Jak złamać umowę najmu mieszkania bez kary

Nic nie powstrzymało mnie od pozostania przez kolejne kilka miesięcy, aby zobaczyć moją umowę najmu. Mój właściciel miałby prawo dochodzić pełnej zapłaty czynszu należnego do końca okresu najmu.

Na szczęście dla mnie postanowił tego nie robić. Całkowity całkowity koszt mojej zerwanej dzierżawy stanowi około miesięcznego czynszu; Wyprowadziłem się w połowie miesiąca, nie płacąc proporcjonalnie zwróconego czynszu, i zgodziłem się na utratę części mojego depozytu zabezpieczającego równego półrocznemu czynszowi.

Mam szczęście, że proces przebiegał tak płynnie, jak on. Mogło być dla mnie znacznie gorzej. Okazują się znacznie gorsze dla niezliczonych innych najemców, którzy łamią umowy najmu, czy to z konieczności - na przykład z powodu trudności finansowych - czy z wyboru, tak jak ja.

Potencjalne konsekwencje zepsutej umowy najmu mieszkania obejmują cywilny proces wniesiony przez właściciela w celu odzyskania zaległego czynszu, nękanie przez komorników, długoterminowe szkody kredytowe i trudności ze znalezieniem nowego mieszkania. Ale w pewnych okolicznościach można uniknąć niektórych lub wszystkich z tych wyników, nawet jeśli właściciel nie chce dojść do nieformalnego porozumienia.

Potencjalne konsekwencje zepsucia wynajmu mieszkania

Oto niektóre konsekwencje, które możesz spotkać po zerwaniu umowy najmu. Nie wykluczają się wzajemnie, co oznacza, że ​​możesz doświadczyć kilku jednocześnie.

1. Twój wynajmujący może Cię pozwać

Jeżeli uzasadnienie zerwania umowy najmu nie jest chronione przez przepisy ustawowe lub wykonawcze regulujące stosunki między najemcą a wynajmującym, właściciel może zaskarżyć cię o nieopłacony czynsz. Jest to bardziej prawdopodobne, jeśli:

• Wyprowadzasz się na początku okresu najmu, kiedy saldo czynszu znacznie przekracza koszty sądowe wynajmujących
• Twój właściciel zna twoje miejsce pobytu
• Wynajmujący dowiaduje się, że masz środki na opłacenie czynszu, jeśli zostanie zamówiony
• Jednostka była pusta przez pewien czas, a próby jej ponownego wynajmu zakończyły się niepowodzeniem.

Jeśli twój właściciel ma doświadczenie w radzeniu sobie ze złymi lokatorami, nie zawahają się zabrać cię do sądu, jeśli warto.

Masz swobodę w obronie, nawet jeśli Twoja przełomowa decyzja nie jest objęta obowiązującym prawem. Na przykład w wielu stanach właściciele nieruchomości muszą wykazać się staraniami w dobrej wierze, aby ponownie wydzierżawić opuszczone jednostki wcześniej. Nie mogą po prostu zostawić jednostki pustej do momentu wygaśnięcia umowy najmu i pozwać przełamującego najemcę o czynsz czynszowy.

Jeśli jednak brakuje wiarygodnej obrony przed zerwaniem umowy najmu, sędzia prawie na pewno będzie rządził na korzyść właściciela. Jeśli opuściłeś już miasto, powrót i pojawienie się osobiście może nie być warte czasu i pieniędzy; wielu najemców, którzy dokonują najmu, nie mają takiej umowy.

2. Możesz spotkać się z wyrokiem pieniężnym

Jeśli sąd orzeknie, że jesteś prawnie zobowiązany do spłacenia pozostałej części czynszu, staniesz przed wyrokiem pieniężnym, znanym również jako wyrok kredytowy. Możesz być w stanie uniknąć długoterminowych szkód kredytowych poprzez:

• Opracowanie wspólnie z wynajmującym w sądzie uzgodnionego wspólnie planu płatności, którego nie można zrobić, dopóki nie pojawi się w celu obrony swojej sprawy
• Płacenie wyroku w całości na miejscu, jeśli możesz.

