6 opcji, jeśli musisz się przenieść i nie możesz sprzedać domu

Pomimo faktu, że wprowadzaliśmy nasz dom na rynek po wiośnie - najważniejszym sezonie na rynku nieruchomości - oraz fakt, że ulga podatkowa dla osób kupujących po raz pierwszy wygasła dwa miesiące przed przeprowadzką, byliśmy pewni, że sprzedamy dom w ciągu parę miesięcy.

Chłopie, myliliśmy się.

Zajęło prawie cały rok - do maja 2011 r. - zanim byliśmy w stanie sprzedać nasz dom, a za cenę prawie 20 000 USD mniej niż oczekiwaliśmy.

Jest to zbyt powszechna sytuacja dla rodzin, które muszą się przeprowadzić. Po katastrofie mieszkaniowej sprzedaż domu nie jest już stosunkowo łatwą częścią przeprowadzki. Na szczęście istnieje kilka opcji dla właścicieli domów, którzy próbują sprzedać.

Opcje dla tych, którzy nie mogą sprzedać swojego domu

1. Sprzedaj za odpowiednią cenę

W ciągu pięciu lat spędzonych w domu Kolumba wraz z mężem przeznaczyliśmy wiele tysięcy dolarów na remonty domów, a także na niezliczone godziny własnej pracy. Chociaż wiedzieliśmy, że poprawa domu jest czymś, co należy podjąć, ponieważ chcieliśmy rezultatów (a nie tylko zwiększonej wartości odsprzedaży), nadal nie mogliśmy powstrzymać się od wykrycia znaków dolara w naszych oczach, kiedy zaczęliśmy planować nasz ruch. Pierwotnie wymieniliśmy nasz dom za około 25 000 USD więcej niż zapłaciliśmy za to - cena, która byłaby odpowiednia dla naszego domu przed katastrofą mieszkaniową, ale nie taka, którą moglibyśmy uzyskać w 2010 r..

Do czasu naszej sprzedaży mieliśmy szczęście sprzedać za zaledwie 6000 USD więcej niż nasza pierwotna cena zakupu. Chociaż jest mało prawdopodobne, aby pierwotnie wystawienie naszego domu na tę cenę przyspieszyło sprzedaż - nabywcy byli pierwszymi osobami, które wykazywały poważne zainteresowanie domem za wszelką cenę - ważne jest, aby pamiętać, że pieniądze (i czas) włożone w dom często nie podnosi ceny zakupu, szczególnie na rynku spadkowym.

Współpracuj z Pośrednikiem w obrocie nieruchomościami, aby uzyskać realistyczną liczbę, która nie wycenia cię z rynku i pozwoli ci szybko sprzedać. Jednym ze sposobów jest sprawdzenie cen porównywalnych domów, które niedawno sprzedano. Jeśli natomiast przeglądasz lista ceny domów podobnych do twojego, możesz nie mieć dokładnego zrozumienia rynku, ponieważ mogą być wycenione znacznie powyżej tego, co sprzedawca jest skłonny zapłacić.

Co najważniejsze, gdy rynek mieszkaniowy przeżywa nadmiar, musisz zdać sobie sprawę, że cena, w której możesz sprzedać swój dom, będzie prawdopodobnie niższa niż chcesz, a być może nawet niższa niż zapłacona za dom. Pamiętaj jednak, że jeśli nie możesz sobie pozwolić na sprzedaż domu za mniej niż zapłaciłeś, nie masz opcji.

2. Poczekaj

Planowanie najgorszego jest tym, co muszą zrobić wszyscy sprzedawcy domów, a nie zrobienie tego było największym błędem, jaki popełniliśmy z mężem. Zakładaliśmy, że katastrofa mieszkaniowa nie wpłynęła na nasze sąsiedztwo. Ale mając dwa wykluczenia w odległości kilku bloków od nas i niektóre domy w okolicy sprzedające się za mniej niż były warte, my (i nasz Pośrednik) powinniśmy zobaczyć napis na ścianie. Zamiast tego beztrosko kupiliśmy nowy dom w Indianie, myśląc, że będziemy mieli tylko kilka miesięcy podwójnej hipoteki.

