8 rzeczy do rozważenia przed zainwestowaniem w nieruchomości pod klucz

Pewnie, niektórzy inwestorzy nieruchomości tworzą kapitał poprzez renowację nieruchomości. Ale zatrudnianie, zarządzanie i negocjowanie z kontrahentami wiąże się z własnymi problemami. A niektórzy inwestorzy nie mają dość kłopotów z pozwoleniami, harmonogramami losowania pożyczkodawców i niespodziewanymi kosztami naprawy.

Na szczęście inwestorzy, którzy chcą zdywersyfikować swoje aktywa i kupić nieruchomości na wynajem, mogą całkowicie zrezygnować z remontów dzięki nieruchomości pod klucz za pośrednictwem strony internetowej takiej jak Konik dachowy. Nieruchomości pod klucz są dokładnie tak, jak się wydaje: nieruchomość w stanie gotowym do wynajmu lub już wynajęta płacącemu najemcy.

Brzmi jak spełnienie marzeń dla nowego inwestora nieruchomości? Chociaż może to być mało angażujący sposób na rozpoczęcie inwestycji w wynajem, nie jest to jak kliknięcie przycisku, aby kupić akcje lub zaufanie do inwestycji w nieruchomości. Od wysokich początkowych kosztów inwestycji po niską płynność - nieruchomości - nawet w postaci nieruchomości pod klucz - mają swoje dziwactwa i wyzwania dla inwestorów.

Najważniejsze uwagi dotyczące właściwości „pod klucz”

Zanim pójdziesz na zakupy pod klucz, musisz wiedzieć, w co się pakujesz. Ponieważ każda nieruchomość kosztuje dziesiątki tysięcy dolarów w samych kosztach zamknięcia i zaliczkach, nie możesz sobie pozwolić na wiele błędów.

Oto osiem rzeczy do rozważenia, gdy zaczynasz oceniać potencjalne nieruchomości pod klucz jako inwestycje.

1. Cap Rate

Największą wadą właściwości „pod klucz” jest trudność w znalezieniu dobrych ofert.

Pomyśl o tym. Ktoś inny już wykonał dla ciebie całą pracę przy aktualizacji nieruchomości i ustawieniu jej w idealnym stanie gotowym do wynajęcia. Sprzedają ci gotowy produkt, gotowy do wypłaty pasywnego dochodu.

To pozostawia niewiele mięsa na kości dla kupującego pod klucz w postaci stosunku jakości do ceny. Sprzedawca, często płetwa, wymusił już kapitał, aktualizując nieruchomość, a nawet umieszczając w niej najemcę. Zarabiają na tym kapitale, kiedy sprzedają ci pieniądze.

Kupujesz więc w pełnej wartości rynkowej nieruchomości lub w jej pobliżu.

Jako inwestor dochodowy koncentrujesz się bardziej na możliwościach ciągłego zarabiania nieruchomości niż na bieżącej wartości rynkowej. Inwestorzy dochodowi często mierzą ten potencjał zarobkowy za pomocą stopy kapitalizacji lub stopy kapitalizacji.

Stopy kapitalizacji są jedną z miar zwrotu z inwestycji w nieruchomości. Formuła wygląda następująco:

Dochód operacyjny netto (NOI) ÷ Cena zakupu

Dochód operacyjny netto to roczny dochód generowany przez nieruchomość minus wszystkie koszty operacyjne, takie jak naprawy, konserwacja, opłaty za zarządzanie nieruchomościami, wskaźnik pustostanów, podatki od nieruchomości i ubezpieczenie.

Wyobraź sobie, że rozważasz dwie identyczne nieruchomości po drugiej stronie ulicy. Obie nieruchomości przynoszą roczny dochód operacyjny netto w wysokości 20 000 USD. Ale jeden sprzedawca prosi o 275,000 USD, podczas gdy drugi prosi o 250 000 USD, o stopę ograniczenia odpowiednio 7,3% w porównaniu do 8%.

Pamiętaj, że chociaż stopy kapitalizacji umożliwiają obiektywne porównywanie nieruchomości, nie uwzględniają zwrotu z inwestycji. W tym celu należy obliczyć zwroty gotówki z gotówki.

2. Zwroty gotówki

Kiedy finansujesz nieruchomość pod klucz, wymyślasz tylko pewną ilość gotówki z kieszeni. W szczególności masz fundusze na zaliczki i koszty zamknięcia.

Inwestujesz mniej gotówki, ale z roku na rok zobaczysz również mniejszy dochód netto, ponieważ będziesz mieć spłatę kredytu hipotecznego. Zwroty gotówki na gotówce mierzą zwrot z pieniędzy, które musiałeś odłożyć.

