Pomoc w zakresie depozytów zabezpieczających najemców - przepisy dotyczące zwrotów i potrąceń

Depozyty zabezpieczające mogą sprawić, że przeprowadzka będzie mniej dostępna i może być trudna do odzyskania. Ale jeśli rozumiesz swoje prawa jako najemcy, dbasz o swój dom i po przeprowadzce skontaktujesz się z właścicielem, możesz zabezpieczyć depozyt zabezpieczający.

Aby ci pomóc, chcę zagłębić się w 7 ważnych obszarów depozytów zabezpieczających, które musisz zrozumieć.

Płacenie i zwrot depozytu zabezpieczającego

1. Poznaj swoje prawa

Przed pójściem na poszukiwanie mieszkania zapoznaj się z ustawą o wynajmującym i najemcy w swoim stanie, która stanowi zbiór przepisów regulujących Twoje stosunki z właścicielem. Niektóre stany mają surowe przepisy dotyczące depozytów zabezpieczających. Ograniczenia nałożone przez te przepisy często obejmują:

Ograniczenie kwoty kaucji.
Wymaganie od właścicieli przechowywania depozytów zabezpieczających na oprocentowanym rachunku bankowym, który jest odrębny od innych rachunków osobistych lub biznesowych właściciela.
Ustalenie terminu zwrotu kaucji zabezpieczających po przeprowadzce lokatora.

Przepisy wynajmującego i najemcy często nie podlegają negocjacji. Podczas gdy Ty i Twój wynajmujący możecie mieć swobodę w negocjowaniu warunków najmu, mogą istnieć pewne aspekty przepisów dotyczących wynajmującego w Twojej okolicy, których nie można skrócić ani odstąpić, nawet za obopólną zgodą.

Chociaż przepis ten często ma na celu ochronę twoich praw, w niektórych przypadkach może powodować trudności. Na przykład, jeśli mieszkasz w stanie, który pozwala wynajmującemu na pobranie ekwiwalentu miesięcznego czynszu jako depozyt zabezpieczający i masz zły kredyt, nie będziesz mieć możliwości przekonania wynajmującego do zaoferowania ci czynszu większy depozyt.

Informacje na temat przepisów dotyczących najmu w swoim stanie można znaleźć na stronie internetowej Departamentu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast (HUD) Stanów Zjednoczonych. Na stronie Informacje o stanie kliknij nazwę swojego stanu, aby przejść do strony o działaniach HUD w twoim stanie. Następnie poszukaj linku „Uzyskaj pomoc dotyczącą wypożyczenia” w lewej górnej kolumnie. Kliknij ten link, a znajdziesz listę linków do wynajmu mieszkań w swoim stanie. Powinien znajdować się jeden lub więcej linków do informacji na temat problemów wynajmującego-najemcy, które są specyficzne dla twojego stanu. Prokurator generalny stanu lub biuro pomocy prawnej może również posiadać materiały, które pomogą ci zrozumieć twoje prawa.

Jeszcze jedno: niektóre miasta i powiaty mają swoje własne zarządzenia dotyczące wynajmujących, które mogą dać ci dodatkowe prawa w stosunku do tych przewidzianych w ustawie o wynajmującym i najemcy w twoim stanie. Skontaktuj się z ratuszem, aby uzyskać więcej informacji.

2. Przedpłaty czynszowe

Podczas gdy większość właścicieli wymaga od nowych najemców opłacenia czynszu za pierwszy miesiąc oraz depozytu zabezpieczającego w momencie podpisywania umowy najmu, niektórzy właściciele mogą również poprosić o zapłacenie czynszu za ostatni miesiąc. Jest to przedpłata czynszu za ostatni miesiąc najmu.

Właściciele czasami proszą o tę przedpłatę, ponieważ niektórzy najemcy opuszczą dom bez płacenia czynszu w ostatnim miesiącu, a ich depozyt zabezpieczający nie pokryje należnego czynszu i kosztów naprawy szkód. Niektóre stany, takie jak Massachusetts, wymagają od właścicieli potraktowania przedpłaty czynszu za ostatni miesiąc, tak jak depozytu zabezpieczającego, płacącego odsetki od przedpłaty po przeprowadzce. Sprawdź przepisy obowiązujące w Twojej okolicy, aby dowiedzieć się więcej na temat traktowania tej płatności.

