Czy przekształcenie pożyczki hipotecznej jest lepszą opcją niż refinansowanie?

Zasadniczo przekształcenie pożyczki oznacza, że ​​chociaż stopa procentowa i okres kredytowania pozostają niezmienione, miesięczna rata kredytu hipotecznego jest zmniejszana w celu odzwierciedlenia aktualnego salda pożyczki. Na przykład, jeśli masz 6 lat na 30-letnią hipotekę, po przekształceniu kredytu nadal będziesz miał 24 lata na spłatę. Aby przekształcić do pracy, pożyczkodawcy wymagają dodatkowej płatności ryczałtowej w celu zmniejszenia salda. Wielkość tej dodatkowej płatności wpływa na to, ile możesz zaoszczędzić dzięki przekształceniu pożyczki. Jednak zamiast przekształcenia, możesz zapłacić ryczałt na poczet istniejącej pożyczki, co zmniejszy saldo, ale nie zmniejszy miesięcznej raty kredytu hipotecznego.

Jak działa przekształcanie pożyczek

Przekształcenie kredytu może mieć sens, jeśli odziedziczysz pieniądze (lub otrzymasz znaczną premię w pracy) i zechcesz zastosować je do salda kredytu hipotecznego. Ponieważ zmniejszysz saldo przed terminem, ostatecznie zapłacisz mniej odsetek. Umożliwia to pożyczkodawcom przekształcenie kredytu lub ponowne obliczenie miesięcznej raty kredytu hipotecznego.

Poszczególni pożyczkodawcy mają różne wymagania dotyczące przekształcenia pożyczki. Na przykład niektórzy pożyczkodawcy wymagają ryczałtu w wysokości 5000 USD lub 10% kwoty pożyczki - w zależności od tego, która kwota jest wyższa - aby zmniejszyć saldo przed zakwalifikowaniem kogoś do przekształcenia pożyczki.

Jeśli masz kredyt hipoteczny w wysokości 400 000 USD z oprocentowaniem 4% przez 30 lat, miesięczna spłata kapitału i odsetek wyniesie 1910 USD. Jeśli spłacisz pożyczkę na 10 lat, pozostałe saldo pożyczki wyniesie 315 136 USD. Ryczałt w wysokości 10% pozostałego salda pożyczki wyniósłby 31,554 USD, a saldo wyniósłoby 283 582 USD. W takim przypadku miesięczne płatności zmniejszyłyby się do 1718 USD. Należy jednak pamiętać, że o ile warto zaoszczędzić 200 USD miesięcznie na spłacie kredytu hipotecznego, warto również wydać znaczną ilość gotówki, aby osiągnąć to zmniejszenie płatności.

Oczywiście pożyczkodawcy pobierają niewielką opłatę za przekształcenie pożyczki, która często wynosi zaledwie 250 USD.

Określanie kwalifikowalności

Przekształcenie pożyczek jest dozwolone w przypadku konwencjonalnych, zgodnych z pożyczkami Fannie Mae i Freddie Mac, ale nie dotyczy pożyczek hipotecznych FHA ani pożyczek VA. Niektórzy pożyczkodawcy przekształcają duże pożyczki, ale rozważają je indywidualnie.

Aby zakwalifikować się do przekształcenia pożyczki, musisz być na bieżąco ze spłatami pożyczki i mieć gotówkę niezbędną do spłaty salda głównego. Kontrola kredytowa i ocena nie są konieczne.

Zalety przekształcenia pożyczki

1. Zmniejszona płatność. Przekształcając pożyczkę, możesz złagodzić przepływy pieniężne bez kosztów refinansowania domu, co może wymagać wydatkowania nawet 6% salda pożyczki. W rzeczywistości w niektórych przypadkach wydatki na refinansowanie mogłyby zostać wykorzystane do zmniejszenia salda na tyle, aby kwalifikować się do przekształcenia pożyczki.
2. Nie wymaga oceny. W przeciwieństwie do refinansowania domu, przekształcenie pożyczki nie wymaga oceny. Jeśli wartość Twojego domu spadła, możesz nie kwalifikować się do refinansowania, ponieważ większość kredytodawców refinansuje tylko dom z co najmniej 5% do 10% kapitałem własnym.
3. Nie trzeba sprawdzać zdolności kredytowej. Przekształcenie pożyczek zasadniczo nie wymaga zatwierdzenia kredytu. Jeśli masz problemy z kredytem i nie możesz ubiegać się o refinansowanie, nadal możesz kwalifikować się do przekształcenia pożyczki.

