Jak sprzedać swój dom przez właściciela - bez pośrednika w obrocie nieruchomościami

Kiedy dom trafia na rynek bez agenta aukcyjnego, jest znany jako „na sprzedaż przez właściciela” lub FSBO (wymawiane „FIZZ-boh”). Oferty FSBO są dziś bardziej powszechne niż w 2007 r., Dzięki platformom list konsumenckich, takim jak Zillow, i łatwiejszemu dostępowi do usługi wielu list (MLS) dla osób niebędących agentami.

Ale FSBO to nie spacer w parku. Raport Zillow z 2017 r. Wykazał, że 36% właścicieli domów próbuje sprzedać swoje domy bez pośrednika, ale tylko 11% faktycznie dokonuje sprzedaży samodzielnie. Innymi słowy, ponad dwie trzecie sprzedawców, którzy próbują FSBO, zawodzi.

Myślisz, że masz tyle, ile potrzeba, aby dołączyć do grona sprzedawców, którzy zamykają umowy FSBO? Oto, co musisz wiedzieć o sprzedaży domu bez pośrednika - i jak ustalić, czy ma to dla Ciebie sens.

Co robią profesjonalni agenci aukcyjni?

Zanim zdecydujesz się zrezygnować z reprezentacji, zrozum, co rezygnujesz. Główne obowiązki profesjonalnych agentów giełdowych obejmują:

• Pomaganie sprzedawcy w ustaleniu realistycznej ceny. Zakładając, że używasz lokalnego agenta z doświadczeniem w sprzedaży domów takich jak twój, powinni dobrze znać rynek. Powinni także wiedzieć, jak interpretować comps lub ostatnią porównywalną sprzedaż i najnowsze wzorce sprzedaży. Następnie mogą wziąć pod uwagę Twoje cele i motywacje, takie jak szybkość sprzedaży, i pomóc ustalić realistyczną cenę katalogową.
• Przygotowanie domu na sprzedaż. Agent rzuca obiektywne, nawet krytyczne spojrzenie na Twój dom, identyfikując problemy, które należy rozwiązać przed umieszczeniem na liście, lub które rabaty należy zastosować do ceny katalogowej w świetle problemów.
• Inscenizacja domu. Twój agent powinien pomóc ci przygotować dom do umieszczenia na liście. Zwykle wymaga to dokładnego, systematycznego czyszczenia i odkażania oraz surowych zasad utrzymywania porządku, gdy dom jest na rynku.
• Wystawianie i marketing domu. Przed umieszczeniem na liście agent powinien zlecić lub zrobić zdjęcia profesjonalnej jakości wnętrza i zewnątrz domu, sporządzić pełny opis nieruchomości i dodać dom do MLS. Na rynkach sprzedawców Twój agent może robić zakupy w domu dla agentów kupujących i potencjalnie przyciągać oferty, zanim oficjalnie trafi na rynek.
• Ułatwienie pokazów domowych. Twój agent jest głównym organizatorem i punktem kontaktowym dla pokazów domowych i domów otwartych. Działają jako pośrednicy dla agentów kupujących; jeśli twój agent dobrze wykonuje swoją pracę, możesz nigdy nie zobaczyć potencjalnego nabywcy lub agenta kupującego.
• Ułatwienie negocjacji. Twój agent otrzymuje również oferty potencjalnych nabywców i pośredniczy w negocjacjach. Przydaje się doświadczenie sprzedażowe i wiedza na temat lokalnego rynku; kompetentny agent może pomóc w sortowaniu ofert długoterminowych od ofert wysokiej jakości.
• Pomoc w procesie zamknięcia. Twój agent powinien towarzyszyć Ci przy zamykaniu, które zwykle jest organizowane przez agenta rozrachunkowego lub spółkę tytułową i może również obejmować pełnomocnika ds. Nieruchomości, w zależności od przepisów i zwyczajów w Twojej jurysdykcji. W przypadku niedoświadczonych sprzedawców obecność agenta przy zamknięciu jest głównym czynnikiem zwiększającym zaufanie, który może złagodzić spory w ostatniej chwili lub kwestie prawne.