Chociaż wyroki i zastawy podatkowe nie pojawiają się już w raportach dotyczących kredytów konsumenckich opracowanych przez trzy główne biura informacji kredytowej - co jest pożądaną konsekwencją krajowego planu pomocy konsumenckiej - i dlatego nie mogą bezpośrednio wpływać na ocenę zdolności kredytowej, pozostają one prawnie wiążące. Wyrok pieniężny na korzyść właściciela może pozwolić mu na dostosowanie twojego wynagrodzenia, z zastrzeżeniem limitów dochodów (zwykle 25% dochodu do dyspozycji) i ewentualnie twojego konta bankowego. Jeśli mieszkasz w stanie własności wspólnoty, aktywa małżonka mogą również podlegać zajęciu.

3. Możesz mieć do czynienia z komornikami

Jeśli twój były właściciel postanowi nie zawracać sobie głowy czasem i kosztami związanymi z wykonaniem wyroku sądowego w celu odzyskania zaległego czynszu, może wynająć agencję windykacyjną w celu odzyskania długu w ich imieniu.

Chociaż prawo federalne ogranicza długość, na jaką mogą spłacać długi, agencje windykacyjne są niezmiennie bardziej agresywne niż pierwotni zastawnicy; jeśli ktoś weźmie twoją sprawę, będziesz o tym wiedział. Co więcej, agencja windykacyjna, która przejmuje twój dług z tytułu najmu, może zdecydować się na to, czego nie zrobił twój wynajmujący: uzyskać orzeczenie pieniężne w sądzie.

Windykacja to coś, czego chcesz uniknąć za wszelką cenę. Wpłynie to poważnie na twoją zdolność kredytową. Jeśli obawiasz się, że wynajmujący może wynająć agencję windykacyjną, zarejestruj się w TransUnion na monitorowanie kredytu. Możesz także użyć Credit Karma, aby sprawdzić swoją zdolność kredytową za darmo każdego miesiąca.

4. Możesz stracić depozyt zabezpieczający

Zerwanie umowy najmu jest jednym z wielu powodów utraty depozytu zabezpieczającego. Nawet jeśli wynajmujący zdecyduje się nie zabierać cię do sądu, może przejąć twoją kaucję, zwykle w całości.

Większość stanów ogranicza depozyty zabezpieczające do czynszu jednego lub dwóch miesięcy. Niektóre, w tym Ohio i Nowy Jork, nie mają ustawowych limitów depozytów zabezpieczających dla jednostek niekontrolowanych na poziomie stanowym. W tych stanach gminy mogą nakładać niższe limity depozytów zabezpieczających.

5. Możesz mieć trudności ze znalezieniem nowego mieszkania

Chociaż wyroki pieniężne dotyczące niezapłaconego czynszu nie pojawiają się już w raportach kredytowych, same długi ulegają przedawnieniu, a wynajmujący prawdopodobnie nie zapomni, że zerwałeś umowę najmu. To może wrócić, by cię ugryźć, kiedy będziesz szukał mieszkania.

Nawet jeśli wniosek o wynajem lub kredyt hipoteczny pominie adres, pod którym zerwałeś umowę najmu, rutynowe sprawdzenie przeszłości i wyszukiwanie nieruchomości wykopią go i tożsamość właściciela. To, że pominąłeś adres problemu, samo w sobie jest czerwoną flagą; wyobraź sobie teraz, jak przebiegnie rozmowa między wynajmującym a potencjalnym przyszłym właścicielem lub kredytodawcą hipotecznym.

Twój stary właściciel może również zgłosić zerwaną umowę najmu biurom zgłaszającym najemcę, takim jak Agencja Ochrony Właściciela. Lokatorzy mogą mieć niewielką lub żadną możliwość odwołania się od obraźliwych - i potencjalnie niedokładnych - informacji z tych lekko regulowanych zasobów.

6. Możesz doświadczać ciągłych trudności finansowych

Kiedy fundusze są napięte i oszczędności są niewielkie, każda nadwyżka opłaty związanej z mieszkalnictwem może wystarczyć do zwiększenia budżetu. Znalezienie się na haczyku za kilkumiesięczny nieopłacony czynsz po tym, jak wynajmujący zapewni osąd pieniężny, może okazać się katastrofalny dla twoich finansów. Jeśli łagodniejsze środki, takie jak doradztwo kredytowe, nie są wystarczające, najlepszym rozwiązaniem może być ogłoszenie bankructwa, co jest drastycznym krokiem, który negatywnie wpłynie na Twój kredyt w nadchodzących latach.

