Jak radzić sobie ze złymi najemcami - 13 problemów z twarzami właścicieli

Chociaż niższe czynsze mają oczywiście wpływ na rentowność właściciela, eksmisje są również drogie i mogą kosztować właściciela czas, pieniądze i zasoby do przeprowadzenia. Oprócz podstawowych wydatków związanych z obrotem, takich jak marketing, utracony czynsz, nowa farba i naprawy urządzeń, opłaty adwokackie za eksmisję najemcy mogą być oburzające. Najemca może również wyrazić swój gniew poprzez celowe uszkodzenie nieruchomości.

Niezależnie od tego, czy przez większość życia byłeś wynajmującym, czy przygotowujesz się do wynajmu pierwszej nieruchomości, ważne jest, aby zrozumieć, że w pewnym momencie swojej kariery może być konieczne przeprowadzenie procesu eksmisji. Nawet jeśli jesteś dobrym gospodarzem i starasz się budować pozytywne relacje z najemcami, w niektórych przypadkach relacje są po prostu kwaśne. Ale zamiast natychmiastowego powiadomienia o eksmisji, możesz wypróbować jedną z wielu sprawdzonych w czasie wskazówek, aby rozwiązać typowe problemy najemców.

Typowe problemy napotykane przez właścicieli

1. Najemcy odmawiają zapłaty czynszu

Najemcy mogą wstrzymać się z czynszem od właścicieli z wielu powodów, od niedoborów gotówki lub czasowego bezrobocia, po spory dotyczące napraw i konserwacji. Komunikacja ma kluczowe znaczenie w konfrontacji z tym problemem, ważne jest, aby zrozumieć najemcę i charakter problemu i spróbować negocjować, jeśli to możliwe.

Struktura Opcje płatności
Jeśli najemca ma problemy z przepływami pieniężnymi, najskuteczniejszą metodą pobierania czynszu jest uporządkowanie opcji płatności. Jako wynajmujący powinieneś zdawać sobie sprawę, że ludzie czasami borykają się z rachunkami, więc możesz spróbować wdrożyć politykę przyjmowania częściowej płatności od rezydenta raz w roku. Innym dobrym sposobem na zebranie jest proporcjonalne opóźnienie opłat i zaległego czynszu w stosunku do pozostałej części umowy najmu najemcy.

Możesz również negocjować cotygodniowe płatności częściowe, aby pomóc w przepływach pieniężnych najemcy, a nawet zastosować część depozytu zabezpieczającego, aby zmniejszyć obciążenie portfela najemcy. Ustanowienie ścisłego planu płatności i działania następcze w celu zapewnienia, że ​​najemca pozostaje w zgodzie z planem płatności, jest Twoim ostatecznym kluczem do sukcesu. Ogólnie rzecz biorąc, lokatorami najlepiej nadającymi się do elastycznych planów płatności są ci z krótkoterminowymi problemami finansowymi, którzy zwykle płacą, gdy mają pieniądze, a nie zgodnie z warunkami najmu.

Zmień aranżację życia
Jeśli najemca nie może już pozwolić sobie na czynsz, właściciele mogą ustawić go ze współlokatorami lub przenieść do mniejszych, tańszych jednostek. Właściciele, którzy podejmą ten wysiłek i zaoferują najemcom opcje, mogą zostać najemcy na całe życie.

Jeśli jednak negocjacje i komunikacja nie rozwiążą problemu, możesz spróbować przekonać najemcę do dobrowolnego wyjazdu. Jeśli najemca nie jest w stanie zapłacić, wyjaśnienie długoterminowego wpływu eksmisji na jego historię kredytową i czynszową może przekonać ich do przekazania posiadania lokalu. Opuszczenie własnej woli może być znacznie lepszą opcją niż stawienie czoła opłatom prawnym i nieściągalnym długom.