To powiedziawszy, dobrze zorganizowani sprzedawcy, którzy są gotowi poświęcić dużo czasu i wysiłku, są więcej niż w stanie samodzielnie podjąć się tych obowiązków.

Jak sprzedać swój dom bez pośrednika w obrocie nieruchomościami

W mniej więcej sekwencyjnej kolejności, oto co musisz zrobić, aby poprowadzić swój dom FSBO od wstępnego przygotowania do dnia zamknięcia.

1. Przygotuj swój dom

Zacznij przygotowywać swój dom na sprzedaż na długo przed jego wystawieniem. Rozpocznij od dokładnej kampanii usuwania zanieczyszczeń. Celem jest ułatwienie potencjalnym nabywcom wyobrażenia sobie siebie w domu, a nie dostrzeżenie wszędzie oznak osobowości. Usuń wszystko, co przyczynia się do życia w domu, takie jak zdjęcia rodzinne, i ukryj je w zamkniętych szafach, schowkach, garażu lub poza urządzeniem. Skorzystaj z okazji, aby sprzedać lub rozdać rzeczy, których już nie potrzebujesz; skorzystaj z serwisu eBay, Amazon, Craigslist lub staromodnej sprzedaży w garażu, aby szybko je rozładować.

Następnie wyszoruj miejsce, aż zabłyśnie. Jeśli do tej pory nie chciałeś wydawać pieniędzy na profesjonalne sprzątanie domu, możesz zrobić tutaj wyjątek. Możesz znaleźć wysokiej jakości środki czystości w rozsądnej cenie Handy.com. Potencjalni nabywcy mogą odróżnić dobre czyszczenie amatorskie od profesjonalnego czyszczenia głębokiego.

Teraz stuknij co najmniej jedno obiektywne źródło - przynajmniej przyjaciela, który nie ma nic przeciwko obrażeniu cię, ale najlepiej kogoś z doświadczeniem na rynku nieruchomości - aby przejść z tobą do domu i zidentyfikować problemy, które możesz przeoczyć. Typowe projekty do rozwiązania przed umieszczeniem na liście to:

• Malowanie ścian wewnętrznych w neutralnych kolorach
• Zmień układ mebli, aby wypełnić duże przestrzenie i podkreślić mniejsze
• Wymiana przestarzałych urządzeń lub urządzeń
• Dodając domowe, ale bezosobowe akcenty, takie jak dywaniki i dekoracyjne świece

O ile nie mieszkasz w mieszkaniu, nie możesz również zaniedbać zewnętrznej części domu. Jeśli nadwozie wyraźnie wymaga pracy, takiej jak nowa farba lub podjazd, najpierw rozwiąż te problemy. W przeciwnym razie Twoim głównym celem powinno być podkreślenie istniejącego krajobrazu i wyposażenia, aby zwiększyć atrakcyjność. Jeśli masz tradycyjny trawnik, posypanie nasion trawy lub stosowanie darni nie zaszkodzi; w przypadku klombów lub kserokopii, odpowiednia powinna być świeża ściółka i żwir.

2. Zbadaj rynek i ustal swoją cenę

Teraz nadszedł czas, aby przeprowadzić obiektywną analizę lokalnego rynku mieszkaniowego i ustalić cenę detaliczną domu. Kluczowym słowem jest tutaj „cel”. Sprzedawcy FSBO zbyt często pozwalają emocjom zakłócać to, co powinno być całkowicie racjonalnym ćwiczeniem. Twoja miłość do domu nie ma wpływu na jego wartość.

Przejrzyj ostatnią sprzedaż porównywalnych domów w Twojej okolicy, aby dowiedzieć się, gdzie należy wycenić swój dom. Sprawdź ceny sprzedaży domów o podobnym wykończonym metrażu, liczbie sypialni i łazienki oraz wielkości działki. Możesz użyć kalkulatora HPI Federalnej Agencji Finansowania Budownictwa Mieszkaniowego, aby zawęzić swoje ceny, ale nie wierz w to jako ewangelia. I nie zawracaj sobie głowy oceną; wydasz od 300 do 500 USD, aby potwierdzić to, co już ustaliłeś bez żadnych kosztów, a bank kupującego przeprowadzi własną ocenę w trakcie gwarantowania.

