Główna » Hipoteka » Co to jest pożyczka domowa VA - Kwalifikowalność, świadczenia i ograniczenia hipoteczne

    Co to jest pożyczka domowa VA - Kwalifikowalność, świadczenia i ograniczenia hipoteczne

    Aby pomóc zrekompensować osobiste poświęcenia, personel Sił Zbrojnych korzysta z wielu bezpośrednich i pośrednich korzyści finansowych.

    Jeśli jesteś obecnym lub byłym członkiem Sił Zbrojnych i zastanawiasz się, czy kupić dom, jest jedna korzyść potrzeba wiedzieć więcej na temat: pożyczki VA. Czytaj dalej, aby dowiedzieć się, jak możesz zaoszczędzić tysiące dolarów jako właściciel domu.

    Co to jest pożyczka VA?

    Według amerykańskiego Departamentu ds. Weteranów pożyczka VA to „gwarancja kredytu mieszkaniowego… pomagająca w zakupie, budowie, naprawie, utrzymaniu lub adaptacji domu na własny użytek”. Jest to jedna z najlepszych korzyści finansowych, jakie mogą otrzymać członkowie wojska.

    Podstawy pożyczki VA

    Podobnie jak tradycyjne hipoteki, większość pożyczek VA jest udzielana przez prywatnych pożyczkodawców. Są jednak wspierani (w większości przypadków do 417 000 USD wartości pożyczki) pełną wiarą i uznaniem rządu federalnego USA.

    Ta gwarancja zmniejsza ryzyko dla pożyczkodawców i umożliwia im oferowanie korzystniejszych warunków, w tym potencjalnie niższych stóp procentowych i zwolnienia z ubezpieczenia prywatnego kredytu hipotecznego (PMI) dla pożyczek o współczynniku kredytu do wartości (LTV) powyżej 80%.

    Umożliwia także pożyczkodawcom zaciąganie pożyczek na zakup VA bez konieczności dokonywania przedpłaty - dzięki czemu właściciele domów są w zasięgu ręki dla członków usług o ograniczonych oszczędnościach osobistych. Pożyczki konwencjonalne wymagają zaliczek - zwykle do 20% wartości nieruchomości. Inne typy pożyczek przyjazne dla właścicieli domów, takie jak pożyczki FHA, również wymagają obniżenia środków.

    Historia programu pożyczek VA

    Rząd federalny gwarantuje weteranom pożyczki mieszkaniowe od 1944 r., Kiedy Kongres uchwalił ustawę o dostosowaniu żołnierzy (SRA). SRA upoważniła VA do zagwarantowania pożyczek mieszkaniowych udzielonych przez wykwalifikowanych kredytodawców.

    Początkowo zezwolenie obejmowało wyłącznie pożyczki udzielone weteranom kupującym domy niemodułowe. W 1970 r. Kongres zmienił SRA, aby objąć pożyczki udzielone na domy mobilne. W 1992 r. Prawo zostało dodatkowo rozszerzone na praktycznie wszystkie czynne obowiązki i honorowo zwolnionych weteranów Sił Zbrojnych, a także członków Rezerwy Armii i Gwardii Narodowej, którzy służyli z honorem przez co najmniej sześć lat. W niektórych przypadkach byli małżonkowie członków usług również kwalifikują się do gwarancji kredytowych VA.

    SRA zapewnia inne korzyści finansowe i zabezpieczenia dla niektórych klas członków usług, w tym sztywny pułap 6% oprocentowania kredytów hipotecznych podczas czynnej służby.