Załóżmy, że kupujesz nieruchomość w powyższym przykładzie za 250 000 USD. Odkładasz 20% lub 50 000 $ plus 10 000 $ w kosztach zamknięcia, co daje całkowity nakład gotówkowy w wysokości 60 000 $. Ale pozostawia to kredyt hipoteczny w wysokości 200 000 USD, który, jak twierdzimy, kosztuje około 1200 USD miesięcznie za pożyczkę na 30 lat z oprocentowaniem 6%. Spłata kredytu hipotecznego zmniejsza roczny dochód netto z 20 000 USD do 5 600 USD.

Twój zwrot gotówki z nieruchomości dla nieruchomości wygląda teraz następująco: 5600 USD rocznego dochodu podzielonego przez 60 000 USD inwestycji, co daje roczny zwrot w wysokości 9,3%. To pokazuje siłę dźwigni, która nie tylko zmniejsza inwestycje gotówkowe, ale także przyspiesza zwrot gotówki.

3. Finansowanie

Jak pokazano, finansowanie zmienia twoje obliczenia - czasem na lepsze, ale nie zawsze. Przed złożeniem oferty musisz wiedzieć, jakiego rodzaju warunków finansowania możesz oczekiwać dla danej nieruchomości.

Załóżmy na przykład, że masz lokalnego pożyczkodawcę w swoim rodzinnym mieście, który pożyczy ci 80% ceny zakupu nieruchomości po 6%. Ale nie pożyczają poza stanem. Więc kiedy spojrzysz na nieruchomości pod klucz, musisz poszukać innego pożyczkodawcy, który może mieć różne warunki pożyczki.

Nawiąż relacje z kilkoma pożyczkodawcami na każdym rynku, na którym planujesz zainwestować, na wypadek, gdyby pożyczkodawca pierwszego wyboru nie zezwolił na daną nieruchomość z jakiegokolwiek powodu. Każdy pożyczkodawca ma swoje własne wytyczne dotyczące ubezpieczenia, a nawet te nie zawsze są przewidywalne. Czasami pożyczkodawcy po prostu nie spodoba się wygląd nieruchomości i odmawia pożyczki.

Pamiętaj też, że w przypadku nieruchomości pod klucz potrzebujesz długoterminowego finansowania, a nie krótkoterminowej pożyczki na twarde pieniądze. Poszukaj pożyczkodawców portfelowych i banków społeczności lokalnych, szczególnie tych, którzy nie zgłaszają twojego kredytu na pożyczki na nieruchomości inwestycyjne.

4. Zarządzanie nieruchomościami

Przed zakupem wynajmowanej nieruchomości powinieneś mieć plan, kto będzie nią zarządzał.

To oczywiście możesz być Ty. Zarządzanie własnymi nieruchomościami do wynajęcia, szczególnie na początku inwestycji, to świetny sposób na szybsze poznanie branży. To sprawia, że ​​jesteś lepszym inwestorem dzięki lepszemu zrozumieniu różnic między wydatkami i pracą związaną z zarządzaniem między różnymi rodzajami nieruchomości, dzielnic i najemców.

Jednak zarządzanie własnymi nieruchomościami na wynajem nie zawsze jest praktyczne. Jeśli mieszkasz w innym stanie, rodzisz trojaczki, podejmujesz wymagającą nową pracę lub gromadzisz dziesiątki nieruchomości, musisz przygotować się na dzień, w którym nie będziesz mógł samodzielnie nimi zarządzać. Co do tego, wielu właścicieli odkrywa, że ​​zarządzanie czynszami wiąże się ze zbyt wieloma problemami i po prostu nie znoszą tego robić. Więc nawet jeśli zamierzasz samodzielnie zarządzać nieruchomością, przygotuj plan awaryjny dotyczący zarządzania nieruchomościami.

I upewnij się, że budżet na zarządzanie nieruchomościami, nawet jeśli nie planujesz z niego korzystać na początku. Zarządzanie nieruchomościami jest kosztem pracy, niezależnie od tego, czy wykonujesz tę pracę, czy ktoś inny. Wynajem nieruchomości nie jest całkowicie pasywnym źródłem dochodu.

Jeśli zdecydujesz się zatrudnić zarządcę nieruchomości, upewnij się, że przed zakupem nieruchomości przeszukujesz firmy na rynku i przeprowadzasz z nimi wywiad. Jako punkt wyjścia do wyszukiwania zarządcy nieruchomości sprawdź Roofstock, który prowadzi ogólnokrajową listę certyfikowanych zarządców nieruchomości.

5. Obecni najemcy

Czy w nieruchomości są już najemcy? Jeśli tak, to jak długo tam są? Jak tam ich kredyt? Ich dochód? Czy kiedykolwiek zostali eksmitowani? Jaka jest ich historia płatności?