Mając pod ręką wyniki badań rynku, ustal cenę katalogową, która odzwierciedla Twoje cele i horyzont czasowy. Jeśli musisz jak najszybciej wyjść z domu, być może z powodu przeniesienia pracy, wyceń go, aby szybko sprzedać. Jeśli możesz sobie pozwolić na oczekiwanie na właściwego nabywcę, ustaw wyższą cenę katalogową. Na rynkach gorących sprzedawców, gdzie domy rutynowo sprzedają powyżej ceny wywoławczej, niższa cena katalogowa może wywołać wojnę przetargową, która kończy się sprzedażą domu za znacznie więcej niż powinna.

3. Zbierz informacje i zredaguj swój wpis

Następnie zbierz informacje potrzebne do utworzenia wpisu, w tym:

• Dane domowe. Obejmuje to informacje ilościowe, takie jak rok budowy, wykończony metraż wnętrza, wielkość działki oraz liczba sypialni i łazienki, a także szczegóły, takie jak konfiguracja ogrzewania i chłodzenia oraz ustalenia dotyczące parkowania. W dzisiejszych czasach wiele domów, które obecnie nie są aktywne w MLS, mają jednak „aukcje” na stronach rynku mieszkaniowego, takich jak Zillow i Trulia. Jeśli tak jest w Twoim przypadku, możesz po prostu pobrać te dane po sprawdzeniu dokładności. Pamiętaj jednak, aby spojrzeć na aktywne wykazy MLS, aby potwierdzić, że niczego nie brakuje.
• Zdjęcia. Zdjęcia z twojego domu mogą tworzyć lub psować twoją wizytówkę. Jeśli nie chcesz wydawać kilkuset dolarów na profesjonalny pakiet fotograficzny, postaraj się go odtworzyć. HGTV zaleca wprowadzanie dużej ilości naturalnego światła, podkreślając szerokie widoki w ujęciach z bliska, wykonując więcej zdjęć, niż zamierzasz publikować, i używając oprogramowania do edycji, aby poprawić zdjęcia, które planujesz opublikować. Będziesz potrzebował co najmniej jednego ujęcia każdego pokoju i korytarza w domu, a także wielu zdjęć z zewnątrz i budynku gospodarczego.
• Opis. Twój opis powinien łączyć informacje faktyczne nie ujęte w standardowych danych aukcji z kopią sprzedaży, która przyciąga uwagę kupujących. Usiądź i przeprowadź burzę mózgów na temat punktów sprzedaży domu ze swoim obiektywnym przyjacielem; tak jak w fazie przygotowawczej, Twoim celem jest ujrzenie domu oczami potencjalnych nabywców. Twój opis domu nie jest poezją i nie powinien ciągnąć się dłużej niż kilkaset słów, więc nie zawracaj sobie głowy wynajęciem specjalisty, który to napisze. Ale upewnij się, że twoje słowa pomagają kupującym zobaczyć się w domu. Jeśli utkniesz, przeczytaj opisy porównywalnych ofert.

4. Wymień swój dom na MLS

Nie musisz wymieniać swojego domu na MLS, a wielu ewangelistów FSBO przysięga, że ​​nie warto sprzedawać czasu. Ale aukcja MLS jest najłatwiejszym i prawdopodobnie najbardziej opłacalnym sposobem na uzyskanie poważnej ekspozycji na Twoją ofertę bez korzystania z profesjonalnego brokera - i, co ważniejsze, uzyskanie Twojej aukcji przed agentami kupujących.

Wpis na MLS nie jest wyjątkowo drogi. Pakiety MLS od renomowanych dostawców usług FSBO, takich jak MLS My Home, zwykle zaczynają się od około 100 USD przez sześć miesięcy, nie licząc prowizji agenta kupującego, jeśli jest jakaś.