2. Zli najemcy prześlizgują się przez proces kontroli

Łatwa weryfikacja wiarygodności kredytowej i aplikacja mogą niewystarczająco ujawnić wcześniejsze problemy najemców, ale jest to doskonałe miejsce do rozpoczęcia. Oto kilka sposobów, w jakie właściciele mogą pomóc w zapewnieniu, że ich proces kontroli najemców wyeliminuje problematycznych najemców:

• Przeprowadzić dokładną kontrolę tła. Dokładna kontrola przeszłości obejmuje badania przesiewowe w celu weryfikacji historii zatrudnienia i najmu, kontroli kredytowej i wywiadów dla wszystkich potencjalnych najemców. Aby przeprowadzić kontrolę kredytową, uzyskaj numer ubezpieczenia społecznego, adres i nazwisko wnioskodawcy oraz upewnij się, że masz jego / jej upoważnienie. Niektórzy właściciele żądają zapłaty za uruchomienie kontroli kredytowej, która może kosztować od 30 do 50 USD. Chociaż nie możesz zamówić raportu bezpośrednio w Experian, TransUnion lub Equifax, możesz uzyskać pomoc od usługi kontroli najemców lub agencji sporządzającej raporty kredytowe.
• Wywiad z kandydatami na wystawie. Głównym celem właściciela podczas pokazu nie jest sprzedaż potencjalnego mieszkańca jednostki. Zamiast tego należy skorzystać z okazji, aby przeprowadzić wywiad z wnioskodawcami i dowiedzieć się, dlaczego opuszczają swój obecny dom oraz ustalić, czego oczekują od swojej nowej nieruchomości lub społeczności wynajmującej.
• Poproś o wypełnienie wniosku po wyświetleniu. Poproś, aby potencjalni najemcy wypełnili wniosek podczas pierwszego pokazu. Pozwalając im zwrócić formularz później, zasadniczo dajesz wnioskodawcom możliwość tworzenia historii i rekrutowania członków rodziny lub przyjaciół w celu przedstawienia poprzednich i obecnych pracodawców i właścicieli.
• Porozmawiaj z poprzednimi właścicielami. Badając pochodzenie wnioskodawcy, porozmawiaj z jego poprzednim, nie aktualnym właścicielem. Jeśli najemca jest niepożądany, obecny wynajmujący może dać świecącą rekomendację, mając nadzieję, że najemca stanie się Twoim problemem.
• Skontaktuj się z bezpośrednim przełożonym wnioskodawcy. Zamiast kontaktować się z działami zasobów ludzkich pracodawców potencjalnych najemców, skontaktuj się z ich bezpośrednimi przełożonymi. Współpracujący, uczciwy i rzetelny pracownik może wykazywać te same cechy osobowości, co najemca.

Miejsce na kompromis prawie zawsze istnieje. Ktoś ze złym kredytem niekoniecznie jest złym najemcą, ponieważ ludzie najpierw płacą rachunki za czynsz. Postępuj ostrożnie, jeśli tylko jedna część kontroli przeszłości wnioskodawcy jest zniszczona. W zależności od powagi problemu możesz zaoferować wnioskodawcy okres próbny z wyższym niż zwykle depozytem zabezpieczającym lub trzymiesięczny okres próbny.

3. Budynek ma złą reputację

Od głośnych przyjęć po nieprzychylnych ludzi pozostających w cieniu, istnieje wiele powodów, dla których budynki mieszkalne mogą rutynowo rozwijać niesmaczną reputację, która wpływa na zdolność wynajmującego do przyciągnięcia dobrze wykwalifikowanych, szanowanych najemców. Konkretne środki, takie jak zmiana nazwy budynku, naprawa zaniedbanego krajobrazu i odmalowanie muszą być szybkie, aby mieszkańcy zobaczyli natychmiastowe zmiany - nawet jeśli są małe na początku.

Porozmawiaj z organami ścigania
W razie potrzeby skontaktuj się z policją, aby dowiedzieć się, czy niektóre jednostki w twoim budynku generują ponadprzeciętną liczbę połączeń z organami ścigania. Przy aktywnej współpracy policji nie powinieneś mieć trudności z usunięciem złych lokatorów z nieruchomości.

Inną opcją jest opłacenie podstacji policyjnej w jednym z biur wynajmu nieruchomości. Można to zrobić poprzez renowację pustego urządzenia, aby stało się mniejszym biurem z ograniczonymi usługami. Musisz skontaktować się z lokalnym działem szeryfa, aby uzyskać szczegółowe informacje, czy takie porozumienie jest możliwe.

