Czy firmy zarządzające nieruchomościami są tego warte? Koszty, zalety i wady

O ile posiadanie i zarządzanie nieruchomościami do wynajęcia nie jest dla ciebie pracą na pełny etat, lub chcesz, aby tak było, rozważ firmę zajmującą się zarządzaniem nieruchomościami w celu usprawnienia obowiązków właściciela. Ale zanim podpiszesz jedną z nich, pamiętaj, aby w pełni rozważyć zalety i wady zarządzania własną nieruchomością, a nie przekazywanie zadań dedykowanej firmie zarządzającej.

Czym zajmuje się firma zarządzająca nieruchomościami

Do obowiązków związanych z zarządzaniem nieruchomościami należy sprawdzanie historii kredytowej i pochodzenia wnioskodawców, sporządzanie umów najmu i przetwarzanie płatności czynszu, prowadzenie dokumentacji podatkowej i prawnej oraz zajmowanie się problemami z utrzymaniem i skargami, które się pojawiają. W zależności od wielkości nieruchomości same te zadania mogą stanowić więcej niż pracę w pełnym wymiarze godzin.

Każdy właściciel musi zdecydować, czy zadania związane z zarządzaniem nieruchomościami lepiej pasują do dedykowanej firmy, czy są obsługiwane z pierwszej ręki. Pierwszą rzeczą do rozważenia jest to, czy masz czas i doświadczenie, aby zarządzać własną nieruchomością. Czy czujesz się dobrze, wykonując podstawowe zadania złotej rączki (czy znasz kogoś, kto jest niezawodny)? Czy znasz niezawodnego elektryka i hydraulika, którzy oferują usługi tego samego dnia? Czy masz coś przeciwko temu, że dyżurujesz 24 godziny na dobę, 7 dni w tygodniu, aby poradzić sobie z problemami, które nieuchronnie się pojawią? Czy czujesz się komfortowo w konfrontowaniu najemców z powodu skarg lub opóźnień w płatnościach? A może wolisz wydać pieniądze na zwolnienie czasu, delegując te i inne obowiązki?

Chociaż zatrudnienie firmy zarządzającej nieruchomościami może wyeliminować rozmowy telefoniczne po godzinach i złagodzić codzienne problemy, nic nigdy nie zwalnia cię całkowicie z obowiązków zarządczych, dopóki jesteś właścicielem nieruchomości. Niektóre problemy z konserwacją (takie jak ustalenie, czy naprawić starą zmywarkę do naczyń lub wymienić ją na nową) z pewnością wymagają oceny sytuacji i sposobu postępowania. Ponadto niektóre problemy najemcy (takie jak eksmisja) będą wymagały Twojej uwagi.

Jeśli szukasz firmy, która zdejmie z siebie wszystkie zmartwienia, będziesz rozczarowany - ale jeśli chcesz pomóc w zmniejszeniu obciążenia, dobra firma zarządzająca nieruchomościami oferuje szereg cennych usług.

Radzenie sobie z najemcami

Duża część tego, co robi każda firma zajmująca się zarządzaniem nieruchomościami (lub praktyczny właściciel), zajmuje się najemcami na co dzień. Do obowiązków należy reklama otwartych jednostek, przeprowadzanie wywiadów i kontrola potencjalnych najemców, sporządzanie umów najmu, obsługa przeprowadzek i przeprowadzek, obsługa reklamacji, pobieranie czynszu, obsługa opóźnionych płatności oraz, w najgorszych przypadkach, zarządzanie eksmisjami. Firmy zarządzające nieruchomościami powinny zaznajomić się z prawnymi aspektami relacji między wynajmującym a najemcą - co obejmuje zrozumienie praw każdej ze stron i sposobów postępowania zgodnie z prawem w przypadku wystąpienia problemu.

Papierkowa robota

Dla niektórych jednym z najlepszych aspektów wynajmu firmy zarządzającej nieruchomościami jest to, że obsługuje ona wiele niezbędnych dokumentów. Firma może zwolnić cię ze znajdowania i sprawdzania najemców, sprawdzania raportów kredytowych, przeprowadzania kontroli przeszłości, sporządzania umów najmu oraz rozliczania i rozliczania miesięcznego czynszu. Ponadto, jeśli oferujesz mieszkania z dofinansowaniem, wiesz, że należy zachować sporo dodatkowej dokumentacji.

Jeśli masz tylko jedną lub dwie nieruchomości do wynajęcia z długoterminowymi najemcami, załatwianie formalności nie powinno trwać dłużej niż kilka godzin każdego miesiąca, ani nie powinno zajmować więcej niż jednej szuflady szafki na dokumenty. Jeśli jednak posiadasz cały budynek o wysokim wskaźniku obrotu, to nakłady na wielkość i czas mogą się szybko zsumować.

Oczywiście, nawet z pomocą firmy zarządzającej, nadal jesteś odpowiedzialny za prowadzenie rejestru dokumentów związanych z podatkami, ubezpieczeniami i rachunkami hipotecznymi - nie wspominając o pokwitowaniach od samej firmy zarządzającej nieruchomościami. Jednak zmniejszenie formalności może być warte opłat.

Naprawy i konserwacji

Jeśli Twój budynek ma nowy dach i nowy podgrzewacz wody, uzasadnione jest założenie, że nie będziesz wzywany do naprawy tak często, jak w przypadku starszych nieruchomości o starszych funkcjach. Jeśli dach i instalacje hydrauliczne są stare, listwy przypodłogowe się obierają, a fizyczna struktura urządzenia ma lepsze dni, możesz spotkać się z częstymi wezwaniami i kosztownymi rachunkami za naprawę.

