Porównanie 9 rodzajów inwestycji w nieruchomości

Każda nowa inwestycja jest początkowo zastraszająca, gdy wciąż masz trudności z nauką słownictwa, wyzwań, ryzyka i nagród. Ale nieruchomości oferują atrakcyjne korzyści inwestorom, którzy chcą nauczyć się lin, od dywersyfikacji aktywów, przez dochód pasywny, po ulgi podatkowe z tytułu inwestowania w nieruchomości.

I masz wiele opcji inwestycji w nieruchomości do wyboru. Od szybkiej jednorazowej wypłaty po stały dochód, praktyczną pracę po pełną pasywność - możesz wybrać odpowiednią opcję inwestycji w oparciu o swoje osobiste cele.

Oto dziewięć popularnych opcji, które pomogą Ci zacząć budować imperium nieruchomości - lub przynajmniej dodać nieruchomości do swojego portfela.

1. Przerzucanie domów

Programy telewizyjne Reality, takie jak „Flip This House”, spopularyzowały dom w połowie 2000 roku, a jego aplauz przetrwał kryzys mieszkaniowy i wielką recesję.

Nietrudno zrozumieć, dlaczego. Po prawidłowym wykonaniu inwestorzy mogą uzyskać zwroty w przedziale kilkuset procent w ciągu zaledwie kilku miesięcy.

Oczywiście wielu nowych inwestorów nie robi tego dobrze i traci pieniądze. Nawet ci, którzy naprawdę dobrze zarabiają, często są zaskoczeni ilością pracy wymaganej do ich osiągnięcia. Przerzucanie domów wymaga inwestycji czasu i pracy, a nie tylko pieniędzy.

Jeśli nie masz ochoty bawić się z pożyczką za twarde pieniądze i szybko przeprowadzonym remontem, jedną z opcji jest przerzucenie na żywo. Przeprowadzasz się do domu, który wymaga aktualizacji, ulepszasz go w ciągu roku lub dwóch, a następnie sprzedajesz i płacisz tylko podatek od zysków kapitałowych od zysku. Lub możesz całkowicie uniknąć zysków kapitałowych, jeśli kwalifikujesz się do wyłączenia zgodnie z sekcją 121.

Nie ma wielu strategii inwestycyjnych, które pozwalają odejść z dziesiątkami tysięcy dolarów już po kilku miesiącach. Przerzucanie domów jest jednym z nich, ale wiąże się z nim własne ryzyko. Upewnij się więc, że poprawnie podałeś liczby, w szczególności koszty naprawy, koszty transportu i wartość po naprawie. Upewnij się również, że nie masz problemów z zarządzaniem i negocjowaniem z kontrahentami, zanim spróbujesz swoich sił przy pierwszym rzucie.

2. Wynajem długoterminowy

Nie wszyscy są przygotowani do bycia gospodarzem i radzenia sobie ze wszystkimi nieoczekiwanymi wyzwaniami, przed którymi stają właściciele. Mimo to nieruchomości na wynajem mogą zapewniać stały dochód pasywny i masę ulg podatkowych dla przedsiębiorczych inwestorów, którzy chcą stawić czoła problemom.

Istnieją trzy ścieżki do zakupu pierwszej wynajmowanej nieruchomości.

Strategia BRRRR

Jedną z opcji jest zakup nieruchomości, która wymaga remontu, ale zamiast sprzedawać ją po zakończeniu, zachowujesz ją jako wynajem. BRRRR oznacza kupno, remont, wynajem, refinansowanie, powtórzenie i jest to świetny sposób na sfinansowanie 100% zakupów nieruchomości.

Działa to w ten sposób: odkładasz około 20% na pożyczkę na rehabilitację, dokonujesz renowacji w celu stworzenia kapitału w domu, a następnie wynajmujesz. Z całym tym kapitałem możesz wypłacić gotówkę, refinansując hipotekę długoterminową. Wystarczająca ilość gotówki, aby zwrócić pierwotną zaliczkę, jeśli utworzysz wystarczającą ilość kapitału.

Działa to, ponieważ kwota kredytu refinansowego opiera się na wartości po naprawie nieruchomości, a nie na pierwotnej cenie zakupu i kosztach naprawy.

Dzięki temu możesz bez końca powtarzać proces przy użyciu tej samej gotówki. Z każdą nieruchomością dodajesz więcej pasywnego dochodu bez gotówki z kieszeni.

