Jak złożyć ofertę na dom - porady i strategie do wygrania

Ale faza snu twoich nowych poszukiwań domu musi w końcu się skończyć. Gdy znajdziesz dom, który odpowiada Twoim potrzebom, nadszedł czas, aby zapiąć pasy i kupić go, zanim zrobi to ktoś inny.

Nie możesz kupić domu bez uprzedniej oferty. Oferta zakupu, zwana również umową zakupu lub listem intencyjnym, jest dokumentem prawnym, który określa cenę, którą jesteś skłonny zapłacić za dom, sposób, w jaki zamierzasz za niego zapłacić, oraz inne kluczowe warunki transakcji.

Oferty zakupu zazwyczaj stają się prawnie wiążące, gdy sprzedawca zaakceptuje warunki. Przepisy regulujące ich egzekucję i unieważnienie różnią się jednak w zależności od stanu i niezwykle często ich zmiany przed zamknięciem lub uzależnienie ich wykonania od pewnych korzystnych wyników, takich jak pozytywna kontrola termitów lub inne inspekcje.

Jeśli pracujesz z agentem nieruchomości, on lub ona prawdopodobnie zmodyfikuje wcześniej napisany szablon z warunkami specyficznymi dla Twojej transakcji. W niektórych stanach, takich jak Nowy Jork, prawnik jest zobowiązany do sporządzenia lub podpisania jakiejkolwiek formalnej umowy zakupu, niezależnie od tego, czy kupujący współpracuje z agentem.

Biorąc jednak pod uwagę rozmiar i długoterminowe konsekwencje każdej transakcji na nieruchomości mieszkalnej, w Twoim najlepszym interesie jest pełne zrozumienie następujących kwestii:

Elementy Twojej oferty zakupu
Typowe nieprzewidziane zdarzenia, które mogą wpłynąć na jego wykonanie
Jak stworzyć silną ofertę w ramach ograniczeń lokalnego rynku nieruchomości i sytuacji osobistej
Jak odpowiedzieć na wszelkie kontroferty sprzedającego

Kluczowe elementy oferty zakupu

Wiele ofert zakupu nieruchomości mieszkaniowych jest sporządzanych przy użyciu szablonów właściwych dla danego państwa, więc sformułowania i kolejność klauzul danej oferty mogą się różnić w zależności od lokalizacji. Jednak zdecydowana większość ofert zakupu złożonych w USA zawiera te kluczowe elementy:

