FHA vs. VA a konwencjonalne kredyty hipoteczne - czym się różnią?

Niezależnie od tego, czy kupujesz nowy dom budowlany, czy stary dom górnika, istnieje duże prawdopodobieństwo, że nie masz wystarczającej ilości gotówki, aby kupić dom natychmiast. Musisz sfinansować zakup kredytem hipotecznym.

Podobnie, jeśli kupiłeś dom, gdy stopy procentowe były wyższe, ale nie masz wystarczającej ilości gotówki, aby spłacić całą hipotekę, możesz być gotowy na refinansowanie kredytu na zakup. Oznacza to zaciągnięcie nowej pożyczki mieszkaniowej, aby spłacić istniejącą pożyczkę i zablokować niższe oprocentowanie, co pozwala zaoszczędzić tysiące - a może nawet dziesiątki, a nawet setki tysięcy - do końca okresu kredytowania.

Rodzaje pożyczek domowych: zgodne i niezgodne

Pożyczki na zakup i refinansowanie występują w wielu różnych konfiguracjach. Przed złożeniem oferty na dom lub zobowiązaniem się do refinansowania obecnego kredytu hipotecznego musisz ocenić swoje opcje i wybrać tę, która najlepiej odpowiada Twoim potrzebom.

Kredyty mieszkaniowe można podzielić na dwie szerokie kategorie: konwencjonalne i niekonwencjonalne. Czasami możesz zobaczyć również odniesienia do pożyczek „zgodnych” i „niezgodnych”. Te terminy nie są synonimami, ale czasami są używane zamiennie.

Pożyczki konwencjonalne a niekonwencjonalne: kluczowe różnice

Najważniejsze rozróżnienie między pożyczkami konwencjonalnymi i niekonwencjonalnymi polega na tym, że pożyczki konwencjonalne nie są emitowane ani wspierane przez federalną agencję rządową.

I odwrotnie, pożyczki niekonwencjonalne są udzielane lub wspierane przez departamenty władzy wykonawczej, w tym Departament Spraw Weteranów (VA), Federalną Administrację Mieszkalnictwa (FHA, część Departamentu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast) oraz Departament Rolnictwa (USDA).

Spełnianie wymagań pożyczkowych

Większość tradycyjnych pożyczek to zgodny, co oznacza, że muszą przestrzegać limitów kredytowych ustalonych przez Federal National Mortgage Association (Fannie Mae) i Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac), dwa quasi-rządowe przedsiębiorstwa, które mają ogromny wpływ na amerykański przemysł pożyczek mieszkaniowych. Fannie Mae i Freddie Mac gwarantują pożyczki, które są zgodne z tymi limitami, zapewniając płynny wtórny rynek mieszkaniowych długów hipotecznych.

Limity wielkości kredytu

Aby kwalifikować się jako pożyczka zgodna z wymogami, kwota główna pożyczki nie może przekraczać twardego maksimum, które corocznie jest korygowane w górę w celu odzwierciedlenia warunków rynkowych. W 2017 r. Limit wynosił około 424,000 USD na domy jednorodzinne w kontynentalnych Stanach Zjednoczonych i około 625 000 USD na obszarach o wysokich kosztach (w tym na Alasce, Hawajach i drogich miastach przybrzeżnych, takich jak Seattle i San Francisco).

Pożyczki pozarządowe z większymi zleceniami są znane jako pożyczki typu jumbo. Duże pożyczki nie są gwarantowane przez Fannie i Freddiego, więc rynek wtórny jest dla nich mniejszy i bardziej ryzykowny.

Kwalifikujące się typy nieruchomości

Do kwalifikujących się rodzajów nieruchomości należą domy jednorodzinne jedno- lub czterorodzinne, kondominia, nowe domy budowlane w planowanych inwestycjach, mieszkania spółdzielcze i domy fabryczne. Jednak mieszkania własnościowe, domy spółdzielcze i domy produkcyjne podlegają pewnym dodatkowym ograniczeniom.

Wymagania kredytowe i dłużne

W większości przypadków pożyczki spełniające warunki są zarezerwowane dla pożyczkobiorców z kredytami od dobrego do doskonałego. Kredytobiorcy z wynikiem FICO poniżej 680 rzadko spotykają się z kwalifikującymi się pożyczkami zgodnymi, chociaż pożyczkodawcy mają pewną swobodę w podejmowaniu wyjątków. Najwyższe stawki są zarezerwowane dla właścicieli domów z doskonałym kredytem.

Ponadto większość pożyczkodawców wymaga, aby wnioskodawcy spełniający wymogi kredytowe mieli stosunek zadłużenia do dochodu (DTI) poniżej 43%. Niektórzy pożyczkodawcy są bardziej rygorystyczni i wymagają wskaźników poniżej 36%. Jednak w niektórych przypadkach wskaźniki DTI mogą wzrosnąć powyżej 50%, chociaż stopy procentowe pożyczek o wysokim DTI mogą być prawdopodobnie wyższe. Twój stosunek zadłużenia do dochodu jest określony jako odsetek (procent) miesięcznych dochodów wydanych na obsługę długu, w tym niezabezpieczonych produktów kredytowych, takich jak karty kredytowe i zabezpieczonych produktów kredytowych, takich jak banknoty.