Wygodnie jest kupić nieruchomość z czystym, niezawodnym długoterminowym najemcą. Ale równie łatwo możesz odziedziczyć koszmarnego najemcę, który nie wywiąże się z płatności w pierwszym miesiącu posiadania.

Jeśli nieruchomość ma najemcę, sprawdź go w taki sam sposób, jak nowy wnioskodawca. Przejrzyj historię płatności, wszystkie kontrole przeszłości, wnioski o wynajem i dochody.

Pamiętaj, że jakość najemców decyduje o jakości twoich zwrotów.

6. Wiek systemów mechanicznych

Znalazłeś nieruchomość w stanie nadającym się do zamieszkania, która jest gotowa do reklamowania nowych najemców lub z istniejącymi najemcami. Ale to nie znaczy, że piec nie umrze na tobie w przyszłym miesiącu lub że okablowanie nie jest piekłem, które czeka.

„Żywy” nie jest synonimem „nowego”, „odnowionego” lub „nowoczesnego”. Nawet jeśli sprzedawca sprzedaje nieruchomość jako „zaktualizowaną” lub „odnowioną”, nie oznacza to, że zastąpił każdy element nieruchomości.

Spójrz na każdy układ mechaniczny i element konstrukcyjny nieruchomości, aby ocenić jej wiek i pozostały okres użytkowania. Zapytaj agenta nieruchomości o opinię i potwierdź te opinie z inspektorem domu.

To, że jeden lub więcej systemów się starzeje, nie oznacza, że ​​nie chcesz iść do przodu z tą właściwością. Ale musisz wiedzieć, w co się pakujesz i odpowiednio budżetować.

7. Jakość renowacji

Podobnie to, że nieruchomość została niedawno odnowiona, nie oznacza, że ​​została dobrze odnowiona.

Płetwy nie muszą mieszkać w nieruchomości ani utrzymywać jej w perspektywie długoterminowej; ich priorytetem jest zysk. Starają się wydać jak najmniej pieniędzy na stworzenie gotowego produktu. Czasami oznacza to mniejsze wydatki na drugorzędnych wykonawców lub materiały.

Wybierz nieruchomość za pomocą grzebienia o drobnych zębach i poproś o to inspektora domowego. Zapytaj inspektora i agenta nieruchomości o ich opinie na temat jakości renowacji.

Jeśli trójka nie lubi tego, co widzisz, pomiń właściwość i przejdź do następnej. Widoczne dowody tandetnej pracy to tylko powierzchnia problemu - to, czego nie widzisz, powinno cię naprawdę przestraszyć.

8. Długoterminowa kondycja ekonomiczna rynku lokalnego

Kupowanie nieruchomości na wynajem, w przeciwieństwie do domów typu flipping, wymaga inwestycji długoterminowej. Chcesz inwestować w mieście i okolicy z rosnącą liczbą ludności, miejscami pracy i popytem na mieszkania. Chcesz także miasta o malejących wskaźnikach przestępczości, wolnych miejscach pracy i problemach społecznych.

Nie inwestuję już w mieście, w którym dorastałem, ponieważ nie ufam jego długoterminowemu zdrowiu gospodarczemu i politycznemu. Nauczyłem się na własnej skórze, że dzielnice niższej klasy często dobrze wyglądają na papierze z wysokimi stopami kapitalizacji, ale te stawki kapitalizacji przesłaniają mniej widoczne koszty, takie jak obroty, przestępczość i protekcjonistyczne prawa.

Istnieje nisza inwestorów, którzy osiągają dobre zyski w zmagających się miastach i dzielnicach. Ale właśnie to: nisza o wyjątkowej dynamice. Oprzyj się pokusie niskich cen zakupu i wysokich zwrotów papierowych. Zarabianie pieniędzy wymaga specjalistycznej wiedzy.

Jeśli nie masz 100% pewności, że miasto i okolica zmierzają we właściwym kierunku, nie inwestuj tam.

Gdzie kupić nieruchomości pod klucz

Gotowy na dywersyfikację pod wynajem, ale nie wiesz, gdzie je znaleźć? Zróżnicuj bez problemów dzięki opcjom, które nie wymagają wieloletniego doświadczenia w inwestowaniu w nieruchomości.

Konik dachowy

W ciągu ostatnich kilku lat, Konik dachowy stała się wiodącą ogólnopolską platformą pod wynajem nieruchomości pod klucz. Jest to tańsze dla sprzedawców niż zatrudnienie agenta nieruchomości i zapewnia kupującym ogromną ilość danych.

Dane te obejmują szczegóły sąsiedztwa, takie jak jakość lokalnych szkół, mediana wartości domu i historia uznania. W przypadku samej nieruchomości platforma zawiera regulowane kalkulatory i dane dotyczące stóp kapitalizacji, wewnętrznej stopy zwrotu i prognozowanej aprecjacji.