5. Zareklamuj się gdzie indziej

Twój wpis MLS - i znak na podwórku lub chodniku, który można znaleźć za kilka dolarów w Internecie - nie powinien być końcem kampanii marketingowej FSBO. Zastanów się również nad reklamą swojego domu w niektórych lub we wszystkich tych opcjach:

• Witryny FSBO. Istnieje wiele witryn FSBO, ale aby kontrolować koszty i utrzymać logistykę w zarządzaniu, prawdopodobnie będziesz chciał trzymać się kilku najbardziej znanych. W witrynie FSBO.com pakiet tylko dla FSBO.com kosztuje około 100 USD przez sześć miesięcy; pakiet MLS i Realtor.com, który obejmuje syndykację na Zillow i Trulia, kosztuje około 400 USD przez sześć miesięcy.
• Witryny nieruchomości. Jeśli zdecydujesz się nie ubiegać o droższy pakiet FSBO, możesz opublikować swój wykaz FSBO bezpośrednio na stronach z nieruchomościami dla konsumentów, takich jak Zillow i Trulia. Publikowanie ofert FSBO na obu tych stronach jest bezpłatne, które łącznie docierają do milionów potencjalnych nabywców.
• Lokalne niejawne strony internetowe. Zarówno Craigslist, jak i Nextdoor to bezpłatne, mocno sprzeniewierzone tajne strony internetowe popularne wśród sprzedawców domów i kupujących - chociaż oferty nieruchomości Nextdoor nie są dostępne wszędzie.
• Kanał na YouTube. Opublikuj profesjonalną wycieczkę wideo po swoim domu na YouTube. Ale nie przejmuj się chwiejnym, podręcznym telefonem z aparatem; jeśli nie chcesz szukać profesjonalnego kamerzysty, poproś znajomego lub współpracownika z doświadczeniem w produkcji i edycji wideo.
• Dedykowana strona internetowa. Chociaż dedykowana witryna internetowa wymaga więcej wysiłku niż gotowa oferta FSBO lub podstawowa reklama Craigslist, utworzenie takiej witryny może być opłacalne na rynkach kupujących i ogólnie dla wartościowych lub charakterystycznych domów. Robią to niektórzy agenci sprzedawców, a domena [twojadres] .com jest prawie na pewno dostępna. Jeśli nie jesteś doświadczonym programistą sieci Web, skorzystaj z pakietu hostingu plug-and-play i narzędzia do tworzenia witryn; Plan podstawowy Wix kosztuje na przykład 11 USD miesięcznie. Pamiętaj, że musisz hostować swoją witrynę, dopóki dom nie zostanie sprzedany.

6. Przytrzymaj dom otwarty

Utrzymaj otwarty dom wkrótce po tym, jak Twój dom oficjalnie wejdzie na rynek. Aby przygotować się na wielki debiut, odwiedź kilka otwartych domów w okolicy, FSBO lub w inny sposób, i rób notatki.

Następnie utwórz błyszczący arkusz sprzedaży i wykonaj kilkadziesiąt kopii. Wielu sprzedawców po prostu drukuje swoje wykazy MLS lub Zillow, ale zastanów się, czy nie pójść o krok dalej i dodając więcej szczegółów peryferyjnych na temat domu, takich jak jego historia, a także udogodnienia w sąsiedztwie, szczególnie te, które podobają się potencjalnym nabywcom twojego domu - na przykład parki i szkoły dla rodzin i nocne życie dla młodszych singli.

Zaplanuj swój otwarty dom na weekend późnym rankiem lub wczesnym popołudniem. Typowy czas pracy wynosi od dwóch do trzech godzin, ale jeśli chcesz, możesz iść dłużej. Zakładając, że Twój dom jest już posprzątany, oczyszczony i zainscenizowany, twoją główną odpowiedzialnością jest, zanim otwarty dom rozpowszechni informacje. Rozważać:

• Umieszczanie reklamy na Craigslist i Nextdoor, nawet jeśli nie masz ofert na tych stronach
• Publikując szczegółowe informacje na swoich kanałach społecznościowych i prosząc obserwujących o rozpowszechnianie informacji
• Wysyłanie masowej wiadomości e-mail do kontaktów
• Umieszczanie ulotek w przestrzeniach społeczności w całym mieście

Musisz być obecny i „włączony” przez cały czas swojego otwartego domu. Ubieraj się profesjonalnie i poświęć całą uwagę każdemu, kto przejdzie przez drzwi, bez względu na to, jak poważnie myślą o zakupie tego miejsca. Odpowiedz cierpliwie i dokładnie na pytania.

