Pożyczki hipoteczne USDA na rozwój obszarów wiejskich - wymagania kwalifikacyjne

Skala procesu zakupu domu jest nie do przecenienia. Statystycznie rzecz biorąc, Twój dom będzie prawdopodobnie największym i najdroższym zakupem, jaki kiedykolwiek dokonałeś. W twoim najlepszym interesie jest, aby zrobić to we właściwy sposób.

Zaczyna się od właściwej pożyczki hipotecznej. Istnieje wiele znanych opcji, od konwencjonalnych hipotek, które tradycyjnie wymagają 20% mniej, przez kredyty hipoteczne FHA, które wymagają zaledwie 3,5% mniej, po kredyty mieszkaniowe VA dla wojskowych i ich rodzin. Miliony nabywców domów kwalifikują się do jednej z tych trzech szerokich klas kredytów mieszkaniowych.

Co z mniej powszechnymi opcjami? Te też istnieją. Jedną z najbardziej ekscytujących i lukratywnych opcji kredytu mieszkaniowego jest pożyczka USDA, rodzaj produktu hipotecznego zarezerwowanego głównie dla mieszkańców społeczności wiejskich. Pożyczki USDA przeznaczone na zakup lub refinansowanie „odpowiednich, skromnych, przyzwoitych, bezpiecznych i sanitarnych mieszkań jako głównego miejsca zamieszkania na kwalifikujących się obszarach wiejskich”.

Program pożyczek USDA, zarządzany przez Departament Rolnictwa Stanów Zjednoczonych, jest formalnie znany jako Program pożyczek mieszkaniowych gwarantowanych przez USDA na rozwój obszarów wiejskich. Pożyczki na zakup USDA są czasami określane jako pożyczki w sekcji 502. Pożyczki i dotacje naprawcze USDA są czasami określane jako sekcja 504 pożyczki lub dotacje.

Jeśli rozważasz opcje kredytu hipotecznego i uważasz, że możesz kwalifikować się do pożyczki USDA, czytaj dalej. W poniższych akapitach omówimy różne rodzaje pożyczek i gwarancji USDA, parametry i podstawowe wymagania kwalifikacyjne, wspólne koszty zamknięcia oraz główne różnice między USDA a tradycyjnymi pożyczkami.

Co to jest pożyczka hipoteczna USDA?

Pożyczki USDA są przeznaczone dla nabywców domów o niskich i średnich dochodach oraz właścicieli domów na kwalifikujących się obszarach, które USDA określa jako „obszary wiejskie o populacji mniejszej niż 35 000”. Aby ustalić, czy region, w którym chcesz kupić, kwalifikuje się, sprawdź mapę kwalifikowalności Programu Rozwoju Obszarów Wiejskich USDA.

Ograniczenie geograficzne jest nadrzędne: nawet jeśli spełniasz wszystkie pozostałe kryteria kwalifikacyjne, nie możesz kwalifikować się do pożyczki USDA, jeśli kupujesz (lub naprawiasz) dom zajmowany przez właściciela poza kwalifikującym się terytorium. Chociaż zdecydowana większość powierzchni Stanów Zjednoczonych kwalifikuje się do USDA, większość tych terenów jest rzadko zamieszkana, więc większość Amerykanów nie kwalifikuje się.

Pożyczki USDA mogą być inicjowane przez prywatnych pożyczkodawców i gwarantowane przez USDA (pożyczki gwarantowane) lub przez sam USDA (pożyczki bezpośrednie). Dotacje USDA są wypłacane ze środków USDA.

Pożyczki USDA mają wyjątkowo łagodne wymagania dotyczące zaliczek. W większości przypadków nie jest wymagana zaliczka, choć odłożenie pieniędzy może oczywiście zmniejszyć długoterminowe koszty pożyczki.

Pożyczki USDA mają również luźne standardy dla kupujących z niedoskonałym kredytem: wyniki FICO poniżej 580 niekoniecznie są dyskwalifikujące. Dla kupujących z ograniczoną lub nieistniejącą historią kredytową istnieją alternatywne (nie kredytowe) metody gwarantowania, takie jak weryfikacja terminowych i spójnych płatności czynszu lub opłat za media.