Pro wskazówka: Jeśli zakończysz się zerwaniem umowy najmu i wpłynie to na Twój kredyt, zdecydowanie sugeruję zapisanie się na Experian Boost. Jest to bezpłatna usługa, która pozwoli Ci szybko korzystać z rachunków, takich jak media lub telewizja kablowa. Dodatkowo, jeśli usługa jest bezpłatna i poprawi twoją zdolność kredytową, to dlaczego nie wypróbować.

Kiedy możesz zerwać umowę najmu z minimalną karą?

W następujących okolicznościach możesz uzyskać pozwolenie na zerwanie umowy najmu z minimalną karą finansową lub wcale. Pamiętaj, że nawet jeśli Twoja decyzja o zerwaniu umowy jest chroniona przez prawo stanowe, nadal możesz stracić część lub całość depozytu zabezpieczającego.

Przepisy regulujące prawa właściciela i najemcy różnią się w zależności od stanu, dlatego należy skontaktować się z prokuratorem generalnym lub biurem ochrony konsumentów w celu uzyskania lokalnych wskazówek. Bezpłatne zasoby prawne, takie jak Nolo i FindLaw, zawierają wiele informacji na temat przepisów dotyczących wynajmu mieszkań, ale nie zastępują oficjalnych źródeł.

1. Zostałeś powołany do służby wojskowej Active-Duty

Federalna ustawa o zwolnieniach obywatelskich (SCRA) zezwala członkom służby mundurowej na czynne służby na zrywanie umów najmu mieszkań bez kary, pod warunkiem spełnienia określonych warunków. Ta ochrona dotyczy:

• Aktywni członkowie wszystkich oddziałów regularnych sił zbrojnych, takich jak armia, marynarka wojenna, siły powietrzne i żołnierze piechoty morskiej
• Członkowie czynnej straży przybrzeżnej służący do wspierania regularnych oddziałów sił zbrojnych
• Członkowie Gwardii Narodowej i rezerwiści wezwani do czynnej służby

Aby zerwać umowę najmu podpisaną przed wejściem w stan czynnej służby, dostarcz właścicielowi kopię swoich rozkazów wojskowych nie później niż 30 dni przed planowanym zerwaniem umowy najmu. Twój status czynnego dyżuru musi trwać co najmniej 90 kolejnych dni.

Aby zerwać umowę najmu podpisaną po wejściu w stan czynnej służby, przekaż właścicielowi kopię wdrożenia lub stałej zmiany zamówień stacji trwających co najmniej 90 kolejnych dni. Obowiązuje również 30-dniowy okres wypowiedzenia.

W obu przypadkach SCRA umożliwia opuszczenie lokalu po upływie 30 dni od terminu płatności ostatniej czynszu miesięcznego.

2. Twoja jednostka cierpi z powodu poważnych uszkodzeń (poza Twoją kontrolą)

Wiele stanów pozwala najemcom na zerwanie umowy najmu bez kary, gdy ich jednostki stają się niezdatne do zamieszkania z powodu okoliczności, na które nie mają oni wpływu. Definicje „nienadających się do zamieszkania” i „okoliczności, na które nie masz wpływu” różnią się w zależności od stanu, ale typowe sytuacje obejmują klęski żywiołowe i przestępstwa, takie jak podpalenie, które niszczą lub niszczą pomieszczenia.

3. Jesteś ofiarą przemocy domowej

Wiele stanów zezwala ofiarom przemocy domowej na zrywanie umów najmu bez kary. Przepisy różnią się w zależności od stanu, ale aktualny wydany przez sąd nakaz ochronny jest zwykle wystarczającym dowodem statusu ofiary.

Minimalny okres wypowiedzenia wynosi zazwyczaj 30 dni, ale nigdy nie należy pozostawać w niebezpiecznej sytuacji, aby uniknąć konsekwencji finansowych, które mogą nigdy nie nastąpić. Jeśli czujesz, że jesteś w niebezpieczeństwie, skontaktuj się z krajową infolinią przemocy domowej.

