Jak znaleźć świetnego agenta nieruchomości (Realtor), któremu możesz zaufać

Jednak ta należyta staranność często pomija się, jeśli chodzi o zatrudnienie agenta nieruchomości. Jednak kupno lub sprzedaż domu to jedna z największych decyzji finansowych, jakie podejmiesz, a znalezienie odpowiedniej osoby reprezentującej Twoje interesy jest kluczem do uzyskania najlepszej oferty lub najlepszego zwrotu z inwestycji.

Jeśli wybierzesz odpowiedniego agenta nieruchomości, proces przebiegnie stosunkowo sprawnie. Jednak niewłaściwy agent może siać spustoszenie w transakcji, a nawet całkowicie stracić sprzedaż. Innymi słowy, to duża decyzja.

Ale na co powinieneś zwrócić uwagę, wynajmując agenta nieruchomości? Na jakie czerwone flagi należy uważać? Oto, co musisz wiedzieć, aby znaleźć świetnego agenta nieruchomości.

Jakiego rodzaju agenta potrzebujesz?

Po pierwsze: czy kupujesz dom, czy sprzedajesz dom? Ta odpowiedź jest kluczem do ustalenia, jakiego rodzaju agenta potrzebujesz.

Agenci pracujący z właścicielami domów sprzedającymi dom nazywani są „agentami sprzedawcy” lub „agentami aukcji”. Agenci ci reprezentują interesy właściciela domu podczas procesu notowania i negocjacji.

Agenci pracujący z nabywcami domów nazywani są „agentami kupującymi” lub „agentami sprzedaży”. Przedstawiciele ci reprezentują interesy kupującego podczas pokazu i negocjacji. Niektórzy agenci kupującego pracują wyłącznie z kupującymi, co oznacza, że w ogóle nie wymieniają żadnych domów.

Terminy „agent sprzedawcy” i „agent sprzedaży” często dezorientują ludzi w procesie kupna i sprzedaży domu, ponieważ brzmią prawie identycznie. Reprezentują jednak różne strony o różnych interesach. Agenci Sprzedawcy reprezentują stronę sprzedającą dom, podczas gdy agenci sprzedający reprezentują stronę kupującą dom; są jednak nazywani „agentem sprzedaży” dopiero po podpisaniu ostatecznej umowy.

Podwójni agenci

Niektórzy agenci nazywani są „podwójnymi agentami”, co oznacza, że zgodzili się reprezentować interesy zarówno kupującego, jak i sprzedającego podczas procesu zakupu domu.

Oto jak to działa. Wyobraź sobie, że wchodzisz do otwartego domu i zakochujesz się w tym miejscu. To gorąca nieruchomość i wiesz, że to nie potrwa długo. Właśnie rozpocząłeś wyszukiwanie domu i nie masz własnego agenta. Jednak agent aukcji jest na miejscu i chętnie pomoże Ci złożyć ofertę w domu. Nie chcesz czekać na swojego agenta, więc zgadzasz się z nią współpracować. W takim przypadku właśnie nawiązałeś relację roboczą z podwójnym agentem.

Podwójna agencja jest kontrowersyjna, ponieważ agenci są zmuszeni iść bardzo cienką linią i pozostać neutralnym podczas całego procesu. W końcu reprezentują sprzedawcę, który chce uzyskać najwyższą możliwą cenę za swój dom oraz nabywcę, który chce uzyskać najniższą możliwą cenę za ten sam dom.

Istnieje również potencjalny konflikt interesów z powodu prowizji. W typowej sprzedaży agent nabywcy i agent aukcyjny dzielą około 6% prowizji, otrzymując około 3% każda. Podwójny agent utrzymuje 100% prowizji, co oznacza, że w ich najlepszym interesie jest sprzedaż domu za najwyższą możliwą cenę. Działa to świetnie dla sprzedawcy, ale nie tak świetnie dla kupującego.

Wielu profesjonalistów z branży nieruchomości zdecydowanie wierzy w podwójną agencję, nie bez powodu. Podwójnym agentom prawnie zabrania się udziału w transakcji lub udostępniania poufnych informacji. Dzięki temu otrzymują podwójną prowizję, a jednocześnie udzielają mniejszej porady i wskazówek obu stronom. Przez większość czasu jedyną osobą, która naprawdę korzysta, jest agent.