Pamiętaj, że celem twojego otwartego domu jest wywarcie pozytywnego wrażenia na rynku, a ty konkurujesz z profesjonalnymi agentami, którzy zarabiają na życie. Działaj odpowiednio.

7. Pokaż swój dom

Gdy twój dom otwarty jest w książkach, jest otwarty sezon na prywatne pokazy. Kup skrytkę, którą znajdziesz za mniej niż 15 USD na Amazon.com, aby zabezpieczyć zapasowe klucze lub zainstaluj blokadę klawiatury numerycznej na drzwiach wejściowych; możesz uzyskać podstawową blokadę wielu kodów z Amazon.com za 75 USD lub mniej.

Gdy agenci kupujących skontaktują się z tobą, sprawdź ich tożsamość, sprawdzając ich numery licencji w rejestrze stanu. Na przykład w Kalifornii można by sprawdzić w California Department of Real Estate. Następnie wypracujesz czas wyświetlania dla każdego agenta; wieczory i weekendy są wygodniejsze dla kupujących.

Idealnie byłoby, gdybyś był poza domem - a przynajmniej poza zasięgiem wzroku - podczas seansu, ponieważ twoja obecność może zniechęcić niektórych potencjalnych klientów. Pamiętaj też, aby utrzymać swój dom bez skazy i bałaganu, dopóki się nie sprzedaje.

8. Przygotuj się na oferty terenowe i negocjacyjne

Kiedy przechodzisz do FSBO, zobowiązujesz się działać jako własny agent. Oznacza to wystawianie i negocjowanie ofert z agentami nabywców, którzy negocjują oferty nieruchomości na życie.

Jeśli brzmi to zniechęcająco, odświeżyć te skuteczne strategie negocjacyjne. Przede wszystkim pamiętaj o dwóch głównych kwestiach:

• Nie masz obowiązku odpowiadać na niskie lub niepotrzebne Oferuje. Fakt, że agent kupującego poświęca czas na przesłanie Ci oferty, nie ma wpływu na jakość oferty. Możesz odrzucić nierealistycznie niskie oferty z ręki; częściej ten sam kupujący wraca z czymś bardziej zgodnym. To samo dotyczy ofert o dużej dźwigni (gdy zaliczka kupującego jest znacznie niższa niż standard 20%) lub ofert nieprzyjaznych dla sprzedawcy (na przykład kupujący prosi o tonę kosztów zamknięcia opłaconych przez sprzedawcę).
• Cierpliwość się opłaca. Zmotywowani kupujący są tam, nawet na rynkach zbytu. Nie zniechęcaj się, jak się wydaje, anemicznym zainteresowaniem twoją wizytówką; zawsze możesz obniżyć swoją cenę ofertową.

9. Zachowaj tytułową spółkę lub agenta rozliczeniowego

Wystawienie domu na sprzedaż i marketing jest wystarczająco proste, aby poradzić sobie sam, ale będziesz potrzebować profesjonalnej pomocy, aby sfinalizować sprzedaż.

W szczególności potrzebujesz agenta depozytowego, aby ułatwić proces. W zależności od prawa i zwyczajów państwa, agentem depozytowym może być przedstawiciel spółki tytułowej lub prawnik ds. Nieruchomości. Skorzystaj z katalogu American Land Title Association, aby znaleźć zarejestrowane firmy z tytułem własności lub poproś o pomoc stanowego urzędu nadzoru nieruchomości.

Twój agent depozytowy będzie Twoim głównym punktem kontaktowym w przypadku wszystkich dokumentów związanych z zamknięciem i związanych z nimi kosztów zamknięcia, które zwykle pokrywa kupujący, ale które możesz zgodzić się na podział lub założyć, aby zachęcić do sprzedaży. W większości przypadków kupujący będzie odpowiedzialny za przeszukanie domu i ubezpieczenie jego tytułu.

10. Wypełnij wymagane dokumenty prawne i zamknij sprzedaż

Mnóstwo przepisów stanowych i federalnych reguluje transakcje nieruchomościami w Stanach Zjednoczonych. Bez względu na to, gdzie znajduje się Twój dom, będziesz związany przepisami federalnymi, takimi jak Fair Housing Act, która zabrania sprzedawcom dyskryminowania członków niektórych chronionych klas.

