What Is a Mortgage REIT (mREIT) - Definicja, ryzyko i przydatność

Ostatnio rośnie zainteresowanie klasą REIT zwaną mREIT, która również wypłaca wysokie dywidendy, ale stanowi nieco inny zestaw ryzyk.

Co to jest MREIT?

„M” oznacza „hipotekę”, ponieważ mREIT to specjalna grupa REIT, które opierają swoje inwestycje w nieruchomości na rynku kredytów hipotecznych. W większości przypadków oznacza to, że MREIT kupują kredyty hipoteczne na wtórnym rynku hipotecznym - innymi słowy, kupują kredyty hipoteczne.

Po tym, jak bank pożycza pieniądze komuś, kto kupuje dom, bank sprzedaje tę hipotekę nabywcy kredytu hipotecznego (np. MREIT), a ponieważ oprocentowanie kredytów hipotecznych jest powiązane z rynkiem obligacji skarbowych, mREIT są również ściśle powiązane z tym rynkiem.

Rodzaje MREIT

Po ustanowieniu mREIT zwykle specjalizuje się w jednym rodzaju długu hipotecznego. Niektóre firmy kupują tylko kredyty hipoteczne wspierane przez agencję federalną, taką jak Fannie Mae, Freddie Mac lub Ginnie Mae. Wybierają te hipoteki, ponieważ są one objęte gwarancją federalną, a zatem istnieje mniejsze ryzyko niewypłacalności, co oznacza, że ​​są one również mniej rentowne.

Inne MREIT, czasem nazywane mREITami niebędącymi agencjami, specjalizują się w hipotekach, które nie są gwarantowane przez agencję federalną. Mają one tendencję do wypłacania wyższych dywidend, głównie dlatego, że istnieje większe ryzyko niespłacenia hipotek.

Posiadanie akcji

Inwestorzy mogą kupować te MREIT, kupując akcje spółek, które są notowane na giełdzie. Jako częściowy właściciel spółki akcjonariusze otrzymują dywidendy z MREIT - i to właśnie tam pojawiają się te atrakcyjne, wysokie zyski.

Podobnie jak inne spółki publiczne, wartość MREIT rośnie i spada, gdy rynek ponownie ocenia wartość firmy. Jeśli inwestorzy uważają, że MREIT stanie się mniej opłacalny, ponieważ zebranie pieniędzy będzie dla nich droższe lub ponieważ hipoteki będą gorsze, cena akcji spadnie. Ponieważ wielu inwestorów postrzega mREIT jako źródło pasywnego dochodu dzięki tym wysokim dywidendom, akcje mREIT również tracą na wartości, jeśli inwestorzy sądzą, że dywidendy spadną.

Opodatkowanie

Chociaż wysokie stopy dywidendy mogą być atrakcyjne, dywidend MREIT nie należy traktować według wartości nominalnej. Wynika to z faktu, że firmy mREIT muszą wypłacać akcjonariuszom co najmniej 90% swoich dochodów, co z kolei oznacza, że ​​dochód nie jest opodatkowany na rzecz REIT, ale jest opodatkowany jako zwykły dochód na rzecz akcjonariusza. Dywidendy mREIT nie są zatem kwalifikowanymi dywidendami kwalifikującymi się do uprzywilejowanego traktowania podatkowego, ale są uważane za zwykłe dywidendy i podlegają opodatkowaniu według krańcowej stawki podatkowej akcjonariusza. Dlatego im wyższa jest Twoja stawka podatkowa, tym mniej zyskujesz.

Ponieważ REIT są opodatkowane według zwykłej stopy dochodu, a nie według niższej stopy dywidendy, mogą być bardzo nieefektywnym sposobem na uzyskanie pasywnego dochodu z perspektywy podatkowej. Dla niektórych osób jest to nieistotne, ale jeśli dochód z inwestycji w REIT przeniesie inwestora do wyższego przedziału podatku dochodowego lub już one są w jednym, prawdopodobnie rozsądniej będzie, aby inwestor wybrał niższe dochody z akcji przynoszących dywidendy które są opodatkowane według niższej stopy dywidendy.

Jest jeden sposób na uniknięcie kary podatkowej z tytułu dywidend REIT: Zachowaj udziały REIT na odroczonym podatku emerytalnym, aby uniknąć dodawania tych dywidend REIT do dochodu podlegającego opodatkowaniu całkowicie podczas pracy.

MREIT i obligacje

Jednym z głównych czynników wpływających na rentowność i rentowność mREIT jest zmiana na rynku obligacji. mREITs nie tylko kupują hipoteki z reinwestowanymi zyskami z działalności firmy. W rzeczywistości, ponieważ tak duża część zysków firmy trafia do inwestorów, firma musi pożyczyć pieniądze na zakup kredytów hipotecznych.