Podwójna agencja jest legalna tylko w niektórych stanach, takich jak Kalifornia i Teksas. W stanach, w których jest to dozwolone, agenci są prawnie zobowiązani do ujawnienia swojej podwójnej agencji przed podpisaniem umowy. Aby dowiedzieć się, czy podwójna agencja jest legalna w twoim stanie, po prostu Google „Czy podwójna agencja jest legalna” wraz z nazwą swojego stanu.

Jak znaleźć świetnego agenta nieruchomości

Nie każdy agent będzie dla ciebie odpowiedni. Nawet bardzo udani agenci mają swoje wady.

Na przykład najlepiej sprzedający się agent w Twojej okolicy może mieć imponujący budżet reklamowy i duży zespół, który pomoże klientom. Może to jednak oznaczać, że skończysz z kilkoma różnymi osobami podczas całego procesu kupna lub sprzedaży. Jeśli szukasz osobistej uwagi, ten konkretny agent może nie być najlepszym wyborem.

Z drugiej strony możesz spotkać agenta o znacznie mniejszym doświadczeniu, ale którego osobowość idealnie pasuje do twojej. Podejrzewasz, że ich dążenie do tego, by cię uszczęśliwić - i otrzymać w zamian kilka bardzo potrzebnych poleceń i referencji - może być ważniejsze niż samo doświadczenie.

Jest wiele do rozważenia, jeśli chodzi o znalezienie najlepszego agenta dla twojej sytuacji. Oto jak zacząć.

1. Utwórz krótką listę agentów

Dzięki Google możesz łatwo znaleźć dziesiątki do setek agentów w Twojej okolicy za pomocą kilku naciśnięć klawiszy. Jednak bardziej szczegółowe informacje na temat agentów można znaleźć na stronie internetowej dotyczącej nieruchomości.

Jednym z najlepszych miejsc do rozpoczęcia wyszukiwania jest Wyszukiwarka agentów Zillow, która pozwala zobaczyć pełną listę lokalnych agentów wraz z ich opiniami klientów i ostatnimi listami. Funkcja ostatnich ofert jest szczególnie przydatna. Po pierwsze, możesz go użyć, aby znaleźć agentów, którzy ostatnio pracowali ze sprzedawcami lub kupującymi w rozważanym obszarze. Jeśli sprzedajesz swój dom, pozwala także przeanalizować, w jaki sposób każdy agent fotografuje i sprzedaje swoje oferty. Na przykład, czy każda aukcja wygląda profesjonalnie i atrakcyjnie? Czy jest trasa wideo??

Inne pomocne strony internetowe obejmują Realtor.com i HomeLight.

Zrób listę co najmniej trzech agentów, z którymi chcesz przeprowadzić wywiad.

2. Zadawaj wiele pytań

Teraz, gdy masz już krótką listę agentów, następnym krokiem jest rozmowa z nimi osobiście. Tak, możesz przeprowadzić rozmowę telefoniczną, ale spotkanie osobiste jest lepsze.

Spotkanie twarzą w twarz pozwala naprawdę poczuć, kim jest ta osoba, jakie są jej wartości i czy jej osobowość będzie dobrze pasować do twojej. To osoba, która poprowadzi cię przez stresujący i znaczący finansowo proces; musisz czuć się swobodnie rozmawiając z nimi. Musisz także wiedzieć, czy powiedzą ci prawdę, zamiast podawać złe wieści. I musisz wiedzieć, że podzielasz te same podstawowe wartości.

Zacznij od tych ogólnych pytań:

Czy pracujesz na rynku nieruchomości w pełnym wymiarze godzin??
Jak długo masz licencję??
Czy jesteś członkiem National Association of Realtors (NAR)? (NAR wymaga dodatkowego szkolenia i przestrzegania ścisłego kodeksu etycznego.)
Czy pracujesz z zespołem? Jeśli tak, czy będę przede wszystkim współpracować z tobą lub z kimś innym?
Ile z twojej firmy pochodzi ze skierowań?
Jaka jest Twoja średnia liczba obecnych klientów?
Jak lubisz się komunikować? (Na przykład twój agent może preferować szybkie wiadomości tekstowe, podczas gdy wolisz rozmowę telefoniczną. Upewnij się, że jesteś na tej samej stronie, ponieważ dobra komunikacja jest kluczem do udanej współpracy).
Czy klient kiedykolwiek złożył skargę przeciwko tobie lub twojej agencji? Jeśli tak, jak sobie z tym poradziłeś?
Czy wygrałeś jakieś profesjonalne nagrody??
Jaki rodzaj umowy oferujesz? Co się stanie, jeśli nie będę zadowolony z naszych relacji roboczych?
Co najbardziej lubisz w byciu nieruchomościami? Co lubisz najmniej?