Podobnie jak przerzucanie domów, nowi inwestorzy często wpadają w kłopoty, nie doceniając kosztów, w szczególności kosztów remontu i przenoszenia. Wiele z ich sukcesów sprowadza się do umiejętności znalezienia dobrych kontrahentów, którzy nie zwiększą kosztów w trakcie remontu. HomeAdvisor to świetne miejsce na znalezienie renomowanych wykonawców w Twojej okolicy. Umieszczają wszystkich kontrahentów na swojej platformie poprzez proces sprawdzania, aby upewnić się, że będziesz zatrudniać najlepszą firmę dla swoich potrzeb.

Nieruchomości pod wynajem

Nie podekscytowany pomysłem zatrudniania kontrahentów i nadzorowania projektów remontowych?

Nieruchomość pod klucz to nieruchomość, która jest już wynajęta lub jest w stanie gotowym do wynajęcia. Oczywiście spodziewaj się, że zapłacisz więcej, ponieważ nie kupujesz specjalnego złota rączka. To powiedziawszy, unikasz również bólów głowy związanych z remontem nieruchomości.

W ciągu ostatnich kilku lat znacznie łatwiej było kupować nieruchomości pod klucz w dowolnym miejscu w kraju. Technologia wirtualnych wycieczek stała się nie tylko lepsza, ale także platformy sprzedaży peer-to-peer Konik dachowy pojawiły się, aby dodać przejrzystości do procesu.

Roofstock zawiera bogactwo danych, zarówno o nieruchomości, jak i okolicy. Obejmują one raporty z inspekcji domu, raporty z historii tytułów, analizy pułapów i analizy zwrotu gotówki z gotówki, historię aprecjacji na poziomie sąsiedztwa i nieruchomości, dane lokalnych szkół i inne. Co najbardziej imponujące, oferują dwie gwarancje kupującego, w tym 30-dniową gwarancję zwrotu pieniędzy i 45-dniową gwarancję najmu wolnych nieruchomości.

Hakowanie domu

Chociaż istnieje wiele sposobów na włamanie do domu, klasyczna strategia polega na zakupie małej nieruchomości wielorodzinnej, przeprowadzce do jednej jednostki i wynajmowaniu drugiej jednostki lub jednostek. Pomysł jest prosty: Twoi sąsiedzi płacą za ciebie hipotekę.

To świetny sposób na ułatwienie inwestowania w wynajem, zwłaszcza dlatego, że możesz uzyskać nisko oprocentowany kredyt hipoteczny z niewielką zaliczką. Nieruchomości z dwiema, trzema lub czterema lokalami są nadal klasyfikowane przez przemysł hipoteczny jako lokale mieszkalne, dzięki czemu można wykupić standardową hipotekę kupującego. Może to oznaczać zaliczkę w wysokości zaledwie 3,5% dla pożyczki FHA, 3% dla pożyczki Fannie Mae HomeReady lub 0% dla pożyczki VA.

Porównajmy to ze standardowym 20% dla kredytu na nieruchomość inwestycyjną plus wyższą stopę procentową do rozruchu, a można zobaczyć, dlaczego hackowanie domów jest tak atrakcyjne - nie mówiąc już o całym dodatku „moi sąsiedzi płacą mój kredyt hipoteczny”.

3. Wynajem krótkoterminowy

Nikt nie mówi, że musisz wynajmować swoje nieruchomości na wynajem długoterminowym najemcom. Strony takie jak Airbnb i Daleko od domu pozwalają wypożyczyć je na krótko dla urlopowiczów, a nawet w połowie okresu dla gości korporacyjnych.

Wynajem wakacyjny ma oczywiście swoje kompromisy. Tak, możesz naliczać więcej za noc, ale twoje obłożenie jest niższe. I chociaż nie będziesz odczuwać takich samych bólów głowy z nieopłacającymi lokatorami i eksmisjami, będziesz mieć inne bóle głowy, takie jak czyszczenie jednostki między gośćmi, umeblowanie jednostki i płacenie za media.

Przed zainwestowaniem w nieruchomość do wynajęcia na wakacje lub podjęciem decyzji o wykorzystaniu istniejącej dzierżawy do hostingu turystów, upewnij się, że zebrałeś dokładne liczby dotyczące wydatków, takich jak wskaźnik pustostanów, opłata za zarządzanie, koszty sprzątania oraz czynsze sezonowe i stawki najmu. Uwzględnij koszty mediów i zachowaj ostrożność we wszystkich szacunkach.

Może to być skuteczny model biznesowy, jeśli podejmiesz go jako biznes, a nie inwestycję pasywną.

4. Hurtownia

Często początkujący inwestorzy zaczynają od sprzedaży hurtowej nieruchomości, a nie od zakupu nieruchomości. Jeśli chodzi o sprzedaż hurtową, znajdziesz świetną ofertę na nieruchomość i poddasz ją umowie, powiedzmy, na 100 000 USD. Nieruchomość jest warta 120 000 USD w obecnym stanie, ale zamiast ją kupić, sprzedajesz umowę innemu inwestorowi za 110 000 USD.