Okno rozważań. Ta klauzula określa, jak długo warunki oferty pozostają ważne - innymi słowy, jak długo sprzedawca musi je uwzględnić. Jeśli sprzedawca nie odpowie do końca okna, kupujący może złożyć kolejną ofertę.
Wpłata za prawdziwe pieniądze. Największy depozyt pieniężny pokazuje, że kupujący poważnie myśli o zakupie domu. Kwota, zwykle około 1% całkowitej ceny oferty, jest podana w ofercie oraz w czeku osobistym lub kasowym towarzyszącym dokumentowi. Jeśli transakcja zakończy się powodzeniem, zarabiane pieniądze są uznawane przy zamknięciu (zmniejszając całkowite koszty zamknięcia). Jeśli transakcja się powiedzie, środki pieniężne mogą podlegać zwrotowi, w zależności od prawa stanowego i tego, czy oferta zawiera określony język określający termin zwrotu depozytu.
Opis prawny nieruchomości. Jest to prawny opis własności fizycznej zapisany w oryginalnym tytule. W zależności od lokalnych zwyczajów zawiera on pewną kombinację nazwy podziału, numerów bloków i partii, pomiarów numerycznych właściwości oraz opisów jej fizycznych granic. W przypadku nowo podzielonych nieruchomości sprzedawca musi zagwarantować, że wszystkie granice są ostateczne i posiadać niezbędne zgody rządu.
Opis dołączonych urządzeń i urządzeń. W tej części opisano wszystkie urządzenia, urządzenia, przedmioty mechaniczne, mienie osobiste i inne „urządzenia”, które zostaną uwzględnione w sprzedaży nieruchomości bez dodatkowych kosztów. Typowe przykłady obejmują urządzenia kuchenne, sprzęt HVAC, budynki gospodarcze, rośliny ogrodowe, czujniki dymu i gniazda kablowe.
Łączna cena zakupu i finansowanie. Określa to całkowitą cenę, jaką kupujący jest skłonny zapłacić za nieruchomość, kwotę zaliczki (gotówkę przy zamknięciu), kwotę do sfinansowania oraz metodę finansowania (np. Hipotekę konwencjonalną lub hipoteczną FHA).
Czyn. Opisuje rodzaj aktu, na przykład akt gwarancyjny lub powierniczy, związany z transakcją. Opisuje również, jakie ograniczenia (jeśli w ogóle) podlegają aktowi, takie jak zastrzeżenie praw do minerałów i usługi użyteczności publicznej.
Proporcjonalne podatki i narzędzia. To określa obowiązki kupującego i sprzedającego w zakresie podatku od nieruchomości i płatności za media przed i po zamknięciu. Dla uproszczenia sprzedawca często płaci za media (woda, kanalizacja, śmieci, prąd itp.) Do końca okresu rozliczeniowego, który obejmuje datę zamknięcia. Podatki od nieruchomości są zwykle płacone przed 6- lub 12-miesięcznymi okresami rozliczeniowymi, więc kupujący zwróci sprzedającemu podatki zapłacone już w okresie między zamknięciem a końcem bieżącego okresu rozliczeniowego.
Oceny specjalne. Przepis ten przenosi odpowiedzialność za wypłatę specjalnych ocen. Specjalnymi ocenami są jednorazowe kalkulacje podatkowe nakładane przez jednostki samorządu terytorialnego na projekty dotyczące infrastruktury publicznej, takie jak nowe linie wodne lub oświetlenie uliczne. Bardziej prawdopodobne jest, że pojawią się w nowo wybudowanych pododdziałach i niedawno anektowanych gminach. Zwykle sprzedawca płaci wszelkie specjalne oceny nałożone przed datą zamknięcia, a kupujący płaci po zamknięciu, niezależnie od tego, kiedy faktyczny projekt infrastruktury zostanie zakończony.
Terminy zamknięcia i dostawy. W tej części podano datę zamknięcia lub dzień finalizacji transakcji. Określa również, kiedy sprzedawca ma dostarczyć dom kupującemu - innymi słowy, kiedy kupujący może się wprowadzić. Najczęściej daty zamknięcia i dostawy są identyczne, ale sprzedający czasami pozwalają kupującym wcześnie się wprowadzić. Obie daty mogą zostać przesunięte do tyłu, jeśli zatwierdzenie kredytu, modyfikacja nieruchomości lub inne elementy transakcji potrwają dłużej niż oczekiwano.
Ścieki i woda. W tej części opisano usługi wodno-kanalizacyjne nieruchomości, określając, czy jest ona podłączona do miejskich linii wodno-kanalizacyjnych, studni wody pitnej, podpowierzchniowego systemu oczyszczania ścieków (takiego jak szambo) i innych istotnych ulepszeń. Nieruchomości ze studniami i podpowierzchniowym oczyszczaniem ścieków często wymagają dodatkowej kontroli i weryfikacji przed zamknięciem.
Podwójne przedstawicielstwo agencji. W niektórych stanach legalny jest fakt, że ten sam agent reprezentuje kupującego i sprzedającego, co to warunek znany jest jako „podwójna agencja” lub „reprezentacja podwójnej agencji”. Jeśli transakcja obejmuje podwójną agencję, w tej sekcji przedstawiono odpowiednie prawa kupującego i sprzedającego oraz wymagana jest pozytywna zgoda obu stron.

Dodatki

Typowa oferta zakupu zawiera wiele dodatków różniących się w zależności od sytuacji i lokalizacji. Niektóre dodatki wyjaśniają kluczowe aspekty oferty zakupu, takie jak sposób finansowania zakupu i kto pokrywa koszty zamknięcia. Inne to szczegółowe ujawnienia wymagane przez prawo. Chociaż każdy aneks ma osobny dokument z własną stroną podpisu, jest uważany za możliwą do wyegzekwowania część umowy zakupu.