Dzięki tym funkcjom pożyczki USDA są idealne dla nabywców i właścicieli o niższych dochodach, kupujących z mniej niż doskonałym kredytem, kupujących po raz pierwszy oraz kupujących i właścicieli z minimalnymi oszczędnościami osobistymi. Jednak poza ograniczeniami geograficznymi pożyczki USDA mają pewne kluczowe wady. W szczególności wymagają od kupujących posiadania drogiego ubezpieczenia kredytu hipotecznego.

Rodzaje kredytów hipotecznych USDA

Pożyczki USDA występują w trzech głównych wariantach, w zależności od dochodów gospodarstwa domowego, bieżącej sytuacji życiowej i potrzeb mieszkaniowych.

Wszystkie są przeznaczone dla właścicieli mieszkań. Nie mogą być używane przez właścicieli lub właścicieli drugich domów. Wszystkie mają stałe oprocentowanie - nie ma czegoś takiego jak kredyt hipoteczny USDA o zmiennej stopie procentowej. Stopy hipoteczne USDA są zwykle niższe (czasem nawet o cały punkt procentowy) niż porównywalne konwencjonalne oprocentowanie hipoteczne. Są one w przybliżeniu zgodne ze stawkami kredytów mieszkaniowych VA i VA usprawniają kredyty refinansowe.

Kredyty mieszkaniowe gwarantowane są emitowane przez prywatnych pożyczkodawców. Są do przyjęcia, co oznacza, że można je przenosić od sprzedawców do kupujących przy minimalnej modyfikacji ich warunków.

Do 90% kapitału jest gwarantowane przez USDA, a nawet 100% ceny zakupu może być sfinansowane. Nie ma twardego i szybkiego limitu pożyczek gwarantowanych. W większości przypadków wielkość pożyczki jest związana z warunkami ubezpieczenia, takimi jak wskaźnik mieszkaniowy i stosunek zadłużenia do dochodu.

Pożyczki gwarantowane można wykorzystać na:

Zakup nowego lub istniejącego domu
Zakup witryny, na której ma powstać nowy dom
Zakup i późniejszy remont lub rehabilitacja istniejącego domu
Refinansowanie istniejącej kwalifikowalnej hipoteki domu
Niektóre prace związane z przygotowaniem strony
Niektóre modernizacje nieruchomości (w tym szerokopasmowy Internet i energooszczędne aktualizacje).

Aby się zakwalifikować, musisz przyjść na poziomie lub poniżej progu „umiarkowanego dochodu” dla swojego obszaru. W większości miejsc próg ten wynosi od 75 000 do 80 000 USD całkowitego dochodu gospodarstwa domowego, ale może być wyższy w przypadku większych gospodarstw domowych i regionów o wyższych kosztach, takich jak Alaska i Hawaje. Sprawdź tabelę limitu dochodu gwarantowanego rozwoju obszarów wiejskich, aby uzyskać informacje na temat szyi w lesie.

Bezpośrednie pożyczki mieszkaniowe dla domów jednorodzinnych są przeznaczone dla rodzin o niskich i bardzo niskich dochodach, które „nie są w stanie uzyskać pożyczki z innych zasobów na warunkach, które [można] zasadnie oczekiwać”. Są one wykonane bezpośrednio przez USDA i mogą sfinansować do 100% ceny zakupu, plus kwalifikujące się koszty zamknięcia, jeśli dom wycenia więcej niż cenę sprzedaży.

Podobnie jak pożyczki gwarantowane, są one do przyjęcia. W przeciwieństwie do pożyczek gwarantowanych, pożyczek bezpośrednich nie można wykorzystać do refinansowania istniejących pożyczek. W przeciwnym razie kwalifikujące się zastosowania są zasadniczo podobne do pożyczek gwarantowanych USDA.

Pożyczki bezpośrednie podlegają również twardym i szybkim limitom pożyczek. Limity te obowiązują w różnych hrabstwach w zależności od lokalnych cen mieszkań i mogą ulec zmianie z roku na rok. Na tanich obszarach wiejskich limity mogą wynosić od 115 000 do 120 000 USD. W droższych częściach drogich stanów, takich jak Kalifornia, Alaska i Hawaje, limity mogą przekraczać 500 000 USD. Aby uzyskać szczegółowe informacje na temat swojego powiatu, sprawdź mapę limitu kredytu dla obszarów wiejskich.