    Rodzaje pożyczek i dotacji VA

    Pożyczki i dotacje finansowe VA występują w kilku wariantach:

    • Kup pożyczkę: Pożyczka na zakup ma na celu pomóc wykwalifikowanemu członkowi serwisu w sfinansowaniu zakupu domu zajmowanego przez właściciela bez zbędnych pieniędzy. Kup pożyczki można wykonać jedną z następujących czynności: kupić istniejący dom wolnostojący; kupić lokal mieszkalny w projekcie zatwierdzonym przez VA; zbudować nowy dom budowy; jednoczesny zakup i remont domu (podobnie jak pożyczka rehabilitacyjna FHA 203k); lub kupić wyprodukowany dom lub działkę na już wyprodukowany dom.
    • Wypłata kredytu refinansowego: Wypłata pożyczki refinansowej ma na celu zastąpienie istniejącej hipoteki w domu, który pożyczkobiorca już posiada, zapewniając pożyczkobiorcy ryczałtową płatność gotówkową bez żadnych ograniczeń. Istniejący kredyt hipoteczny niekoniecznie musi być pożyczką VA. Kredyty refinansowe z wypłatą są podobne do pożyczek pod zastaw domu, które również umożliwiają zaciąganie pożyczek w stosunku do wartości domu, ale różnią się pod pewnymi ważnymi względami: zastępują istniejące hipoteki (pożyczki pod zastaw domu nie), zwykle (ale nie zawsze) mają niższe stopy procentowe niż pożyczki pod zastaw domu i ponoszą koszty zamknięcia (pożyczki pod zastaw domu nie mają). Wielu pożyczkodawców zezwala na stosunek wartości kredytu do 100% w przypadku pożyczek refinansowych opartych na VA, w przeciwieństwie do 80% w przypadku większości pożyczek pod zastaw domu i linii kredytowych. Jeśli więc nadal jesteś winien 100 000 USD kredytu hipotecznego w wysokości 150 000 USD, a Twój dom jest wart 200 000 USD, twoja pożyczka na refinansowanie może wynosić nawet 200 000 USD, z czego 100 000 USD jest dostępne do wypłaty i wykonania według własnego uznania.
    • Pożyczka refinansowa z obniżeniem stóp procentowych (IRRRL): Produkt ten, znany również jako VA Streamline Refinance Loan, pozwala refinansować istniejącą pożyczkę VA i zabezpieczyć niższe oprocentowanie bez konieczności ponownego ubiegania się o kredyt VA. W przeciwieństwie do wypłat refinansowych pożyczek, IRRRL nie mogą być wykorzystywane do zbierania kapitału własnego z domu na gotówkę, z wyjątkiem ulgi w wysokości 6000 $ na energooszczędne projekty remontowe domów. Chociaż nie musisz poddawać się kontroli kredytowej lub innym aspektom typowego procesu gwarantowania kredytu hipotecznego, musisz udowodnić, że mieszkasz w domu, przed którym pożyczka jest zabezpieczona.
    • Program bezpośredniej pożyczki Native American (NADL): Jest to nowszy, rzadziej spotykany rodzaj pożyczki VA zaprojektowanej specjalnie dla członków serwisu i weteranów pochodzenia indiańskiego. W przeciwieństwie do pożyczek na zakup i refinansowanie, jest to pożyczka bezpośrednia, co oznacza, że ​​VA działa jako pożyczkodawca i serwisant. Jest on zawsze skonstruowany jako 30-letnia pożyczka o stałej stopie procentowej i musi być wykorzystany do „finansowania zakupu, budowy lub ulepszenia domów na Federal Trust Land (grunty rezerwacyjne) lub do refinansowania wcześniejszego NADL w celu zmniejszenia oprocentowanie."
    • Dostosowane dotacje mieszkaniowe: Te dwa produkty niebędące pożyczkami (specjalne dodatki mieszkaniowe i specjalne dodatki mieszkaniowe) są przeznaczone dla weteranów z „trwałymi i całkowitymi niepełnosprawnościami związanymi z usługami” lub niepełnosprawnościami, które kwalifikują się do 100% odszkodowania z tytułu niepełnosprawności zgodnie z harmonogramem VA dotyczącym niepełnosprawności i są z czasem nie oczekuje się poprawy. Kwalifikujące się niepełnosprawności obejmują utratę użycia obu nóg lub ramion, utratę użycia jednej nogi i jednej ręki, poważne oparzenia i ślepotę w obu oczach oraz poważne urazy dróg oddechowych. Weterani mogą wykorzystać oba granty do sfinansowania lub zrekompensowania kosztów budowania od podstaw mieszkań dostosowanych do niepełnosprawności, zakupu już dostosowanych mieszkań, zakupu i adaptacji obecnie niedostosowanych mieszkań lub adaptacji już zamieszkałych mieszkań.