Jeśli ty i stacja nie wypracujecie porozumienia, oferowanie bezpłatnych mieszkań lub jednostek o obniżonym czynszu funkcjonariuszom kuratorskim i glinom może sprawić, że prawdziwi kłopotliwi lokatorzy natychmiast i dobrowolnie opuszczą lokal.

Opracuj system
Po wyeliminowaniu złych najemców zaimplementuj system, w którym wysokiej jakości najemcy otrzymują częściowe kredyty czynszowe, gotówkę lub karty upominkowe za polecenia. Ustanowienie takiego systemu może pomóc w ponownym zaludnieniu nieruchomości przez dobrych i przyzwoitych mieszkańców.

Ważne jest również, aby reklamować swoje wysiłki. Budowanie relacji i nawiązywanie kontaktów z innymi zarządcami nieruchomości w Twojej okolicy może pomóc w rozpowszechnianiu wiadomości o pozytywności, którą próbujesz wnieść do społeczności. Spróbuj wznieść znaki drogowe, które ogłaszają nowe zarządzanie i nazwę nieruchomości, aby zwiększyć świadomość społeczności.

4. Lokator regularnie zakłóca sąsiedztwo

Chociaż wdrożenie dokładnego procesu przesiewowego może wyeliminować wielu problematycznych najemców, może nie zapobiec przyszłym sprzeczkom między sąsiadami. Działania najemców mogą rutynowo, negatywnie i bezpośrednio wpływać na sąsiadów.

Pozwól najemcom rozwiązać problemy
Rozwiązaniem takich sporów jest sugerowanie, że wszyscy najemcy rozwiązują spory między sobą. Złóż klauzulę w umowie najmu, która wyraźnie stwierdza, że ​​wszyscy najemcy podejmą wszelkie możliwe próby rozstrzygnięcia sporów bez Twojej interwencji. Dołącz wiadomość stwierdzającą, że jeśli musisz się zaangażować, jeden najemca może nie być zadowolony z rozwiązania, a ktoś ma duże szanse na opuszczenie nieruchomości.

Jeśli dowiesz się, że dwóch najemców kłóci się za pośrednictwem innego mieszkańca, uprzejmie przypomnij im o warunkach umowy i możliwych konsekwencjach, takich jak eksmisja, które mogą być związane z ich przyszłością. Podczas gdy najemcy najprawdopodobniej będą się spierać, mogą również nauczyć się, jak się dogadywać i szanować.

Wejdź, gdy będzie to konieczne
Jeśli najemcy po prostu nie mogą postępować uczciwie wobec siebie, mediacja może być jedyną opcją. Jeśli żadna ze stron nie współpracuje, wyjaśnij konsekwencje w spokojny sposób, aby pomóc w rozwiązaniu problemu. W pewnym momencie twoi mieszkańcy mają nadzieję, że rozumieją, że wpływ netto ma na nich, a nie na ciebie

Jako dodatkową ochronę - najemca powinien winić zarząd - upewnij się, że każda umowa najmu lub dzierżawy zawiera przepisy i regulacje dotyczące nieruchomości, a także ścisłe klauzule dotyczące tych sporów. Możesz powiadomić o „trzech ostrzeżeniach i nie ma cię” lub porozmawiać z zarządcą nieruchomości na temat jego doświadczenia w rozwiązywaniu sporów. W Twoim najlepszym interesie jest zawsze mieć jakąś dokumentację, do której możesz wrócić później, gdy znajdziesz się w trudnej sytuacji najemcy.

5. Budynek ma wysoki wskaźnik obrotu najemców

Jednym z najczęstszych problemów najemców, który powoduje, że opuszczają mieszkanie, są spory o naprawę. Dlatego zapewnienie, że wszystkie odpowiedzi na zgłoszenia serwisowe są profesjonalne, wysokiej jakości i terminowe, jest jednym z najskuteczniejszych sposobów utrzymania pozytywnych relacji z najemcami. Aby ułatwić składanie wniosków, wysyłaj miesięczne powiadomienie, że najemcy mogą się wymeldować i wrócić do biura, jeśli będą musieli zgłosić problem ze swoimi jednostkami.