Zyskujesz zysk bez konieczności posiadania tytułu własności do nieruchomości, a kupujący otrzymuje nieruchomość za zniżkę poniżej jej wartości rynkowej. To wygrana wygrana.

Jeśli to brzmi jak łatwe pieniądze, to nie jest. Znalezienie wyjątkowych ofert nieruchomości wymaga dużo pracy, a także zbudowania sieci inwestorów-nabywców. Hurtownicy muszą również zaakceptować ryzyko, że nie uda im się znaleźć nabywcy, przez co utkną w kontrakcie, którego nigdy nie zamierzali zamknąć.

Mimo wszystko jest to świetny sposób, aby dowiedzieć się, jak znaleźć oferty i zarabiać pieniądze, zanim sam będziesz gotowy finansowo kupić nieruchomości.

5. Fundusze powiernicze na rynku nieruchomości publicznych

Trust inwestycyjny na rynku nieruchomości, czyli REIT, jest rodzajem papierów wartościowych będących przedmiotem obrotu na publicznych giełdach. Fundusz REIT wykorzystuje swój kapitał do inwestowania w nieruchomości, bezpośrednio poprzez zakup nieruchomości lub pośrednio poprzez udzielanie hipotek na nieruchomości - są to tak zwane hipoteczne REIT lub mREIT.

Jedną wspólną zaletą REIT w porównaniu z tradycyjnymi funduszami akcyjnymi są wysokie stopy dywidendy. Zgodnie z prawem REIT muszą wypłacać akcjonariuszom co najmniej 90% zysków w formie dywidend, przeznaczając na inwestycje o wysokiej stopie zwrotu.

Minusem tego wysokiego zwrotu z dywidendy jest to, że REIT często mają problemy z gromadzeniem kapitału w celu powiększenia swojego portfela, ponieważ muszą natychmiast wypłacić tak dużą część zysków akcjonariuszom. Ale jeśli szukasz całkowicie pasywnego sposobu dywersyfikacji portfela akcji w celu uwzględnienia nieruchomości, nie ma łatwiejszej opcji niż kupowanie REIT na koncie maklerskim, IRA lub 401 (k).

Pro Wskazówka: Jeśli nie masz konta maklerskiego lub IRA, możesz otwórz konto w You Invest by J.P. Morgan. Oferują do 625 $, gdy otworzysz i zasilisz swoje nowe konto.

6. Fundusze akcji związane z nieruchomościami

Niektóre branże obejmują dużą ekspozycję na nieruchomości, takie jak komercyjne firmy budowlane, firmy zajmujące się budową domów, detaliści remontów domów, a nawet hotelarstwo. Oznacza to, że możesz pośrednio inwestować w nieruchomości, kupując akcje spółek, które utrzymują się z sektora nieruchomości.

Możesz inwestować, wybierając pojedyncze akcje lub kupując fundusze inwestycyjne specyficzne dla branży lub fundusze giełdowe. Pamiętaj, że akcje tych firm nie są napędzane wyłącznie przez rynki nieruchomości i mogą rosnąć lub spadać z powodów tak różnych, jak złe zarządzanie, wysokie koszty materiałów budowlanych, a nawet skandal seksualny dyrektora generalnego.

Chociaż jest to najmniej bezpośredni sposób dywersyfikacji inwestycji w nieruchomości, jest on całkowicie pasywny i można to zrobić jednym kliknięciem przycisku.

7. Strony internetowe crowdfundingowe i prywatne REIT

Nie wszystkie strony internetowe dotyczące finansowania społecznościowego działają na tym samym modelu.

W jednym modelu strona crowdfundingowa zapewnia finansowanie krótkoterminowych pożyczek na zakup i rehabilitację - z rodzaju pożyczek typu flipper i używanych przez inwestorów BRRRR. Aby znaleźć środki na sfinansowanie tych pożyczek, witryna crowdfundingowa pozyskuje pieniądze od społeczeństwa. Jako inwestor kapitałowy możesz przeglądać obecnie finansowane pożyczki, oceniać nieruchomości i pożyczkobiorcę oraz inwestować pieniądze w pożyczkę. Jednym z przykładów tego modelu jest GroundFloor, który umożliwia udział nieakredytowanym inwestorom.