Wspólne dodatki obejmują:

Koszty zamknięcia. To uzupełnienie określa, kto jest odpowiedzialny za zamknięcie kosztów i jakie kwoty. Na przykład kupujący może zażądać od sprzedawcy zapłaty 3000 USD na poczet kosztów zamknięcia, a kupujący jest odpowiedzialny za saldo. Dodatek dotyczący kosztów zamknięcia może nie być wymagany, jeśli kupujący zgadza się pokryć wszystkie koszty zamknięcia w całości.
Finansowanie. Jeśli kupujący finansuje część ceny zakupu kredytem hipotecznym, w niniejszym dodatku opisano strukturę, termin i stopę kredytu. Wyjaśnia również, czy pożyczkodawca wymaga od sprzedawcy dokonania jakichkolwiek napraw nieruchomości przed wydaniem hipoteki (a jeśli tak, to z natury napraw) oraz co stanie się z poważnymi pieniędzmi, jeśli finansowanie się skończy.
Umowa arbitrażowa / ujawnienie informacji. Podpisując to opcjonalne uzupełnienie, kupujący i sprzedawca zgadzają się rozstrzygać wszystkie spory w drodze wiążącego arbitrażu i zrzekają się swoich praw do procesu sądowego.
Farba na bazie ołowiu i inne informacje o zagrożeniach. W zależności od jurysdykcji umowa zakupu często zawiera wiele ujawnień dotyczących zagrożeń wymaganych przez lokalne prawo. Typowe informacje o zagrożeniach obejmują radon, studnie i podpowierzchniowe systemy oczyszczania ścieków oraz farby na bazie ołowiu (dla domów zbudowanych przed późnymi latami 70. XX wieku).
Ujawnienia dotyczące nieruchomości. Oferty zakupu zazwyczaj obejmują ujawnienie nieruchomości sprzedającego, w którym sprzedawca potwierdza, że nieruchomość jest reprezentowana dokładnie zgodnie z jego najlepszą wiedzą. Lokalne przepisy prawne wymagają czasem ujawnienia lub zgłoszenia przez stronę trzecią, szczegółowo opisującego stan elementów domu.

Wspólne nieprzewidziane wydatki i poprawki

W większości stanów oferta zakupu staje się wiążącą umową, gdy zostanie zaakceptowana przez sprzedawcę i podpisana przez obie strony. Jednak realizacja umowy prawie zawsze zależy od pewnych rzeczy, zwanych łącznie „nieprzewidzianymi sytuacjami”. Niektóre nieprzewidziane sytuacje są wprowadzane przez kupującego lub jego przedstawiciela w celu ochrony kupującego, podczas gdy inne są wprowadzane przez sprzedającego lub ich agenta w celu ochrony sprzedającego. Niektóre, takie jak kontrola domu i wycena, są częścią standardowego języka ofert zakupu w wielu stanach.

W niektórych przypadkach wynik określonego zdarzenia awaryjnego powoduje zmianę oferty zakupu. Powiedzmy na przykład, że inspekcja domu zamówiona przez kupującego ujawnia nieznaną wcześniej wadę, którą kupujący chce naprawić przed zamknięciem. Kupujący lub ich przedstawiciel sporządza następnie poprawkę opisującą problem i określającą, kiedy i jak należy go naprawić. Jeśli sprzedawca wyrazi zgodę, podpisuje poprawkę i prawdopodobnie rozwiązuje problem. Jeśli sprzedawca się nie zgadza, kupujący może odstąpić od umowy i poprosić o zwrot pieniędzy.