Stanowy organ regulacyjny ds. Nieruchomości - na przykład Kalifornijski Departament Nieruchomości - jest organem kontrolnym w kwestiach prawnych dotyczących określonego stanu. W większości jurysdykcji kupujący i sprzedający stosują standardową umowę sprzedaży nieruchomości; FindLaw ma szczegółowy opis tego, co powinna zawierać umowa. Nawet jeśli korzystasz z bezpłatnego lub taniego formularza z Internetu, prowadzenie go przez prawnika lub przynajmniej agenta depozytowego nie zaszkodzi.

Twój agent depozytowy i adwokat nieruchomości, jeśli taki posiadasz, muszą upewnić się, że wszystkie formalności związane z zamykaniem są w porządku, ponieważ wszystko w porządku może opóźnić lub zagrozić sprzedaży. Jeśli nie czujesz się komfortowo w zarządzaniu wszystkim, zastanów się nad wynajęciem brokera z opcją opłat, aby zakończyć sprzedaż.

Szukaj reprezentacji za opłatą za pośrednictwem dostawców usług FSBO, takich jak ForSaleByOwner.com, których najdroższy pakiet dla sprzedawców domowych kosztuje około 900 USD - wciąż mniej niż prowizja od 2% do 3% agenta aukcyjnego z pełną obsługą, przy założeniu, że cena sprzedaży wynosi co najmniej 50 000 $. Brokerzy tylko za opłatą mogą być przydatni przed zamknięciem.

Korzyści ze sprzedaży domu bez pośrednika

Właściciele domów często przytaczają te powody, dla których warto przejść do FSBO.

1. Nie musisz płacić prowizji agenta aukcyjnego

W ujęciu dolarowym jest to największa zaleta sprzedaży domu bez pośrednika. Agenci aukcyjni rzadko pobierają mniej niż 2% prowizji; to 2000 USD za każde 100 000 USD wartości sprzedaży. Przy średniej cenie sprzedaży domu w USA w czwartym kwartale 2018 r. Wynoszącej 317 400 USD, to 6348 USD. Na wielu rynkach prowizja w wysokości 3% jest standardem; to 3000 USD za 100 000 USD wartości sprzedaży i 9522 USD przy średniej cenie sprzedaży.

Sprzedawcy FSBO nadal muszą płacić prowizję agenta kupującego, jeśli kupujący ma profesjonalne przedstawicielstwo, co zwykle ma miejsce. Ale od 2% do 3% ostatecznej ceny sprzedaży to mniej niż 4% do 6% ostatecznej ceny sprzedaży, którą zapłacilibyście, gdybyście oboje mieli agentów.

2. Masz całkowitą kontrolę nad procesem

Na lepsze lub gorsze, FSBO mają całkowitą kontrolę nad sprzedażą. Jest to pozornie prawdziwe również dla sprzedawców z profesjonalną reprezentacją, ale każdy, kto pracował z agentem nieruchomości, wie, że nieuchronnie wywierają wpływ - jakkolwiek subtelny lub łagodny - na proces.

Nawet agent o dobrych intencjach, który nie musi się spieszyć, może zmusić cię do przyjęcia oferty, z którą możesz nie czuć się komfortowo - lub którą chciałbyś negocjować dalej - ponieważ naprawdę wierzą, że to najlepsza oferta, którą otrzymasz . Mniej skrupulatni agenci mogą zmuszać klientów do szybszego zamykania i akceptowania gorszych ofert rejestrowania prowizji lub spełniania limitów sprzedaży przed końcem określonego miesiąca lub kwartału. Mogą nawet poinformować kupujących, że masz motywację do sprzedaży, co jest sprzeczne z Twoimi interesami finansowymi.

3. Nie musisz mieć do czynienia z agentem, którego nie lubisz

Działając jako własny agent, nie musisz się martwić o zderzenie osobowości, preferencji estetycznych lub negocjowania stylów. Być może nadal będziesz musiał zmagać się ze swoimi sprzecznymi życzeniami lub pójść na kompromis z małżonkiem lub partnerem, ale jest inaczej; znasz swojego małżonka lub partnera znacznie lepiej niż przypadkowego agenta nieruchomości.

