7 wskazówek, których należy przestrzegać przy zakupie pierwszej nieruchomości inwestycyjnej

Jako źródło dochodu pasywnego nigdy nie wysycha ani nie dojrzewa, ale zapewnia stały dochód bez utraty aktywów. W rzeczywistości bazowy składnik aktywów zyskuje na wartości w czasie, nawet gdy spłacasz hipotekę. To sprawia, że inwestycje w nieruchomości stanowią doskonałe źródło dochodów emerytalnych. Dywersyfikuje alokację aktywów i chroni przed ryzykiem sekwencji zwrotów, ponieważ nie trzeba sprzedawać żadnych aktywów, aby uzyskać dochód.

Następnie są korzyści podatkowe. Inwestorzy mogą odliczyć każdy możliwy koszt, od odsetek od kredytu hipotecznego, kosztów utrzymania i opłat za zarządzanie nieruchomościami. Mogą nawet odliczyć niektóre wydatki papierowe, których nigdy nie ponieśli, takie jak amortyzacja.

Ale dla wszystkich tych zalet wiąże się również z wadami i ryzykiem. Każda nieruchomość wymaga wysokiej inwestycji gotówkowej w formie zaliczki i kosztów zamknięcia. Nieruchomość jest notorycznie niepłynna, co powoduje, że jej sprzedaż jest droga i powolna. W przeciwieństwie do akcji, które można kupić natychmiast za pośrednictwem funduszu indeksowego bez specjalistycznej wiedzy, wymaga to zarówno umiejętności, jak i pracy..

Mimo to wiedza i umiejętności potrzebne do zakupu pierwszej nieruchomości nie są nauką o rakietach. Każdy może nauczyć się inwestować w nieruchomości. Oto siedem wskazówek, których należy przestrzegać przy zakupie pierwszej nieruchomości inwestycyjnej, aby uniknąć pułapek i od samego początku uzyskać duży zysk.

1. Popraw liczby

Najczęstszym błędem, jaki widzę w nowych inwestorach nieruchomości, jest błędne obliczanie kosztów, wartości i czynszów.

Jeśli nie bierzesz nic więcej z tego artykułu, weź tę lekcję do serca: dowiedz się, jak dokładnie obliczyć przepływy pieniężne i zyski z przerzucania domu, ponieważ nie jest to intuicyjne. W ten sposób inwestorzy tracą pieniądze.

Naprawy i koszty transportu

Kiedy przerzucasz domy lub kupujesz nieruchomości do remontu, musisz dokładnie wiedzieć, ile będą kosztować naprawy. Na powierzchni brzmi łatwo; w końcu kontrahenci dają ci pisemną ofertę cenową, prawda?

Problem polega na tym, że z wykonawcami trudno jest współpracować, a remonty rzadko przebiegają tak sprawnie, jak planowano. Często kontrahenci nadmiernie obiecują i nie realizują zamówień, zarówno pod względem kosztów, jak i harmonogramu.

W przypadku pierwszej nieruchomości inwestycyjnej trzymaj się stosunkowo niewielkich napraw kosmetyków. Następnie budżet ogromnej rezerwy przekroczenia kosztów, aby poradzić sobie z nieuniknioną czkawką. Tylko nie mów o tym kontrahentowi, bo znajdą usprawiedliwienie, by go wydać.

Uzyskaj co najmniej trzy oferty od licencjonowanych wykonawców i zachowaj jasność co do wymaganych napraw. Opuszczając miejsce na tłumaczenie, pozostawiasz wykonawcom możliwość naliczenia opłaty w późniejszym terminie.

I nie zapominaj, że same koszty remontu to dopiero początek. Własność nieruchomości, gdy jest ona pusta, jest w trakcie napraw. Te koszty prowadzenia lub „koszty miękkie” obejmują hipotekę, media, podatki, ubezpieczenie i pozwolenia.

Przy pierwszej umowie budżet dodatkowo 50% jako rezerwa na koszty remontu plus 50% poduszka na szacunkowe koszty przewozu. Uważnie zarządzając swoimi kontrahentami, możesz uniknąć ich wydatkowania, ale jako nowy inwestor powinieneś budżetować na błędy podczas pracy z kontrahentami.