Domy finansowane z bezpośrednich pożyczek USDA muszą spełniać pewne kryteria „skromności”, w tym:

Powierzchnia mieszkalna 2 000 stóp kwadratowych lub mniej (z pewnymi wyjątkami)
Wartość rynkowa poniżej obowiązującego limitu kredytu obszarowego
Brak podziemnych basenów
Nieprzeznaczone ani nieprzygotowane do działań przynoszących dochód (takich jak warsztaty lub gospodarstwa hobby)

Oprócz konfiguracji bezgotówkowych i finansowanych kosztów zamknięcia pożyczki bezpośrednie USDA często są oferowane z dopłatami do płatności, które pomagają kredytobiorcom o bardzo niskich dochodach w pokryciu miesięcznych płatności. W przypadku najbardziej potrzebujących pożyczkobiorców dotacje te mogą radykalnie obniżyć stopy procentowe - w niektórych przypadkach nawet 1%. Dotacji tych nie można jednak wybaczyć - należy je spłacać stopniowo przez cały okres kredytowania.

Na szczęście pożyczki bezpośrednie USDA mają długi okres spłaty. Pożyczki udzielone najbardziej potrzebującym pożyczkobiorcom mogą obowiązywać nawet przez 38 lat.

Pożyczki i dotacje na naprawy mieszkań jednorodzinnych, wydane w ramach Sekcji 504 Program napraw domów, dzielą się na dwie ogólne kategorie: „pożyczki dla właścicieli domów o bardzo niskich dochodach na naprawę, poprawę lub modernizację domów” oraz „dotacje dla starszych właścicieli domów o bardzo niskich dochodach w celu usunięcia zagrożeń dla zdrowia i bezpieczeństwa . ”

Oprocentowanie pożyczek na naprawy jest ustalone na poziomie 1% na okres 20 lat, przy maksymalnej kwocie głównej wynoszącej 20 000 USD. Granty są ograniczone do 7500 USD na instancję. Nie trzeba ich spłacać, chyba że stypendysta sprzedaje dom w ciągu trzech lat. Zarówno pożyczki, jak i dotacje są zarezerwowane dla właścicieli domów o dochodach poniżej 50% lokalnej mediany. Dotacje są ograniczone do właścicieli domów w wieku powyżej 62 lat.

Ogólne wymagania kwalifikacyjne

Oprócz wyżej wymienionych wymagań specyficznych dla produktu istnieje kilka innych czynników wpływających na kwalifikowalność:

Lokalizacja: Aby zakwalifikować się do pożyczki USDA, kupujący lub właściciel domu musi starać się kupić (lub już zamieszkać) na obszarze kwalifikującym się do USDA - zazwyczaj społeczności wiejskie i odległe regiony podmiejskie na obrzeżach większych miast. Jeśli mieszkasz w niewielkiej odległości od głównych miast, takich jak San Francisco, Chicago lub Boston, prawdopodobnie nie kwalifikujesz się.
Status obywatelstwa lub pobytu: Właściciele domów i pożyczkobiorcy spełniający kryteria USDA muszą być obywatelami USA lub stałymi rezydentami lub posiadać określone wizy długoterminowe.
Kwalifikowalność do programu federalnego: Odbiorcy pożyczek i dotacji USDA nie mogą być „zawieszeni ani wykluczeni z udziału w programach federalnych” z powodu wyroków skazujących lub oszustw z przeszłości.
Ryzyko kredytowe: Idealny kredytobiorca USDA ma wynik FICO powyżej 640. Kredytobiorcy z niższymi wynikami mogą potrzebować dodatkowych informacji przed kwalifikacją i prawdopodobnie będą mieli wyższe stopy procentowe. Prawdopodobieństwo kwalifikacji spada znacznie wraz ze wzrostem ryzyka kredytowego. Ostatnie przestępstwa (12 miesięcy lub krócej) mogą poważnie zagrozić aplikacjom kredytobiorców. Jednak w zależności od polityki pożyczkodawcy kredytobiorcy o słabych lub ograniczonych kredytach mogą czasem się zakwalifikować, wykazując długoterminowe wzorce płatności za zobowiązania, takie jak czynsz i usługi komunalne.
Stały dochód: Idealni kredytobiorcy mogą wykazywać stały dochód przez długi okres - dwa lata lub dłużej. Można jednak zrobić wyjątek dla pożyczkobiorców zaangażowanych w nieprzewidywalne lub gwałtowne boomy, takie jak rolnictwo.
Współczynnik mieszkaniowy: Jeśli masz kredyt od dobrego do dobrego, zazwyczaj musisz utrzymać współczynnik mieszkaniowy poniżej 29%. Oznacza to, że całkowita miesięczna rata (kwota główna, odsetki, ubezpieczenie od ryzyka mieszkaniowego, ubezpieczenie ochrony spłaty kredytu hipotecznego, podatki) nie może przekroczyć 29% dochodu. Jeśli masz doskonały kredyt, większość pożyczkodawców zniesie zasadę 29%, pod warunkiem, że uzna twój współczynnik mieszkaniowy za rozsądny.
Wskaźnik zadłużenia: Wskaźnik zadłużenia gospodarstwa domowego - całkowity udział zobowiązań dłużnych jako procent dochodu - zazwyczaj nie może przekraczać 41%. Ponownie można zrobić wyjątek dla pożyczkobiorców z doskonałym kredytem.