Oto kilka innych rzeczy, które możesz spróbować wypełnić swoje obecne oferty pracy:

• Napraw i ulepsz jednostki. Upewnij się, że wszystkie uszkodzone lub uszkodzone urządzenia są adresowane, zanim najemcy złożą skargę. Przewidywanie reklamacji i rozwiązywanie problemów odzwierciedla szacunek dla najemców, a także dumę z budynku. Na przykład wymień wytarty, zużyty dywan i zainstaluj energooszczędne urządzenia, zamiast wykonywać poprawki „Band-Aid”.
• Często monitoruj wyposażenie i czynsze konkurencyjnych nieruchomości. Najemcy często opuszczają dom, aby zaoszczędzić pieniądze w innym domu. Aby temu zapobiec, miej oko na konkurencję. Obserwuj rynek i dowiedz się, jak do niego pasujesz - a jeśli zobaczysz, że na horyzoncie zbliża się czynsz, obniż go teraz. Zapewnia to wysoki obłożenie, jednocześnie minimalizując straty dla konkurentów.
• Negocjuj odnowienia z wyprzedzeniem. Powszechną praktyką wśród dobrych właścicieli jest negocjowanie przedłużenia umowy z szacownymi najemcami na około trzy do czterech miesięcy przed zakończeniem ich najmu. W zależności od poziomu obłożenia w danym momencie i obecnego rynku możesz zaoferować zachętę lub zniżkę na przedłużenie. Jeśli konieczne jest zwiększenie czynszu, wysyłaj zawiadomienia do najemców wraz z listem z podziękowaniami i wyjaśnieniem. Upewnij się, że ty lub członek personelu osobiście dostarczysz list do każdego najemcy. W przypadku długoterminowych najemców spróbuj zamiast tego skromnych rocznych podwyżek czynszu. Doprowadzenie całej społeczności do obecnych standardów rynkowych może trochę potrwać, ale możesz zapisać pieniądze, nie zmuszając do znalezienia nowych najemców, jeśli zmusisz obecnych lokatorów.
• Stwórz silny poczucie wspólnoty. Organizuj imprezy świąteczne lub basenowe, konkursy dekoracji i ogrodnictwa lub rozpowszechniaj comiesięczny biuletyn, do którego najemcy mogą udostępniać informacje i zamieszczać artykuły.

Inne typowe problemy najemców

6. Problemy z szkodnikami

Nikt nie chce mieszkać w domu z gryzoniami lub karaluchami. Jeśli rutynowo unikniesz zatrudniania eksterminatora, prawdopodobnie doświadczysz znacznie wysokich obrotów w swoich nieruchomościach.

Dupleksy, mieszkania i domy jednorodzinne mogą mieć problemy z błędami, gdy mieszkaniec lub jego sąsiad przyniesie te stworzenia, a jeśli okaże się, że jedna jednostka jest skażona pluskwami, nie potrwa długo, zanim wszystkie jednostki są. Zamiast pozwolić, by sytuacja wymknęła się spod kontroli, skontaktuj się z eksterminatorem, aby zająć się problemem, gdy tylko usłyszysz lub otrzymasz skargę.

7. Problemy z pokryciem dachowym

Jeśli wiesz, że dach w twoim budynku przecieka, napraw go natychmiast - i nigdy spróbuj wynająć nieruchomość niczego niepodejrzewającemu najemcy. Najemcy mają pełne prawo do bezpiecznego domu, a im dłużej pozostawiasz nieszczelny dach, tym więcej szkód i zemsty spotkasz.

Nawet najmniejsze wycieki mogą prowadzić do pleśni i pleśni, powodować szkody wodne, a nawet wpaść do jaskini dachowej. Zgodnie z prawem, najemcy mogą umieszczać pieniądze z czynszu na rachunku powierniczym i wstrzymywać je od ciebie, dopóki dach nie zostanie odpowiednio zamocowany, więc najlepiej rozwiązać te problemy przed zaplanowaniem seansu.