Pro Wskazówka: Zanim zaczniesz szukać wykonawcy, sprawdź HomeAdvisor. Przeprowadzili kontrole przeszłości i znaleźli najlepszych kontrahentów w Twojej okolicy do wyboru. Wybierz kilka z ich listy i poproś o wycenę pracy, którą należy wykonać.

Wartość po naprawie (ARV)

Tak jak nowi inwestorzy zwykle nie doceniają kosztów, często przeceniają również wartość naprawczą (ARV) swojej nieruchomości.

Przeprowadź własne badania dotyczące Trulii lub Zillow, aby uzyskać poczucie porównywalnych wartości odnowionych nieruchomości. Następnie odwiedź kilka porównywalnych domów, które są obecnie na sprzedaż. Przejdź przez nie i poznaj na poziomie jelita, w jaki sposób ukończone nieruchomości są wyceniane w okolicy.

Jako początkujący inwestor sama Twoja opinia tego nie uciszy, dlatego też przed zakupem uzyskaj trzy ekspertyzy dotyczące zakresu ARV dla danej nieruchomości. Najpierw zapytaj o opinię swojego agenta nieruchomości i poproś, aby byli konserwatywni w swoim przedziale wartości. Następnie znajdź doświadczonego inwestora działającego na Twoim rynku i zapytaj go o opinię. Na koniec przejrzyj rzeczoznawcę kredytodawcy w celu uzyskania opinii.

Kiedy masz te trzy opinie zakresu ARV, weź dolną granicę zakresu jako działający ARV. To nie jest czas ani miejsce na optymizm; musisz znać swój minimalny zysk z przerzucenia nieruchomości i upewnić się, że nie jest on ujemny.

Czynsz po naprawie

Jeśli trzymasz nieruchomość jako wynajem, potrzebujesz dokładnego oszacowania czynszu po naprawie. Przejdź przez ten sam proces, co oszacowanie ARV, ale tym razem do wynajęcia.

Jeśli jesteś lokalny, nie pomijaj spacerów po nieruchomościach znajdujących się obecnie na liście do wynajęcia. Nic nie zastąpi zobaczenia, jak wyglądają lokalni kompani na własne oczy. Chcesz rozwinąć wyczucie lokalnego rynku wynajmu, a także jakiego poziomu wykończenia i udogodnień oczekują najemcy.

Bieżące koszty wynajmu

Powtórz za mną: Twój przepływ gotówki nie jest czynszem pomniejszonym o kredyt hipoteczny.

Innym zestawem liczb, które mylą się nowi inwestorzy, są bieżące koszty wynajmu. Zasadniczo spodziewaj się, że wydatki niebędące kredytami hipotecznymi wynoszą średnio około 50% czynszu. Na przykład, zgodnie z zasadą 50%, jeśli czynsz wynosi 1200 USD, bieżące wydatki niebędące kredytami hipotecznymi wyniosą średnio 600 USD. Jeśli twój kredyt hipoteczny wynosi 500 USD, pozostawia Ci to średni przepływ gotówki w wysokości 100 USD - daleki od 700 USD, którego spodziewa się wielu początkujących inwestorów.

Koszty niehipoteczne obejmują:

Podatki od nieruchomości
Ubezpieczenie nieruchomości
Wskaźnik pustostanów
Poważne naprawy i wydatki inwestycyjne (CapEx)
Konserwacja
Koszty zarządzania nieruchomościami
Rachunkowość, księgowość i koszty prawne

Nie wykluczaj kosztów zarządzania nieruchomościami, ponieważ sam planujesz zarządzanie nieruchomościami. Nie każdy ma czas i temperament, by dobrze zarządzać czynszami. Nawet jeśli masz go dzisiaj, to nie znaczy, że będziesz go miał w przyszłym roku. Poza tym zarządzanie czynszami jest kosztem pracy, niezależnie od tego, czy wykonujesz pracę, czy ktoś inny. Przygotuj się finansowo na zatrudnienie zarządcy nieruchomości, uwzględniając teraz te koszty w obliczeniach przepływów pieniężnych.

Jednak do faktycznych obliczeń nie należy polegać wyłącznie na Regule 50%. Jest to ogólna zasada i przed zakupem należy obliczyć każdy wydatek dla danej nieruchomości.