W poniższych sekcjach zajmiemy się bliżej różnicami między tradycyjnymi kredytami hipotecznymi, kredytami hipotecznymi FHA i kredytami hipotecznymi VA.

Konwencjonalne kredyty hipoteczne: stawki, warunki i parametry

Rodzaje pożyczek konwencjonalnych

Konwencjonalne kredyty mieszkaniowe występują w kilku różnych konfiguracjach. O ile nie zaznaczono inaczej, te rodzaje pożyczek można wykorzystać na zakup lub refinansowanie:

Stała stawka. Oprocentowanie pożyczek o stałym oprocentowaniu jest stałe na cały okres kredytowania. Warunki kredytu o stałym oprocentowaniu wynoszą od 10 do 40 lat, chociaż warunki 15 i 30 lat są bardziej powszechne. W większości przypadków pożyczki długoterminowe mają wyższe stopy procentowe - na przykład na początku 2018 r. 30-letnie RRSO były o prawie 1 punkt procentowy wyższe niż 10-letnie RRSO dla pożyczkobiorców z doskonałym kredytem. Najlepsze stawki są zarezerwowane dla głównych kredytobiorców - tych z wynikiem FICO powyżej 740.
Regulowana stawka. Oprocentowanie pożyczek o zmiennym oprocentowaniu (ARM) pozostaje stałe przez określony okres początkowy. Pod koniec tego okresu dostosowują się w górę, a następnie zmieniają się co roku lub dwa razy w roku z dominującymi stopami procentowymi (z LIBOR lub innym powszechnie akceptowanym standardem jako punktem odniesienia). Większość ARM ma okresowe i dożywotnie ograniczenia wzrostu stóp procentowych - zwykle od 1 do 2 punktów procentowych rocznie i od 5 do 6 punktów procentowych w okresie kredytowania, co oznacza, że ARM o początkowej stopie procentowej 4% może wzrosnąć tylko do 5% lub 6 % w ciągu jednego roku i od 9% do 10% przez cały okres. Warunki początkowe mogą wynosić 1 rok i 10 lat. Wszystkie pozostałe czynniki są równe, początkowe RRSO ARM są znacznie niższe niż RRSO o stałej stopie procentowej, chociaż niezmiennie przekraczają obowiązujące RRSO. Niektóre ARM są zamienne, co oznacza, że w pewnych okolicznościach można je przekształcić w pożyczki o stałym oprocentowaniu.
ARM tylko do oprocentowania. ARM oparte wyłącznie na odsetkach mają strukturę podobną do tradycyjnych ARM, z jedną ważną różnicą: w początkowym okresie pożyczkobiorca płaci odsetki jedynie od salda pożyczki. To znacznie obniża płatności na początku, ale utrudnia gromadzenie kapitału i nie zmniejsza kapitału pożyczki. Po początkowym okresie pożyczka amortyzuje się, a kredytobiorca jest odpowiedzialny za spłatę kwoty głównej i odsetek. Przejście z płatności opartych tylko na odsetkach na spłatę kwoty głównej i odsetek może być niepokojące, dlatego kredytobiorcy muszą potwierdzić, że mogą sobie pozwolić na przyszłe płatności kwoty głównej i odsetek przed zabezpieczeniem ARM opartych wyłącznie na odsetkach. ARM oparte wyłącznie na odsetkach są często odpowiednie dla nabywców, którzy oczekują sprzedaży swoich domów w perspektywie krótko- i średnioterminowej, zanim zaczną obowiązywać płatności z tytułu odsetek i odsetek, a stopy skorygują się w górę. Jednak niektóre ARM (w tym tylko odsetki) podlegają karom przedpłaty, które mają zastosowanie, gdy zostaną spłacone w całości w ustalonym terminie.

Zaliczka

Zaliczka stanowi kluczową kwestię dla kupujących poszukujących kredytów na zakup. Pożyczki refinansowe nie wymagają zaliczek, ale wiążą się z dużymi kosztami zamknięcia.

Historycznie rzecz biorąc, pożyczkodawcy wymagali co najmniej 20% zniżki na pożyczki konwencjonalne, np. 40 000 USD na pożyczkę 200 000 USD. W ostatnich latach kredytodawcy stali się mniej surowi. Do 2014 r. Wielu zaczęło przyjmować zaliczki już od 3%, np. 6000 USD z pożyczki w wysokości 200 000 USD.

Pożyczki konwencjonalne o niskiej spłacie (zaliczki poniżej 10% ceny zakupu) są znane jako pożyczki konwencjonalne 97. Stopy procentowe mogą być wyższe dla takich pożyczek, tak jak są wyższe dla pożyczkobiorców z kredytem subprime. Należy pamiętać, że wielu kredytodawców unika konwencjonalnych pożyczek 97, więc może być trudniej znaleźć w Twojej okolicy, szczególnie jeśli masz kredyt sub-prime.

Prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego (PMI)

Pożyczkobiorcy, którzy spłacili mniej niż 20% tradycyjnej pożyczki, muszą zapłacić prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego lub PMI. Składki PMI są zazwyczaj płacone co miesiąc. W zależności od stosunku wartości kredytu do wartości (LTV) roczne płatności PMI w przypadku pożyczek konwencjonalnych mogą stanowić nawet 1% kwoty głównej pożyczki, przy czym wyższe wskaźniki LTV powodują wyższe płatności PMI.

Koszty zamknięcia

Istnieje wiele opłat hipotecznych, których należy unikać, ale większość tradycyjnych pożyczek wciąż wiąże się z mnóstwem kosztów zamknięcia. Niektóre z bardziej powszechnych elementów obejmują:

Przedpłacone podatki od nieruchomości. Nabywcy zazwyczaj muszą opłacać z góry podatki od nieruchomości, które narastają między datą zamknięcia a datą następnego podatku od nieruchomości. Stawki podatkowe różnią się znacznie w zależności od jurysdykcji, ale kupujący powinni przeznaczyć na ten przedmiot co najmniej kilkaset dolarów.
Prepaid Hazard Insurance. Kupujący muszą również opłacić składki ubezpieczeniowe za swój pierwszy rok, które mogą wynosić od mniej niż 0,25% do ponad 1% szacowanej wartości domu.
Badanie nieruchomości i wycena. W zależności od rodzaju nieruchomości i lokalizacji może być konieczne przeprowadzenie ankiety. W większości przypadków wystarczająca jest względnie pobieżna ankieta dotycząca kredytu hipotecznego o wartości poniżej 500 USD. Będziesz także musiał sfinansować wycenę nieruchomości zleconą przez pożyczkodawcę, która potwierdza, że nie przepłacasz za nieruchomość, a tym samym zmniejsza narażenie pożyczkodawcy na straty finansowe wynikające z przejęcia nieruchomości. Wyceny zwykle kosztują również mniej niż 500 USD.
Oznaczanie powodzi i oceny środowiskowe. Nawet jeśli nieruchomość wydaje się nie być podatna na powódź, konieczne jest określenie powodzi, aby to potwierdzić i zweryfikować, czy ubezpieczenie od powodzi nie jest konieczne. Oznaczenia powodzi zwykle kosztują od 20 do 50 USD. W niektórych regionach mogą być wymagane inne oceny środowiskowe, takie jak oceny zagrożenia pożarowego.
Inspekcja domu. Kontrola w domu jest opcjonalna, ale wysoce zalecana, ponieważ może odkryć potencjalne wady i zagrożenia bezpieczeństwa, zanim transakcja stanie się oficjalna. Dokładne koszty inspekcji zbliżają się do 500 USD.
Wyszukiwanie tytułu i ubezpieczenie. Wyszukiwanie tytułu potwierdza, że sprzedawca ma prawo sprzedać ci nieruchomość - że nikt inny nie ma uzasadnionego roszczenia do tytułu. Ubezpieczenie własności pokrywa koszty naprawy wszelkich problemów wykrytych podczas wyszukiwania, a także wszelkich problemów (w tym roszczeń dotyczących nieruchomości), które mogą powstać w przyszłości. Koszty poszukiwania tytułu są zwykle powiązane z kosztami ubezpieczenia tytułu, a cały pakiet zwykle przekracza 1000 USD (jednorazowo, płatny przy zamknięciu).
Nagrywanie i przesyłanie. Opłaty te pokrywają koszty rejestrowania sprzedaży właściwym organom (zwykle urzędowi miasta lub powiatu) i formalizowania przelewu za pomocą instrumentów zwanych „znaczkami”. Koszty nagrywania i przesyłania wynoszą zwykle od 300 USD do ponad 700 USD.
Opłata za powstanie. Jest to element zamówienia typu catch-all, który łączy mniejsze koszty zamknięcia. Koszty powszechnie uwzględniane w opłacie początkowej obejmują opłaty kurierskie, opłaty depozytowe, opłaty za dokumenty i opłaty adwokackie. Opłaty te powinny być jasno określone w oszacowaniu dobrej wiary, które otrzymujesz podczas procesu zamknięcia. Opłaty początkowe mogą się znacznie różnić, ale 1% ceny zakupu jest powszechny.
Punkty rabatowe. Jest to opcjonalny, choć powszechny sposób dla pożyczkodawców na zwiększenie rentowności pożyczek powyżej podanych stóp procentowych. Punkty dyskontowe są zasadniczo płatnościami odsetkowymi z góry, przy czym każdy punkt odpowiada 1% całkowitej kwoty pożyczki i obniża stopę kredytu nawet o 0,25%. Kupujący z wystarczającą ilością gotówki przy zamknięciu mogą zmniejszyć bieżące miesięczne płatności (i poprawić przepływ gotówki w gospodarstwie domowym), płacąc punktami.