8. Zepsute urządzenia

Jeśli umowa najmu stanowi, że nieruchomość jest dostarczana z urządzeniami, jesteś prawnie odpowiedzialny za konserwację i naprawę tych urządzeń, chyba że postanowisz inaczej. Możesz na przykład dołączyć klauzulę potwierdzającą, że nieruchomość pochodzi ze zużytej pralki i suszarki, ale wymiana jest obowiązkiem najemcy. Jeśli jednak obiecujesz sprzęt i najemca wprowadzi się do jednostki, aby na przykład odkryć, że piec jest zepsuty, musisz jak najszybciej naprawić sytuację.

Kupowanie nowego urządzenia jest dalekie od tanich, ale zanim wprowadzi się do niego wynajmujący, możesz zaoszczędzić wiele trudności i reklamacji. Pamiętaj, że najemcy mogą dochodzić roszczeń przeciwko tobie lub składać opłaty czynszowe w sądzie lub na oddzielnym rachunku oszczędnościowym do czasu naprawy lub wymiany uszkodzonych urządzeń.

9. Problemy z depozytem zabezpieczającym

Jeśli jeden z najemców błędnie uważa, że ​​może skorzystać z depozytu zabezpieczającego, aby zapłacić za czynsz za ostatni miesiąc, możesz mieć pewne problemy. Zamieszanie ma miejsce, gdy lokator niesłusznie uważa, że ​​nie jest on zobowiązany do zapłaty czynszu za ostatni miesiąc i że wynajmujący może po prostu skorzystać z depozytu zabezpieczającego. Podczas gdy kodeks cywilny stanowi, że wynajmujący może zatrzymać depozyt zabezpieczający na pokrycie czynszu za ostatni miesiąc lub jakikolwiek niezapłacony czynsz podczas najmu, jeśli najemca nic nie zapłaci, depozyt może nie wystarczyć na pokrycie ostatniego miesiąca plus wydatki.

Jeśli otrzymałeś zamiar zwolnienia od najemcy, ale nadal masz nieśmiały czynsz miesięczny, możesz rozpocząć eksmisję, jeśli uważasz, że jest to najlepsze rozwiązanie. Niektórzy wynajmujący wyraźnie podkreślają w umowie najmu, że kaucji nie należy wykorzystywać jako zamiennika czynszu za ostatni miesiąc. Możesz również pobrać czynsz za pierwszy miesiąc, czynsz za ostatni miesiąc i trzecią opłatę, która zostanie wykorzystana jako depozyt zabezpieczający. Jeśli jednak wybierzesz tę trasę, upewnij się, że umowa najmu jest jasna i że najemca w pełni rozumie, zanim podpisze dokument.

10. Naruszenie zasad

Pisemna umowa określa warunki najmu, w tym informację, czy najemca może poddzierżawić część powierzchni innemu najemcy, czy też najemca ma pozwolenie na trzymanie zwierząt domowych na nieruchomości. Jeśli rezydencja należy do stowarzyszenia właścicieli domów, najemca może być odpowiedzialny za utrzymanie krajobrazu i budynku zewnętrznego.

Bez względu na to, czy sam byłeś świadkiem naruszenia umowy najmu, czy wiadomość dotarła do Ciebie za pośrednictwem osoby trzeciej, ważne jest, aby powiadomić najemcę na piśmie o naruszeniu i poprosić go o naprawienie problemu lub eksmisję. Na przykład, jeśli umowa najmu wyraźnie stwierdza, że ​​nie zezwala się na zwierzęta domowe, a znajdziesz dowód psa, wyślij lokatorowi list informujący, że on lub ona łamie warunki najmu i że zwierzę musi zostać usunięte z nieruchomości przez pewna data.

Poinformuj lokatora, że ​​jeśli on lub ona nie zamieszka w domu zwierzęcia, możliwa jest eksmisja. Alternatywnie, w zależności od sytuacji, możesz dokonać zmiany umowy najmu, żądając dodatkowej kaucji i podwyższonego miesięcznego czynszu, aby zapłacić za możliwość przyszłych szkód spowodowanych przez zwierzę. Jeśli najemca nie spełni twojego żądania do czasu przeprowadzenia kontroli, możesz zdecydować, czy eksmisja jest właściwym sposobem postępowania.