Co musisz zakwalifikować

Podczas procesu ubiegania się o pożyczkę USDA musisz podać:

Prawo jazdy, paszport, dowód wojskowy lub inny zatwierdzony przez rząd dowód tożsamości
Zapłać odcinki (lub kopie) przez co najmniej dwa miesiące wcześniej
Rachunki zysków i strat, w tym formularze W-2 i formularze 1099, za trzy lata podatkowe
Dowody na przychody bankowe i inwestycyjne (wyciągi) sprzed co najmniej dwóch miesięcy
Dowód potwierdzający co najmniej dwa lata stałej pracy (formularze podatkowe powinny wystarczyć)
Jeśli jesteś samozatrudniony, rachunek zysków i strat za bieżący rok podatkowy (do chwili obecnej)

W zależności od osobistych okoliczności, historii kredytowej, pożyczki, o którą się ubiegasz i innych czynników, może być konieczna dodatkowa dokumentacja.

Koszty zamknięcia

Podobnie jak większość kredytów hipotecznych, kredyty USDA niosą ze sobą mnóstwo kosztów zamknięcia. Poniższe punkty mają jedynie charakter ogólny. Koszty mogą się znacznie różnić w zależności od lokalizacji, warunków rynkowych, wielkości zaliczki (jeśli występują) i zasad pożyczkodawcy. Należy jednak przygotować się na pokrycie części lub wszystkich następujących kosztów zamknięcia pożyczki USDA:

Ubezpieczenie kredytu hipotecznego: Pożyczki USDA wymagają składki ubezpieczeniowej z góry w wysokości 1,00% finansowanej kwoty - na przykład 2000 USD na pożyczkę 200 000 USD. Do końca okresu kredytowania wymagane są bieżące roczne składki na ubezpieczenie kredytu hipotecznego w wysokości 0,35% finansowanej kwoty. Premia z góry może zostać wpłacona na pożyczkę przy zamknięciu.
Przedpłacone podatki od nieruchomości: Zasadniczo musisz zapłacić z góry podatki od nieruchomości, które będą naliczane między datą zamknięcia a następną datą podatku od nieruchomości. W zależności od tego, kiedy zamknie się spadek, wartość domu i lokalna stawka podatkowa, może to wynieść setki, a nawet tysiące dolarów.
Prepaid Hazard Insurance: Zazwyczaj wymagane jest opłacenie składek za ubezpieczenie domu w pierwszym roku. W zależności od wartości i lokalizacji domu może wynosić od kilkuset do kilku tysięcy dolarów. Zwyczajowo płacić ten przedmiot poza zamknięciem, przed dniem zamknięcia.
Badanie nieruchomości: Może być konieczne zlecenie ankiety dotyczącej nieruchomości. W większości przypadków ankieta będzie nazywana ankietą hipoteczną, która jest względnie sprawnym ćwiczeniem, które łączy historię opisów nieruchomości pod kątem niedokładności i roszczeń niepożądanych. W niektórych okolicznościach wymagana jest ankieta lokalizacyjna. Jest to ankieta na miejscu, która określa dokładne położenie dowolnych budynków, służebności, pomników geodezyjnych i innych ważnych funkcji. Gdy transakcja dotyczy nowego domu budowlanego lub niedawnego podziału, wymagana jest bardziej kompleksowa analiza granic. Ankiety graniczne to badania na miejscu, które dokładnie odwzorowują kontury i parametry nieruchomości, jednocześnie identyfikując potencjalne oznaki niewłaściwego użytkowania lub naruszenia. Ankiety hipoteczne zwykle kosztują mniej niż 500 USD. Ankiety graniczne mogą kosztować kilka tysięcy dolarów - ale znowu zwykle nie są konieczne.
Wycena nieruchomości: Przed wyrażeniem zgody na zaciągnięcie pożyczki pożyczkodawcy wymagają wyceny nieruchomości w celu sprawdzenia, czy dom jest wart ceny wywoławczej sprzedającego oraz w celu zmniejszenia ryzyka straty w przypadku przejęcia nieruchomości. W przypadku bezpośrednich pożyczek USDA USDA zleca wycenę na własny rachunek. Wyceny zwykle kosztują mniej niż 500 USD.
Inspekcja domu: Mimo że jest to technicznie opcjonalne, zdecydowanie zaleca się przeprowadzanie kontroli domu, szczególnie w przypadku nabywców starszych domów. Inspektorzy dokładnie sprawdzają wszelkie konstrukcje mieszkalne na nieruchomości, w tym główny dom i budynki gospodarcze, aby zidentyfikować potencjalne zagrożenia bezpieczeństwa i przedmioty wymagające natychmiastowej naprawy. Inspekcje zwykle kosztują mniej niż 500 USD, choć mogą być droższe w przypadku większych domów i nieruchomości z wieloma budynkami gospodarczymi.
Wyszukiwanie tytułu: Wyszukiwanie tytułu sprawdza łańcuch tytułu własności (własności) od początkowego podziału lub podziału aż do chwili obecnej. Gwarantuje to, że sprzedawca ma prawo do wystawienia nieruchomości na sprzedaż i zmniejsza ryzyko roszczenia w stosunku do nieruchomości w przyszłości. Wyszukiwanie tytułów kosztuje zwykle mniej niż 400 USD.
Tytuł ubezpieczenia: Ubezpieczenie tytułu, które może pokryć koszty poszukiwania tytułu, zapewnia ochronę finansową przed problemami odkrytymi podczas wyszukiwania tytułu, takimi jak stare zastawy i zapomniane przymierza. Zapewnia również bieżącą ochronę przed roszczeniami dotyczącymi nieruchomości. Koszt ubezpieczenia tytułu może się znacznie różnić, ale rozsądnie jest przeznaczyć co najmniej 1000 USD (jednorazowo, płatne przy zamknięciu) na koszt.
Nagrywanie i przesyłanie: Sprzedaż nie jest oficjalna, dopóki nie zostanie zarejestrowana przez odpowiednie władze - zazwyczaj w miejskim lub powiatowym wydziale mieszkaniowym. Zwykle wiąże się to z dwiema oddzielnymi opłatami: opłatami rejestracyjnymi i znaczkami transferowymi. Razem te przedmioty zazwyczaj kosztują kilkaset dolarów, choć dokładna kwota może się znacznie różnić w zależności od lokalizacji i wartości nieruchomości.
Oznaczanie powodzi i oceny środowiskowe: Nawet jeśli nie mieszkasz w obszarze o oczywistym ryzyku powodziowym, takim jak brzeg rzeki, musisz zlecić tanie określenie powodzi, aby znaleźć swój dom na aktualnych mapach strefy powodziowej i ustalić, czy ubezpieczenie powodziowe jest konieczne. Zwykle kosztuje to mniej niż 100 USD, ale ciągłe monitorowanie powodzi (i, w razie potrzeby, ubezpieczenie od powodzi) może zwiększyć koszty długoterminowe. W niektórych regionach wymagane są inne oceny środowiskowe - na przykład oceny zagrożenia pożarowego w niektórych częściach zachodnich Stanów Zjednoczonych.
Opłata za powstanie: Niektórzy pożyczkodawcy pobierają opłaty początkowe, aby uprościć masę drobnych opłat i wydatków, które często towarzyszą zamykaniu: opłaty adwokackie, opłaty za dokumenty, opłaty kurierskie, opłaty depozytowe i wiele innych. Opłaty początkowe czasami przekraczają 1% ceny zakupu, ale istnieją prawne i zwyczajowe ograniczenia dotyczące ich wielkości i składu. W razie wątpliwości poproś pożyczkodawcę o szczegółowe wyjaśnienie, co obejmuje opłata początkowa. Nie bój się przywoływać ich w wątpliwych elementach zamówienia.

