Plusy i minusy zakupu mieszkania - czy warto?

Kupno mieszkania może być świetną opcją, niezależnie od tego, czy dopiero zakładasz rodzinę, czy uciekasz przed syndromem pustego gniazda. Jednak mieszkanie nie jest dla wszystkich. Jest kilka ważnych pytań, które należy zadać przed zakupem mieszkania i tyle samo wad, ile korzyści. Spójrzmy na zalety i wady życia condo.

Co to jest mieszkanie?

Mieszkanie jest jak mieszkanie, które posiadasz, prawda? Raczej. Ale są duże różnice między mieszkaniem a mieszkaniem.

Mieszkanie, które jest skrótem od „kondominium”, to prywatna rezydencja w większym budynku lub społeczności, natomiast mieszkanie to wynajmowana rezydencja w większym budynku lub społeczności. Mieszkania dzielą wspólne obszary ze wszystkimi innymi jednostkami w ich społeczności; te wspólne obszary mogą obejmować centrum fitness, basen i wypielęgnowane tereny. Jednak w przeciwieństwie do mieszkania właściciele mieszkań płacą miesięczne składki, aby te udogodnienia były w dobrym stanie.

Mieszkania mogą być kamienicami, które są przymocowane z jednej lub obu stron do innej jednostki. Lub, jeśli mieszkanie znajduje się w większym budynku lub wieżowcu, może być otoczone przez inne jednostki.

Korzyści z zakupu mieszkania

Czy chcesz zostać właścicielem mieszkania, czy lepiej kupić dom jednorodzinny? To trudne pytanie. Niektórzy ludzie uwielbiają mieszkać w społeczności condo, podczas gdy inni odkrywają z czasem, że byliby szczęśliwsi z odrobiną większej prywatności i wolności. Mieszkania oferują długą listę zalet i wad. Zacznijmy od pozytywów.

1. Mniej konserwacji

Jedną z największych zalet mieszkania w mieszkaniu jest to, że inni ludzie zajmują się tobą. Koszą trawę i utrzymują ziemię, naprawiają dach i odśnieżają łopaty, i nie musisz się martwić, że znajdziesz kogoś, kto zastąpi bocznicę. Jeśli jesteś właścicielem domu po raz pierwszy, jesteś w złym stanie zdrowia, jesteś zajęty pracą, lubisz podróżować lub po prostu nie chcesz zajmować się tymi obowiązkami, jest to duża zaleta.

Mieszkania mogą być również dobrą opcją, jeśli chcesz starzeć się w miejscu, ponieważ masz bliskich sąsiadów, doświadczony personel konserwacyjny, który zajmuje się dużymi naprawami i mnóstwo działań, które utrzymają zaangażowanie w społeczności.

2. Bezpieczeństwo

Wiele mieszkań oferuje bramkowane lub zamknięte wejścia, odźwiernych, a nawet pracowników ochrony dla mieszkańców. Jeśli mieszkasz sam lub bezpieczeństwo stanowi dla ciebie problem, może to być uspokajające, ponieważ może zmniejszyć ryzyko włamania do domu. Ponadto mieszkasz w pobliżu wielu innych osób, co oznacza, że ​​w nagłych wypadkach będziesz mieć mnóstwo ludzi, do których możesz się zwrócić o pomoc.

3. Udogodnienia

Chcesz basen? Centrum fitness? W środę noce w klubie społeczności? Wiele wspólnot mieszkaniowych oferuje mieszkańcom udogodnienia niedostępne dla przeciętnego właściciela domu.

Te udogodnienia mogą również znacznie ułatwić poznanie sąsiadów. Jeśli mieszkasz sam lub uwielbiasz towarzysko, może to być świetny dodatek.

4. Przystępność cenowa

Kondominia są często wycenione niżej niż domy jednorodzinne. Według National Association of REALTOR (NAR) w sierpniu 2018 r. Średnia cena sprzedaży domu jednorodzinnego wynosiła około 260 000 USD. Mieszkania mają zazwyczaj niższą średnią cenę sprzedaży - według NAR - około 248 200 USD. W zależności od regionu i społeczności cena wywoławcza może być znacznie niższa niż w przypadku domu jednorodzinnego. Tak więc, jeśli chcesz zanurzyć się w posiadaniu domu, mając ograniczony budżet, mieszkanie może być świetnym pierwszym krokiem.