11. Narzędzia przeterminowane

Wielu właścicieli nie monitoruje płatności za media, dopóki lokator nie opuści nieruchomości. To, czy narzędzia są na twoje nazwisko, czy najemcę, określa, kto jest odpowiedzialny za zaległe rachunki. Upewnij się, że umowa najmu jest jasna i konkretna.

Na przykład, jeśli zgadzasz się, że narzędzia są na twoje imię i najemca musi płacić co miesiąc, narzędzia te stają się Twój odpowiedzialność, jeśli najemca wyjedzie bez ostrzeżenia. Z drugiej strony, jeśli umowa najmu stwierdza, że ​​narzędzia znajdują się w imieniu najemcy, to firma energetyczna będzie próbowała wyśledzić mieszkańca w przypadku zaległych płatności. Firma użyteczności publicznej nie może prawnie zmusić nowego najemcy do spłacenia zaległego salda poprzedniego najemcy.

12. Celowe uszkodzenie

Szkoda, że ​​niektórzy najemcy opuszczają wynajmującego ze znacznymi kosztami, celowo powodując szkody przed wyjazdem. W każdym razie zawsze dobrze jest udokumentować stan mieszkania: Zrób zdjęcia nieruchomości przed jej wynajmem i rób zdjęcia po przeprowadzce lokatora. Upewnij się, że na zdjęciach widnieje data i godzina, ponieważ może to pomóc w udowodnieniu twojej sprawy w sądzie.

Ponadto zawsze musisz zabezpieczyć swoją inwestycję, wykupując polisę ubezpieczeniową na nieruchomości, która została zaprojektowana specjalnie dla właścicieli. Należy pamiętać, że tradycyjna polisa ubezpieczeniowa dla właścicieli domów może nie obejmować wynajmowanego mieszkania lub budynku, dlatego potrzebujesz polisy, która pokryje Twoją odpowiedzialność za wynajem budynku, a także wszelkie szkody w strukturze spowodowane przez najemców.

Było wiele przypadków powodzi lub pożarów spowodowanych przez problematycznych najemców lub innych mieszkańców, którzy ostatecznie zniszczyli nieruchomości, ponieważ właściciel nie ubezpieczył jednostki. Dlatego niezwykle ważne jest, aby chronić się polisą ubezpieczeniową dla konkretnego właściciela. Na szczęście ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej jest prawie zawsze uwzględnione w polisach właściciela, a ochrona ubezpieczeniowa chroni przed pozwem, jeśli najemca zdecyduje się podjąć kroki prawne.

Jeśli jednak polisa nie obejmuje ubezpieczenia od odpowiedzialności lub jeśli chcesz zwiększyć zakres ubezpieczenia, sprawdź u swojego ubezpieczyciela, czy dodanie tego ubezpieczenia jest możliwe poprzez polisę parasolową. Aby dalej się chronić, wymagaj od najemcy posiadania minimalnej kwoty ubezpieczenia najemcy.

13. Nielegalne korzystanie z domu

Jeśli zostaniesz poinformowany o jakichkolwiek zmianach w swojej jednostce, bardzo ważne jest podjęcie działań w celu zapewnienia sobie ochrony poprzez poszukiwanie porady prawnej od doświadczonego adwokata i zgłoszenie incydentu odpowiednim władzom. Należy jednak postępować ostrożnie, aby uniknąć luzów ze strony najemcy.

Z drugiej strony możesz mieć najemcę, który angażuje się w zachowania przestępcze, które negatywnie wpływają na ich sąsiadów, tylko po to, aby stwierdzić, że działania te są całkowicie legalne. W takiej sytuacji najlepiej jest sporządzić list, aby formalnie poprosić najemcę o natychmiastowe zaprzestanie działania lub eksmisję. Na przykład najemca może ćwiczyć ze swoim zespołem rockowym od 10:00 do 15:00 w każdy poniedziałek i środę. Jednak rozporządzenie w sprawie hałasu w gminie to godzina dwudziesta trzecia, więc podczas gdy jego sąsiad uważa to za wstrętne i lekceważące, lokator ma prawo grać w tych godzinach.