2. Rozważ własność pod klucz

Nie każdy chce zadzierać z kontrahentami, pozwoleniami i refinansowaniem długoterminowej hipoteki. Nie ma w tym nic złego.

Jeśli pomysł nadzorowania remontu napełnia Cię stresem, kup nieruchomość pod klucz. Możesz kupić nieruchomości, które są już wynajęte stabilnym, niezawodnym najemcom lub kupić nieruchomości w stanie gotowym do wynajęcia.

W dzisiejszym coraz bardziej połączonym świecie możesz nawet kupować nieruchomości pod klucz w dowolnym miejscu w kraju, używając platform takich jak Konik dachowy. Wyobraź sobie ogólnodostępną, ogólnodostępną wersję MLS tylko pod wynajem nieruchomości pod klucz, a masz dobre wyczucie mocy i wygody tej platformy.

Roofstock zawiera także bogactwo danych dla każdej wymienionej nieruchomości, od lokalnych danych rynkowych poprzez historyczne i prognozowane trendy wartości nieruchomości mieszkalnych po szczegóły na temat stanu nieruchomości. Co najważniejsze, obejmują dwie gwarancje: jedną umożliwiającą „zwrot” nieruchomości bez żadnych kosztów w ciągu 30 dni, a drugą gwarantującą, że wynajmujesz nieruchomość najemcy w ciągu 45 dni od zakupu. Zobacz naszą pełną recenzję Roofstock, aby uzyskać więcej informacji.

3. Pozostań niezależny i bądź cierpliwy

Jak wspomniano powyżej, zakup nieruchomości wymaga pracy. Ta praca mnoży się dziesięciokrotnie, jeśli chcesz znaleźć dobrą ofertę - którą lepiej jako inwestor, albo o co chodzi?

Wielu początkujących inwestorów przywiązuje się emocjonalnie do pierwszej nieruchomości, która wzbudza ich zainteresowanie. Uwielbiają lokalizację i myślą: „Chciałbym tu przejść na emeryturę” lub kochają kuchnię lub mozaikę w drugiej łazience na piętrze.

W emocjach nie ma miejsca na inwestycje. Prowadzi to do podejmowania decyzji z niewłaściwych powodów i „intuicyjnego inwestowania”, takiego jak próba pomiaru czasu na rynku.

Nigdy nie pozwól sobie na emocjonalne przywiązanie do przyszłej nieruchomości inwestycyjnej. Najprawdopodobniej będziesz musiał przejrzeć dziesiątki, a może setki nieruchomości, zanim znajdziesz właściwą ofertę. Jeśli złożysz oferty na 15 nieruchomości, istnieje duża szansa, że pięciu sprzedawców będzie z tobą negocjować, a spośród nich trzech dojdzie do porozumienia z tobą. Z tych trzech dwa upadną przed ugodą, pozostawiając ci jedną zamkniętą umowę na wszystkie twoje wysiłki.

Niewiele osób ma cierpliwość i umiejętność trzymania się z dala od każdej z tych umów. Bezpośrednie inwestowanie w nieruchomości to gra liczbowa na dwa sposoby: Chodzi o liczby zysków i wydatków, a jedynie niewielki procent potencjalnych transakcji faktycznie się zbliża. Uwzględnij te realia teraz, zanim zmarnujesz ogromne ilości czasu i pieniędzy na nieudaną próbę inwestycyjną.

4. Negocjuj (i nie bój się odchodzić)

Sprzedawcy oczekują od Ciebie negocjacji. Jeśli tego nie zrobisz, zaczynają zastanawiać się nad ceną i zastanawiają się, czy nie powinni poprosić o więcej.

Negocjowanie nieruchomości rozpoczyna się od badań sprzedawcy. Dowiedz się wszystkiego, co możesz o sprzedawcach, na przykład, jak pilnie chcą sprzedać, dlaczego sprzedają i kiedy się przeprowadzają, jeśli nieruchomość jest zajęta przez właściciela. Jeśli korzystasz z pośrednika w obrocie nieruchomościami, pozwól mu zapoznać się z agentem aukcyjnym. Byłbyś zaskoczony, jak często agenci aukcyjni rozmawiają.