Unikanie kosztów zamknięcia kieszeni
Wielu kredytobiorców USDA może zmniejszyć lub całkowicie wyeliminować koszty zamknięcia kieszeni. Niektóre metody redukcji lub eliminacji kosztów są unikalne w programie pożyczek USDA, podczas gdy inne są dostępne dla szerszych grup ludności kupującej domy:

Rzuć je w pożyczkę: Jeśli Twój dom wycenia więcej niż cenę sprzedaży, program pożyczek USDA umożliwia sfinansowanie kosztów zamknięcia - innymi słowy, przeniesienie ich do kwoty głównej pożyczki. Możesz sfinansować tylko różnicę między ceną sprzedaży domu a jego oszacowaną wartością. Na przykład, jeśli złożysz ofertę za 150 000 USD, a koszt domu wyniesie 155 000 USD, możesz sfinansować koszty zamknięcia do 5000 USD. Wszelkie nadwyżki nadal muszą być wypłacane z kieszeni.
Niech sprzedawca zapłaci: Sprzedawcy wolno zapłacić do 6% ceny sprzedaży domu na poczet kosztów zamknięcia - na przykład do 12 000 USD za dom o wartości 200 000 USD. Zazwyczaj wystarcza to na pokrycie kosztów zamknięcia. Ta taktyka jest szczególnie powszechna na rynkach kupujących, gdzie zdesperowani sprzedawcy są gotowi rozstać się z tysiącami dolarów, aby zapewnić sprzedaż. Na gorętszych rynkach sprzedawcy są zazwyczaj mniej chętni do gry.
Zdobądź prezent od znajomych lub rodziny: Nie wolno pożyczać pieniędzy na pokrycie kosztów zamknięcia. Możesz jednak przyjąć prezent, który nie wymaga spłaty. Takie prezenty zazwyczaj pochodzą od znajomych lub członków rodziny i nie mogą być przedmiotem zainteresowania.
Uzyskaj kredytodawcy: Pożyczkodawca czasami kredytuje część ceny zakupu z powrotem nabywcy za pomocą punktów dyskontowych, które są małymi wycinkami kwoty głównej pożyczki (zwykle 1%, chociaż punkty dyskontowe można podzielić na pół i ćwierć punktu). W zależności od sposobu ich wykorzystania punkty dyskontowe mogą zrównoważyć część lub całość kosztów zamknięcia pożyczki. Istnieje jednak kompromis: każdy punkt dyskontowy podnosi stopę pożyczki o 0,25%, generując wyższe miesięczne płatności i podnosząc długoterminowy koszt pożyczki. Jest to dobra opcja, jeśli w tej chwili brakuje Ci gotówki, ale oczekujesz wzrostu dochodów w miarę upływu czasu lub stosunkowo szybkiego refinansowania pożyczki.

Kluczowe różnice między USDA a konwencjonalnymi kredytami hipotecznymi

1. Względnie luźne wymagania kredytowe

Pożyczki USDA mają luźniejsze wymogi ubezpieczeniowe niż tradycyjne hipoteki. Podczas gdy kredytobiorcy z doskonałym kredytem (wyniki FICO na północ od około 720) bez wątpienia uzyskują najlepsze stawki i warunki tych pożyczek, wnioskodawcy z wynikami FICO na poziomie zaledwie 580 mają duże szanse na zatwierdzenie. Kredyt punktowy nie jest jednak automatycznym dyskwalifikatorem, ponieważ wnioskodawcy mogą skorzystać z metod weryfikacji niezwiązanych z kredytem, takich jak historia czynszu i płatności za media. Tego rodzaju regres zazwyczaj nie jest dostępny dla osób ubiegających się o pożyczki konwencjonalne.

2. Dostępne tylko na obszarach wiejskich i pół-wiejskich

Pożyczki USDA są przeznaczone dla mieszkańców obszarów wiejskich i pół-wiejskich, z dala od głównych centrów miast. Innymi słowy, podczas gdy zdecydowana większość powierzchni Stanów Zjednoczonych jest objęta programem pożyczek USDA, tylko niewielka część mieszkańców kraju kwalifikuje się. Pożyczki konwencjonalne nie są ograniczone geograficznie.