Eksmisja: ostateczne rozwiązanie

Niestety, w niektórych ekstremalnych przypadkach eksmisja może być jedyną opcją. Czasami wynajmujący stwierdza, że ​​danie lokatorowi jednej szansy zmienia się w dwie szanse, co następnie daje trzecią szansę i tak dalej. To marnuje czas, powoduje pogorszenie i może skutkować utratą dochodu z czynszu.

Jeśli uważasz, że w najbliższej przyszłości znajdziesz się w sądzie - a nawet jeśli po prostu chcesz się zabezpieczyć, na wszelki wypadek - zawsze dobrze jest przechowywać szczegółowe dzienniki problemów najemców, ponieważ musisz to udowodnić przyczyna eksmisji w sądzie. Wielu właścicieli nie docenia potrzeby papierowych śladów w kontaktach z problematycznymi najemcami, błędnie wierząc, że ustne umowy zawierane są w sądzie. Proces ten może być jednak znacznie łatwiejszy, jeśli udokumentujesz każdą interakcję z problematycznymi najemcami.

Wspólny proces eksmisji jest następujący:

1. Zapoznaj się z przepisami dotyczącymi eksmisji w swoim mieście i stanie
2. Mają ważny, prawny powód eksmisji
3. Próba uzasadnienia lub kompromisu z najemcą
4. Dostarczyć formalne zawiadomienie o eksmisji
5. Złóż eksmisję do właściwego sądu
6. Przygotuj się na rozprawę i weź udział w rozprawie
7. Eksmitować najemcę
8. Odbierz wszelkie zaległe czynsze

Ponieważ koszt eksmisji może być bardzo kosztowny w zależności od okoliczności w konkretnej sytuacji, podjęcie kroków prawnych w celu eksmisji lokatora powinno być ostateczną opcją. Na przykład niektórzy właściciele zgłaszali wydatki na tysiące dolarów na usunięcie problematycznych najemców z ich nieruchomości, a wydatki te mogą obejmować:

• Opłaty sądowe: 50–500 USD
• Opłaty za serwer procesów: 30 do 150 USD na pozwanego
• Powiązane wydatki: 400 do 700 USD, w zależności od trudności w doręczeniu zawiadomienia wszystkim najemcom, ponieważ może być wymagana więcej niż jedna próba
• Opłaty za usługi eksmisji: 140 do 500 USD za obsługę dokumentów związanych z eksmisją
• Radca prawny: 200 do 400 USD za godzinę lub 500 do 5000 USD lub więcej całkowitych kosztów obsługi prawnej, jeśli najemca złoży wniosek o rozprawę i zatrudni swojego własnego prawnika
• Dodatkowe koszty: Zależy od szkód wyrządzonych przez najemcę i kosztów napraw, utraconego czynszu, nowych zamków i czyszczenia

Ostatnie słowo

Jeśli zdecydujesz, że pomimo dołożenia wszelkich starań, relacja między tobą a najemcą po prostu nie działa, najlepiej dla wszystkich zaangażowanych rozpocząć eksmisję. Jednak skonsultuj się ze swoim adwokatem, aby upewnić się, że postępujesz zgodnie z prawem stanowym i federalnym i nie próbuj samemu usuwać lokatora. Wyłączenie narzędzi, usunięcie rzeczy najemcy lub zmiana zamków w głównych drzwiach kompleksu lub lokalu najemcy może mieć poważne konsekwencje prawne. Eksmisja może być jedynym rozwiązaniem, ale aby uniknąć angażowania systemu sądowego i prawników, staraj się pozostać dostępnymi i widocznymi dla najemców, zanim pojawią się problemy i po ich zwróceniu uwagi.

Czy miałeś do czynienia z problemowymi najemcami? Czy masz jakieś słowa mądrości dla innych właścicieli, którzy znajdują się w podobnej sytuacji??