Jeśli wynajmujący jest zobowiązany do zapłaty czynszu za pierwszy i ostatni miesiąc (a prawo w tym stanie na to zezwala), wraz z kaucją, całkowita płatność przy podpisywaniu umowy najmu będzie wynosić trzy miesiące. Jeśli będzie to dla ciebie trudne, spróbuj negocjować z właścicielem. Niektórzy mogą mieć tę politykę, ponieważ zostali spaleni w przeszłości przez nierzetelnych najemców. Jeśli możesz wykazać, że masz dobre oceny i doskonałe referencje od poprzednich właścicieli, być może uda Ci się skłonić nowego właściciela do zniesienia tego wymogu.

3. Opłaty za wprowadzenie w zamian za depozyty zabezpieczające

Na niektórych rynkach mieszkaniowych właściciele nieruchomości i firmy zarządzające nieruchomościami nie wymagają już depozytów zabezpieczających. Zamiast tego najemcy są proszeni o uiszczenie bezzwrotnej „opłaty za wprowadzenie”, która zazwyczaj wynosi około 200–300 USD. Właściciele i zarządcy nieruchomości czasami wolą opłaty za wprowadzenie, ponieważ nie będą musieli przestrzegać przepisów, które wymagają od nich przechowywania depozytu na rachunku powierniczym i nie będą musieli płacić ci odsetek. W niektórych jurysdykcjach naliczanie bezzwrotnej opłaty za wprowadzenie nie jest legalne.

Kilka zastrzeżeń dotyczących opłat za wprowadzenie:

Gdy zobaczysz reklamy wynajmowanych nieruchomości, które reklamują „bez depozytu!” zapytaj właściciela lub zarządcę nieruchomości, czy nadal chcą opłaty za wprowadzenie.
Chociaż opłata za wprowadzenie może obniżyć początkowe koszty wynajmu, nie otrzymasz zwrotu pieniędzy ani żadnych odsetek (w stosownych przypadkach) po przeprowadzce.
Jak wspomniano powyżej, jeśli wynajmujący lub zarządca nieruchomości zrezygnowali z kaucji i zamiast tego wymagają opłat za przeprowadzkę, a ty masz zły kredyt, możesz nie być w stanie wynegocjować umowy najmu, oferując dodatkową kaucję.

4. Specjalne depozyty i opłaty

Niektóre stany zezwalają właścicielom na naliczanie dodatkowych depozytów i opłat związanych z wnioskami i kosztami przeprowadzki lub najemców, którzy stwarzają większe ryzyko niż inne za spowodowanie szkody w ich mieniu. Na przykład najemcy ze zwierzętami domowymi mogą zostać obciążeni opłatą za zwierzęta domowe lub kaucją za zwierzęta domowe w celu pokrycia ewentualnych szkód domowych związanych ze zwierzętami. Depozyt lub opłata mogą nie podlegać zwrotowi, dlatego należy się o to zapytać przed wyrażeniem zgody na zapłatę.

Jako inny przykład, niektórzy właściciele będą również prosić o dodatkowy depozyt, jeśli masz akwarium lub łóżko wodne, z obawy, że mogą wyciec i spowodować uszkodzenie wody w podłogach i sufitach budynku. Ponadto może być wymagana opłata za złożenie wniosku, opłata za sprzątanie oraz opłata za zamówienie czeku kredytowego lub kontroli przeszłości w ramach kontroli najemcy i zazwyczaj nie podlegają one zwrotowi. Poproś wynajmującego o szczegółowe potwierdzenie wszystkich opłat uiszczonych za twoją dokumentację.

5. Ochrona depozytu

Podejmij wszelkie niezbędne środki w celu ochrony depozytu zabezpieczającego, w tym zadbaj o swój wynajmowany dom tak, jakby należał do ciebie i wyjaśnij wynajmującemu, jakie szkody powstały przed przeprowadzką..