Wejdź z najniższą ofertą, którą według ciebie sprzedawca podejmie na tyle poważnie, aby móc się z nią skontaktować. Im pilniej sprzedawca chce zamknąć, tym niższa może być ta liczba.

Aby zmniejszyć należność gotówkową w momencie rozliczenia, nie wahaj się zbudować koncesji sprzedawcy na negocjacje.

Co najważniejsze, ustal cenę pułapu, zanim jeszcze złożysz ofertę otwarcia. Zaangażuj się w to na piśmie i powiedz komuś, co to jest zablokować na miejscu. Jeśli po negocjacjach tam iz powrotem sprzedawca nie zaakceptuje numeru pod tym sufitem, odejdź. Zaskakująca liczba sprzedawców oddzwania po kilku dniach i mówi: „Może jednak uda mi się sprawić, by te liczby działały”. Postawa sprzedawców jest niepewna i postawa, ale kiedy pozostajesz emocjonalnie oderwany, możesz odejść od niezbyt gwiezdnych umów, które pozycjonują cię, by kupować tylko dobre oferty.

Postępuj zgodnie z taktyką negocjacyjną, aby dobrze kontrolować negocjacje i zawsze bądź przygotowany na chodzenie.

5. Umów się na finansowanie przed złożeniem oferty

Kiedy składasz ofertę, sprzedawcy oczekują od Ciebie podania szczegółowych informacji na temat tego, jak planujesz faktycznie zapłacić za ich nieruchomość. Co oznacza, że musisz wyrównać finansowanie, zanim zaczniesz przerzucać oferty. Dostępne opcje zależą od tego, czy szukasz krótkoterminowej pożyczki na zakup lub rehabilitację, czy długoterminowej hipoteki na wynajem.

W przypadku krótkoterminowych pożyczek na zakup i rehabilitację skorzystaj z pożyczkodawcy z twardymi pieniędzmi. Są szybkie i elastyczne, jeśli są drogie. Alternatywnie możesz znaleźć szczęście w lokalnym banku społeczności, ale działają one indywidualnie i każdy z nich ma inną politykę kredytową.

W przypadku długoterminowych hipotek czynszowych możesz wypróbować tradycyjnych kredytodawców hipotecznych, kiedy zaczynasz inwestować. Ale banki i zgodni pożyczkodawcy nie są skalowalne poza pierwszą parą nieruchomości, ponieważ ograniczają liczbę hipotek, które można zgłaszać na temat kredytu.

Traktuj kredytodawców portfelowych jako finansowanie „następnego poziomu”. Ci pożyczkodawcy nie sprzedają twojej pożyczki dużemu pożyczkodawcy korporacyjnemu, ale raczej trzymają ją w domu. Lokalne banki społecznościowe czasami oferują te pożyczki, podobnie jak niektórzy pożyczkodawcy online.

W końcu, gdy już udowodnisz sukces, możesz pożyczyć pieniądze prywatnie od przyjaciół i rodziny, aby sfinansować swoje oferty. Ale to przychodzi wiele lat po pierwszej umowie.

Pro Wskazówka: Szukając pożyczkodawcy hipotecznego do sfinansowania pierwszej nieruchomości, zacznij od LendingTree. W ciągu kilku minut możesz uzyskać wiele ofert pożyczek, które możesz porównać obok siebie.

6. Nie licz na uznanie

Wartość nieruchomości nie zawsze rośnie. Domy zwykle zyskują na wartości, ale jeśli liczysz na „zwykle”, to spekulujesz, a nie inwestujesz.

Jeśli jesteś płetwą, odwróć w oparciu o dzisiejsze ceny. Jeśli jesteś długoterminowym inwestorem wynajmującym, kupuj w oparciu o dzisiejsze przepływy pieniężne. Podczas gdy wartości domów mogą się załamać, czynsze pozostają zaskakująco odporne. Nawet w Wielkiej Recesji, kiedy wartości domów spadły o 27,42%, czynsze nadal rosły, zgodnie z US Census Bureau.