Kredyty hipoteczne FHA: idealne dla osób kupujących po raz pierwszy w domu

Pożyczki hipoteczne FHA są udzielane przez prywatnych pożyczkodawców i gwarantowane przez Federalną Administrację Mieszkalnictwa. Zaprojektowane dla kupujących po raz pierwszy domów z ograniczonymi aktywami i kredytami nie do końca doskonałymi, pożyczki na zakup FHA od zawsze stanowiły kluczową pomoc dla Amerykanów o niższych dochodach, którzy szukają korzyści z posiadania domu. Z jednym godnym uwagi wyjątkiem domy zakupione lub refinansowane pożyczkami FHA muszą być zamieszkane przez właściciela i wykorzystywane jako główna siedziba pożyczkobiorcy.

Pożyczki na zakup FHA mogą być oprocentowane według stałej stopy procentowej (pożyczka hipoteczna 203b, która ma zastosowanie do domów jednorodzinnych z jedną lub czterema rodzinami, jest najczęściej) lub z oprocentowaniem zmiennym (pożyczka zgodnie z sekcją 251 dotyczy domów jednorodzinnych z czterema rodzinami ). Obie konfiguracje pozwalają na różne warunki, przy czym najczęstsze opcje o stałym oprocentowaniu to 15 i 30 lat.

Pożyczki refinansowe FHA, takie jak usprawniony produkt refinansujący FHA, umożliwiają właścicielom domów wyposażonym w FHA refinansowanie po niższym koszcie niż tradycyjne kredyty refinansowe. Są one również dostępne w konfiguracjach o stałej i zmiennej stawce. Usprawnienie pożyczek refinansowych przez FHA nie ma wymagań dotyczących ubezpieczenia hipotecznego (MIP) - ogromna pomoc finansowa dla właścicieli domów o napiętych budżetach.

Różnice między pożyczkami FHA a pożyczkami konwencjonalnymi

Pożyczki FHA i pożyczki konwencjonalne różnią się pod pewnymi ważnymi względami:

Maksymalne limity kredytu. Na większości rynków maksymalna dopuszczalna pożyczka na zakup FHA wynosi 115% mediany lokalnej ceny sprzedaży (zwykle obliczanej na poziomie hrabstwa). W kontynentalnych Stanach Zjednoczonych najniższe maksimum wynosi 271 050 USD (na rynkach o niskich kosztach), a najwyższe maksimum to 625 000 USD (na rynkach o wysokich kosztach). Na Alasce, Hawajach i zamorskich protektoratach, takich jak Guam, maksymalna kwota wynosi 938,250 USD. Limity te mogą ulec zmianie wraz z obowiązującymi cenami domów. W przypadku odwróconych hipotek (lub HECM, popularnego produktu FHA) maksymalny dopuszczalny limit kredytu wynosi 625 000 USD na całym kontynencie amerykańskim i 938,250 USD w jurysdykcjach innych niż kontynentalne. Skorzystaj z kalkulatora kredytu hipotecznego FUD firmy HUD, aby znaleźć swoje lokalne limity.
DTI i współczynnik mieszkaniowy. Pożyczki FHA pozwalają na wyższe wskaźniki DTI - niezawodnie do 43%, a czasem wyższe. Współczynnik mieszkaniowy lub stosunek kosztów mieszkaniowych do dochodu pożyczkobiorcy może być również wyższy niż 28% zwykły standard pożyczki - do 31%, w większości przypadków.