Oto kilka wskazówek, które pomogą Ci upewnić się, że odzyskasz w pełni depozyt zabezpieczający:

Inspekcje przeprowadzkowe. Kiedy przeprowadzasz się do nowego miejsca, poproś właściciela lub zarządcę, aby towarzyszył ci podczas inspekcji. Jeśli nie jesteś w stanie przekonać swojego właściciela / zarządcy budynku, aby to zrobił, poproś przyjaciela, aby wraz z tobą spojrzał na to miejsce. Rób zdjęcia uszkodzeń i drukuj odbitki. Zarówno ty, jak i druga strona powinniście je podpisać i opatrzyć datą. Napisz także listę wszelkich szkód w mieszkaniu i poproś wynajmującego o podpisanie i opatrzenie datą spisu inwentarza lub wysłanie inwentarza do wynajmującego listem poleconym za potwierdzeniem odbioru, co pomoże zakwestionować wszelkie potrącenia dokonane przez właściciela na koniec umowy najmu, pokazując, że szkody już istniały po przeprowadzce do domu. Właściciele nie powinni w żadnym wypadku odejmować kosztów związanych z „normalnym zużyciem” z depozytu. Sprawdź przepisy swojego stanu, aby określić, w jaki sposób odróżnia normalne zużycie i rutynową konserwację od podlegających odliczeniu szkód.
Utrzymanie mieszkania. Jak powiedzą ci rodzice, utrzymanie domu w dobrej formie jest dużo łatwiejsze niż sprzątanie i dokonywanie napraw po miesiącach lub latach zaniedbania. Poświęć 15 minut dziennie na zamiatanie podłóg i odkurzanie mebli. Raz w tygodniu poświęć godzinę na dokładniejsze sprzątanie domu. W przypadku pierwszych oznak nieprawidłowego działania urządzenia, uporczywego drenażu lub uszkodzenia sufitu przez wodę, skontaktuj się z zarządcą nieruchomości, inżynierem budowlanym lub wynajmującym. Po skontaktowaniu się z niezbędnymi osobami, zapisz, z kim próbowałeś się skontaktować, aby jeśli twój właściciel lub zarządca nieruchomości nie odpowiadał, możesz pokazać, że podjąłeś starania w dobrej wierze, aby utrzymać dom w dobrej formie. Staraj się również unikać trwałych uszkodzeń mieszkania, takich jak podarty dywan, poplamione ściany, zepsute urządzenia, odłamane płytki lub porysowane blaty. Ten rodzaj trwałych szkód prawdopodobnie spowoduje poważne potrącenia z depozytu zabezpieczającego. Oprócz pomocy w odzyskaniu depozytu zabezpieczającego w całości, dbanie o dom wywrze pozytywne wrażenie na właścicielu, co jest bardzo ważne, jeśli kiedykolwiek potrzebuję referencji.
Profesjonalne czyszczenie. Jednym ze sposobów na zwiększenie szansy na odzyskanie całego depozytu zabezpieczającego jest zatrudnienie profesjonalnej usługi sprzątającej w celu przeprowadzenia „wyprowadzki”. Może to kosztować trochę pieniędzy, ale skrzypiące czyste mieszkanie prawdopodobnie zrobi wrażenie na twoim właścicielu, który prawdopodobnie będzie wdzięczny, że zadbałeś o to miejsce, i może być bardziej skłonny do zwrotu całej wpłaty.
Kontrola przed przeprowadzką. W niektórych obszarach, np. W Kalifornii, możesz mieć prawo zażądać kontroli przed przeprowadzką. Twój właściciel lub zarządca nieruchomości musi przejść z tobą przez kilka tygodni przed datą przeprowadzki. Podczas tej inspekcji zarządca nieruchomości lub wynajmujący powinien wskazać problemy, które mogą skutkować potrąceniem z twojego depozytu zabezpieczającego, abyś miał szansę je naprawić lub wyjaśnić szkody.
Zawsze płacisz czynsz na czas. Pamiętaj, aby zawsze płacić czynsz w całości przed upływem terminu płatności, aby Twoja kaucja nie została wykorzystana na pokrycie niezapłaconego czynszu lub opóźnionych opłat.
Powiadom swojego właściciela na piśmie, zanim się przeprowadzisz. Oprócz przeglądów i konserwacji ważne jest, aby dać właścicielowi 30-dniowe pisemne powiadomienie, które zawiera datę opuszczenia domu. W pisemnym zawiadomieniu upewnij się, że jasno określisz, kiedy będziesz zwracać klucze do mieszkania właścicielowi.

