Jak refinansować kredyt hipoteczny w domu

Przed złożeniem wniosku zrozum, o co prosi pożyczkodawca hipoteczny, jakiego rodzaju kredytu hipotecznego szukasz (i czego nie szukasz) oraz czy warto refinansować teraz czy poczekać.

Jeśli jesteś gotowy na refinansowanie, wykonaj następujące kroki, aby uzyskać najlepszą możliwą ofertę nowego kredytu hipotecznego.

5 kroków do refinansowania kredytu hipotecznego

1. Przygotuj swój przegląd finansowy

Pożyczkodawcy potrzebują pełnego obrazu finansowego, aby ustalić, czy stać Cię na spłatę nowej hipoteki. Zanim jednak to zapewnisz, najlepiej sam sprawdź swoje finanse.

Najpierw przejrzyj raport kredytowy. Jeśli znajdziesz jakieś nieścisłości, poproś biura kredytowe o ich poprawienie. Nie chcesz, aby istotne niedokładności pogarszały twoją zdolność kredytową lub zwiększały oferowaną stopę procentową.

Następnie zbierz swoją dokumentację. Każdy bank lub pośrednik hipoteczny, z którym współpracujesz, zażąda określonych pozycji. Najlepiej też najpierw przejrzeć te elementy, aby nie spotkać się z żadnymi niespodziankami:

Dowód dochodu, w tym zeznania podatkowe, odcinki wypłaty lub wyciągi bankowe
Ostatnia ocena twojego domu (szczególnie jeśli nie masz dużo kapitału własnego)
Bieżące oceny wiarygodności kredytowej i raporty kredytowe
Rachunki za podatek od nieruchomości

2. Określ żądaną hipotekę

Refinansowanie kredytu hipotecznego daje szansę na „przeksięgowanie”. Jeśli nie dostałeś tego, czego chciałeś za pierwszym razem, skorzystaj z okazji, aby dostosować swój nowy kredyt hipoteczny do swoich potrzeb.

Twoja zdolność kredytowa może się poprawić po kilku latach terminowych spłat kredytu hipotecznego i możesz teraz kwalifikować się na lepszą stawkę niż wcześniej. Ale zanim zaczniesz robić zakupy, zdecyduj, co chcesz ze swojego refinansowania.

Jak długo chcesz pożyczki?
Możesz tak zorganizować spłaconą hipotekę, aby spłacana była według tego samego harmonogramu, co pierwotna hipoteka. Na przykład, jeśli początkowo miałeś 30-letni kredyt hipoteczny i refinansowałeś go w szóstym roku, termin nowej hipoteki wyniósłby 24 lata.

Możesz również uzyskać dłuższy lub krótszy okres niż pierwotnie. Jeśli oprocentowanie i opłaty są takie same, w dłuższej perspektywie otrzymasz niższą płatność. Ponieważ jednak spłata potrwa dłużej, ostatecznie zapłacisz więcej odsetek. Jeśli chcesz spłacić swój dom szybciej i spłacić mniej odsetek, krótszy okres pożyczki, na przykład 15 lub 20 lat, będzie bardziej odpowiedni, o ile możesz sobie pozwolić na wyższe płatności.

Czy chcesz kredytu hipotecznego o stałej stopie procentowej??
Hipoteka o zmiennej stopie procentowej (ARM) była niespotykana przed piętnastoma laty. Ale teraz są one powszechnie dostępne i często stanowią jedną z pierwszych opcji, które przedstawia oficer pożyczki.

Większość hipotek o zmiennej stopie procentowej ma stałą stopę procentową od zaledwie kilku miesięcy do ponad pięciu lat. Po tym punkcie stopa procentowa zostanie dostosowana zgodnie ze wskaźnikiem stóp procentowych, takim jak LIBOR. Zaletą ARM jest to, że oprocentowanie przez pierwsze kilka lat jest bardzo niskie w porównaniu do 30-letniej stopy stałej. Ponadto te hipoteki są zwykle łatwiejsze do zakwalifikowania.

Jeśli masz pewność, że nie pozostaniesz w domu dłużej niż początkowy okres stałej stawki, ARM może być dobrym rozwiązaniem. Ale jeśli utrzymasz hipotekę powyżej tego punktu, twoja stopa procentowa prawdopodobnie wzrośnie, a może nawet sprawi, że twoje płatności będą niedostępne.