4. Ty lub Współlokator stajecie w obliczu kryzysu zdrowotnego

Jeśli poważny problem ze zdrowiem fizycznym lub psychicznym powoduje, że osoba pozostająca na utrzymaniu nie jest w stanie samodzielnie mieszkać w wynajmowanym mieszkaniu, możesz kwalifikować się do wcześniejszego rozwiązania umowy najmu bez obowiązku zapłaty całego salda należnego czynszu.

Tam, gdzie jest to dozwolone, związane z opieką zdrowotną umowy mogą być ograniczone wiekiem. W Nevadzie minimalny wiek to 60 lat. Większość stanów wymaga noty od lokalnego lekarza i co najmniej 30-dniowego okresu wypowiedzenia. Dopuszczalne warunki są różne, ale generalnie współgrają z warunkami, z powodu których możesz ubiegać się o świadczenia z tytułu inwalidztwa.

5. Twój wynajmujący nie przestrzega swoich zobowiązań do utrzymania mieszkań mieszkalnych

W wielu stanach obowiązują przepisy dotyczące „konstruktywnej eksmisji”, które pozwalają najemcom wyprowadzić się bez kary, jeśli właściciel nie zapewni bezpiecznych mieszkań mieszkalnych.

Aby zakwalifikować się jako konstruktywna eksmisja, niepowodzenie musi być trwałe i poważne. Ignorowanie próśb o zastąpienie uszkodzonej kuchenki mikrofalowej prawdopodobnie jej nie przerwie; ignorowanie powtarzających się, pilnych próśb o przywrócenie ciepła lub wody prawdopodobnie powróci. Zasadniczo problem musi być tak poważny, że musisz się wyprowadzić przed końcem umowy najmu.

Nawet jeśli awaria wynajmującego spełnia normę konstruktywnej eksmisji, musisz dokładnie udokumentować problem - w tym, kiedy się zaczął, jak się rozwinął i jak wpływa na korzystanie z nieruchomości - wraz ze wszystkimi żądaniami usługi. Zwrócenie się do licencjonowanego inspektora budowlanego w celu udokumentowania problemu i sprawdzenia, czy urządzenie nie nadaje się do zamieszkania, może wzmocnić twoją sprawę.

Jeśli zostałeś konstruktywnie eksmitowany, bądź gotów stawić się w sądzie, jeśli i kiedy wynajmujący cię pozwie o niezapłacony czynsz. Konstruktywna eksmisja stanowi uzasadnioną obronę przed niezapłaconymi roszczeniami czynszowymi, ale sędziowie nie tylko biorą najemców za słowo - stąd potrzeba dokumentacji. Jeśli zapłaciłeś czynsz po tym, jak problem stał się nie do zniesienia, możesz pozwać właściciela, aby go odzyskać. Poszukaj reprezentacji praw najemców pro bono w Twojej okolicy; na przykład w Minneapolis, gdzie mieszkam, Sieć Prawników Wolontariuszy jest świetnym źródłem informacji dla najemców o niskich dochodach i osób niestabilnych mieszkaniowo.

6. Twój wynajmujący ingeruje lub zezwala na ingerencję w twoją prywatność

Jest to znane jako „naruszenie cichej przyjemności”. Zasadniczo właściciele nie mogą nadmiernie ingerować w prawa najemców do:

• Prywatność. Przepisy różnią się w zależności od stanu, ale właściciele muszą z reguły z wyprzedzeniem 12 do 24 godzin zawiadomić, że zamierzają uzyskać dostęp do nieruchomości w sytuacjach innych niż nagłe, takich jak pokazy lub naprawy.
• Bezpieczeństwo. Wynajmujący nie mogą bezpośrednio ani pośrednio zagrażać bezpieczeństwu najemcy - na przykład zezwalając na nielegalne działania w lokalu lub nie naprawiając nieszczelnej linii gazowej.
• Wyłączne zastosowanie. Najemca z wyłącznym użytkowaniem wynajętej nieruchomości ma wyłączne prawo do zajmowania i użytkowania tej nieruchomości w celu określonym w umowie najmu. Oznacza to, że tylko lokatorzy wskazani w umowie najmu mogą mieszkać w lokalu. Właściciel nie może na przykład tymczasowo eksmitować lokatora, aby zrobić miejsce dla odwiedzającego go krewnego lub wystawić drugiej sypialni na Airbnb bez zgody najemcy.