Konstrukcja dachu obejmuje również dwie gwarancje. Pierwszy to gwarancja zwrotu pieniędzy. Kupujący mogą ponownie wystawić nieruchomość na sprzedaż, jeśli nie będą z niej zadowoleni w ciągu 30 dni od zakupu, a Roofstock gwarantuje odzyskanie ceny zakupu. Drugi to gwarancja lokatora. Jeśli kupisz pustą nieruchomość i nie umieścisz w niej nowych najemców w ciągu 45 dni, Roofstock płaci 90% czynszu rynkowego, dopóki tego nie zrobisz.

Zatrzymaj agenta nieruchomości

Zawsze możesz iść do starej szkoły i wynająć agenta nieruchomości. W końcu większość domów w USA nadal sprzedaje na MLS. Poza tym sprzedawca płaci najwięcej - jeśli nie całość - opłaty agenta. Zatrudnienie agenta nieruchomości kosztuje bardzo niewiele.

Po prostu upewnij się, że zatrudniasz gwiezdnego agenta nieruchomości z doświadczeniem w pracy z inwestorami - a najlepiej takiego, który sam jest inwestorem.

Problem z domami notowanymi publicznie w MLS polega na tym, że z definicji sprzedają po cenach rynkowych. Jeśli jest coś do znalezienia, to albo przez twarde negocjacje, albo przez zwykłe szczęście. Nie uzyskasz oferty, o której nikt inny nie wiedział wśród domów otwartych na sprzedaż.

Prywatni sprzedawcy / płetwy pod klucz

Wielu inwestorów nieruchomościowych zarabia na życie oddając domy inwestorom długoterminowym. Znajdują dobrą ofertę na zrujnowanym domu, remontują go i sprzedają jako nieruchomość pod klucz. Niektórzy umieszczają w nim najemców, aby pokryć koszty prowadzenia podczas sprzedaży.

Podczas gdy niektórzy z tych sprzedawców wymieniają swoje właściwości na MLS lub Roofstock, inni działają za pośrednictwem prywatnych list kontaktowych. Możesz je znaleźć za pomocą wyszukiwarki Google pod kątem sprzedawców pod klucz na wybranym rynku lub inwestujących w nieruchomości grupy lub fora na Facebooku.

Czasami sprzedawcy ci dają trochę miejsca na negocjacje bez dodatkowych kosztów pośrednika w obrocie nieruchomościami lub opłat za usługi Roofstock. Ale jak zawsze, pamiętaj o powyższych rozważaniach, zanim kupisz pod klucz od płetwy.

Podejdź do istniejących właścicieli

Ludzie lubią nienawidzić właścicieli. Ale faktem jest, że bycie właścicielem wiąże się z ogromnym bólem głowy, od rozmów telefonicznych o 3 nad ranem od krzyczących najemców po niezapłacony czynsz po ciągłe skargi i żądania.

Wielu właścicieli jest tak nieszczęśliwych, że wyładują swoje nieruchomości pierwszej osobie, która wyrazi zainteresowanie. Niekoniecznie planują teraz sprzedaż, ale są tak nieszczęśliwi, że ulegają pokusie, gdy pojawia się oferta.

Bezpośrednia poczta, wiadomości w mediach społecznościowych, a nawet rozmowy telefoniczne mogą działać jako taktyka pomocy dla istniejących właścicieli. Często nieruchomości oferują płacących najemców już istniejących, co czyni ich nie tylko pod klucz, ale także już wynajętymi.

Ale to oczywiście nie znaczy, że są dobrymi najemcami. Opracuj plan lepszego zarządzania tymi nieruchomościami niż Twoi poprzednicy i weź mocno udział w zbieraniu czynszów, sprawdzaniu jednostki i egzekwowaniu umowy najmu.

Ostatnie słowo

Jeśli chcesz dywersyfikować się na nieruchomości i nie chcesz problemów z bezpośrednim posiadaniem, masz wiele możliwości inwestowania w nieruchomości pośrednio.

Ale dla tych, którzy są gotowi zostać wynajmującym, nieruchomości pod klucz stanowią stosunkowo szybki i łatwy sposób na dywersyfikację nieruchomości pod wynajem - bez użycia młotka i gwoździ.

Oprócz innych zalet, istnieje wiele korzyści podatkowych z nieruchomości inwestycyjnych. A jeśli sprzedajesz nieruchomość i nie chcesz płacić podatku od zysków kapitałowych od dochodów, zawsze możesz dokonać wymiany 1031, kupując u nich nieruchomość pod klucz.

Upewnij się, że sprawdziłeś liczby i dokładnie sprawdziłeś nieruchomość i najemców, zanim zainwestujesz dziesiątki tysięcy ciężko zarobionych dolarów.

Czy myślisz o zakupie nieruchomości pod klucz? Co powstrzymuje Cię przed inwestowaniem?