Na tym polega piękno inwestowania w wynajem. Kiedy nauczysz się prognozować przepływy pieniężne, możesz dokładnie obliczyć zwrot z dowolnej nieruchomości inwestycyjnej i możesz zdecydować się na inwestowanie tylko w nieruchomości o wysokiej rentowności. A kiedy inwestujesz w nieruchomości na wynajem w oparciu o bieżące przepływy pieniężne, wówczas aprecjacja jest ciężka.

7. Bądź przygotowany do egzekwowania i eksmisji

Tak jak nie każdy ma temperament, by być inwestorem w nieruchomości, to samo dotyczy skutecznego właściciela. Wymaga to dbałości o szczegóły, samodyscypliny i chęci egzekwowania zasad umowy najmu.

Ludzie przekraczają swoje granice. Jako wynajmujący oznacza to, że niektórzy z najemców będą próbowali przekraczać granice. Twoim zadaniem jest bronić tych granic. Nie każdy ma dyscyplinę, by egzekwować zasady najmu w obliczu szlochającego najemcy. Ale egzekwowanie zasad jest jednym z wyzwań bycia właścicielem, z którym musisz czuć się komfortowo, jeśli chcesz odnieść sukces.

Twój pożyczkodawca hipoteczny nie będzie kołysał się, jeśli zadzwonisz do niego szlochając i poprosisz, aby nie pobierał opłaty za opóźnienie lub nie rozpoczął procesu wykluczenia. Jeśli czynsz nie zostanie zakończony przed końcem okresu karencji, podaj ostrzeżenie o eksmisji, które daje wynajmującemu drugi okres karencji przed złożeniem wniosku o eksmisję. Jeśli nie zapłacą do końca drugiego okresu karencji, zgłoś się do lokalnego sądu. Rozpocznie to kolejny długi proces z ostateczną datą rozprawy i blokady, która potrwa miesiące.

Oczywiście rzadko do tego dochodzi. Gdy doręczasz ostrzeżenie o eksmisji i niezwłocznie wnosisz do sądu, najemcy często zaczynają ustalać priorytet czynszu w stosunku do rachunków z karty kredytowej, wydatków uznaniowych i innych wydatków.

Jeśli nie podoba ci się żaden z tych dźwięków, nie jesteś sam. Ale oznacza to, że nie jesteś temperamentem odpowiedni do wynajmowania. Powinieneś zlecić to zarządcy nieruchomości lub znaleźć inne sposoby inwestowania w nieruchomości.

Ostatnie słowo

Bezpośrednie inwestycje w nieruchomości nie są odpowiednie dla wielu, a nawet większości ludzi. Po prostu nie mają cierpliwości i dyscypliny.

Na szczęście nie musisz inwestować bezpośrednio, aby uzyskać ekspozycję na nieruchomości w swoim portfelu. Pośrednie sposoby inwestowania w nieruchomości obejmują REIT, które można kupić natychmiast za pośrednictwem konta maklerskiego lub IRA. Możesz także inwestować w strony internetowe dotyczące finansowania społecznościowego. Chociaż kiedyś pozwoliły na udział tylko akredytowanym inwestorom, niektórzy, na przykład Fundrise, teraz pozwól każdemu zainwestować.

Jeśli masz zainteresowanie, cierpliwość i temperament do inwestowania bezpośrednio w nieruchomości, twoja dyscyplina zostanie wynagrodzona przewidywalnymi zwrotami, silnymi ulgami podatkowymi i wysokodochodowymi dochodami pasywnymi. Jednym z łatwych sposobów na zakup pierwszej nieruchomości inwestycyjnej jest zamieszkanie w niej przez włamanie do domu. Wbrew powszechnemu przekonaniu, nie musisz kupować nieruchomości wielorodzinnej, aby włamać się do domu. Możesz hakować wspólnie ze współlokatorami, z dodatkowym mieszkaniem, wynajmując pokoje na Airbnb, a nawet przyprowadzając studenta z wymiany zagranicznej.

Masz wiele możliwości inwestowania w nieruchomości, niezależnie od tego, czy wybierzesz bezpośrednią własność, czy też bardziej praktyczne podejście. Tak czy inaczej, upewnij się, że odrobiłeś lekcje i dokładnie sprawdzasz każdą inwestycję, zwracając szczególną uwagę na liczby.

Zastanawiasz się nad zakupem nieruchomości inwestycyjnej? Jaki masz plan długoterminowy??