Jako wynajmujący nie tylko posiadasz dom lub budynek - prawdopodobnie także posiadasz ziemię, na której się znajduje. Oprócz naprawy i konserwacji budynków i poszczególnych jednostek, musisz przeznaczyć trochę zasobów, aby upewnić się, że teren jest atrakcyjny i dobrze utrzymany. Może to oznaczać między innymi sadzenie i utrzymywanie klombów, naprawę ścieżek, koszenie trawników i instalację systemów zraszania traw..

Możesz upoważnić firmę zarządzającą do naprawy według określonej kwoty w dolarach według własnego uznania, ale nadal będziesz musiał autoryzować większe, kosztowniejsze naprawy. Twoja decyzja, czy zatrudnić firmę zarządzającą, zależy od tego, jak chcesz być zaangażowany i jak od razu chcesz dotrzeć do swoich najemców.

Koszt firmy zarządzającej

Podczas gdy koszty stanowią główny problem przy zawieraniu umów z firmą na zarządzanie nieruchomościami, nie jest to jedyna rzecz do rozważenia.

Koszt

Chociaż ceny różnią się w zależności od firmy i zależą w dużej mierze od regionu kraju, w którym się znajdujesz, możesz oczekiwać, że zapłacisz firmie zarządzającej nieruchomościami mieszkalnymi od 8% do 12% miesięcznej stawki czynszu, zgodnie z All Property Management. Jednak ManageMyProperty.com podaje tę liczbę w przedziale od 4% do 12% „na podstawie liczby nieruchomości, którymi należy zarządzać, liczby jednostek w każdej nieruchomości, lokalizacji i stanu nieruchomości oraz, co najważniejsze, dla jakich usług są uwzględnione ta opłata. ” Przytacza także typ nieruchomości jako duży czynnik determinujący. Ponadto, według agenta nieruchomości Erica Lansinga, komentującego Zillow, może zostać naliczona opłata w wysokości 80% do 100% miesięcznego czynszu za „zakup najemcy”.

Struktura

Nie wszystkie struktury cenowe są takie same. Niektóre firmy mogą naliczać zryczałtowaną stawkę miesięczną - która również różni się w zależności od obszaru, wykonanych ceł i całkowitej wartości czynszu - podczas gdy inne pobierają stawkę procentową, jak wspomniano powyżej. Cena może również zmieniać się w zależności od wielkości i liczby posiadanych nieruchomości. Na przykład, jeśli posiadasz kilka budynków mieszkalnych, możesz otrzymać zniżkę „masową”, której osoba z jednym domem lub mieszkaniem może nie otrzymać.

Semestr

Zazwyczaj wynajmujący podpisuje umowę z firmą zarządzającą nieruchomościami na określony czas - na przykład 12 lub 24 miesiące - z możliwością przedłużenia. Umowy mogą być sporządzane w taki sposób, aby odnawiały się automatycznie, jeśli żadna ze stron nie podejmie działań przeciwnych. Klauzule dotyczące rozwiązania umowy pozwalają na wcześniejsze rozwiązanie umowy, jeżeli firma zarządzająca nieruchomościami w jakikolwiek sposób naruszy umowę.

Usługi wliczone w cenę

Upewnij się, że dokładnie ustaliłeś, jakie usługi serwisowe są wliczone w twoje opłaty. Może się zdarzyć, że gdy coś wymaga naprawy, niektóre koszty robocizny są wliczane do miesięcznej stawki ryczałtowej lub opłaty procentowej (na przykład wymiana tablic przełączników oświetlenia i wymiana uchwytów kranów), podczas gdy inne są rozliczane indywidualnie (na przykład wymiana uszkodzonych okien i instalacja nowych umywalki).

Niezależnie od tego wszystko powinno być wyraźnie określone w umowie. Należy pamiętać, że opłaty te mogą wymagać podwyższenia stawki czynszu, co może utrudnić znalezienie i utrzymanie najemców.

I pamiętaj, opłaty za zarządzanie nieruchomościami mogą być negocjowane. W zależności od tego, ile jesteś skłonny zapłacić, możesz uzyskać niższą cenę, poświęcając niektóre usługi i obsługując je samodzielnie.

Ostatnie słowo

Jeśli zmieniasz pierwotne miejsce zamieszkania w wynajmowaną nieruchomość, koniecznie skonsultuj się z ubezpieczycielem, aby upewnić się, że polisa jest odpowiednia. Potrzebujesz ubezpieczenia od właściciela, które może odpowiednio Cię zabezpieczyć na wypadek pożaru, wandalizmu, powodzi lub innych zdarzeń losowych. I pamiętaj, że nawet jeśli delegujesz zadania zewnętrznej firmie, odpowiedzialność jako właściciela ostatecznie spoczywa na tobie. W rzeczywistości umowy z firmami zarządzającymi nieruchomościami zazwyczaj przewidują, że w przypadku wniesienia pozwów na podstawie pracy zarządcy, właściciel płaci wszelkie opłaty prawne i wszelkie związane z tym szkody. Więc wybierz mądrze, z kim prowadzisz interesy i zawsze miej oko na rzeczy - bez względu na to, jak chcesz zostać usunięty.

Czy rozważałeś zatrudnienie firmy zarządzającej nieruchomościami??