czy kupić dom?