Wspólne nieprzewidziane oferty zakupu i powiązane zmiany obejmują:

Inspekcja domu. Nie wszyscy pożyczkodawcy wymagają inspekcji domu zleconej przez kupującego przed podjęciem decyzji o udzieleniu pożyczki, ale kupujących zachęca się do skorzystania z niej za jeden dzień (typowy koszt to około 300 do 500 USD, płatny w dniu kontroli i zwykle nie podlega zwrotowi). Podczas inspekcji domu licencjonowany inspektor dokładnie przygląda się domowi, wskazując drobne wady i główne problemy, które nie zawsze są widoczne dla nieprzeszkolonych kupujących. Jeśli kontrola wykryje poważny problem, który nie był wcześniej zgłaszany, taki jak uszkodzenie dachu lub fundamentu, awaryjne sprawdzenie pozwala kupującemu zażądać naprawienia problemu lub całkowicie odejść.
Inspekcje zagrożeń. Inspekcje zagrożeń szukają bardziej szczegółowych problemów, które nie są objęte typową inspekcją w domu, w tym radonu, szkodników i farby ołowiowej. Chociaż zawsze jest to opcjonalne, kontrole zagrożeń są zalecane, gdy ryzyko konkretnego zagrożenia jest wysokie - na przykład w obszarach, w których powszechne są infekcje termitami lub zanieczyszczenie radonem. Koszty różnią się w zależności od rodzaju kontroli, ale zazwyczaj mieszczą się w niskim trzycyfrowym zakresie.
Kontrola ścieków i studni. Kontrole kanałów i studni oceniają stan, funkcjonalność i bezpieczeństwo systemów wodno-kanalizacyjnych nieruchomości. Koszt jest funkcją kompleksowości i lokalizacji inspekcji - typowa jest bezzwrotna płatność z góry w wysokości od 200 do 500 USD. Podobnie jak w przypadku kontroli domu i zagrożeń, kupujący mogą zażądać naprawy poważnych problemów (takich jak zanieczyszczona studnia lub linia kanalizacyjna uszkodzona przez korzenie drzew) lub anulować umowę.
Ocena. Żaden pożyczkodawca nie chce zatwierdzić kredytu hipotecznego o wartości większej niż nieruchomość. Z tego powodu pożyczkodawcy prawie zawsze wymagają wyceny (zwykle 300 do 500 USD, z góry i nie podlegają zwrotowi) przed zatwierdzeniem wniosku kredytowego kupującego. Jeśli oszacowana wartość domu jest niższa niż cena zakupu, pożyczkodawca zgodzi się sfinansować tylko kwotę równą oszacowanej wartości.
Zatwierdzenie pożyczki. Jeżeli pożyczkodawca kupującego ostatecznie z jakiegokolwiek powodu odrzuca wniosek o pożyczkę, sprzedawca nie jest zobowiązany do sfinalizowania transakcji. Ten przypadek określa, czy najpoważniejsze pieniądze zostaną zwrócone lub utracone na rzecz sprzedawcy, jeśli transakcja się powiedzie.
Istniejąca nieruchomość kupującego i inne oferty zakupu. Jeśli kupujący próbuje sprzedać swój obecny dom i polega na dochodach z tej sprzedaży w celu sfinansowania nowego zakupu domu, może uzależnić zamknięcie od udanej sprzedaży. Jeśli dom nie zostanie sprzedany przez zamknięcie, oferta zakupu określa, czy nowy zakup domu ma zostać anulowany czy przedłużony termin zamknięcia. Podobnie, jeśli sprzedawca rozważa inne oferty zakupu w domu, aktualna oferta zakupu jest zazwyczaj uzależniona od ich anulowania w określonym terminie.
Wczesne obłożenie. Jeśli kupujący nie spodziewa się stałego domu przed zamknięciem (na przykład sprzedaż poprzedniego domu zamyka się przed bieżącą sprzedażą), sprzedawca może zgodzić się na zezwolenie na zamieszkanie przed datą zamknięcia i zmienić zakup umowa odpowiednio.
Walk-Through. Kupujący tradycyjnie mogą przechodzić przez dom na krótko przed zamknięciem (zazwyczaj tego samego dnia), aby upewnić się, że wszystkie wymagane poprawki i aktualizacje zostały zakończone, a stan domu nie zmienił się znacząco od czasu inspekcji domu. Poważny problem, taki jak nowa szkoda spowodowana przez wodę lub pożar, może całkowicie opóźnić zamknięcie transakcji lub całkowicie ją zamknąć.

Jak stworzyć silną ofertę

Przygotowując ofertę zakupu, pamiętaj o tych wskazówkach. Po prostu nie zastanawiaj się przez to zbyt długo, bo szybszy nabywca mógłby cię pokonać.