Te pytania to świetny sposób na rozpoczęcie rozmowy. Musisz jednak zadać dodatkowe pytania w zależności od tego, czy kupujesz, czy sprzedajesz.

Jeśli sprzedajesz dom

Jeśli sprzedajesz dom, zadaj potencjalnym agentom następujące pytania:

Ile sprzedaży zamknąłeś w tym roku?
Ile domów sprzedałeś w mojej okolicy? Czy znajdowały się w podobnym przedziale cenowym, co mój dom?
Ile domów sprzedano po cenie katalogowej lub w jej pobliżu?
Czy przed pokazaniem domów potrzebujesz wstępnej kwalifikacji lub uprzedniej zgody firmy hipotecznej??
Jaka jest twoja opłata? Za jakie inne opłaty za nieruchomości będę odpowiedzialny? (Należy pamiętać, że opłaty za nieruchomości podlegają negocjacji).
Jaka jest twoja strategia marketingowa dla domu takiego jak mój?
Czy korzystasz z profesjonalnego fotografa czy stagera domowego?
Co muszę zrobić, aby przygotować dom na sprzedaż lub zwiększyć jego atrakcyjność? (Mogą mieć jakieś sugestie dotyczące projektów przebudowy w celu zwiększenia wartości domu).
Czy prowadzisz domy otwarte??
Jak myślisz, ile czasu zajmie sprzedaż mojego domu??
Kto jest moim docelowym nabywcą?

Jeśli kupujesz dom

Jeśli kupujesz dom, rozważ następujące pytania:

Jak dobrze znasz obszary lub dzielnice, którymi jestem zainteresowany?
Czy w tej okolicy lub okolicy dzieje się coś, o czym powinienem wiedzieć? Jeśli tak, to czy zmiany te wpłyną na ceny domów teraz czy w przyszłości?
O której godzinie możesz pokazywać domy?
Jak często będziesz wysyłać mi nowe oferty, które pasują do tego, czego szukam?
Czy możesz polecić innych specjalistów, których potrzebuję, takich jak inspektor domowy?
Jak długo trwa typowy proces zakupu?
Ile domów pokazujesz kupującym średnio przed złożeniem oferty? (Jest to ważna statystyka, ponieważ dobry pośrednik nieruchomości będzie wiedział, czego chcą jego klienci i będzie musiał pokazać mniej domów, zanim znajdzie właściwe dopasowanie. Oszczędza to czas i energię dla wszystkich zaangażowanych).
Czy uczestniczysz w każdej inspekcji domu? (Agenci, którzy biorą udział w inspekcjach domowych, mogą bezpośrednio zadać szczegółowe pytania inspektorowi domowemu; te informacje mogą pomóc im w negocjowaniu niższej ceny).
Jaki jest Twój stosunek sprzedaży do listy dla ostatnich 10 transakcji? (Różnica między ceną sprzedaży a ceną katalogową daje ważną wskazówkę dotyczącą tego, jak dobry jest ten agent w negocjacjach).

3. Porozmawiaj z byłymi klientami

Po osobistej rozmowie z kilkoma agentami bardzo ważne jest, aby porozmawiać z niektórymi z poprzednich klientów. Poproś każdego agenta o podanie informacji kontaktowych dla co najmniej trzech klientów, z którymi współpracowali w ciągu ostatniego roku.

Rozważ zadanie tym klientom następujących pytań:

Jakie było Twoje ogólne doświadczenie z tym agentem??
Co najbardziej podobało Ci się w tym agencie? Co lubisz najmniej??
Jeśli sprzedałeś dom, w jaki sposób agent sprzedał Twoją nieruchomość? Czy uważasz, że to było skuteczne? Jak długo był twój dom na rynku?
Jeśli kupiłeś dom, czy uważasz, że agent był skłonny pokazać Ci każdą interesującą Cię nieruchomość? Czy czułeś, że rozumieją, czego naprawdę chcesz w domu?
Gdyby szybko reagowali na połączenia telefoniczne i e-maile?
Czy są dobrym słuchaczem??
Jaka była cena katalogowa twojego domu i ostateczna cena sprzedaży?
Czy uważasz, że ten agent zapewnił ci najlepszą możliwą cenę?