Drugi typowy model witryn crowdfundingowych działa jak REIT, ale taki, który nie jest publicznie notowany na giełdach. W takich przypadkach strona crowdfundingowa prywatnie kupuje i zarządza nieruchomościami przynoszącymi dochód, korzystając z pieniędzy zebranych od inwestorów indywidualnych, takich jak Ty. Dobry przykład obejmuje DiversyFund, który od momentu powstania ma średni roczny zwrot w wysokości 17,6%. Ta strona crowdfundingowa przyjmuje pieniądze od nieakredytowanych inwestorów i inwestycji już od 500 $.

Należy pamiętać, że wiele witryn crowdfundingowych akceptuje wyłącznie fundusze od akredytowanych inwestorów, ustanawia wysokie minimalne kwoty inwestycji lub oba te czynniki.

8. Fundusze private equity i fundusze strefy okazjonalnej

Akredytowani inwestorzy z dużą ilością pieniędzy do inwestowania mają więcej opcji niż reszta z nas. Wśród tych opcji są fundusze private equity.

Fundusze te pozwalają bogatym inwestorom gromadzić środki na inwestycje na większą skalę, takie jak budynki komercyjne. Zarządzający funduszem nadzoruje codzienne operacje - oczywiście za sporą opłatą - pozostawiając inwestorom funduszu usiąść, zrelaksować się i cieszyć się zyskami.

Jednym szczególnym rodzajem funduszu private equity, szczególnie istotnym dla nieruchomości, jest fundusz strefy możliwości. Fundusze te kupują i ulepszają nieruchomości w kwalifikowanych strefach możliwości wyznaczonych przez państwo i certyfikowanych przez Departament Skarbu.

Strefy kwalifikowanych szans to zazwyczaj obszary o niskich dochodach, w których państwo dąży do pobudzenia wzrostu gospodarczego i inwestycji. Marchew dla inwestorów: odroczenie i obniżenie podatków od zysków. Zobacz to podsumowanie IRS po szczegóły.

Te ulgi podatkowe stanowią kuszącą ofertę dla bogatych akredytowanych inwestorów poszukujących kreatywnych sposobów na obniżenie rachunku podatkowego. Ale bądź przygotowany na większe ryzyko, inwestując w dzielnice znajdujące się w trudnej sytuacji.

9. Prywatne notatki

Jednym ze sposobów pośredniego i pasywnego inwestowania w nieruchomości jest pożyczanie pieniędzy bezpośrednio inwestorom na zakup nieruchomości.

Najczęściej oznacza to pożyczanie pieniędzy znajomym, członkom rodziny i innym osobom, które znasz osobiście i którym ufasz. To zaufanie jest kluczowe, ponieważ jeśli nie wywiązują się z ciebie, nie masz innego wyjścia niż pozwanie ich. Większość prywatnych pożyczkodawców nie otrzymuje zastawu na nieruchomości, a nawet gdy to robią, wykluczenie nieruchomości jest banalne.

Ale zazwyczaj inwestorzy prywatni pobierają wysokie stopy procentowe. A kiedy osobiście znają inwestora nieruchomości i ich (miejmy nadzieję doskonałą) historię, co często przekłada się na niskie ryzyko, wysokie zwroty. Zachowaj ostrożność, łącząc życie osobiste i inwestycje finansowe. Ryzykujesz swoje osobiste relacje, a nie tylko pieniądze.

Ostatnie słowo

Nie brakuje opcji, gdy jesteś gotowy, aby dodać nieruchomości do swojego portfela inwestycyjnego.

Przed podjęciem decyzji, którą strategię inwestowania w nieruchomości wybrać, bardzo jasno określ swoje osobiste cele. Przerzucanie jest świetne do generowania gotówki z szybkim zwrotem, ale jest to jednorazowa wypłata opodatkowana jako regularny dochód i daleka od pasywnej. W przeciwieństwie do tego, pożyczanie pieniędzy w formie prywatnej notatki przyjacielowi inwestora nieruchomości jest całkowicie pasywne, ale nie pozostawia żadnej kontroli ani zapewnień innych niż osobiste zaufanie do kredytobiorcy.

Nieruchomości są niezwykle niepłynną inwestycją, dlatego przed inwestowaniem upewnij się, że rozumiesz zaangażowanie swoich funduszy. Zaplanuj idealną strategię wyjścia, a następnie utwórz plan awaryjny na wypadek, gdybyś musiał przejść do planu B..

Jako źródło wysokich zwrotów, stałych dochodów i ulg podatkowych nieruchomości stanowią zwycięski argument za włączeniem do twojego portfela. Ale tak jak w przypadku każdej inwestycji, odrabiaj pracę domową i zrozum ryzyko, zanim wydasz ciężko zarobione pieniądze.

Jak inwestowałeś w nieruchomości w przeszłości? Jakie są Twoje obawy i wyzwania na przyszłość??