1. Zamów porównawczą analizę rynku

Przed ustaleniem początkowej ceny wywoławczej większość sprzedawców zamawia porównawczą analizę rynku (CMA). CMA szacuje bieżącą wartość rynkową domu, oceniając co najmniej trzy ostatnie wyprzedaże podobnych nieruchomości w okolicy.

Przed złożeniem oferty poproś agenta nieruchomości o przeprowadzenie CMA w Twoim imieniu. Daje to aktualny obraz lokalnego rynku, co jest szczególnie ważne, jeśli dom jest na rynku od kilku miesięcy. Wykrywa także dom, który jest oczywiście zawyżony - jeśli CMA sugeruje wartość rynkową w przedziale od 250 000 do 270 000 USD, a cena domu to 300 000 USD, będziesz mieć miejsce na negocjacje. Ale nawet jeśli dom jest w rozsądnej cenie z wyższej półki, twój CMA daje rozsądny punkt wyjścia do pierwszej oferty.

2. Rozważ czas na rynku i inne wskaźniki rynkowe

Poza wynikami CMA, czas spędzony przez dom na rynku jest dobrym wskaźnikiem zainteresowania kupujących. Dane te są publicznie dostępne w MLS i witrynach do znalezienia domu, takich jak Trulia.

Mówiąc bardziej ogólnie, średni czas domu na rynku w Twojej okolicy (kod pocztowy, miasto lub okręg) oferuje wgląd w ogólny stan rynku mieszkaniowego w okolicy - czy jest to rynek kupujących, rynek sprzedawców, czy żaden. Domy dłużej pozostają na rynku na rynkach kupujących i sprzedają szybciej na rynkach sprzedających.

Twoja oferta musi odzwierciedlać bieżący lokalny popyt i musi być zgodna z innymi ofertami, które prawdopodobnie otrzyma sprzedawca. Na przykład sprzedawca, którego dom był na rynku od dłuższego czasu i usiłował przyciągnąć oferty, jest bardziej skłonny zaakceptować niższą ofertę niż sprzedawca, który właśnie wystawił nieruchomość. Na cieplejszych rynkach domy często pozostają na rynku tylko przez kilka dni (a nawet godzin) i przyciągają oferty po cenie katalogowej lub wyższej.

Z drugiej strony każda sytuacja jest inna. Na przykład, nawet na najgorętszych rynkach sprzedających, oburzająco drogie nowe domy i starsze domy z poważnymi wadami walczą o przyciągnięcie znacznych ofert. W razie wątpliwości poproś o pomoc agenta nieruchomości (lub, jeśli jesteś przedstawicielem własnym, znajomego, który zna lokalny rynek) o wskazówki.

3. Ustal motywacje sprzedawcy

Osobiste motywacje sprzedawcy są tak samo ważne, jak ogólna temperatura na rynku. Niektórzy sprzedawcy muszą rozładować tak szybko, jak to możliwe, być może z powodu pilnej przeprowadzki lub pilnej potrzeby pozyskania kapitału na zakup innej nieruchomości. Tacy sprzedawcy są znani jako „zmotywowani sprzedawcy” i często są skłonni zaakceptować znacznie mniej niż ich cena wywoławcza, szczególnie na rynkach kupujących.

Inni sprzedawcy, na przykład ci, którzy dokonali redukcji z długoletniego domu rodzinnego na krótkoterminowy dom na wynajem, nie spieszą się szczególnie i mogą sobie pozwolić na oczekiwanie na odpowiednią ofertę. Poszukaj wskazówek, takich jak to, czy dom jest zajęty przez właściciela i własne oświadczenia sprzedającego, do której kategorii pasuje twój sprzedawca.

4. Dowiedz się o innych ofertach nieruchomości

W wielu jurysdykcjach sprzedawcy nie muszą ujawniać rozważanych zamówień. Dopiero po zaakceptowaniu oferty przez sprzedającego staje się to przedmiotem publicznego zapisu.