5. Docenienie

W przeszłości mieszkania zwykle doceniane były wolniej niż domy jednorodzinne, ponieważ domy jednorodzinne są bardziej atrakcyjne dla większej liczby osób. Co ważniejsze, kupujesz ziemię, a ziemia jest ogromnym czynnikiem wpływającym na jej uznanie.

To się jednak zmienia. Powołując się na badania przeprowadzone przez Trulię, Washington Post donosi, że wartość rynkowa mieszkań wzrosła o 38,4% w latach 2012-2017, a wartość domów jednorodzinnych wzrosła tylko o 27,9%.

6. Bliskość życia w mieście

Wiele mieszkań znajduje się w pobliżu tętniących życiem dzielnic śródmieścia, co jest atrakcyjne z wielu powodów.

Po pierwsze, niektórzy ludzie chcą mieć możliwość chodzenia, dojeżdżania rowerem lub transportu publicznego do pracy, ponieważ mają dość spędzania godziny dziennie lub dłużej, siedząc w korku w godzinach szczytu. Życie blisko miejsca pracy pozwala zaoszczędzić tysiące dolarów rocznie na kosztach paliwa i konserwacji samochodu.

Mieszkanie w pobliżu kwitnącego śródmieścia ułatwia także odwiedzanie nowych restauracji, robienie zakupów i oglądanie programów na żywo. Jeśli możesz chodzić pieszo lub korzystać z transportu publicznego, prawdopodobnie zauważysz, że masz więcej ćwiczeń, ponieważ łatwiej jest z niego wyjść. Również mieszkania zlokalizowane w najlepszych dzielnicach mogą szybciej zyskać na wartości niż mieszkania na przedmieściach, co może uczynić z nich godną inwestycję.

Wady zakupu mieszkania

Chociaż życie w mieszkaniu przynosi wiele korzyści, jest tyle samo wad.

1. Opłaty stowarzyszenia właścicieli domów

Jak można sobie wyobrazić, ten basen, centrum fitness, system bezpieczeństwa i personel serwisowy kosztują. Kupując mieszkanie, zasadniczo stajesz się partnerem biznesowym w tej społeczności. Płacisz miesięczną opłatę stowarzyszenia właścicieli domów (HOA) co miesiąc, oprócz kredytu hipotecznego, który przeznacza się na utrzymanie nieruchomości, a także przyszłych inwestycji, takich jak zmiana nawierzchni parkingu lub dodanie parku dla psów.

Opłaty HOA różnią się znacznie w zależności od lokalizacji, wielkości i jakości społeczności, a Trulia informuje, że opłaty HOA rosną w całym kraju. W 2005 r. Średnia opłata HOA wynosiła 250 USD miesięcznie; do 2015 r. wzrosła do 331 USD. Oczywiście, gdzie mieszkasz, odgrywa ważną rolę. Na przykład średnia opłata HOA w Nowym Jorku wynosi 571 USD miesięcznie, podczas gdy średnia w Charlotte w Karolinie Północnej wynosi tylko 218 USD.

Stały wzrost opłat nie jest zaskakujący, jeśli wziąć pod uwagę inflację; koszty rosną w prawie każdym sektorze. Co jest zaskakujące jest to, że gdy Trulia porównała opłaty HOA ze wzrostem i spadkiem wartości domów, nie było żadnego porównania; Opłaty HOA nadal rosły, nawet w latach, kiedy spadły średnie wartości domów. W latach 2005-2015 opłaty HOA wzrosły o 32,4%, w porównaniu ze wzrostem wartości domów o 15,1%.

Tak więc nie tylko trzeba płacić wysoką miesięczną opłatę za mieszkanie w mieszkaniu, ale można liczyć na stały wzrost tych kosztów w nadchodzących latach. Jeśli nie budżetujesz na podwyższone opłaty, ryzykujesz, że zostaniesz wyceniony z mieszkania, ponieważ nie możesz sobie na nie pozwolić..

2. Potencjalnie źle zarządzane fundusze

Można by pomyśleć, że jeśli płacisz 300 USD miesięcznie opłat HOA, wszystko zostanie załatwione szybko, ale nie zawsze tak jest.

Każdy HOA ma dwa rodzaje kont: rachunek operacyjny i rachunek rezerwowy. Środki na rachunku operacyjnym są wykorzystywane na regularne koszty utrzymania, takie jak koszenie trawnika, utrzymanie basenu i odśnieżanie. Rachunek rezerwowy służy do dużych lub długoterminowych projektów, takich jak zmiana nawierzchni parkingu, wymiana ogrodzenia wokół społeczności lub budowa nowego placu zabaw. Pomyśl o tym jak o koncie oszczędnościowym.