Zaliczka. W przypadku kredytobiorców z wynikiem FICO 580 lub wyższym zaliczki na spłatę kredytu FHA mogą wynosić zaledwie 3,5% ceny zakupu, np. 7 000 USD w domu o wartości 200 000 USD. To znacznie mniej niż historyczne 20% wymaganie zaliczki na konwencjonalne pożyczki, np. 40 000 USD na dom o wartości 200 000 USD. Jest to również mniej niż 10% odcięcie zaliczki między tradycyjnymi a konwencjonalnymi pożyczkami 97, np. 20 000 USD na dom o wartości 200 000 USD.
Ubezpieczenie kredytu hipotecznego. Ubezpieczenie kredytu hipotecznego jest znacznie droższe w przypadku kredytów zakupowych FHA i większości kredytów refinansowych FHA (z wyłączeniem usprawnionych kredytów refinansowych). Zgodnie z ustawą, pożyczkobiorcy są obciążani zryczałtowaną opłatą w wysokości 1,75% kwoty pożyczki przy zamknięciu, niezależnie od rodzaju, terminu lub stopy pożyczki. Opłata ta jest zwykle zawinięta w pożyczkę, zwiększając kapitał, chociaż można ją również spłacić z własnej kieszeni. Idąc dalej, pożyczkobiorcy, którzy zaczynają od 90% LTV lub więcej (10% lub mniej), muszą płacić bieżące składki na ubezpieczenie kredytu hipotecznego do momentu spłaty całej pożyczki - aż 1,05% kwoty kredytu rocznie, w zależności od okresu kredytowania i kwota finansowana. Kredytobiorcy, którzy zaczynają od mniej niż 90% LTV, muszą płacić składki na ubezpieczenie bieżące przez co najmniej 11 lat. Natomiast konwencjonalni kredytobiorcy, którzy zaczynają od 80% LTV lub mniej, nie są wcale zobowiązani do posiadania ubezpieczenia hipotecznego. Jedynym sposobem dla większości kredytobiorców FHA na anulowanie ubezpieczenia kredytu hipotecznego jest usprawnienie programu refinansowania FHA.
Stopy procentowe. Wszystkie pozostałe czynniki są jednakowe, kredyty FHA na zakup i refinansowanie prawie zawsze mają niższe stopy procentowe niż porównywalne kredyty konwencjonalne. Oszczędności na stopach procentowych mogą jednak zostać zrównoważone przez wyższe składki na ubezpieczenie kredytu hipotecznego.
Wymagania kredytowe. Pożyczki FHA mają luźniejsze wymogi ubezpieczeniowe niż pożyczki konwencjonalne. Możesz uzyskać pożyczkę na zakup FHA o 3,5% z wynikiem FICO 580 lub lepszym oraz pożyczkę FHA o 10% z wynikiem FICO 500 lub lepszym.
Koszty zamknięcia opłacane przez sprzedawcę. Pożyczki FHA pozwalają sprzedawcom płacić do 6% ceny zakupu w kierunku zamknięcia, np. 12 000 USD za dom o wartości 200 000 USD. To potencjalnie ogromna korzyść na rynkach kupujących. Pożyczki konwencjonalne ograniczają koszty zamknięcia płacone przez sprzedawcę w wysokości 3% ceny zakupu, np. 6000 USD na dom o wartości 200 000 USD.
Założenie. Pożyczki FHA są możliwe do przyjęcia, co oznacza, że można je przenieść od sprzedawcy do nabywcy przy minimalnych zmianach stawek i warunków. Chociaż założenia podlegają zatwierdzeniu przez FHA i gwarantowaniu pożyczkodawcy, a także zdolności nabywcy do pokrycia różnicy (w gotówce lub poprzez drugą hipotekę) między pozostałym saldem pożyczki a wycenioną ceną domu, są to ogromne nakłady czasu i stresu - oszczędzający dla zmotywowanych sprzedawców. Zwykle pożyczki nie są możliwe do przyjęcia.