Konflikty agent-sprzedawca manifestują się na wiele sposobów. Często wracam myślami do doświadczenia mojej żony i kupujących. Nasz agent, który pracował w odległym biurze podmiejskim, krytycznie ocenił dzielnicę miejską klasy robotniczej, którą chcieliśmy kupić. Bezlitośnie kierował nami do „ładniejszych” - i droższych - części miasta i po drodze na pokazach robił obraźliwe uwagi na temat źle utrzymanych domów, odrapanych samochodów i pozornie bezczynnych mieszkańców.

Zignorowaliśmy jego „radę” i kupiliśmy świetny dom dla początkujących w dzielnicy, którą chcieliśmy. Wiele lat później jesteśmy zadowoleni z naszego wyboru. Ale podobnie jak mieliśmy problemy z naszym agentem nieruchomości jako kupującymi, możesz mieć problemy z agentem podczas sprzedaży domu.

4. Możesz mówić ze świadomością o swoim domu

Profesjonalni agenci to profesjonaliści. Wiedzą, jak postawić najlepszą stopę w domu, podkreślając jej najwyższe zalety sprzedaży, jednocześnie minimalizując jej braki.

Ale nawet najbystrzejszy profesjonalny agent nie zna twojego domu tak dobrze jak ty. Chociaż nigdy nie jest rozsądne, aby emocje przeszkadzały celowości lub najlepszym interesom finansowym (patrz poniżej), twoja sympatia do domu jest wielką zaletą podczas otwartych domów i pokazów. Zawsze uważałem pokazy FSBO za bardziej interesujące i informacyjne niż pokazy reprezentowane przez agentów. Podczas jednego z wyjątkowo pamiętnych dni otwartych przeprowadziłem długą rozmowę ze sprzedawcą FSBO na temat centralnej próżni w domu, narzędzia, którego nigdy wcześniej nie widziałem.

5. Nie musisz sam tego robić

Rezygnacja z reprezentacji z pełnym zakresem usług przez profesjonalnego agenta nie oznacza rezygnacji z tego całkowicie samodzielnie. Jeśli jesteś naprawdę zaangażowany w sprzedaż DIY, użyj mediów społecznościowych, aby znaleźć odnoszących sukcesy sprzedawców FSBO w Twojej okolicy; bez wątpienia będą mieli cenne rady. Dzięki takim zasobom, jak Craigslist i FSBO.com, możesz wyświetlać i reklamować swój dom na wielu stronach przy rozsądnym wysiłku. A jeśli zdecydujesz, że potrzebujesz więcej pomocy, niż ci się wydaje, zryczałtowane usługi maklerskie nadal kosztują znacznie mniej niż reprezentacja agenta z pełną obsługą.

Wady sprzedaży domu bez pośrednika

Oto dlaczego warto dwa razy pomyśleć o sprzedaży FSBO.

1. Nie jesteś tak doświadczony jak doświadczony profesjonalista

Sprzedawcy FSBO nie mają tak dużego doświadczenia, jak doświadczeni pośrednicy lub pośrednicy w obrocie nieruchomościami, których referencje wymagają lat nauki i praktyki. Jasne, możesz pracować w dziale sprzedaży lub wiedzieć, jak obejść legalną umowę, ale raczej nie będziesz mieć pełnego zakresu wiedzy, umiejętności i metod, aby dopasować się do prawdziwego profesjonalisty.

Pomimo wniosków z badania NBER, że FSBO zrobili tak samo dobrze, jak sprzedawcy wspierani przez agentów, twój brak doświadczenia może zaszkodzić ci przy stole negocjacyjnym lub prowadzić do błędu w debiucie, który zwiększa twoją odpowiedzialność prawną lub finansową w dół drogi.