Dobrze zarządzany HOA zapewni, że oba konta są dobrze finansowane, więc będzie wystarczająco dużo pieniędzy, aby pokryć regularne wydatki, a także wystarczająca ilość pieniędzy na projekty długoterminowe lub awaryjne. Istnieje jednak wiele HOA, które nie są dobrze zarządzane. Jeśli w funduszu rezerwowym nie ma wystarczającej ilości pieniędzy i pojawiają się nieoczekiwane wydatki, takie jak drzewo spadające na dach, zarząd zagłosuje, aby nałożyć specjalną ocenę na wszystkich właścicieli domów. Oznacza to, że będziesz prawnie zobowiązany do uiszczenia dodatkowej opłaty, która może wynosić setki, a nawet tysiące dolarów, aby zrekompensować różnicę.

Zdarzyło się to mieszkańcom Sudden Valley w Bellingham w stanie Waszyngton. Jak donosi The Bellingham Herald, HOA Sudden Valley próbowała podnieść miesięczne opłaty o 48%, z 832 do 1237 USD, na pokrycie zarówno rutynowych, jak i nieoczekiwanych napraw. Nie było wystarczających środków na pokrycie kosztów, ponieważ tablice w poprzednich latach odkładały nawet rutynowe naprawy i inwestowały w wątpliwe ulepszenia, takie jak przystanek autobusu szkolnego z panelami słonecznymi.

Ten brak finansowania jest powszechny. Według badań przeprowadzonych przez Association Reserves, firmę pomagającą stowarzyszeniom społeczności w zarządzaniu ich funduszami, do 70% wszystkich HOA jest niedofinansowanych. Nawet zdrowe fundusze HOA mogą zostać zniszczone, gdy członkowie zarządu niepiśmienni finansowo zostaną głosowani w zarządzie lub gdy grupa zbiorowo podejmie złe decyzje.

3. Brak prywatności

Kolejnym minusem mieszkania w mieszkaniu jest to, że strukturalnie, to bardzo przypomina mieszkanie. I jak zapewne pamiętasz z młodego wieku, czasami mieszkanie w mieszkaniach to nie wszystko, co trzeba.

W mieszkaniu masz sąsiadów po drugiej stronie ścian, a być może także nad i pod tobą. Sąsiedzi idą w górę i w dół korytarza lub przechodzą przez teren o każdej porze dnia i nocy. Słyszysz ich uroczystości, kłótnie i płacz noworodków każdej nocy o 2 nad ranem.

Jeśli szukasz ciszy i spokoju, mieszkanie może nie być właściwym wyborem.

4. Zaległości

W społeczności condo wszyscy ponoszą odpowiedzialność finansową za utrzymanie. Kiedy ludzie walczą o związanie końca z końcem, mogą przestać płacić składki na stowarzyszenie. Powoduje to wzrost opłat, aby wszyscy inni pokryli przestępczość, co oznacza, że ​​utknąłeś trzymając krótki koniec drążka.

5. Trudności ze sprzedażą

Mieszkania mogą być trudne do sprzedania z wielu powodów.

Po pierwsze, nie wszyscy chcą mieszkać w mieszkaniu. Rodziny z małymi dziećmi często chcą stoczni, rodziny z wieloma psami często potrzebują stoczni, a niektórzy ludzie po prostu nie chcą żyć na kimś innym. Czynniki te zawężają pulę potencjalnych nabywców.

Po drugie, musisz wziąć pod uwagę swój HOA. Jeśli Twoja HOA wymaga wysokich opłat, spowoduje to, że niektórzy ludzie będą rezygnować z zakupu. Jeśli Twoja HOA jest niedofinansowana, a społeczność wygląda gorzej z powodu zużycia, inni ludzie nie będą chcieli tam mieszkać. Sprzedając mieszkanie, Twoja HOA odgrywa dużą rolę w tym, jak szybko się porusza.

