Implikacje podatkowe i konsekwencje krótkiej sprzedaży lub wykluczenia

Zwykle, jeśli spłacisz pożyczkę lub dojdziesz do ugody w kwocie niższej niż pełna należność, twój pożyczkodawca wystawi 1099 formularz podatkowy na rok, w którym nastąpiło niewykonanie zobowiązania, zmuszając cię do uwzględnienia niezapłaconej lub „wybaczonej” części długu jako dochód ze zwrotów podatkowych. Jeśli tak się stanie, będziesz musiał zapłacić podatek od „dochodu”, który tak naprawdę nigdy nie przeszedł przez twoje ręce. Może to być bardzo frustrujące, nie mówiąc już o dużym budżecie. W zależności od wielkości umorzonego długu dodatkowy dochód - i wynikający z niego podatek - może być znaczny.

Na szczęście podatki niekoniecznie cofną uzdrawiające skutki Twojej umorzonej pożyczki. Pod koniec 2007 r. Kongres uchwalił ustawę o umorzeniu długów hipotecznych, która zapewnia ulgi podatkowe milionom, którzy zostali zmuszeni do uregulowania swoich kredytów hipotecznych za kwotę niższą niż należna. Według IRS:

Ustawa o zwolnieniu z długów z tytułu umorzenia kredytów hipotecznych z 2007 r ogólnie pozwala podatnikom wykluczyć dochód ze spłaty długów w głównym miejscu zamieszkania. Dług zmniejszony w wyniku restrukturyzacji kredytów hipotecznych, a także umorzenie długów hipotecznych w związku z wykluczeniem, kwalifikują się do tej ulgi. Przepis ten dotyczy umorzonych długów w latach kalendarzowych 2007–2012. Do 2 milionów dolarów umorzonych długów kwalifikuje się do tego wyłączenia (1 milion USD, jeżeli małżeństwo składa osobno). [podkreślenie dodane]

Ustawa obejmuje nie tylko egzekucje z nieruchomości, ale także krótką sprzedaż lub wszelkie spłaty zadłużenia w miejscu zamieszkania za mniej niż pełną należną kwotę.

Jak działa ustawa o umorzeniu długów w zakresie wybaczania kredytów hipotecznych

Chociaż ustawa pomoże zmniejszyć twoje zobowiązania podatkowe, nie zmniejszy ilości dokumentów, z którymi będziesz mieć do czynienia. Aby uzyskać ulgę podatkową, nadal musisz zarejestrować i zgłosić potencjalny dochód. Kiedy spłacasz dług za kwotę niższą niż jego wartość, pożyczkodawca powinien wystawić formularz 1099-C (umorzenie długów). Ten formularz podaje uczciwą wartość rynkową domu tuż przed wykluczeniem i kwotę umorzonego długu. Konsekwencje podatkowe umorzenia długów są zgłaszane i obliczane na zeznaniu podatkowym na formularzu 982.

Musisz zgłosić dwie potencjalne konsekwencje podatkowe:

1. Dochód z umorzenia lub umorzenia długu
2. Możliwy zysk z dyspozycji domu

Aby obliczyć umorzenie długu na formularzu 982, odejmij godziwą wartość rynkową domu (jak podano w 1099-C, pole 7) od całkowitej kwoty długu tuż przed wykluczeniem. Liczba większa niż zero będzie reprezentować dochód z umorzenia długów i powinien zostać przeniesiony do wiersza 21 (inne dochody) strony 1 formularza podatkowego 1040. Podobnie jak w przypadku większości elementów kodu podatkowego, istnieją wyjątki i wyjątki, które omówimy.

Aby obliczyć zysk z dyspozycji domu, odejmij skorygowaną podstawę w domu - to, co zapłaciłeś za dom plus znaczące ulepszenia domu, które zwiększają wartość - od uczciwej wartości rynkowej domu w momencie wykluczenia (ponownie, od 1099-C, wiersz 7). Jeśli wartość domu w momencie przejęcia jest wyższa niż skorygowana podstawa, zyski będą podlegały zgłoszeniu na formularzu 1040, załącznik D (zyski i straty).

Co Nie jest Pokryty

Zwróć uwagę na użycie słowa „ogólnie” w objaśnieniu IRS. Jest to prawdopodobnie najbardziej obciążone słowo pojawiające się w przepisach IRS. I ta dwuznaczna klauzula ucieczki słowa pojawia się w ich przepisach dość często. W takim przypadku oznacza to, że nie wszystkie wykluczenia i krótka sprzedaż są objęte gwarancją, więc musisz wiedzieć, czy dany akt naprawdę może ci pomóc, czy nie.

Istnieją dwa znaczące wyjątki od aktu:

1. Drugie domy i nieruchomości inwestycyjne nie są objęte ustawą. Jeśli pożyczkodawca wybacza dług z tytułu jednego z tych rodzajów nieruchomości, ty musi zgłoś to jako dochód. Postanowienia ustawy dotyczą tylko Ciebie główne miejsce zamieszkania.
2. Być może, co bardziej znaczące, akt utrzymuje, że można jedynie wykluczyć zrzut zadłużenie główne. Jest to dług używany do zakupu, budowy lub znacznej poprawy twojego głównego miejsca zamieszkania lub do refinansowania długu zaciągniętego w tych celach. Mówiąc najprościej, jeśli refinansowałeś kredyt hipoteczny w domu (tylko raz lub wiele razy) i wyjąłeś gotówkę przekraczającą pierwotny dług, nie możesz wykluczyć żadnego umorzonego długu z części dotyczącej spłaty. Musisz to zgłosić jako dochód do opodatkowania.