Rodzaje pożyczek FHA

Oprócz pożyczek 203b i sekcji 251 na domy jednorodzinne jedno- lub czterorodzinne, pożyczki FHA przyjmują kilka innych form:

Pożyczki kondominium. Pożyczki mieszkaniowe z ubezpieczeniem FHA, znane jako kredyty na podstawie sekcji 234c, mają wiele wspólnego z 30-letnimi pożyczkami z ubezpieczeniem FHA o stałym oprocentowaniu dla domów jednorodzinnych. Jednak ustalona na 30 lat jest jedyną opcją finansowania wspieraną przez FHA przy zakupie mieszkań. Aby się zakwalifikować, należy zakupić pożyczkę zgodnie z sekcją 234c na zakup indywidualnego lokalu mieszkalnego w ramach inwestycji obejmującej co najmniej pięć lokali. Wymogi dotyczące obłożenia właściciela są luźniejsze w przypadku pożyczek zgodnie z sekcją 234c, ale program wymaga, aby co najmniej 80% pożyczek ubezpieczonych przez FHA w danym projekcie zostało udzielonych właścicielom mieszkań.
Bezpieczna pożyczka refinansowa. Bezpieczne kredyty refinansowe FHA przekształcają konwencjonalne kredyty hipoteczne, w tym kredyty, które popadły w przestępstwa z powodu korekt w górę stóp procentowych tradycyjnych ARM, w kredyty o stałym oprocentowaniu wspierane przez FHA. Jeśli decydujesz się na refinansowanie wypłaty, górny limit kredytu wynosi 85% LTV. W przypadku refinansowania bezgotówkowego górny limit wynosi 97,75% LTV.
Usprawnienie refinansowania FHA. Uproszczone przez FHA pożyczki refinansowe mają na celu refinansowanie istniejących pożyczek FHA bez oceny nieruchomości i stosunkowo niskich kosztów zamknięcia (zwykle mniej niż 4% kwoty głównej). Wymagania programu są dość łagodne na papierze - na przykład możesz technicznie refinansować głęboko podwodny dom i nie ma formalnych progów dochodów ani zatrudnienia. Jednak większość pożyczkodawców wymaga przyzwoitego kredytu (FICO na poziomie 620 lub wyższym) i weryfikacji zatrudnienia. Pożyczki również nie mogą być poważnie zaległe. Aby się zakwalifikować, nowa pożyczka musi obniżyć miesięczną płatność o co najmniej 5% (na przykład z 1000 do 950 USD). Niektórzy pożyczkodawcy oferują opcję zawarcia kosztów zamknięcia w kwocie głównej pożyczki, co skutkuje pożyczką o zerowym koszcie, chociaż skutkuje to wyższą miesięczną spłatą w całym okresie kredytowania.
Hipoteki konwersji domu na akcje (HECM lub kredyt hipoteczny odwrócony). Pożyczki HECM, zwane również odwrotnymi hipotekami, pomagają seniorom będącym właścicielami mieszkań (w wieku 62 lat lub starszych) wykorzystać kapitał własny, nie sprzedając domów i nie przeprowadzając się. W przypadku produktu hipotecznego HECM nie wymagają miesięcznych płatności. Zamiast tego są idealnymi źródłami wolnej od podatku gotówki dla kredytobiorców o stałych dochodach i ograniczonych aktywach. Jednak ze względu na ich poważne konsekwencje prawne i finansowe najlepiej nie pobierać HECM przed skonsultowaniem się z prawnikiem lub doradcą finansowym.
Pożyczka stopniowana. Pożyczki ze stopniowanymi płatnościami lub pożyczki z sekcji 245 mają początkowo bardzo niskie miesięczne płatności. W ciągu pierwszych 5–10 lat okresu kredytowania płatności te stopniowo rosną w tempie od 2% do 7,5% rocznie. Pod koniec okresu przyspieszania osiągają plateau i pozostają stałe przez pozostałą część tego okresu. Pożyczki ze stopniowaną spłatą są idealne dla pożyczkobiorców, którzy oczekują znacznego wzrostu dochodów w czasie.
Rosnąca pożyczka kapitałowa. Pożyczki kapitałowe zwane sekcją 245a są zasadniczo bardziej wszechstronnymi i finansowo wybaczającymi wersjami pożyczek stopniowanych. Są ważne dla większości rodzajów mieszkań, w tym jednostek spółdzielczych i istniejących domów przeznaczonych do remontu lub rehabilitacji. Roczny wzrost płatności jest bardziej stopniowy niż stopniowa opcja płatności - roczne wzrosty są ograniczone do 5%. Warunki są również krótsze - maksimum 22 lata.

Zalety pożyczek FHA w porównaniu do pożyczek konwencjonalnych

Oto podsumowanie kluczowych zalet pożyczek FHA w stosunku do pożyczek konwencjonalnych:

Luźniejsze wymogi ubezpieczeniowe (ocena zdolności kredytowej)
Niższe wymagania dotyczące zaliczki (nawet 3,5% dla kredytobiorców z FICO na poziomie 580 lub wyższym)
Założenie (może zostać przeniesione ze sprzedającego na nabywcę przy minimalnym tarciu)
Wyższy opłacony przez sprzedawcę koszt zamknięcia
Niższe stopy procentowe
Luźniejsze wymagania DTI i współczynnika utrzymania

Wady pożyczek FHA w porównaniu do pożyczek konwencjonalnych

I najważniejsze wady pożyczek FHA w porównaniu do pożyczek konwencjonalnych:

Płatność z góry z tytułu ubezpieczenia kredytu hipotecznego wymagana przez prawo od pożyczek na zakup i niespłaconych kredytów refinansowych (1,75% wielkości kredytu)
Wyższe bieżące składki na ubezpieczenie kredytu hipotecznego (do 1,05% wielkości kredytu rocznie)
Nie można anulować ubezpieczenia kredytu hipotecznego, z wyjątkiem usprawnionego refinansowania
Niższe gwarantowane limity kredytu na rynkach o niskich kosztach (niekorzystne dla wysokiej klasy nabywców w tych obszarach)
Domy muszą być zamieszkane przez właściciela, podstawowe rezydencje

Pożyczki hipoteczne VA: idealne dla rodzin wojskowych

Program pożyczek mieszkaniowych VA, autoryzowany przez Servicemembers Readjustment Act z 1944 r. (SRA), pomaga obecnym i byłym serwisantom zrealizować marzenie o posiadaniu domu. Podobnie jak pożyczki FHA, większość pożyczek VA udzielana jest przez prywatnych pożyczkodawców i wspierana przez Departament Spraw Weteranów - nie są to pożyczki bezpośrednie udzielone przez VA. Podobnie jak pożyczki FHA, pożyczki VA mogą być wykorzystywane wyłącznie na domy zamieszkane przez właścicieli, które kwalifikują się jako podstawowa rezydencja pożyczkobiorcy.

Pożyczki VA mogą finansować zakupy i refinansowanie. Podobnie jak FHA i pożyczki konwencjonalne, są one dostępne w wielu różnych konfiguracjach, w tym 15- i 30-letnich o stałej stopie procentowej i różnych warunkach o zmiennej stopie procentowej. Stopy procentowe są zwykle porównywalne z tradycyjnymi pożyczkami i wyższe niż pożyczki FHA.