Tutaj rynek obligacji staje się kluczowy dla działalności mREIT. Mówiąc najprościej, MREIT pożyczają pieniądze według oprocentowania krótkoterminowych obligacji i pożyczają je według stóp zbliżonych do wyższych stóp oprocentowania obligacji długoterminowych - kupując kredyty hipoteczne, zasadniczo pożyczają te pieniądze przy bieżących stopach oprocentowania kredytów hipotecznych. Ponieważ oprocentowanie kredytów hipotecznych jest powiązane z wyższymi, długoterminowymi stopami obligacji, zyski mREIT są wprost proporcjonalne do luki (lub „spreadu”) między krótkoterminowymi i długoterminowymi stopami obligacji.

Ponieważ oprocentowanie kredytów hipotecznych jest powiązane z oprocentowaniem obligacji, inwestor w MREIT musi przyjrzeć się rynkowi obligacji, a także rynkom nieruchomości i rynków hipotecznych, aby zrozumieć ten potencjał zysku. Im większa różnica między oprocentowaniem obligacji krótko- i długoterminowych, tym bardziej zyskowny staje się biznes mREIT. Jeśli Rezerwa Federalna dotrzyma obietnicy utrzymania niskich stóp procentowych, spready obligacji powinny pozostać duże, a dywidendy MREIT powinny pozostać wysokie.

Największym zagrożeniem dla MREIT jest wzrost krótkoterminowej rentowności Skarbu Państwa. Po części dlatego mREIT zyskały popularność przez cały rok 2012. W styczniu przewodniczący Ben Bernanke ogłosił, że Fed zamierza utrzymać stopy niskie do końca 2014 r., Zasadniczo gwarantując marże zysku mREIT przez trzy lata. Obietnica kontynuacji zastrzyku gotówki w ramach QE3 we wrześniu spowodowała również dalszy wzrost cen akcji MREIT, podobnie jak oświadczenie Bernanke, że Rezerwa Federalna planuje utrzymać stopy niskie do 2015 r..

Ryzyko i pułapki dla inwestorów mREIT

Zanim skończysz i wypełnisz swoje portfolio pakietem MREIT, musisz rozważyć kilka kwestii. Chociaż potencjał zysku może być wysoki, inwestorzy MREIT ryzykują utratę pieniędzy w bazowej cenie akcji, a także poprzez zmniejszenie dywidend.

1. Cięcia dywidendowe
Wiele MREIT zmniejszyło wypłaty dywidendy w ostatnich latach. Istnieje wiele możliwych przyczyn: nieściągalne kredyty, złe zarządzanie i kurczące się możliwości na wtórnym rynku kredytów hipotecznych. A ponieważ dywidendy mREIT są bardzo wrażliwe na wahania stóp procentowych obligacji i na ilość gotówki w gospodarce, jeśli Rezerwa Federalna zdecyduje się na podwyższenie stóp procentowych, mREITs jako pierwsi stracą wartość.

2. Niewypłacalność kredytu hipotecznego i refinansowanie
Wyższy koszt finansowania zewnętrznego wpłynąłby na wszystkie MREIT, ale poszczególne MREIT mogą być również dotknięte niekorzystnymi skutkami pożyczek. W przypadku niespłacenia hipotek posiadanych przez MREIT, MREIT traci pieniądze. Chociaż mREIT są zwykle bardzo zróżnicowane w zależności od różnych hipotek, nadal są ograniczone do jednego rynku, a zatem brakuje im różnorodności, aby wytrzymać załamanie na rynku hipotecznym.

Jeśli inne nieszczęście, takie jak kryzys kredytów hipotecznych typu sub-prime, spowoduje, że posiadacze kredytów hipotecznych nie wywiążą się ze swoich hipotek, może to zniszczyć rynek MREIT. Istnieje jednak jeden sposób na ograniczenie tego ryzyka: niektóre mREIT-y inwestują tylko w kredyty hipoteczne wspierane przez agencje, takie jak pożyczki Fannie Mae i Freddie Mac. Ponieważ te pożyczki agencyjne są objęte gwarancją rządową Stanów Zjednoczonych, są one mniej ryzykowne niż nierezydentne MREIT i zwykle oferują w rezultacie niższą stopę dywidendy.

Druga skrajność jest jednak równie zła: jeśli hipoteka spłacana jest wcześniej, mREIT traci także pieniądze, ponieważ nie będzie już otrzymywał odsetek od tego długu i będzie musiał kupić nowy dług. Wysoka stopa refinansowania kredytów hipotecznych w 2012 r. Zaszkodziła niektórym MREIT i chociaż nadal mogą pożyczać pieniądze po niskich stopach procentowych i kupować kredyty hipoteczne, te hipoteki prawdopodobnie będą miały niższe oprocentowanie.

3. Straty operacyjne
Po trzecie i najbardziej niepokojące, wiele największych mREITów osiąga niewielki zysk lub stratę. Jeżeli MREIT będzie nadal działał z zyskiem mniejszym niż kwota, którą musi wypłacić na dywidendy, dywidenda będzie musiała zostać zmniejszona. Kiedy ogłaszane są te obniżki dywidendy, zwykle spada również cena akcji mREIT. Oczywiście, jeśli firma będzie działać ze stratą wystarczająco długo, przestanie działać, a akcje będą bezwartościowe.