Lepszym planem byłoby wynajęcie mieszkania na rok lub dwa, gdy czekaliśmy na sprzedaż naszego pierwszego domu. To nie tylko odciągnęłoby od nas presję finansową, ale dałoby nam również okazję dowiedzieć się więcej o różnych dzielnicach w naszym nowym mieście.

Inną opcją na trudnym rynku mieszkaniowym jest pozostawienie części rodziny, podczas gdy nowy pracownik sam się przenosi, aby podjąć nową pracę. Chociaż może to być trudne emocjonalnie, ułatwia utrzymanie domu w doskonałej formie na pokazy i pozwala uniknąć zwiększonych kosztów ubezpieczenia pustego domu.

Ostatecznie najlepiej założyć, że nie sprzedasz szybko swojego domu i na tej podstawie opracujesz plany mieszkaniowe i przeprowadzkowe.

3. Zostań wynajmującym

Pod pewnymi względami wynajęcie domu może być szczęśliwym rozwiązaniem problemów związanych z wyprzedażą. Zanim jednak wskoczysz, musisz wiedzieć o byciu właścicielem.

Koszty

• Ubezpieczenie domu. Wynajęcie domu wiąże się z kilkoma powiązanymi kosztami, których nie można przewidzieć. Na przykład ubezpieczenie domu musi zostać zmienione na polisę, która konkretnie obejmuje właścicieli / nieruchomości na wynajem. Według Insurance Information Institute „Polisy wynajmującego zazwyczaj kosztują około 25% więcej niż standardowa polisa dla właścicieli domów, ponieważ właściciele potrzebują większej ochrony niż typowi właściciele domów”.
• Zarządzanie własnością. Ponadto koszty zarządzania nieruchomościami - szczególnie jeśli jesteś zdalnym właścicielem - mogą potencjalnie pochłonąć dużą część dochodów z czynszu. Jeśli jesteś w innej części kraju, będziesz musiał mieć pod ręką kogoś, kto zajmie się wszelkimi problemami, od zatkanych odpływów, przez rutynową konserwację, aż po martwych najemców. W większości przypadków musisz wynająć zarządcę nieruchomości, co generalnie kosztuje około 10% miesięcznego czynszu.
• Zyski kapitałowe. Wreszcie Twoje obciążenie podatkowe prawdopodobnie ulegnie zmianie, gdy zostaniesz wynajmującym. Na przykład jednym z potencjalnych problemów podatkowych jest ewentualna utrata zwolnienia z podatku od zysków kapitałowych. Tak długo, jak mieszkasz w domu przez dwa z pięciu lat przed sprzedażą domu, nie musisz płacić podatków w wysokości do 250 000 USD zysku (500 000 USD dla małżeństw) ze sprzedaży domu. Jeśli jednak wynajmiesz dom na dłużej niż trzy lata po przeprowadzce, a następnie sprzedasz z zyskiem, będziesz winien pieniądze rządowi federalnemu z tego zysku.

Potencjalne korzyści podatkowe

• Roszczenie o stratę kapitałową. Jedną z drugiej strony obaw związanych z utratą zwolnienia z podatku od zysków kapitałowych (szczególnie na rynku o niższej wartości) jest to, że wynajmowanie domu, a następnie sprzedaż go ze stratą oznacza, że ​​możesz dochodzić straty kapitałowej na podstawie swoich dochodów. Może to być ogromna ulga podatkowa iz tego powodu często świetnym pomysłem jest dla sprzedawców na rynku w dół, aby wynajmowali swój dom przed sprzedażą, ponieważ mogą faktycznie odrobić część strat dzięki podatkom.
• Ulgi podatkowe. Oprócz dochodzenia straty kapitałowej od dochodu istnieją również inne ulgi podatkowe dla właścicieli domów, którzy wynajmują swoje domy, gdy są właścicielami. Właściciele mogą odliczyć praktycznie wszystkie wydatki związane z utrzymaniem i marketingiem wynajmowanego domu, takie jak składki ubezpieczeniowe, naprawy, koszty reklamy, usługi kształtowania krajobrazu, usługi zarządzania nieruchomościami, odsetki od kredytu hipotecznego, a nawet koszty podróży związane z wynajmem.