    Opłata za finansowanie VA

    Pożyczki hipoteczne VA są objęte specjalną opłatą, która nie dotyczy innych pożyczek hipotecznych: opłata za finansowanie VA. Opłata ta różni się w zależności od działu usług i zaliczki wnioskodawcy, ale ogólnie wynosi od 0,5% do 3,3% ceny zakupu.

    Struktura opłat jest następująca:

    • Kredytobiorcy (weterani) po raz pierwszy dokonujący zakupu i wypłaty gotówki: 2,15% dla zaliczek poniżej 5% (w tym brak zaliczek); 1,50% dla zaliczek od 5% do 10%; 1,25% na zaliczki w wysokości 10% lub więcej
    • Kredytobiorcy po raz pierwszy dokonujący zakupu i wypłaty środków (rezerwiści i gwardia narodowa): 2,40% dla zaliczek poniżej 5% (w tym brak zaliczek); 1,75% dla zaliczek od 5% do 10%; 1,50% dla zaliczek w wysokości 10% lub więcej
    • Późniejszy kredyt pożyczkowy i refinansujący (weterani): 3,30% dla zaliczek poniżej 5% (w tym brak zaliczek); 1,50% dla zaliczek od 5% do 10%; 1,25% na zaliczki w wysokości 10% lub więcej
    • Późniejsi kredytobiorcy refinansujący zakup i wypłatę (rezerwiści i gwardia narodowa): 3,30% dla zaliczek poniżej 5% (w tym brak zaliczek); 1,75% dla zaliczek od 5% do 10%; 1,50% dla zaliczek w wysokości 10% lub więcej
    • IRRRL (wszystkie klasy członków usług): 0,50%
    • Pożyczki z programu NADL (wszystkie klasy członków usług): 1,25% na kredyt na zakup; 0,50% na kredyt refinansowy
    • Wyprodukowane, nietrwale zaciągnięte pożyczki domowe (wszystkie typy i klasy): 1,00%
    • Weterani z niepełnosprawnościami związanymi z usługami (wszystkie typy): 0,00%

    Możesz zapłacić opłatę za finansowanie przy zamknięciu lub zawinąć w wartość pożyczki, chociaż owijanie powoduje większą miesięczną płatność. Aby uzyskać pełny przegląd opłat za finansowanie VA, sprawdź tabelę opłat za finansowanie VA.

    Korzyści i ograniczenia pożyczki VA

    Pożyczki VA mają pewne przydatne (i potencjalnie lukratywne) korzyści niedostępne dla innych klas kredytobiorców:

    • Nie jest wymagana zaliczka: Dla kredytobiorców bez środków pieniężnych jest to największa zaleta pożyczki zabezpieczonej VA. Większość innych rodzajów kredytów hipotecznych wymaga co najmniej 3%, a wielu kredytodawców woli 10% lub więcej. Ostrzegamy, że niektórzy pożyczkodawcy wciąż proszą o zaliczki na pożyczki VA, ale branża jest konkurencyjna i prawdopodobnie będziesz w stanie rozejrzeć się, aby uniknąć tego wymogu.
    • Nie wymaga PMI: Pożyczki zabezpieczone VA nie wymagają prywatnego ubezpieczenia hipotecznego. Natomiast konwencjonalne pożyczki o wartości powyżej 80% LTV wymagają PMI, dopóki LTV kredytobiorcy nie spadnie poniżej 78% (lub 80%, jeśli pożyczkobiorca zażąda wcześniejszego usunięcia PMI). W zależności od kwoty głównej pożyczki i wartości zaliczki może to zaoszczędzić od kilku do kilkuset dolarów miesięcznie w stosunku do tradycyjnej pożyczki z PMI.
    • Relatywnie łagodny Underwriting: Pożyczkodawcy posiadają kwalifikujące się podmioty ubiegające się o pożyczkę VA w celu obniżenia standardów kredytowych niż wnioskodawcy o tradycyjne kredyty hipoteczne. Nawet jeśli masz uczciwy lub średni kredyt, możesz nadal kwalifikować się do pożyczki zabezpieczonej VA.
    • Ograniczenia wymaganych kosztów zamknięcia: Pożyczkobiorcy kwalifikujący się do pożyczek VA nie muszą ponosić pewnych kosztów zamknięcia, w tym opłat za ubezpieczenie, opłat powierniczych, honorariów adwokackich i opłat za przetwarzanie dokumentów. Pożyczkodawca może częściowo zrównoważyć straty związane z tymi niedopuszczalnymi pozycjami, obciążając pożyczkobiorcę opłatą początkową w wysokości do 1% kwoty głównej pożyczki. W przeciwnym razie sprzedawca może zgodzić się na ich zapłatę (ponieważ sprzedawcy często ponoszą koszty zamknięcia), agent kupującego może wystawić kredyt agenta przy zamknięciu i uzyskać prowizję, lub pożyczkodawca może po prostu zjeść koszt za pośrednictwem kredytodawcy przy zamknięciu. Kredytodawcy mogą obciążyć kredytobiorców spełniających kryteria VA za niektóre pozycje końcowe, w tym ubezpieczenie tytułu, raport kredytowy, wycenę nieruchomości, ankietę nieruchomości i rejestrację.
    • Inspekcja VA dla nowych domów budowlanych: Gdy pożyczka VA zostanie wykorzystana na sfinansowanie nowego domu budowlanego, VA wysyła licencjonowanych inspektorów w celu oceny postępu budowy i potwierdzenia, że ​​dom spełnia specyfikacje VA. Co najmniej budowniczy musi udzielić rocznej gwarancji na nowy dom. Niektórzy budowniczowie oferują gwarancje nawet na 10 lat, zapewniając niezbędny spokój dla nowych właścicieli domów.
    • Brak kar przedpłaty: Pożyczki VA nie podlegają karom z góry. Jeśli chcesz uniknąć naliczania odsetek, przyspieszając spłatę pożyczki lub dokonując dodatkowych płatności w kierunku jej kwoty głównej, możesz to zrobić bez żadnych kar. Niektórzy pożyczkodawcy naliczają znaczne kary przedpłaty - często aż 80% odsetek sześciomiesięcznych, które mogą wynieść ponad 10 000 USD w przypadku dużej pożyczki.
    • Zakładalność: Pożyczki VA są możliwe do przyjęcia, co oznacza, że ​​można je przenieść od sprzedającego do kupującego przy minimalnej (lub żadnej) zmianie stawek i warunków. Jest to niezwykle przydatne w środowisku rosnących stóp procentowych. Jednak kupujący nadal musi pokryć różnicę między pozostałym saldem kredytu a oszacowaną wartością domu, albo poprzez obniżenie gotówki, albo zaciągnięcie drugiej hipoteki.

    Ograniczenia pożyczek VA

    Pożyczki VA mają pewne istotne ograniczenia i ograniczenia:

    • Główny kredyt: Chociaż nie ma górnego limitu wartości nieruchomości, do której dołączona jest twoja pożyczka, VA gwarantuje zleceniodawców pożyczki tylko do 417 000 USD - granicę między hipoteką tradycyjną a ogromną. Ta górna granica może zostać zniesiona w niektórych regionach o wysokich kosztach mieszkaniowych, głównie na Alasce, Hawajach oraz w dużych nadmorskich obszarach metropolitalnych, takich jak San Francisco.
    • Ocena refinansowania wypłaty i LTV: Pożyczkodawcy zazwyczaj ograniczają LTV refinansowania wypłat do 100%, co oznacza, że ​​nie możesz pożyczyć więcej niż oszacowana wartość twojego domu. Podczas procesu subemisji wymagana jest ocena.
    • Stopa procentowa IRRRL: O ile nie refinansujesz kredytu hipotecznego o zmiennym oprocentowaniu (ARM) na produkt o stałej stopie procentowej, stopa procentowa Twojej IRRRL musi być niższa niż stopa pierwotnej pożyczki.
    • Ograniczenia IRRRL dotyczące wpływów: Musisz wykorzystać wpływy z IRRRL, aby spłacić istniejącą pożyczkę VA lub zainwestować w kwalifikowane ulepszenia efektywności energetycznej.