Ponadto istnieje ryzyko dalszego wzrostu stawki. W rzeczywistości wiele osób refinansujących obecnie wychodzi z ARM i staje się hipotekami o stałym oprocentowaniu. Niestety dzieje się tak po części dlatego, że urzędnicy ds. Pożyczek w przeszłości wprowadzali w błąd te pożyczki.

Na przykład, jeśli urzędnik pożyczkowy powie ci, że stawka jest stała, zapytaj go, jak długo jest ustalona. Ponieważ wiele osób prosi o kredyt hipoteczny o „stałym oprocentowaniu na 30 lat”, niektórzy pozbawieni skrupułów pożyczkodawcy przedstawią pożyczkę na 30 lat o stałej stopie procentowej, ale nie wspominają, że stopa ta jest ustalona tylko na dwa lata. Jest to jeden z powodów, dla których kluczowe jest sprawdzenie wszystkich dokumentów pożyczki przed podpisaniem umowy.

Ile teraz wart jest twój dom?
Ponieważ ceny domów rosną i spadają, możesz nie wiedzieć, ile masz kapitału własnego w domu. Kwota kapitału własnego jest po prostu kwotą wartą twojego domu minus to, co jesteś winien z tytułu kredytu hipotecznego i wszelkich linii kapitałowych kredytów, pożyczek pod zastaw domu lub drugiej i trzeciej hipoteki.

Jest to ważne, ponieważ zazwyczaj potrzebujesz pewnej kwoty kapitału, aby zakwalifikować się do refinansowania. To powiedziawszy, nawet jeśli masz niewielki kapitał własny lub spłacasz kredyt hipoteczny, nadal możesz kwalifikować się do refinansowania za pośrednictwem wspieranego przez rząd programu Making Home Affordable. W tradycyjny sposób uzyskanie kredytu hipotecznego w domu z kapitałem mniejszym niż 10% może być trudne lub niemożliwe, lub możesz nie kwalifikować się na wystarczająco niską stawkę, aby koszty refinansowania były tego warte.

Czy zaciągasz inne długi na kredyt hipoteczny??
W niektórych przypadkach sprytne może być połączenie linii kredytu hipotecznego, kredytu hipotecznego lub drugiej hipoteki z hipoteką podstawową w ramach refinansowania. Pozwala to uzyskać lepszą stopę zadłużenia i być może spłacić go szybciej.

Jeśli jednak myślisz o zamianie długu z wysoko oprocentowanej karty kredytowej na nowy kredyt hipoteczny, najpierw rozważ potencjalne konsekwencje. Na przykład to, co niegdyś było niezabezpieczonym długiem z karty kredytowej i kwalifikowało się do zwolnienia z bankructwa, zostanie zabezpieczone przez Twój dom. Innymi słowy, narażasz swój dom na ryzyko, jeśli nie możesz spłacić kwoty wpłaconej na hipotekę.

Ponadto, jeśli używasz istniejącego kapitału własnego w celu spłacenia jakiegokolwiek długu, koniecznie zmniejszysz kwotę kapitału własnego w domu i może być konieczne opłacenie prywatnego ubezpieczenia hipotecznego lub PMI. Ze względu na PMI czasami utrzymanie kosztu HELOC lub długu karty kredytowej osobno kosztuje mniej, nawet jeśli są one wyższe. PMI jest zwykle wymagany, gdy masz mniej niż 20% kapitału własnego w domu, a koszty różnią się nieznacznie w zależności od pożyczkodawcy.

Jak dobry jest twój kredyt?
Dobry pośrednik kredytów hipotecznych może podać dane liczbowe, na podstawie których będziesz się kwalifikować na podstawie Twojej zdolności kredytowej. Jeśli nie możesz zakwalifikować się do niższej stawki, refinane ma mniejsze szanse na skorzystanie. Upewnij się, że wiesz, jaką stopę musisz uzyskać na żądany okres kredytowania, aby refinansowanie było warte kosztów.

Po udzieleniu odpowiedzi na te pytania, podłącz informacje do kalkulatora kredytu hipotecznego, aby oszacować płatności, abyś mógł lepiej porównać oferty pożyczkodawców i określić, które z nich są naprawdę „zbyt piękne, aby mogły być prawdziwe”.