Jeśli uważasz, że twój właściciel złamał to przymierze, możesz mieć prawo do wyprowadzki bez kary. Znowu dokumentacja jest twoim przyjacielem, jeśli i kiedy twój właściciel zabierze cię do sądu.

7. Twoja umowa dzierżawy ma klauzulę wcześniejszego rozwiązania

Przyjazne dla najemców umowy najmu mogą zawierać rozbudowane klauzule wcześniejszego rozwiązania umowy, które pozwalają najemcom zrywać umowy z przyczyn nie chronionych przez prawo stanowe lub lokalne. Jednak nawet tam, gdzie jest to dozwolone, prawo stanowe może wymagać wystarczającego wcześniejszego powiadomienia - często 30 do 60 dni - i odpowiedniej dokumentacji, takiej jak oficjalny list z ofertą pracy lub wniosek rozwodowy. Klauzule dotyczące rozwiązania umowy mogą obejmować sytuacje takie jak:

• Przeniesienie pracy. Może to obejmować relokację przez obecnego pracodawcę lub relokację w celu podjęcia pracy u nowego pracodawcy. Relokacja małżonka lub partnera krajowego może być również objęta ubezpieczeniem.
• Utrata pracy. Jeśli doświadczasz trudności finansowych z powodu nieoczekiwanej utraty pracy, możesz mieć powód do zerwania umowy najmu z minimalną karą. Jeśli jednak nie masz tańszego lub wolniejszego miejsca w kolejce, możesz najpierw wynegocjować plan odroczonego czynszu z wynajmującym (patrz poniżej).
• Rozwód. Trudności finansowe lub przeniesienie spowodowane rozwodem mogą zwolnić cię z obowiązku zapłaty części lub całości pozostałego czynszu należnego z tytułu zerwanej umowy najmu. Jednak sam fakt rozwodu raczej nie wystarczy. W porozumieniu z odpowiednimi przedstawicielami prawnymi musisz sporządzić i podpisać umowę przeniesienia najmu, która przenosi wszystkie prawa i obowiązki najemcy, w tym pełną zapłatę pozostałego należnego czynszu, na małżonka pozostającego w lokalu.
• Kryzys zdrowia rodziny. Jeśli potrzebujesz opieki w domu dla poważnie chorego członka rodziny lub doświadczasz trudności finansowych związanych z jego opieką, możesz skorzystać z pomocy. Ponownie, sam fakt choroby członka rodziny prawdopodobnie nie będzie wystarczający, jeśli nie będziesz finansowo odpowiedzialny za ich opiekę.

Przed podpisaniem umowy najmu możesz podjąć próbę wynegocjowania bardziej kompleksowej klauzuli dotyczącej wcześniejszego rozwiązania umowy. Na rynku wynajmujących właściciele mogą być bardziej skłonni do hojności.

Łagodzenie skutków finansowych zerwanej dzierżawy

Nawet jeśli twoja decyzja o zerwaniu dzierżawy nie jest objęta przepisami o ochronie najemców, strategie te mogą osłabić jej skutki finansowe.

1. Dokumentuj wszystko

Po pierwsze, jeśli uważasz, że decyzja o zerwaniu umowy najmu jest uzasadniona stanowym lub lokalnym statutem, udokumentuj wszystko i wszystko, co może uzasadnić twoje roszczenie. Rejestruj:

• Ważne daty i godziny, na przykład dzień, w którym po raz pierwszy zauważyłeś problem związany z zamieszkaniem lub termin wezwania policji do jednostki sąsiedniej
• Dokumentacja serwisowa lub kontrolna związane z tym problemem, takie jak kontrola pieca, która potwierdziła potrzebę wymiany
• Komunikacja w sprawie problemu z właścicielem, w tym wiadomości e-mail, listy wysyłane pocztą, informacje prawne, podsumowania połączeń telefonicznych lub nagrania (jeśli jest to dozwolone przez prawo) oraz podsumowania rozmów osobistych

Bez odpowiedniej dokumentacji prawdopodobieństwo wygranej w sądzie jest znacznie mniejsze, jeśli do tego dojdzie.

2. Poinformuj wynajmującego o obowiązku złagodzenia szkód

W większości stanów właściciele muszą podjąć uzasadnione działania w celu ponownego wynajmu mieszkań opuszczonych przed wygaśnięciem umowy najmu. W mowie prawnej nazywa się to „obowiązkiem właścicieli do ograniczenia szkód”. Nolo ma obszerną listę stanów, w których obowiązuje obowiązek ograniczenia szkód i gdzie prawo jest mniej jasne.