    Wymagania dotyczące kwalifikowalności pożyczki VA

    Wymagania dotyczące kwalifikowalności pożyczki VA różnią się w zależności od działu usług wnioskodawcy, długości i terminów obsługi oraz statusu absolutorium. (Nieuczciwie zwolnieni członkowie serwisu nie są uprawnieni do pożyczek VA pod żadnym pozorem.)

    Wymagania kwalifikacyjne dla nieuczciwie zwolnionych członków serwisu

    Od 8 września 1980 r. Personel Sił Zbrojnych, który przepracował co najmniej 24 kolejne miesiące w roli czynnej lub nieaktywnej, kwalifikuje się do pożyczek VA. Osoby powołane do czynnej służby w dowolnym momencie kariery są uprawnione po odbyciu co najmniej 90–181 dni w służbie czynnej, w zależności od tego, kiedy usługa została wykonana. Ci, którzy obecnie czynnie pełnią służbę, są uprawnieni po odbyciu co najmniej 90 kolejnych dni w służbie czynnej.

    Od 2 sierpnia 1990 r. Pracownicy Gwardii Narodowej i Rezerwistów, którzy spędzili co najmniej 90 kolejnych dni na czynnej służbie, kwalifikują się do pożyczek VA. Personel Gwardii Narodowej i Rezerwisty, który nie poświęcił co najmniej 90 kolejnych dni na czynną służbę, kwalifikuje się, gdy zaloguje się co najmniej sześć lat w swoim oddziale służby i spełni jedno z poniższych kryteriów:

    • Emerytowany (umieszczony na liście emerytów)
    • Przeniesiony do stanu rezerwowego innego niż wybrana rezerwa (w tym rezerwy rezerwowej lub gotowości rezerwowej)
    • Pozostań na statusie Wybranej Rezerwy

    Aby uzyskać więcej informacji, sprawdź tabelę uprawnień VA.

    Inne kwalifikujące się klasy

    Inne kwalifikują się również do pożyczek VA:

    • Ocaleni małżonkowie: Kilka rodzajów pozostających przy życiu małżonków będących członkami służby kwalifikuje się do pożyczek VA. Należą do nich nieżonaci małżonkowie członków służby, którzy zmarli w służbie; nieżonaci małżonkowie członków służby, którzy zmarli z powodu niepełnosprawności związanej z usługami; pozostali przy życiu małżonkowie, którzy ożenili się ponownie po 16 grudnia 2003 r. i po ukończeniu 57 lat; oraz pozostający przy życiu małżonkowie całkowicie niepełnosprawnych weteranów, których śmierci nie można jednoznacznie przypisać niepełnosprawności.
    • Naturalizowani obywatele USA: Klasa ta obejmuje osoby, które służyły w niektórych zagranicznych wojskach sprzymierzonych ze Stanami Zjednoczonymi podczas II wojny światowej, a następnie stały się naturalizowanymi obywatelami USA.
    • Członkowie niektórych organizacji służby wojskowej: Ta klasa obejmuje osoby, które służyły jako kadeci w Akademii Wojskowej USA, Akademii Sił Powietrznych lub Akademii Straży Przybrzeżnej; jako urzędnicy publicznej służby zdrowia; jako pomocnicy Akademii Marynarki Wojennej USA; oraz funkcjonariusze w National Oceanic & Atmospheric Administration.

    Uzyskanie świadectwa kwalifikacji

    Po ustaleniu, czy kwalifikujesz się do otrzymania pożyczki VA, może być konieczne uzyskanie certyfikatu kwalifikacji (CoE) w celu przedstawienia go pożyczkodawcy. Chociaż nie potrzebujesz CoE, aby uzyskać IRRRL, twój pożyczkodawca nie zainicjuje zakupu VA lub pożyczki refinansowej VA bez ważnego CoE.