Czy poniesiesz karę przedpłaty??
Ponieważ pożyczkodawcy czerpią zyski z odsetek, które płacisz, ich zysk zmniejsza się, jeśli spłacisz hipotekę wcześniej niż oczekiwano przez refinansowanie lub sprzedaż domu. W związku z tym wprowadzili do równania odrobinę bezpieczeństwa poprzez karę przedpłaty hipotecznej.

Kredyt hipoteczny z karą przedpłaty zasadniczo pobiera dodatkową opłatę za refinansowanie lub sprzedaż domu w ciągu pierwszych kilku lat od zaciągnięcia kredytu hipotecznego. Ten okres kary wynosi często od trzech do pięciu lat, choć może wynosić nawet dziesięć lat lub dłużej. Ponadto naliczona kara jest często wysoka, na przykład sześciomiesięczne odsetki, jeśli spłacisz pożyczkę wcześniej.

Dlaczego więc, u licha, miałbyś chcieć kary przedpłaty za nową pożyczkę? Cóż, wiele osób tego nie robi. Ale drugą stroną jest to, że może uzyskać niższą stawkę. Przyjmowanie kary przedpłaty jest ryzykowne, ponieważ nigdy nie wiesz, jakie życie rzuci na ciebie życie i kiedy będziesz musiał się przenieść. To powiedziawszy, jeśli masz pewność, że będziesz w tym samym domu od teraz, sprawdź korzyści wynikające z dodania kary przedpłaty do swojej pożyczki i poszukaj takiej, która będzie Cię karać tylko, jeśli refinansujesz, a nie, jeśli sprzedasz.

3. Określ najlepszy czas na refinansowanie

Jeśli chcesz refinansować z ARM, możesz przegapić potencjalne oszczędności, jeśli zrobisz to przed wygaśnięciem początkowej niskiej stopy. Należy jednak również wziąć pod uwagę inne czynniki, takie jak kierunek stóp procentowych i rynek mieszkaniowy.

Na przykład, jeśli pozostały ci dwa lata do dostosowania stawki ARM, ale twój kapitał domowy oscyluje wokół 20%, możesz zdecydować się na refinansowanie teraz, abyś nie musiał płacić PMI, jeśli wartość twojego domu spadnie. Dowiedz się od usługodawcy hipotecznego, kiedy stawki zaczną się zmieniać, i porównaj potencjalne ryzyko i korzyści wynikające z pozostania w ARM nieco dłużej niż w przypadku refinansowania.

Z drugiej strony możesz chcieć zaplanować refinansowanie zgodnie z innymi wydarzeniami, takimi jak czekanie, aż będziesz mieć dwa lata pracy, spłacanie długów lub oszczędzanie pieniędzy na koszty refinansowania. Każdy z tych czynników może ułatwić proces kwalifikacji kredytu lub zmniejszyć płatność. Ponieważ ubieganie się o refinansowanie wpłynie negatywnie na zdolność kredytową, najlepiej poczekać, aż się zaangażujesz, przed złożeniem wniosku. W przeciwnym razie może być trudniej zakwalifikować się, jeśli przerwiesz proces i uruchomisz go ponownie, powiedzmy, sześć miesięcy później.

Innym czynnikiem jest to, jak długo planujesz zostać w domu. Ponieważ refinansowanie zwykle kosztuje od 2000 do 4000 USD w zależności od wielkości kredytu hipotecznego i miejsca zamieszkania, upewnij się, że zwrócisz koszty przed przeprowadzką. Ogólna zasada jest taka, że jeśli nie planujesz mieszkać w domu przez co najmniej dwa lata, refinansowanie będzie kosztować więcej pieniędzy niż oszczędza.

4. Poproś o konsultacje pożyczkowe

Refinansowanie kredytu hipotecznego jest zazwyczaj łatwiejsze i szybsze niż uzyskanie pierwotnego kredytu hipotecznego, więc nie brakuje banków i brokerów chętnych do pomocy.