4. Zweryfikuj ich licencję

Trudno uwierzyć, że ktoś skłamałby na temat bycia licencjonowanym agentem nieruchomości, ale tak się dzieje. Na szczęście konsument ma łatwy sposób na sprawdzenie, czy licencja agenta jest ważna. Stowarzyszenie urzędników ds. Licencji na nieruchomości (ARELLO) ma przeszukiwalną bazę danych, która pozwala konsumentom zweryfikować licencję lub rejestrację dowolnego agenta.

Praca z nowymi agentami: zalety i wady

Jeśli zastanawiasz się nad pracą z agentem z niewielkim doświadczeniem lub bez doświadczenia, musisz dowiedzieć się więcej o ich obecnej sytuacji i przyszłych celach.

Na przykład wielu agentów rozpoczyna karierę, sprzedając domy na boku, jednocześnie utrzymując pracę w pełnym wymiarze godzin. Chociaż nie ma w tym nic złego, ważne jest, aby dowiedzieć się, czy ten agent będzie miał czas i elastyczność, której potrzebujesz. Rozważ następujące pytania:

Czy będziesz w stanie odbierać połączenia telefoniczne lub e-maile w ciągu dnia lub tylko wieczorem?
Będziesz ograniczony do pokazywania domów tylko w weekend?
Czy masz mentora, do którego możesz się zwrócić, jeśli proces negocjacji stanie się trudny lub nieznany?
Czy uczestniczyłeś w ostatnich konferencjach lub seminariach? Jeśli tak, które?

Pamiętaj, że nowi agenci nie będą mieli doświadczenia doświadczonych profesjonalistów; nieruchomości to zdecydowanie zawód „ucz się, jak idziesz”. Ten brak doświadczenia może być wadą przy stole negocjacyjnym, szczególnie w przypadku złożonych transakcji. Czy czujesz się komfortowo będąc częścią procesu uczenia się tego agenta??

To powiedziawszy, nowi agenci są głodni zarówno klientów, jak i doświadczenia, a jak głosi stare powiedzenie: „Głodny wilk poluje najlepiej”. Niedoświadczony agent najprawdopodobniej pochyli się do tyłu, aby zaspokoić twoje potrzeby i sprawi, że będziesz szczęśliwy, i prawdopodobnie będzie miał dużo czasu, aby zwrócić na siebie uwagę. Przed podpisaniem umowy zważ to, czego chcesz i z czym się czujesz komfortowo

Czerwone flagi, na które trzeba uważać

Według ARELLO, jak podaje NAR, w Stanach Zjednoczonych działa około 2 milionów aktywnych pośredników w obrocie nieruchomościami. Oznacza to, że jest mnóstwo świetnych agentów. Oznacza to również, że prawdopodobnie spotkasz złe jabłka.

Upewnij się, że znajdziesz odpowiedniego dla siebie agenta, zwracając uwagę na te czerwone flagi.

1. Chcą wystawić na sprzedaż Twój dom po wysokiej cenie

Jeśli sprzedajesz swój dom, początkowa cena katalogowa jest kluczem do udanej sprzedaży.

Mamy nadzieję, że planujesz przeprowadzić wywiad z co najmniej trzema agentami z listy. Każdy z tych agentów powinien być w stanie powiedzieć ci, na czym chcieliby wystawić dom. Ta cena katalogowa oparta jest na wielu czynnikach, w tym lokalizacji, powierzchni, niedawnej porównywalnej sprzedaży w Twojej okolicy (zwanej „comps”) oraz wieku i stanie domu.

Wszyscy agenci, z którymi rozmawiasz, używają tych samych informacji do wyceny twojego domu, co oznacza, że wszystkie cytaty powinny być bardzo podobne. Uważaj na agenta, który wycenia twój dom znacznie wyżej niż inni agenci, z którymi rozmawiałeś; jest to znak braku doświadczenia, chciwości lub obu.

Zbyt wysoka cena oznacza, że wielu potencjalnych nabywców nawet nie spojrzy na twój dom, ponieważ jest on poza ich budżetem lub po prostu zbyt drogi w stosunku do tego, co otrzymają. Twój dom będzie się marnował na rynku przez miesiące dłużej niż dom o bardziej konkurencyjnych cenach, a może nawet sprzedawać za dużo mniej niż przy dokładnej cenie początkowej.

2. Są słabym komunikatorem

Zbyt często brak komunikacji to skarga nr 1 osób pracujących z agentami nieruchomości.