W drugim kwartale 2012 r. Niektóre z największych MREIT według kapitalizacji rynkowej odnotowały straty w wysokości milionów dolarów i marże operacyjne od -30% do -60%. Jest tak, ponieważ spadły stopy obligacji długoterminowych, zmniejszając różnicę między oprocentowaniem obligacji krótko- i długoterminowych, ponieważ inwestorzy szukali bezpiecznego rynku obligacji.

Ponieważ żadna firma nie może działać wiecznie ze stratą, te rozczarowujące zwroty rodzą niewygodne pytania dotyczące trwałości aprecjacji mREIT, jeśli spready obligacji będą nadal się zmniejszać. Pojawia się także pytanie, ile spekulacji i ryzyka występuje na rynku mREIT, ponieważ straty te uderzały w firmy w momencie, gdy ich ceny akcji rosły.

4. QE3 i ryzyko przedpłaty
Niedawna decyzja Rezerwy Federalnej o rozpoczęciu trzeciej rundy luzowania ilościowego (QE3) jest kolejnym problemem dla mREIT. QE3, w przeciwieństwie do swoich poprzedników, jest ukierunkowany na papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką - Fed planuje kupować nieograniczoną liczbę tych papierów miesięcznie, dopóki gospodarka nie będzie wyglądać lepiej.

Te papiery wartościowe są tymi samymi, w które inwestują MREIT, więc ta informacja dotyczy ich bezpośrednio. Ponieważ Rezerwa Federalna jest bardziej agresywnym graczem na rynku, posiadacze kredytów hipotecznych mogą mieć więcej możliwości refinansowania. Jest to niekorzystne dla MREIT, ponieważ refinansowanie oznacza, że ​​hipoteka, którą posiadają, jest spłacana wcześnie - a dochód, który zarabiają na spłatach odsetek, zatrzymuje się.

Z drugiej strony QE3 może mieć bardziej pozytywny wpływ na wtórny rynek kredytów hipotecznych. Zachęcając do większej liczby refinansów, tworzy większą aktywność hipoteczną, a tym samym więcej możliwości biznesowych dla mREIT. Ponieważ utrzymuje on również niskie oprocentowanie obligacji krótkoterminowych, należy utrzymać duży spread między oprocentowaniem obligacji krótkoterminowych i długoterminowych, umożliwiając mREIT możliwości pożyczania pieniędzy po znacznie niższym oprocentowaniu niż pożyczone.

5. Ograniczony kapitał
Ponieważ firmy te muszą zwrócić akcjonariuszom 90% swoich dochodów, są poważnie ograniczone w zakresie zarządzania i reinwestowania zysków, co utrudnia wzrost w dobrych czasach i utrzymanie się w złych czasach. To sprawia, że ​​struktura REIT jest z natury ryzykownym przedsięwzięciem. Kompromisem dla tego ryzyka jest znacznie wyższa krótkoterminowa stopa dywidendy, ale kompromis ten nie zawsze jest trwały.

Stosowność

Ponieważ MREIT są niestabilne i łatwo wpływa na nich rynek hipoteczny, rynek nieruchomości i rynek obligacji skarbowych, są one ryzykowne. Jednak ich wysokie zyski i bezpośrednia wypłata zysków inwestorom czyni je doskonałym źródłem gotówki w krótkim okresie.

Ponadto oferują płynną formę inwestowania w nieruchomości oraz dostęp do profesjonalnego zarządzania. Kupując udziały w MREIT, inwestorzy indywidualni mogą pośrednio pożyczać pieniądze osobom na rynku kredytów hipotecznych. Jeśli uważasz, że nastąpi rekonwalescencja na rynku nieruchomości i rynku kredytów hipotecznych, mREIT to jeden ze sposobów na postawienie tego zakładu.

Młodsi, bardziej agresywni inwestorzy, którzy sami nie są właścicielami nieruchomości, ale są uparty na rynku nieruchomości, mogą rozważyć zastosowanie MREIT. Jednak mREIT mogą mieć również miejsce w bardziej dojrzałych portfelach, o ile procent, który tworzą, jest nie większy niż inwestor może pozwolić sobie na stratę.

Ostatnie słowo

Pułapki w MREIT nie oznaczają, że zawsze należy ich unikać. Korzystając z marż obligacji, które są dość przewidywalne i oferują płynność na rynku nieruchomości, mREITS zapewniają cenną usługę i dają inwestorom możliwość przekazania środków ekspertom, którzy mogą grać zarówno na rynku obligacji, jak i na rynku nieruchomości, aby osiągnąć zysk.

Zanim jednak zainwestujesz, wyjdź poza dwucyfrowe stopy dywidendy, bez względu na to, jak kusząco się pojawią. Analizując bilans, sprawozdania z przepływów pieniężnych i wyniki osiągnięte w przeszłości mREIT, inwestorzy mogą dowiedzieć się, czy firma jest warta inwestycji i czy mogą znieść ryzyko.

Co sądzisz o inwestowaniu w MREITS??