2. Prawdopodobnie nie masz specjalistycznej wiedzy na temat rynku lokalnego

Bez względu na to, jak długo mieszkasz w okolicy, prawdopodobnie nie znasz lokalnego rynku nieruchomości, a także profesjonalnego agenta, który prowadzi tam działalność od lat. Pełnoetatowi agenci uczestniczą w dziesiątkach sprzedaży rocznie; osoby związane z większymi domami maklerskimi widzą dziesiątki lub setki innych. Mogą wyszukiwać wskazówki i trendy, które nie są wyraźnie widoczne na podstawie ilościowych analiz rynkowych, i przekształcać te samorodki w strategie, które opłacają się dla sprzedawców - powiedzmy, doradzając klientowi, aby wycenił swój dom startowy na niższym poziomie, niż rynek może znieść, i wywołując wojnę przetargową między kupujący chętnie korzystają z możliwości dodania wartości.

3. Będziesz musiał poświęcić dużo czasu na proces

Sprzedaż domu jest czasochłonna bez względu na wszystko, ale o wiele bardziej bez pomocy agenta. Zanim zdecydujesz się pójść sam, dowiedz się, ile wart jest Twój czas i ile możesz zaoszczędzić bez pośrednika, pamiętając, że Twój dom może sprzedać za mniej niż FSBO niż w przypadku sprzedaży wspomaganej przez agenta. Jeśli ta premia nie jest warta wielu, wielu godzin, które poświęcisz na przygotowanie i pokazanie domu, FSBO może nie być dla Ciebie.

4. Musisz być wiodącym negocjatorem

Nie wszyscy sprzedawcy FSBO są urodzonymi negocjatorami, ale ci, którzy czują się dobrze w procesie zawierania umów, naturalnie mają przewagę nad tymi, którzy nie mają ochoty na konfrontację.

Jeśli chcesz zapłacić komuś za negocjacje w Twoim imieniu, zwłaszcza jeśli podejrzewasz, że wykona on lepszą pracę niż Ty, warto pracować z profesjonalnym agentem. Podczas ważenia opcji pamiętaj, że cena sprzedaży nie jest jedynym wyznacznikiem sukcesu w negocjacjach. Jeśli masz motywację do sprzedaży, ale czujesz, że twoje emocjonalne przywiązanie do domu lub niemożność rozpoznania wysokiej jakości oferty utrudnia zdolność do zamknięcia transakcji, specjalista może pomóc tobie i kupującemu szybciej „tak” osiągnąć.

5. Możesz napotkać opór ze strony agentów kupujących

Zrozumiałe, że agenci nieruchomości chronią swoją gildię. Niektórzy aktywnie odwodzą swoich klientów od FSBO. Inni lubią negocjować z amatorami, ale martwią się ryzykiem prawnym związanym z kontaktami z niedoświadczonymi sprzedawcami. Ponadto większość agentów nie sprawdza regularnie witryn z listami FSBO, chyba że ich klienci wyraźnie tego zażądają - to kolejny powód, dla którego powinieneś zwiększyć widoczność swojego domu, umieszczając go w MLS.

Potrzebujesz więcej informacji na temat sprzedaży domu bez pośrednika? Na Amazon napisano świetną książkę, Sprawdź, sprawdź, sprzedaj: Przewodnik po liście kontrolnej do sprzedaży domu za więcej pieniędzy bez agenta.

Ostatnie słowo

Potencjalna korzyść finansowa ze sprzedaży bez pośrednika bezpośrednio koreluje z ceną sprzedaży. Prowizje dla agentów są wyższe na droższych rynkach mieszkaniowych - takich jak duże nadmorskie miasta, takie jak San Francisco i Nowy Jork lub wysoce pożądane społeczności wakacyjne o ograniczonej podaży mieszkań - niż na obszarach wiejskich i mniejszych miastach. Ale drogie rynki mieszkaniowe są bardziej konkurencyjne zarówno dla kupujących, jak i sprzedających. Zwiększa to użyteczność agentów po obu stronach transakcji - a dla sprzedawców zwiększa szanse, że usługi agentów notowań zwrócą się same.

Ostatecznie to Ty decydujesz, czy FSBO ma sens dla Twojego domu, rynku i celów. To ustalenie może wynikać z prostej kalkulacji dolarów lub centów lub z czegoś bardziej złożonego i subiektywnego, takiego jak chęć poświęcenia czasu na sprzedaż nieruchomości lub zniesienie nudy bezpośrednich interakcji z potencjalnymi nabywcami.

Zastanawiasz się nad sprzedażą domu bez pomocy agenta nieruchomości? Dlaczego lub dlaczego nie?