Na przykład, jeśli w ubiegłym roku zaciągnąłeś kredyt hipoteczny w wysokości 180 000 USD na dom o wartości 200 000 USD, a następnie wartość wzrosła do 250 000 USD, być może refinansowałeś, aby uzyskać dodatkową gotówkę na spłatę kart kredytowych. Różnicę między pierwotną hipoteką a nową wartością, w tym przypadku 70 000 USD, uznaje się za dochód podlegający opodatkowaniu po przejęciu nieruchomości lub krótkiej sprzedaży.

Jeśli rynek nieruchomości ulegnie awarii, a bank przejmie nieruchomości o wartości 190 000 USD, wówczas pozostałe 60 000 USD, które pożyczył pożyczkodawca, podlega opodatkowaniu. Jeśli dom zostanie zamknięty poniżej jego pierwotna wartość, powiedzmy 160 000 USD, to podczas gdy 70 000 USD nadal podlega opodatkowaniu, 20 000 USD umorzonego długu (kwoty poniżej wartości pierwotnej hipoteki) nadal podlega ochronie ustawowej.

Podobnie, linie kredytowe na akcje i drugie hipoteki, które możesz wziąć po zakupie domu, również zostaną wykluczone. Ale jeśli wykorzystasz te wpływy, aby wprowadzić znaczące ulepszenia w swoim domu, pieniądze te będą chronione.

Kilka dobrych wiadomości: nawet jeśli znajdziesz się w jednym z wyjątków od aktu, możesz wykluczyć do 250 000 USD (500 000 USD, jeśli małżeństwo składa wniosek) jeden raz wykluczenie zysku z podstawowego miejsca zamieszkania.

Jeśli się nie kwalifikujesz

Jeśli znajdziesz się w jednym z tych wyjątków lub jeśli IRS znajdzie inny powód, dla którego ich „ogólna” klauzula Cię blokuje, nadal możesz znaleźć ulgę w innych częściach kodu podatkowego.

1. Bankructwo. Jeśli Twój dom i kredyt hipoteczny zostaną uwzględnione i zwolnione z bankructwa, umorzony dług zasadniczo nie podlega opodatkowaniu.
2. Pożyczki bez regresu. W kilku stanach pożyczki mieszkaniowe są „regresowe”, co oznacza, że ​​zadośćuczynienie pożyczkodawcy jest ograniczone do wartości nieruchomości zabezpieczonej pożyczką. Pożyczkodawca może nie realizuj swoje inne aktywa w celu zaspokojenia długu. Przebaczenie pożyczki bez regresu nie stanowi dochodu podlegającego opodatkowaniu dla pożyczkobiorcy. Kredyty hipoteczne nie podlegają regresowi w 12 stanach (AK, AZ, CA, CO, FL, ID, MN, NC, ND, TX, UT, WA), ale sprawdź u swojego adwokata, czy istnieją jakieś inne postanowienia w Twojej społeczności.
3. Niewypłacalność. Jeżeli łączne zobowiązania przekraczają łączne zobowiązania, to technicznie „niewypłacalny”, a umorzony dług może kwalifikować się do wyłączenia z niewypłacalności. Jeśli jesteś niewypłacalny, zazwyczaj IRS nie wymaga od ciebie uwzględnienia umorzonych długów w dochodzie. Jeśli uważasz, że należysz do tej kategorii, porozmawiaj ze swoim doradcą podatkowym. Wymagania uzasadnienia dla tego wyłączenia są znaczne i będziesz potrzebować profesjonalisty, który pomoże ci przygotować dokumenty.

Ostatnie słowo

Mamy nadzieję, że zamknięcie dostępu do rynku lub krótka sprzedaż to sytuacja raz w życiu, ale jeśli stoisz przed wyzwaniem utraty domu, musisz wiedzieć, jakie są konsekwencje podatkowe i implikacje podatkowe, zanim zaczną się na ciebie narażać i powodować więcej szkód dla twojego budżetu. Zrozumienie ustawy o umorzeniu zadłużenia hipotecznego może pomóc zmniejszyć część ciężaru, a przynajmniej powstrzymać cię przed zaskoczeniem księgowym lub urzędem skarbowym.

Na pewno nie chcesz samodzielnie zajmować się formalnościami, obliczeniami ani decyzjami prawnymi. Nie próbuj rozwiązywać tych problemów w samodzielnie przygotowanym zeznaniu podatkowym lub korzystając z bezpłatnego internetowego oprogramowania do przygotowywania podatków. Jeśli masz do czynienia z umarzaniem długów na nieruchomości, z pewnością powinieneś zasięgnąć porady CPA, szczególnie jeśli musisz skorzystać z jednej z metod nieobjętych ustawą.

Pełna informacja na temat umorzenia długów hipotecznych jest dostępna w publikacji IRS 4681, która jest obecnie niedostępna na stronie internetowej IRS. Aby zamówić kopię, skontaktuj się bezpośrednio z IRS pod numerem (800) 829-3676 lub odwiedź oddział terenowy IRS.