Ustawianie stawek
Znalezienie odpowiedniej kwoty do wynajęcia może być trudne. Ogólna ogólna zasada dotycząca nieruchomości inwestycyjnych sugeruje, że konieczne jest obciążenie co najmniej 1% kwoty kredytu hipotecznego w celu wygenerowania dodatniego przepływu środków pieniężnych. Jednak ta zasada jest nieco trudniejsza, gdy wynajmujesz swój istniejący dom.

Najpierw musisz ustalić, jaki czynsz jest typowy dla Twojej okolicy. Nawet jeśli jest niewiele nieruchomości do wynajęcia, w których mieszkasz, nadal możesz ustalić rozsądną stawkę. Porozmawiaj z agencjami zarządzania nieruchomościami, aby dowiedzieć się więcej o stawkach i wyszukać podobne czynsze online. Craigslist, Rentometer i Rent.com to także dobre zasoby do sprawdzenia.

Musisz również uwzględnić współczynniki pustostanów, aby dowiedzieć się, ile pieniędzy można się spodziewać w ciągu roku wynajmu. Większość porad dotyczących nieruchomości inwestycyjnych sugeruje, że planujesz tylko 10 i pół miesiąca obłożenia rocznie - co oznacza, że ​​możesz spodziewać się 10% pustostanów w danym okresie wynajmu.

Nawet jeśli okaże się, że kwota czynszu, którą możesz pobrać (minus powiązane koszty prowadzenia i stopa pustostanów) nie byłaby wystarczająca do pokrycia miesięcznego rachunku hipotecznego, nadal może być sensowne, aby wynająć dom, zamiast próbować przenosić kredyt hipoteczny sam.

Znalezienie najemców
Jednym z najtrudniejszych aspektów wynajmu domu jest znalezienie wiarygodnych najemców. Musisz się upewnić, że reklamujesz się w dobrze widocznych miejscach: online, zarówno na stronach z wypożyczalniami, takich jak Rent.com i Craigslist, jak również na portalach społecznościowych, takich jak Facebook; za pośrednictwem lokalnych firm przeprowadzkowych i działów HR; na jakichkolwiek lokalnych uniwersytetach; i ze staromodnym znakiem na twoim podwórku.

Kiedy już masz kandydatów, konieczne jest, abyś przeszedł ich przez proces kontroli. Aplikacje online i umowy najmu można znaleźć online, ale należy upewnić się, że pytają potencjalnych najemców o ich dochody, historię zatrudnienia i historię najmu - i dzwonią do wszystkich referencji.

Ponadto pamiętaj, że możesz poprosić o numery ubezpieczenia społecznego w celu sprawdzenia przeszłości i kontroli kredytowej za pośrednictwem strony internetowej takiej jak E-Renter. Te kontrole przeszłości i wiarygodności kredytowej kosztują nominalną opłatę (około 25 USD), ale mogą oszczędzić ci wielu problemów.

4. Zamień swój dom w wypożyczalnię wakacyjną

Nawet jeśli uzyskanie długoterminowego wynajmu nie jest możliwe lub kuszące, nadal możesz zrekompensować niektóre koszty, wynajmując swój dom podróżnym. Wystawienie domu na wynajem na wakacje na Vrbo lub na stronie Airbnb w serwisie wynajmu mieszkań peer-to-peer może pomóc ci przetrwać kryzys na rynku, dopóki nie będziesz w stanie sprzedać.

Ponadto, jeśli wykorzystujesz swój dom jako czynsz na wakacje na tyle często, że kwalifikuje się on jako nieruchomość przynoszącą dochód, i ostatecznie sprzedajesz nieruchomość, zanim rynek się odrodzi, możesz ubiegać się o tę stratę z podatków.