Jeśli mieszkasz w stanie złagodzenia obowiązku, monitoruj wysiłki właściciela, aby ponownie wynająć opuszczoną jednostkę. Jeśli okaże się, że nie podejmują rozsądnych starań, nie podejmują żadnego wysiłku lub formalnie żądają niezapłaconego czynszu wkrótce po wyprowadzce, wyślij im pisemne zawiadomienie o obowiązku złagodzenia czynszu. To zawiadomienie powinno odsyłać ich do obowiązującej ustawy stanowej i krótko opisywać jej postanowienia, w tym definicję „uzasadnionych starań” oraz sposób, w jaki kroki, które podjęli lub nie podjęli do tej pory, nie spełniają tego standardu. Wyjaśnij w liście, że wynajmujący nie może oczekiwać, że po prostu wygaśnie okres najmu, ponownie wynajmie lokal na nową długoterminową umowę najmu, a następnie zabierze Cię do sądu w sprawie czynszu najmu.

Zerwałem dzierżawę w stanie łagodzenia i natychmiast stało się jasne, że mój właściciel zrozumiał swój obowiązek wynikający z prawa. W ciągu kilku dni od zawiadomienia pokazał to miejsce i jestem prawie pewien, że ustawił się w kolejce do nowego najemcy, zanim oficjalnie wyjechałem. W każdym razie łatwość, z jaką ponownie wynajął jednostkę, bez wątpienia wpłynęła na jego łagodność.

3. Znajdź Subtenant

Nawet jeśli wynajmujący ma obowiązek ponownie wynająć lokal, zechcesz podjąć uzasadnione wysiłki, aby wspomóc ten proces.

Jednym z najprostszych sposobów rozwiązania zepsutej dzierżawy jest podnajmowanie jednostki na pozostały okres najmu. Wiele umów najmu wyraźnie zabrania podnajmu, ale jeśli nie, powiedz wynajmującemu, że zamierzasz podnajmować i reklamować to miejsce za pomocą bezpłatnych lub tanich zasobów, takich jak Craigslist i Nextdoor, które są odwiedzane przez potencjalnych najemców w Twojej okolicy. Możesz także skorzystać z usługi takiej jak Roommates.com.

Ważne jest, abyś był uczciwy w swoich zamiarach podnajmu. Zrozumiałe jest, że właściciele budynków są nieufni wobec podnajmujących i przynajmniej poddadzą twoją taką samą weryfikację jak każdy inny najemca na czas określony. Jest to również w twoim najlepszym interesie, ponieważ nadal jesteś odpowiedzialny za dzierżawę i czynsz należny nawet po podnajmie.

Idealnym podporą jest ktoś, z kim masz wcześniej istniejący związek i dla którego nie wahasz się poręczyć. Znam najemców, którzy zostali spaleni przez szkicowych podoficerów, z którymi nie mieli wcześniej żadnego związku.

4. Przenieś umowę najmu

Jeśli wolisz nie przejmować odpowiedzialności za najem po przeprowadzce, rozważ przeniesienie go do nowego najemcy. Osoby przenoszone ponoszą odpowiedzialność prawną za czynsz należny po dacie przeniesienia, zwalniając poprzedniego najemcę, co pozwala na wcześniejsze odejście od umowy najmu bez żadnych długich zobowiązań poza wszelkimi prawnie dopuszczalnymi opłatami za spowodowane szkody lub nieczystości.

Upewnij się, że Twoja umowa najmu jest zbywalna, zanim poświęcisz czas i wysiłek na poszukiwanie nowych najemców. Jeśli twoja dzierżawa jest zbywalna, wynajmujący nie może cię powstrzymać przed wykonaniem tego ruchu, ale nadal możesz być związany wymaganym okresem wypowiedzenia, zwykle 30 do 60 dni. Jeśli przeniesienie nie jest wyraźnie dozwolone, być może będziesz musiał poprosić właściciela o zgodę, a wynajmujący może mieć prawo do odmowy.