Wymagania kwalifikacyjne

Warunki kwalifikowalności pożyczek VA różnią się nieco w zależności od oddziału, daty i czasu trwania usługi.

Zasadniczo członkowie personelu czynnego są kwalifikowani po odbyciu służby po 180 kolejnych dniach służby, a czasami nawet po 90 kolejnych dniach służby. Weterani, w tym rezerwiści i członkowie Gwardii Narodowej, są uprawnieni po 90 do 180 kolejnych dniach służby w dowolnym momencie swojej kariery. Rezerwiści i personel Gwardii Narodowej, którzy nie widzą czynnej służby, kwalifikują się po sześciu kolejnych latach służby. Nieuczciwe zrzuty są dyskwalifikujące.

Sprawdź tabelę kwalifikacyjną VA, aby uzyskać więcej informacji na temat kwalifikacji i szczegółowe informacje na temat ubiegania się o certyfikat kwalifikowalności (CoE).

Różnice między VA a kredytami konwencjonalnymi

Oprócz wymogów kwalifikowalności do usług pożyczki VA i pożyczki konwencjonalne różnią się pod pewnymi podstawowymi względami:

Opłata za finansowanie. Największą i najbardziej kosztowną różnicą między pożyczkami VA a pożyczkami konwencjonalnymi jest opłata za finansowanie VA. Opłata za finansowanie VA jest unikalną opłatą, która nie dotyczy pożyczek konwencjonalnych ani pożyczek FHA. Różni się znacznie w zależności od branży, rodzaju pożyczki i wielkości zaliczki, ale generalnie preferuje osoby kupujące po raz pierwszy lub refinansujące po wcześniejszym doświadczeniu z aktywną pracą i stosunkach LTV poniżej 90%. W przypadku pożyczek refinansowych na zakup i wypłatę, opłaty za finansowanie wynoszą zwykle od 1,25% do 3,3% kwoty głównej pożyczki, np. Od 2500 do 6600 USD w przypadku pożyczki o wartości 200 000 USD. W przypadku pożyczek refinansowych bez wypłaty mogą one wynosić zaledwie 0,50% kwoty głównej pożyczki.
Maksymalna wielkość pożyczki. Pożyczki VA są gwarantowane do 424,100 USD na większości rynków, choć limit ten może ulec zmianie w zależności od warunków rynkowych. Jeśli twój pożyczkodawca zatwierdzi ci większą pożyczkę, możesz wziąć ją, ale VA nie przejmie nadmiernej odpowiedzialności. Na rynkach o wyższych kosztach VA może zagwarantować większe pożyczki.
Zaliczka. Jedną z największych zalet pożyczki VA jest brak wymogu zaliczki na mniejsze pożyczki. Jeśli kwalifikujesz się do pożyczki VA, możesz potencjalnie sfinansować całą cenę zakupu domu. Jednak korzyść z tytułu braku zaliczki ma kluczowe praktyczne ograniczenie: zwykle jest czterokrotnie wyższa niż standardowe uprawnienie VA w wysokości 36 000 USD na nabywcę lub 144 000 USD. Większe pożyczki wymagają zaliczek, choć niekoniecznie 10% dodatnich zaliczek zwykle wymaganych przez konwencjonalnych pożyczkodawców.
Ubezpieczenie kredytu hipotecznego. Pożyczki VA nie wymagają ubezpieczenia kredytu hipotecznego, nawet jeśli LTV jest większy niż 80%.
Wymagania kredytowe. Standardy programu pożyczek VA nie są tak luźne, jak standardy programu FHA. Większość pożyczkodawców wymaga minimalnej oceny FICO równej 620, aby się zakwalifikować, jednak wyjątki można wprowadzać indywidualnie dla każdego przypadku (na przykład pożyczkobiorca o wysokim dochodzie).
Koszty zamknięcia. Zgodnie z prawem kredytodawcy nie mogą oceniać niektórych rodzajów kosztów zamknięcia pożyczek VA. Należą do nich opłaty adwokackie, opłaty depozytowe, opłaty za ubezpieczenie i opłaty za przetwarzanie dokumentów. Zamiast tych wyszczególnionych opłat, pożyczkodawcy mogą oszacować opłaty początkowe w wysokości do 1% kwoty pożyczki.
Założenie. Podobnie jak pożyczki FHA, pożyczki VA są akceptowalne z zatwierdzeniem VA i kwalifikacjami nabywcy.