    Dowody wymagane do uzyskania dokumentu tożsamości różnią się w zależności od kategorii członka serwisu. Ogólne wymagania są następujące:

    • Weterani sił zbrojnych: Formularz Departamentu Obrony 214 (DD214), w tym pełne wyjaśnienie charakteru separacji i charakteru służby.
    • Członkowie czynnej służby: Podpisane oświadczenie o usłudze zawierające datę wejścia do serwisu członka, dane osobowe (w tym datę urodzenia i numer ubezpieczenia społecznego) oraz utracony czas doręczenia (jeśli taki istnieje).
    • Obecni lub byli rezerwiści i członkowie Gwardii Narodowej z aktywnym doświadczeniem zawodowym: Formularz 214 Departamentu Obrony opisujący charakter separacji i charakter służby.
    • Obecni rezerwiści i członkowie Gwardii Narodowej bez doświadczenia w służbie czynnej: Podpisane oświadczenie o usłudze określające całkowity czas trwania usługi i ewentualny stracony czas.
    • Zwalniani rezerwiści bez doświadczenia w służbie czynnej: Dowód honorowej służby (może się różnić w zależności od przypadku) oraz kopia najnowszego oświadczenia o punktach emerytalnych.
    • Zwalniani członkowie Gwardii Narodowej bez doświadczenia w służbie czynnej: Dokumentacja służbowa i raporty separacyjne dla każdego odcinka służby Gwardii Narodowej lub oświadczenie rozliczeniowe punktów emerytalnych wraz z towarzyszącym dowodem honorowej służby.
    • Pozostały przy życiu współmałżonek otrzymujący świadczenia z tytułu niezdolności do pracy i odszkodowania (DIC): DD214 weterana (jeśli jest dostępny) i formularz VA 26-1817.
    • Pozostały przy życiu współmałżonek nie otrzymujący świadczeń DIC: DD214 weterana (jeśli jest dostępny), formularz VA 21-534, akt zgonu lub raport o wypadku Departamentu Obrony (DD1300) i licencja małżeńska. Dokumenty te należy przesłać do lokalnego biura kompensaty i emerytury małżonka w celu przetworzenia.

    Jak ubiegać się o certyfikat CoE
    Najłatwiejszym sposobem ubiegania się o certyfikat CoE jest online, na portalu eBenefits VA. Być może będziesz mógł złożyć wniosek do swojego pożyczkodawcy podczas procesu subemisji, chociaż nie wszyscy pożyczkodawcy mają taką możliwość.

    Jeśli wolisz ubiegać się w trybie offline, możesz wypełnić i przesłać formularz VA 26-1880 (wniosek o świadectwo kwalifikowalności) z odpowiednim dowodem potwierdzającym zgodność z klasą usług. Jeśli jesteś pozostałym przy życiu małżonkiem, musisz wypełnić papierową kopię formularza VA 26-1817 i albo przekazać go pożyczkodawcy w celu przesłania do VA lub przesłać go bezpośrednio do VA.

    Gdy będziesz mieć swój CoE pod ręką, możesz skorzystać ze strony internetowej VA, aby znaleźć wykwalifikowanego pożyczkodawcę, który udziela pożyczek VA i rozpocząć proces subemisji. Dowiedz się więcej na temat ubiegania się o certyfikat CoE na stronie certyfikatu uprawnienia VA.

    Ostatnie słowo

    Służba w siłach zbrojnych jest ciężkim zadaniem - dlatego też decydujesz się spędzić życie z członkiem personelu zawodowego. Rząd federalny może przynajmniej uczynić honor i poświęcić ofiary składane przez członków służby i ich bliskich, aby ułatwić im kupowanie własnych domów. Nic dziwnego, że od czasu uruchomienia programu prywatni pożyczkodawcy wydali prawie 20 milionów pożyczek zabezpieczonych VA.

    W coraz bardziej burzliwym i niepewnym świecie osoby odpowiedzialne za utrzymanie pokoju zasługują na własne bezpieczne przestrzenie.

    Czy skorzystałeś z korzyści, takich jak pożyczki VA? Jakie inne usługi powinny być oferowane obecnym i byłym członkom wojska?