5. Zamień swój dom na krótką wyprzedaż

Jeśli koniecznie musisz się przeprowadzić i jesteś pod wodą w domu, krótka wyprzedaż to ostatnia opcja, która przynajmniej wydostanie cię z domu. W takim przypadku ty i twój pożyczkodawca zgodzicie się sprzedać swój dom po znacznie obniżonej cenie, tylko po to, aby go sprzedać. Twój pożyczkodawca następnie wybacza brak między tym, co jesteś w stanie zapłacić za kredyt hipoteczny, a pełną kwotą. Należy jednak zauważyć, że w niektórych przypadkach jest to niedobór nie wybaczone, a sprzedawca jest nadal odpowiedzialny za zapłacenie pożyczkodawcy.

Niestety, nawet po wyeliminowaniu niedoboru krótka sprzedaż może mieć długotrwałe konsekwencje finansowe. Może zaszkodzić Twojej zdolności kredytowej, choć nie tak bardzo jak wykluczenie, co często jest próbą uniknięcia krótkiej sprzedaży. Ponadto pożyczkodawcy zazwyczaj zgadzają się na krótką sprzedaż tylko wtedy, gdy właściciel domu jest już opóźniony w płatnościach i otrzymał powiadomienie domyślne.

Wystarczy powiedzieć, że krótka sprzedaż jest rozwiązaniem tylko wtedy, gdy problem z hipoteką jest w inny sposób nie do pokonania.

6. Przejdź do wykluczenia

W niektórych przypadkach może się wydawać, że pozwolenie bankowi na zamknięcie domu jest Twoją jedyną opcją. Chociaż wykluczenie wyklucza cię z kłopotów mieszkaniowych, jest to alternatywa, której musisz ciężko pracować, aby uniknąć. Większość ludzi rozumie, że zamknięcie dostępu do rynku ma poważne konsekwencje kredytowe - ale niewielu zdaje sobie sprawę, że trafienie w kredyt może kosztować twoje karty kredytowe. Po wykluczeniu dawny właściciel domu może stwierdzić anulowanie kart kredytowych lub obniżenie limitów. Ponadto upływa wiele lat (zwykle od trzech do siedmiu), zanim banki są skłonne skorzystać z kredytu hipotecznego dla właściciela domu, który przeszedł na poprzedni dom.

Wykluczenie również niekoniecznie oznacza, że ​​właściciel domu może odejść bez wydawania gotówki. W większości stanów banki mogą legalnie pójść po właścicieli domów z powodu niedoboru, co stanowi różnicę między tym, co bank był w stanie uzyskać za dom, a tym, co było jeszcze należne z tytułu kredytu hipotecznego. I nawet ci właściciele domów, którzy mieszkają w stanie, w którym obowiązują przepisy antykorupcyjne, nadal muszą odpowiedzieć bankowi, jeśli kiedykolwiek zaciągnęli drugą pożyczkę lub refinansowali hipotekę, aby spłacić część kapitału. Przepisy antykorupcyjne nie chronią właścicieli domów w takich przypadkach.

Wszystko, co właściciel domu może zrobić, aby uniknąć wykluczenia, jest ostatecznie najlepszą decyzją finansową, ponieważ wykluczenie może nadal negatywnie wpływać na finanse w nadchodzących latach.

Ostatnie słowo

Może nie być możliwe sprzedanie domu w pożądanym terminie lub za żądaną cenę, ale zaakceptowanie tego faktu i podjęcie odpowiednich decyzji może pomóc Ci osiągnąć najlepszy wynik finansowy w danej sytuacji. Zakładając, że najgorsze na rynku mieszkaniowym jest najprawdopodobniej najbezpieczniejszym sposobem działania dla twojej dolnej linii.

Czy ostatnio próbowałeś sprzedać swój dom? Jakie inne wskazówki sugerujesz tym, którzy walczą o sprzedaż?