Rodzaje pożyczek VA

Pożyczki VA występują w kilku różnych formach:

Kup pożyczkę. Kredyty na zakup VA nie wymagają obniżenia środków - innymi słowy, dopuszczalne limity LTV sięgają nawet 100%. Z pewnymi ograniczeniami można je stosować do istniejących domów jednorodzinnych, domów budowanych według specyfikacji (nowe budownictwo), jednostek mieszkalnych, domów i działek produkowanych oraz projektów zakupu i remontu (podobnie jak pożyczka na rehabilitację FHA 203k).
Wypłata kredytu refinansowego. Podobnie jak pożyczki konwencjonalne i pożyczki refinansowe FHA, pożyczki refinansowe VA zastępują pożyczkę pierwotną i zapewniają pożyczkobiorcy kwotę ryczałtową, którą mogą wykorzystać według własnego uznania. Ta ryczałt może wynosić nawet 100% kapitału własnego pożyczkobiorcy w domu - na przykład, jeżeli pożyczkobiorca jest winien 100 000 USD za dom o wartości 200 000 USD, może wziąć do 100 000 USD w gotówce. Wypłaty pożyczek refinansowych mają zazwyczaj niższe oprocentowanie niż pożyczki, które zastępują. Pierwotna (refinansowana) pożyczka niekoniecznie musi być pożyczką VA.
Pożyczka refinansowa z obniżeniem stóp procentowych (IRRRL). Znane również jako VA Streamline Refinance Loan (lub po prostu usprawnij refinansowanie), IRRRL są specjalnie zaprojektowane do refinansowania istniejących pożyczek na zakup VA bez drugiego wniosku o pożyczkę VA. Nie ma opcji wypłaty, oprócz 6 000 $ wyodrębnienia dla energooszczędnych projektów remontowych.
Program bezpośredniej pożyczki Native American (NADL). Pożyczki NADL, zaprojektowane specjalnie dla członków serwisu i weteranów pochodzenia indiańskiego, są udzielane bezpośrednio przez VA. Zawsze są skonfigurowane jako pożyczki na 30 lat o stałej stopie procentowej. Według VA NADL można wykorzystywać wyłącznie do „finansowania zakupu, budowy lub modernizacji domów na Federal Trust Land (grunty rezerwacyjne) lub do refinansowania wcześniejszego NADL w celu obniżenia stopy procentowej”.

VA dokonuje również dwóch różnych rodzajów dostosowanych dotacji mieszkaniowych, które są płatnościami niepożyczkowymi dla weteranów z poważnymi, trwałymi niepełnosprawnościami związanymi z usługami. Dotacje te przeznaczone są na sfinansowanie budowy, zakupu lub modernizacji dostosowanego do niepełnosprawności mieszkania dla weteranów niepełnosprawnych i ich rodzin. Nie trzeba ich spłacać.

Zalety pożyczek VA w porównaniu do pożyczek konwencjonalnych

Oto krótkie podsumowanie kluczowych zalet pożyczek VA w porównaniu z tradycyjnymi hipotekami:

Nie są wymagane zaliczki na poszczególne pożyczki
Nie jest wymagane ubezpieczenie kredytu hipotecznego
Zakładalność
Wysokie limity wypłat refinansowych (wypłata do 100% kapitału własnego w domu)
Niskie koszty usprawnienia pożyczek refinansowych
Ograniczenia dotyczące rodzajów i wartości kosztów zamknięcia

Wady pożyczek VA w porównaniu z pożyczkami konwencjonalnymi

I ich główne wady:

Wymagana z góry opłata za finansowanie VA
Ograniczony do czynnych żołnierzy, weteranów i ich rodzin
Limity wielkości kredytu, które mogą być niekorzystne dla kupujących na drogich rynkach
Domy muszą być zamieszkane przez właściciela, podstawowe rezydencje

Ostatnie słowo

Jeśli mieszkasz w obszarze metropolitalnym określonym w Spisie, istnieje prawdopodobieństwo, że kwalifikujesz się do kredytu konwencjonalnego, VA lub FHA. Jeśli jednak jesteś stronnikiem otwartych przestrzeni, najlepszą opcją pożyczki mieszkaniowej może być ta, o której wspomnieliśmy tylko tutaj: pożyczka USDA.

Pożyczki USDA, wspierane przez Departament Rolnictwa Stanów Zjednoczonych, są zaprojektowane specjalnie dla kupujących po raz pierwszy, którzy chcą osiedlić się poza obszarami metropolitalnymi określonymi w spisie powszechnym, w których mieszka większość Amerykanów. Dla tych, którzy się kwalifikują, program pożyczek USDA jest niezwykle hojny - oferuje 100% finansowania (bez pieniędzy), bardzo niskie stopy procentowe i zdyskontowany PMI. Zanim złożysz wniosek o pożyczkę konwencjonalną lub jedną z bardziej powszechnych niekonwencjonalnych alternatyw, zrób sobie (i portfelowi) przysługę i przyjrzyj się temu nieuchwytnemu, potencjalnie lukratywnemu produktowi finansowania nieruchomości.

Jeśli chcesz zwiększyć swoje szanse na uzyskanie kredytu hipotecznego, zapoznaj się z tym artykułem: 6 porad, jak uzyskać zatwierdzenie kredytu hipotecznego w domu.

Który z różnych kredytów hipotecznych - FHA, VA lub konwencjonalny - jest właśnie dla Ciebie?