Sytuacja finansowa Twojej HOA będzie również czynnikiem decydującym o zaciągnięciu kredytu hipotecznego przez kupujących. Wielu kredytodawców nie zatwierdzi pożyczki, jeśli toczą się postępowania sądowe przeciwko HOA lub jeśli HOA nie ma wystarczających rezerw. Jeśli społeczność ma wysoki odsetek najemców, niektórzy pożyczkodawcy odmówią pożyczki. Wszystkie te problemy mogą dodatkowo ograniczyć pulę potencjalnych nabywców.

Wreszcie, ponieważ większość mieszkań w społeczności wygląda tak samo, jeśli w twoim budynku są puste jednostki, prawdopodobnie sprzedają się one jako pierwsze. A jeśli jest dużo pustych jednostek, powodzenia.

6. Więcej zasad

Mieszkanie w mieszkaniu oznacza, że ​​musisz żyć zgodnie z zasadami zarządzania. Powiedzmy na przykład, że chcesz zainstalować technologię zielonej energii, taką jak panel słoneczny na dachu, aby oszczędzać energię w domu. Zamiast dopiero zacząć, musisz poprosić stowarzyszenie condo o zgodę. Jeśli odrzucą twoją prośbę, nie będziesz miał szczęścia.

HOA mogą mieć przytłaczającą listę zasad, których właściciele muszą przestrzegać. Na przykład Twoja HOA może ograniczyć liczbę zwierząt, które możesz mieć, a nawet ograniczyć niektóre rasy. Mogą ustalić limity liczby odwiedzających lub wyznaczyć „czas ciszy”, aby ograniczyć hałas. Mogą również ograniczać rodzaj remontów, które możesz wykonywać, lub dekoracje, które możesz wystawiać.

Życie według innych zasad może być dla niektórych osób w porządku, ale dla innych może być duszne.

Wskazówki dotyczące zakupu mieszkania

Czy uważasz, że mieszkanie jest odpowiednie dla twojego stylu życia? Następnie rozważ te wskazówki, zanim zainwestujesz.

1. Starsze mieszkania mogą być droższe

Jak podaje Trulia, opłaty HOA są często wyższe w starszych społecznościach, po prostu dlatego, że społeczności te wymagają większej konserwacji. Według ich danych, pochodzących ze spisu powszechnego USA, budynki zbudowane w 2005 r. Lub później miały opłaty HOA, które były o 90 USD miesięcznie tańsze niż budynki zbudowane w latach 1960–1969.

2. Przeczytaj uważnie dokumenty rządzące

Nie zajmowanie się wieloma obowiązkami związanymi z utrzymaniem domu jest atrakcyjne dla wielu osób. Ale ważne jest, aby zrozumieć, które elementy obejmuje HOA, a które są ostatecznie Twoją odpowiedzialnością. Istnieją tutaj trzy kategorie konserwacji.

Jednostka

Po pierwsze, musisz zrozumieć, w jaki sposób Twoja HOA określa granice lub „jednostki” w Twojej społeczności. Ważną częścią regulaminu HOA jest określenie, co jest zawarte w standardowej jednostce. Upewnij się, że wiesz, co posiadasz i co ma HOA.

Zazwyczaj HOA definiuje standardową jednostkę jako wszystko zawarte w wewnętrznych ścianach jednostki, w tym urządzenia. Kiedy otworzysz drzwi do swojego mieszkania, to twoja prywatna przestrzeń, więc będziesz odpowiedzialny za malowanie ścian, naprawianie kroplówki pod zlewem kuchennym i wymianę dywanu.

Pospolite elementy

Wspólne elementy to te obszary lub funkcje, które są wspólne dla wszystkich właścicieli. HOA są odpowiedzialne za naprawy i utrzymanie w tych obszarach. Mogą obejmować:

• Totalizator piłkarski
• Korty tenisowe
• Fontanny
• Ośrodki wypoczynkowe lub kluby
• Fusy
• Parkingi
• Chodniki
• Siding zewnętrzny
• Dachy
• Korytarze
• Szermierka wokół terenu
• Bramy wjazdowe

Ograniczone elementy wspólne

Ograniczone wspólne elementy to funkcje, które nie mieszczą się w sferze standardowej jednostki, ale nie są też dokładnie wspólnymi elementami. Zazwyczaj ograniczony wspólny element to taki, który udostępniasz innym właścicielom, ale nie wszystkim właścicielom w społeczności. Mogą to być elementy wystające poza wewnętrzne ściany urządzenia, takie jak patio. Lub mogą być funkcją, którą mają tylko niektóre mieszkania w społeczności, takie jak komin lub świetliki.