W jednym konkretnym przypadku przekształcenie pożyczki może być szczególnie korzystne. Jeśli jesteś właścicielem domu, który kupił nowy dom przed sprzedażą bieżącego domu, może być tymczasowo konieczne zapłacenie dwóch kredytów hipotecznych. Po sprzedaniu poprzedniego domu możesz wykorzystać zysk ze sprzedaży domu, aby spłacić saldo kredytu i przekształcić kredyt hipoteczny, aby płatności były bardziej przystępne. Wielu właścicieli domów celowo planuje skorzystać z przekształcenia pożyczki w tym celu przy przenoszeniu się z jednego domu do drugiego. Pamiętaj tylko, że zwykle musisz poczekać 90 dni po tym, jak pożyczka trafi do ugody, zanim będziesz mógł ją przekształcić.

Wady przekształcenia pożyczki

Zanim zdecydujesz się przekształcić pożyczkę, dobrze byłoby ją ocenić w kontekście całego planu finansowego. Niektóre z wad przekształcenia kredytu obejmują:

1. Ties Up Cash. Jeśli masz ryczałt gotówki, upewnij się, że spłata kredytu hipotecznego jest najlepszym sposobem wykorzystania tych pieniędzy. Na przykład, jeśli masz wysokie oprocentowanie zadłużenia na karcie kredytowej, najpierw musisz je bezwzględnie spłacić. Jeśli brakuje Ci awaryjnego funduszu oszczędnościowego lub chcesz przeznaczyć pieniądze na inne wydatki, prawdopodobnie najlepiej nie przeznaczać całej kwoty na spłatę kredytu hipotecznego.
2. Nie zmniejsza okresu kredytu hipotecznego. Powinieneś również rozważyć przekształcenie pożyczki w kontekście przejścia na emeryturę. Wielu starszych właścicieli domów liczy na spłatę kredytu hipotecznego przed przejściem na emeryturę. Przekształcenie pożyczki nie skróci jednak okresu kredytowania, chociaż może poprawić przepływy pieniężne. Jeśli Twoim celem jest zmniejszenie salda kredytu hipotecznego, przejście na dwutygodniowe spłaty kredytu hipotecznego lub zwykłe dokonywanie dodatkowych płatności na poczet kwoty głównej może być lepszym rozwiązaniem niż przekształcenie kredytu.
3. Nie obniża stopy procentowej. Jeśli płacisz wysokie oprocentowanie, lepszym rozwiązaniem może być refinansowanie. Pożyczkodawca może porównać koszty i miesięczne płatności z tytułu refinansowania i przekształcenia pożyczki, aby ustalić, który jest dla Ciebie najlepszy.

Ostatnie słowo

Przekształcenie pożyczki nie jest dla wszystkich, ale jeśli masz dodatkową gotówkę, skonsultuj się z pożyczkodawcą, aby sprawdzić, czy ta metoda zmniejszenia miesięcznej płatności jest dla Ciebie odpowiednia. Jeśli jesteś właścicielem domu, który sprzedaje jeden dom i przenosi się do innego, możesz bardzo dobrze skorzystać z przekształcenia pożyczki. Ci, którzy są właścicielami domu o obniżonej wartości lub mają trudności kredytowe, mogą również skorzystać na przekształceniu pożyczki niż na refinansowaniu.

Czy możesz pomyśleć o innych scenariuszach, w których przekształcenie pożyczki byłoby mądrym posunięciem finansowym?