Jednak doświadczeni agenci nieruchomości mogą wyszukiwać konkurencyjne oferty. Przed wysłaniem oferty poproś swojego agenta, aby zapytał agenta sprzedawcy o ostatnią pokazaną aktywność. Agent sprzedającego prawdopodobnie nie ujawni, czy sprzedawca jest w posiadaniu innej oferty, ale może przyznać, że nieruchomość nie jest bardzo poważnie zainteresowana lub, przeciwnie, że ostatnio zainteresowanie było bardzo duże. Jeśli nie masz agenta, musisz zrobić to samodzielnie.

Jeśli podejrzewasz, że sprzedawca ma wiele ofert w ofercie, prześlij swoją ofertę szybko i uczyń ją bardziej przyjazną dla sprzedawcy (wyższa cena oferty, mniej kosztów opłaconych przez sprzedawcę) niż zrobiłbyś inaczej. Jeśli wydaje się mało prawdopodobne, aby w domu było wiele ofert, spraw, aby Twoja oferta była bardziej przyjazna dla kupujących, ponieważ prawdopodobnie będziesz mieć możliwość negocjacji.

5. Pamiętaj, że niektóre koszty poprzedzające zamknięcie nie podlegają zwrotowi

Pamiętaj, że niektóre koszty poprzedzające zamknięcie muszą być zapłacone z góry i nie podlegają zwrotowi. Co najmniej, najprawdopodobniej zapłacisz za kontrolę domu i wycenę - która mogłaby przynieść łącznie 1000 USD. Możesz również zapłacić za inspekcje szkodników, radonu, ścieków, ołowiu i innych zagrożeń, zwiększając koszty początkowe o 1000 USD lub więcej. A jeśli twoje poważne pieniądze nie zostaną zwrócone, możesz stracić setki lub tysiące innych.

Dokonanie którejkolwiek z tych płatności za nieruchomość, która nie doprowadzi do zamknięcia, może wpłynąć na budżet, a także na morale. Zanim wyślesz ofertę zakupu, nawet oferta z niskim wyprzedzeniem, która z całą pewnością nie zostanie przyjęta, sprawdź, czy poważnie myślisz o zakupie tej konkretnej nieruchomości.

6. Uzyskaj list wstępnej zgody na sfinansowane transakcje

Przed złożeniem jakichkolwiek ofert, poproś pożyczkodawcę o pismo poprzedzające zatwierdzenie, które stwierdza, że jesteś tymczasowo zatwierdzony do kredytu hipotecznego do określonej kwoty w dolarach. Aby otrzymać list wstępnej zgody, prawdopodobnie musisz spotkać się z urzędnikiem ds. Pożyczek, wyrazić zgodę na kontrolę kredytową oraz zapewnić dochód i weryfikację aktywów (zwykle odcinki wypłat lub wyciągi bankowe).

Chociaż nie jest to to samo, co ostateczne zatwierdzenie pożyczki, wstępne zatwierdzenie zwiększa prawdopodobieństwo, że wniosek o pożyczkę zostanie ostatecznie zatwierdzony. Ze względu na mniejsze prawdopodobieństwo ostatecznego zatwierdzenia wielu sprzedawców nie rozważa poważnie finansowanych ofert bez dołączonych dokumentów wstępnej zgody. Wstępne zatwierdzenie nie jest wymagane w przypadku transakcji gotówkowych, ponieważ nie wiąże się to z finansowaniem.

7. Rozciągnij zaliczkę

Im większy składnik gotówkowy Twojej oferty, tym bardziej atrakcyjny dla sprzedawcy. Jest tak, ponieważ oferty wymagające mniejszych pożyczek rzadziej padają z powodu problemu z finansowaniem.

Wszystkie pozostałe rzeczy są jednakowe, sprzedawca z ofertą 200 000 USD z zaliczką w wysokości 3,5% i ofertą 200 000 USD z zaliczką w wysokości 20% prawdopodobnie wybierze tę drugą. Oferty za wszystkie pieniądze są jeszcze lepsze, choć są one nieosiągalne dla większości kupujących po raz pierwszy w domu.