Możesz użyć depozytu zabezpieczającego do opłacenia czynszu za ostatni miesiąc. Sprawdź dokładnie swoją umowę najmu, aby sprawdzić, czy jest to dozwolone, lub przedyskutuj to z właścicielem. Jeśli zamierzasz wykorzystać depozyt zabezpieczający do opłacenia czynszu za ostatni miesiąc, wyraźnie zaznacz to w pisemnym zawiadomieniu właściciela.

6. Odzyskiwanie depozytu

Po przeprowadzce właściciel zazwyczaj ma od dwóch do ośmiu tygodni na zwrot depozytu. Upewnij się, że wynajmujący wie, gdzie wysłać czek, i potwierdź wszelkie opłaty, które wynajmujący potrąci z depozytu zabezpieczającego. Oto kilka kluczowych rzeczy, o których należy pamiętać przy odzyskiwaniu depozytu:

Powiadomienie o nowym adresie. Aby odzyskać depozyt zabezpieczający, musisz powiadomić właściciela o nowym adresie. W niektórych stanach masz tylko ograniczoną ilość czasu, aby uzyskać adres do właściciela po przeprowadzce. Jeśli nie podasz swojemu właścicielowi adresu w tym terminie, możesz stracić depozyt. Najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest wysłanie do poprzedniego właściciela listu z nowym adresem pocztą poleconą.
Nowi właściciele. Jeśli wynajmujący sprzedaje budynek lub traci go w wyniku przejęcia nieruchomości, zwykle jest zobowiązany do przekazania depozytów zabezpieczających najemcy nowemu właścicielowi lub do zwrotu depozytów lokatorowi. Nie pozwól nowemu właścicielowi uciec bez zwrotu kaucji, twierdząc, że jej nie ma.
Listy przedmiotowe. Jeśli wynajmujący pobiera potrącenia z depozytu zabezpieczającego, większość stanów wymaga, aby dostarczył ci szczegółową listę tych opłat. Porównaj odliczenia z własną dokumentacją z przeprowadzki i, w stosownych przypadkach, z inspekcji przeprowadzki. Jeśli uważasz, że niektóre potrącenia zostały popełnione przez pomyłkę, skontaktuj się ze swoim byłym właścicielem i wyjaśnij swoje obawy.

7. Udać się do sądu

Jeśli wynajmujący odmówi zwrotu depozytu zabezpieczającego lub dokonał niewłaściwych potrąceń, być może będziesz mógł zabrać go do sądu ds. Drobnych roszczeń. W zależności od miejsca zamieszkania możesz pozwać właściciela o depozyt zabezpieczający plus dodatkowo dwukrotność kwoty depozytu zabezpieczającego, kosztów sądowych i opłat sądowych oraz, w stosownych przypadkach, dodatkowych szkód. Chodzenie do sądu jest uciążliwe, ale może być jedynym sposobem na odzyskanie pieniędzy. Stowarzyszenie pomocy prawnej lub związek najemców w Twojej okolicy może pomóc w złożeniu pozwu przeciwko poprzedniego właściciela.

Ostatnie słowo

Twój depozyt zabezpieczający należy do ciebie. Znając swoje prawa i obowiązki, możesz je chronić i odzyskać, gdy kupisz własne miejsce lub znajdziesz nowy dom do wynajęcia. Ta dodatkowa gotówka może znacznie łatwiej znosić stres finansowy związany z ostatnim ruchem.

Czy kiedykolwiek miałeś problemy z odzyskaniem depozytu zabezpieczającego? Czy masz jakieś dodatkowe wskazówki, które możesz dodać do miksu??