Konsolidatorzy ofert kredytowych. Dobrym miejscem na początek jest strona internetowa taka jak Lending Tree, która pozwala uzyskać notowania stóp procentowych od różnych kredytodawców. Po prostu wypełniasz jeden formularz, a oni przekazują Twoje informacje wielu kredytodawcom, którzy będą konkurować, oferując niskie stawki. Pamiętaj jednak, że najniższe stawki i niskie koszty zamknięcia zwykle nie idą w parze.
Broker hipoteczny lub specjalista ds. Pożyczek. Możesz również skontaktować się z pośrednikami hipotecznymi lub oficerami pożyczki, którzy pomogli ci w uzyskaniu pierwotnej hipoteki, jeśli masz z nimi dobre doświadczenia. Mogą również dostarczyć informacji o tym, do jakiego rodzaju stawek możesz się kwalifikować i jak wygląda rynek przed złożeniem wniosku.
Credit Union lub Bank. SKOK-y nie zawsze oferują najbardziej konkurencyjne stawki, zwłaszcza w przypadku większych pożyczek, takich jak kredyt hipoteczny. Ale jeśli masz długotrwałe relacje ze swoją kasą kredytową lub bankiem, możesz być w stanie uzyskać dobrą ofertę.

Niezależnie od tego, czy zdecydujesz się na współpracę z lokalnym bankiem, kasą kredytową, dużym bankiem czy brokerem, twoja lojalność powinna polegać na swoim portfelu. Uważnie rozważ oferty ze wszystkich stron, aby jak najlepiej wybrać dla siebie. Spójrz na całkowity koszt refinansowania (w tym punkty początkowe, punkty dyskontowe, ubezpieczenie tytułu i inne opłaty) i nie skupiaj się tylko na kosztach z własnej kieszeni lub płatności. Kredytodawcy stali się bardzo kreatywni w udzielaniu pożyczek, które w rzeczywistości są „drogie”, wydają się być „tanie”.

Upewnij się, że porównujesz jabłka do jabłek, kiedy przeglądasz różne cytaty. Innymi słowy, potwierdź, że każda otrzymana oferta dotyczy tego samego rodzaju pożyczki - tej, o którą prosiłeś. Niestety, niektórzy pozbawieni skrupułów pożyczkodawcy pokażą ci niesamowite „oferty”, które Cię wciągną. Jednak później okazuje się, że „umowa” dotyczyła zupełnie innego rodzaju pożyczki, jak 6-miesięczny ARM. W rzeczywistości, jeśli poprosisz o 30-letnią pożyczkę o stałej stopie procentowej, a urzędnik pożyczki pokaże ci 30-letnią hipotekę o zmiennym oprocentowaniu z 6-miesięcznym okresem, wstań i wyjdź!

5. Koszty z własnej kieszeni

Musisz zastanowić się, czy ponieść koszty refinansowania z kieszeni czy zawrzeć w pożyczce. Chociaż pożyczkodawcy oferują refinansowanie tanie lub bez kosztów, zdaj sobie sprawę, że wielu z nich po prostu owija koszty w pożyczce, która ma zostać spłacona później.

Sprawdź otrzymane oferty, aby ustalić, w jaki sposób zostaną zapłacone koszty zamknięcia i jaki wpływ na warunki pożyczki będzie miało uwzględnienie tych kosztów w porównaniu do spłacenia ich z własnej kieszeni. Pamiętaj, że jeśli sfinansujesz koszty zamknięcia, odzyskanie ich potrwa dłużej. Jednak owijanie kosztów zamknięcia w pożyczce może pozwolić Ci na refinansowanie, nawet jeśli nie masz wystarczającej ilości gotówki na pokrycie kosztów.

Ostatnie słowo

Najważniejszą rzeczą przy zakupie refinansowania jest przyjść do stołu i sprawdzić wszystko, co ci powiedziano lub „masz gwarancję”. Terytorium to jest nadal ważne dla kupujących. Nie daj się nabrać na łatwość i „ufanie” komukolwiek.

Później możesz na przykład odkryć, że umowa, która Twoim zdaniem była zbyt dobra, aby mogła być prawdziwa, w rzeczywistości wiązała się z karą przedpłaty, która uniemożliwia ci sprzedaż domu. Zrób sobie przysługę i odrobić lekcje. Pamiętaj również, że hipoteka jest hipoteką bez względu na to, gdzie ją znajdziesz, a większość zostanie natychmiast sprzedana innemu podmiotowi obsługującemu po podpisaniu.