8. Poproś adwokata o zapoznanie się z ofertą

Oferta zakupu nieruchomości jest jednym z ważniejszych dokumentów prawnych, które prawdopodobnie podpiszesz w ciągu swojego życia. Nawet jeśli prawo twojego stanu nie wymaga licencjonowanego prawnika do sporządzania ofert zakupu, prawie zawsze warto poprosić adwokata o zapoznanie się z Twoją ofertą i upewnienie się, że nie ma w tym nic niekonwencjonalnego lub potencjalnie szkodliwego dla Ciebie.

Wielu prawników wykonuje tę pracę za rozsądną zryczałtowaną opłatę, która może wynosić od 150 do 300 USD lub więcej, w zależności od lokalizacji. To okazja w porównaniu z potencjalnym kosztem źle sformułowanej lub niedbale sprawdzonej oferty - na przykład, jeśli podpiszesz swoją ofertę, zakładając, że twoja wpłata pieniężna w wysokości 2000 USD podlega zwrotowi, a później okaże się, że nie jest.

Odpowiedzi sprzedawcy i kontroferty

Po przesłaniu oferty zakupu sprzedawca musi odpowiedzieć do końca okna rozważań. Jeśli sprzedawca ma wiele ofert w domu, a twoja nie należy do najbardziej atrakcyjnych, może po prostu zignorować ofertę.

Częściej sprzedawcy odpowiadają na oferty zakupu:

Akceptacja warunków. Gdy oferta jest tak dobra, jak sprzedawca może oczekiwać w danych okolicznościach, akceptuje ją w formie pisemnej i podpisuje, tworząc wiążącą umowę zakupu. Nadal możliwe jest wprowadzanie poprawek (takich jak żądania naprawienia problemów wykrytych podczas inspekcji w domu) do daty zamknięcia, pod warunkiem że obie strony wyrażą zgodę i podpiszą.
Odrzucenie warunków. Gdy cena oferty jest zbyt niska lub warunki oferty są niekorzystne dla sprzedawcy, sprzedawca odrzuca ofertę. Podczas gdy odrzucenie zawsze kłuje, srebrna podszewka jest taka, że sprzedawca przynajmniej chętnie się z tobą zaangażuje. Możesz śledzić odrzuconą ofertę z nową, bardziej przyjazną dla sprzedawców ofertą.
Dokonywanie kontroferty. Gdy oferta jest kusząca, ale nie do końca satysfakcjonująca, sprzedawca modyfikuje ją, zmieniając kluczowe klauzule (takie jak cena zakupu i koszty opłacone przez sprzedawcę), podpisując ją i odsyłając. Jest to znane jako kontroferta. Możesz zaakceptować kontrofertę jako napisaną lub zmodyfikować ją dalej, podpisać i odesłać do sprzedawcy w celu sprawdzenia. Proces ten może trwać tak długo, jak to konieczne, dopóki sprzedawca nie zaakceptuje oferty lub żadna ze stron nie przerwie negocjacji.

W niektórych sytuacjach sprzedawcy, którzy otrzymują wiele ofert naraz, negocjują indywidualnie z każdym potencjalnym kupującym, starając się uzyskać najlepszą możliwą ofertę. Jeśli sprzedawca chce szybciej osiągnąć wiążącą umowę, może po prostu zapytać każdego zainteresowanego kupującego o najlepszą możliwą ofertę, a następnie wybrać najkorzystniejszą.

Ostatnie słowo

Kompilacja i realizacja oferty zakupu nie jest tak atrakcyjna, jak odwiedzanie otwartych domów lub chodzenie po domach na sprzedaż, ale proces ma swój urok. Mimo że moja żona i ja mieliśmy agenta nieruchomości, który przygotowywał oferty zakupu i kontroferty, które złożyliśmy w naszym niedawno zakupionym domu, wiele się nauczyliśmy podczas tego procesu. Co więcej, proces negocjacji - choć stresujący - był naprawdę zabawny i niezmiernie satysfakcjonujące było usłyszenie, że sprzedawca zaakceptował ofertę znacznie poniżej tego, co byliśmy gotowi zapłacić. Nie chcę ponownie przechodzić przez ten proces w najbliższym czasie, ale zdecydowanie jestem bardziej pewny swojej zdolności do poruszania się po nim, gdy w końcu nadejdzie czas.

Czy złożyłeś ofertę zakupu domu??