Przejrzysta i terminowa komunikacja jest niezbędna w procesie kupna i sprzedaży domu. Agenci nieruchomości muszą być świetnymi komunikatorami, aby skutecznie pomagać swoim klientom i zapewnić, że ten skomplikowany proces zakończy się pomyślnie. W niektórych przypadkach będziesz komunikować się z tą osobą codziennie.

Przyjrzyj się uważnie e-mailom potencjalnego agenta, ich materiałom marketingowym oraz ich stronie internetowej lub blogowi. Czy ich pisanie jest jasne i wolne od błędów? Czy łatwo jest zrozumieć, o czym mówią? Czy kiedy skontaktowałeś się z nimi początkowo, oddzwonili oni na Twój telefon lub e-mail w odpowiednim czasie? Czy podczas wywiadu poświęcają czas na słuchanie tego, co mówisz, czy też odcinają cię i zaczynają mówić?

Słabe umiejętności pisania i komunikacji mogą oznaczać, że agent nie przekaże ważnych lub szybkich lub wyraźnych informacji lub może oznaczać, że są zbyt zajęci, aby z tobą pracować. Tak czy inaczej, idź dalej.

3. Nie zadają pytań

Wielcy agenci są świetnymi słuchaczami. Wiedzą, że kluczem do udanego stosunku pracy jest zrozumienie tego, czego chcesz i potrzebujesz.

Dobry agent poświęci trochę czasu, aby dowiedzieć się więcej o swoich marzeniach i celach. Na przykład, jeśli kupujesz dom, dobry agent będzie chciał wiedzieć, czy jesteś inwestorem, czy szukasz długoterminowego domu. Jeśli sprzedajesz, dobry agent może zapytać o twoją oś czasu, elastyczność cenową i czego szukasz w związku.

To tylko kilka przykładów; chodzi o to, że dobry agent zadaje pytania, aby dowiedzieć się, czego szukasz. Jeśli agent trzyma mamę, idź z kimś innym.

4. Ich prowizja jest niska

Sprzedawca płaci prowizje od nieruchomości, które zwykle są wliczone w cenę katalogową domu. Zazwyczaj prowizje wynoszą 6%, które są podzielone między agenta aukcji i agenta kupującego.

Jeśli agent podaje ci prowizję niższą niż 5%, strzeż się. Być może próbują wygrać twój biznes, oferując ci ofertę, ale ta bardzo niska prowizja prawdopodobnie odstraszy innych agentów, którzy nie chcą dzielić tak niskiej opłaty.

Ostatnie słowo

Kupno i sprzedaż domu jest emocjonalne i stresujące z wielu powodów. Stawką jest wiele i jest to jedna z największych decyzji finansowych, jakie podejmiesz w swoim życiu. Znalezienie odpowiedniego agenta dla Twojej sytuacji jest kluczem do upewnienia się, że transakcja przebiega sprawnie i wszyscy odchodzą zadowoleni.

Kiedy sprzedałem swój pierwszy dom, nie zastanawiałem się, kto będzie moim agentem aukcyjnym - powszechny błąd dla kupujących po raz pierwszy w domu. Poszedłem z agentem, którego używaliśmy, kiedy kupowaliśmy dom, ponieważ była przyjazna i znaliśmy ją.

Chociaż była dobrym agentem kupującym, była okropnym agentem aukcyjnym. Wyceniła nasz dom o wiele za wysoko na rynek, zrobiła zero marketingu, w wyniku czego sprzedaż zajęła ponad dwa lata. W końcu zmądrzałem i znalazłem niesamowitego agenta, który sprzedał nasz dom w ciągu kilku miesięcy od przejęcia listy.

Gdybym odrobił pracę domową od samego początku, nasz dom prawdopodobnie sprzedałby się szybko i po konkurencyjnej cenie. Zamiast tego stracił na rynku i straciliśmy prawie 40 000 USD. To był kosztowny błąd, którego nigdy więcej nie popełnimy. Przygotowujemy się do sprzedaży naszego obecnego domu i możesz się założyć, że przeprowadzimy wywiad z kilkoma agentami, aby znaleźć odpowiedniego dla naszej sytuacji.

Wykonaj swoje badania. Tak, to wymaga czasu i wysiłku, ale wybór odpowiedniego agenta w dłuższej perspektywie przyniesie ogromne dywidendy.

Czy współpracowałeś ze świetnym (lub niezbyt dobrym) agentem przy zakupie lub sprzedaży domu? Jakie było twoje doświadczenie??