W obu przypadkach bądź szczery ze swoim właścicielem. Wielu właścicieli obawia się transferów najmu z tych samych powodów, dla których są nieufni wobec umów podnajmu. Słyszałem niepotwierdzone dowody na to, że właściciele udaremniają starania najemców o przeniesieniu najmu, nawet jeśli dzierżawa wyraźnie zezwala na przeniesienie.

5. Daj tyle zawiadomienia, ile to możliwe

Im dłuższy okres wypowiedzenia, tym mniejsze prawdopodobieństwo, że Twoja jednostka będzie pusta po odejściu. Przekroczenie wymaganego okresu wypowiedzenia przez państwo nigdy nie boli, chociaż może to nie być możliwe w pośpiechu.

6. Przejdź na leasing krótkoterminowy

Dzierżawa, którą zerwałem, była umową na sześć miesięcy - prawdopodobnie kolejnym czynnikiem łagodzącym mojego właściciela. I moja żona i ja mieliśmy szczęście, że przestawiliśmy się na miesięczną umowę najmu na krótko przed zakupem naszego pierwszego domu; pod koniec naszego ostatniego miesiąca w tym mieszkaniu byliśmy wolni i wolni.

Jeśli przygotowujesz się do odnowienia umowy najmu i spodziewasz się przeprowadzić przed kolejną datą odnowienia, sprawdź, czy wynajmujący wyrazi zgodę na przedłużenie umowy na okres krótszy niż rok. Miesięcznik jest idealny, ale wielu właścicieli nie chce ryzykować; trzy lub sześć miesięcy jest bardziej powszechne. Oczywiście twój właściciel nie ma obowiązku zgodzić się na krótszą umowę najmu.

7. Apel o złagodzenie kary

Kiedy wszystko inne zawiedzie, odwołaj się do łagodniejszej strony właściciela. Większość właścicieli nie jest rysowniczymi złoczyńcami, którzy nie dbają o nic poza maksymalizacją przepływów pieniężnych swoich nieruchomości. W przypadku prawdziwych trudności twój może chcieć ci zrobić przerwę.

Pomóż swojemu właścicielowi dostać się do „tak”, robiąc dodatkową milę przed i podczas przeprowadzki. Dokładnie posprzątaj to miejsce, zaoferuj pomalowanie lub dokonaj drobnych napraw, które nie wymagają specjalistycznej pracy, podejmuj wspólny wysiłek, aby znaleźć zastępczych najemców - bez uzurpowania obowiązku właściciela - i śpiewaj pochwały właściciela na forach internetowych dla najemców.

Jeśli twój właściciel nie chce wprost wybaczyć zaległego czynszu, następną najlepszą rzeczą jest wypracowanie wspólnie uzgodnionego planu spłat bez konieczności wnoszenia sprawy do sądu. Jeśli jesteś winien czynsz za cztery miesiące, być może wynajmujący zaakceptuje raty za kolejne 12 lub 18 miesięcy. Ostatecznie twój właściciel prawdopodobnie wolałby z czasem pełną lub nawet częściową spłatę niż znaczny odpis.

Ostatnie słowo

To, że moja decyzja o zerwaniu umowy najmu zakończyła się wystarczająco dobrze dla wszystkich zaangażowanych, nie uspokoiła mojego długiego żalu. Mimo, że rozstaliśmy się polubownie, nie mogę oprzeć się wrażeniu, że zawiodłem właściciela; Nie wyobrażam sobie, żeby był szczęśliwy, że wyszedłem wcześniej.

Wiele lat później łatwo mi powiedzieć czytelnikom, aby nie robili tego, co zrobiłem, i dobrowolnie zerwali umowę bez dopuszczalnego uzasadnienia. Twoja decyzja może się nie powieść, podobnie jak moja, i możesz zmniejszyć szkody finansowe, postępując zgodnie z instrukcjami tutaj. Ale to niekoniecznie musi być poprawne.

Z drugiej strony, jeśli obecna sytuacja mieszkaniowa zagraża Twojemu bezpieczeństwu, wolności lub prywatności, masz pełne prawo do opuszczenia domu z należytym pośpiechem i martwienia się o późniejsze skorzystanie z przysługujących Ci praw. Twoje życie jest ważniejsze niż jakiekolwiek tymczasowe niepowodzenie finansowe.

Czy kiedykolwiek zepsułeś umowę najmu mieszkania? Jak ci poszło??