Na przykład garaż, który dzielisz z innym właścicielem, byłby ograniczonym wspólnym elementem, podobnie jak ściana nośna, którą dzielisz z osobą z sąsiedztwa. Inne przykłady mogą obejmować:

• Wejścia lub wspólne drzwi
• Skrzynki pocztowe
• Markizy
• Przestaje
• Okiennice
• Balkony lub patio
• Drzwi zewnętrzne lub okna

Każdy HOA ma inne zasady dotyczące ograniczonych wspólnych elementów, dlatego ważne jest, aby dokładnie przeczytać swój regulamin, aby ustalić, za które dodatkowe funkcje będziesz odpowiedzialny. Zazwyczaj HOA biorą odpowiedzialność za wspólne elementy, ale wymagają, aby właściciele utrzymywali ograniczone wspólne elementy, które są podłączone do ich jednostki. Jeśli ograniczone wspólne elementy wymagają naprawy, HOA może zapłacić za część kosztów i poprosić właścicieli, którzy dzielą ten element, o resztę.

3. Porozmawiaj z sąsiadami

Mądrze jest porozmawiać z sąsiadami przed złożeniem oferty na mieszkanie. Daje to nie tylko możliwość zobaczenia, w pobliżu będziesz mieszkał, ale także pytanie, jak dobrze społeczność jest zarządzana. Obecni mieszkańcy mogą udzielić przydatnych informacji wewnętrznych na temat członków zarządu, klimatu społeczności i liczby wypożyczeń.

Ustalenie współczynnika czynszu jest ważne z kilku powodów. Po pierwsze, jednostki będące własnością inwestorów i wynajmowane oznaczają, że zawsze będą pojawiać się i przychodzić nieznajomi. Jednostki te mogą być wynajmowane co roku, jak mieszkanie, lub mogą być wynajmowane co tydzień na wakacje. Osoby przebywające na wakacjach są bardziej skłonne do późnego spania, bycia głośnym, a może nawet powodować problemy dla społeczności.

Innym powodem, dla którego współczynnik wynajmu jest ważny, jest fakt, że niektórzy pożyczkodawcy nie zatwierdzą pożyczki dla społeczności o wysokim współczynniku czynszu. Jest to zazwyczaj większy problem w dużych miastach, takich jak Nowy Jork czy Miami, gdzie inwestorzy kupują mieszkania, a następnie wynajmują je turystom.

4. Zapytaj o budżet HOA

HOA prawdopodobnie nie przekaże potencjalnemu nabywcy kopii bieżącego budżetu. Jeśli jednak poważnie myślisz o zakupie mieszkania, możesz poprosić sprzedawcę o dostarczenie kopii.

Przekroczenie budżetu HOA daje szansę sprawdzenia, dokąd idą pieniądze i ile mają rezerwy na przyszłe projekty. Powinieneś także spojrzeć na ich dług. Ile długu ma HOA, jeśli w ogóle? Co ważniejsze, ilu właścicieli nie spłaca należności? Społeczności o wysokim wskaźniku niewykonania zobowiązań mogą mieć kłopoty finansowe, co może być dla ciebie drogie.

Pouczające może być także przeczytanie protokołu z kilku ostatnich posiedzeń zarządu. Tak, to nudna praca, ale te minuty mogą dostarczyć cennych informacji poufnych na temat tego, jak dobrze zarząd i społeczność współpracują ze sobą. Na przykład będziesz mógł dowiedzieć się, czy facet z sąsiedztwa mieszkania, który chcesz kupić, często wnosi skargi na swoich sąsiadów, czy też zarząd rozważa specjalną ocenę na następny rok. To są informacje, które chcesz mieć przed zainwestowaniem w społeczność.

Ostatnie słowo

Nie ma wątpliwości, że kupno mieszkania może być świetną decyzją - dla niektórych osób. Starzejące się puste gniazda, młode rodziny i zapracowani profesjonaliści często uważają za wyzwalające życie w domu o niskich wymaganiach konserwacyjnych, w którym inni podejmują ważne decyzje. Jeśli jednak kochasz swoją prywatność i niezależność i nie chcesz żyć według zasad innych osób, mieszkanie w mieszkaniu prawdopodobnie nie jest dla Ciebie odpowiednie.

Czy mieszkasz w mieszkaniu? Czy ci się podoba, czy dom jednorodzinny byłby dla Ciebie lepszym rozwiązaniem?