3. Wymagana niska zaliczka lub jej brak

Większość kredytobiorców kwalifikujących się do USDA może uciec bez odkładania pieniędzy - innymi słowy, finansując 100% ceny zakupu. Pożyczkobiorcy z wyższymi aktywami mogą zostać poproszeni o odłożenie pieniędzy, ale nie jest to blisko historycznego poziomu 20% dla tradycyjnych hipotek. Nie trzeba dodawać, że jest to wielka sprawa dla pożyczkobiorców o niskich aktywach, którzy po prostu nie mogą sobie pozwolić na konwencjonalne pożyczki.

4. Potencjalnie drogie ubezpieczenie kredytu hipotecznego

Pożyczki na zakup i refinansowanie USDA wymagają ubezpieczenia hipotecznego. Bez względu na zaliczkę lub wartość domu, premia z góry (którą można przekształcić w pożyczkę) wynosi 1% ceny sprzedaży lub wartości domu. Bieżąca roczna składka wynosi 0,35% pozostałej kwoty głównej. Hipoteki konwencjonalne nie wymagają ubezpieczenia kredytu hipotecznego, chyba że kupujący obniży o mniej niż 20%.

5. Stopy procentowe są zwykle niższe

Oprocentowanie pożyczek USDA jest prawie zawsze niższe niż w przypadku pożyczek konwencjonalnych. W zależności od kredytu kredytobiorcy i innych czynników różnica ta może wynosić nawet jeden punkt procentowy, a czasem nawet więcej.

6. Koszty zamknięcia można przełożyć na pożyczkę

Kredytobiorcy uprawnieni do USDA mogą przeliczyć koszty zamknięcia na pożyczki, radykalnie zmniejszając lub całkowicie eliminując wydatki z kieszeni. Podobnie jak w przypadku opcji bez przedpłaty, jest to ogromna oferta dla pożyczkobiorców o niskich aktywach, którzy nie mogą sobie pozwolić na wydawanie tysięcy przy zamykaniu. Możliwe jest przekształcenie kosztów zamknięcia w tradycyjną pożyczkę poprzez pobranie punktów dyskontowych. To jednak podnosi stopę procentową pożyczki i podnosi jej długoterminowe koszty.

7. Pożyczki mogą być przejmowane przez wykwalifikowanych nabywców

Możliwe są bezpośrednie i gwarantowane pożyczki USDA. W przypadku sprzedaży domu finansowanego przez USDA pożyczka może zostać przeniesiona ze sprzedającego na nabywcę przy minimalnych zmianach stawek i warunków. Oczywiście kupujący muszą przejść kontrolę kredytową i dochodową, a biuro rozwoju obszarów wiejskich USDA musi zatwierdzić każde założenie. Kupujący mogą również potrzebować dodatkowego finansowania. Mimo to sama możliwość przejęcia stanowi dużą przewagę nad tradycyjnymi pożyczkami, których zwykle nie można przewidzieć.

8. Niedozwolone jest refinansowanie wypłaty gotówki

Programy pożyczek gwarantowanych i bezpośrednich USDA nie pozwalają na refinansowanie wypłaty. Jeśli chcesz zaciągnąć pożyczkę w stosunku do wartości domu zabezpieczonego USDA, musisz poczekać, aż zgromadzisz wystarczającą ilość kapitału i wykupić linię kredytową na kapitał własny. Natomiast konwencjonalne pożyczki refinansowe umożliwiają pożyczanie (ekstrakcję gotówki) w stosunku do wartości domu za pomocą pożyczki refinansowej, pod warunkiem, że pożyczka nie przekracza limitów pożyczkodawcy lub rządu do wartości kredytu (zwykle od 80% do 100% aktualna wartość domu lub pierwotna cena zakupu, w zależności od pożyczkodawcy i programu pożyczki).

9. Mieszkanie jednorodzinne, tylko mieszkanie zajmowane przez właściciela

Program pożyczek USDA jest przeznaczony dla właścicieli domów jednorodzinnych. Podczas gdy budownictwo wielorodzinne występuje rzadziej na obszarach wiejskich niż w ośrodkach miejskich, nadal stanowi potencjalną wadę dla osób, które chcą kupić dwupoziomowe mieszkania lub mieszkania w małych miejscowościach. Konwencjonalne kredyty hipoteczne mogą być wykorzystane do zakupu znacznie szerszej gamy rodzajów mieszkań i mają znacznie luźniejsze ograniczenia dotyczące obłożenia.

Ostatnie słowo

Kredyt hipoteczny USDA jest produktem niszowym. Większość rodzin się nie kwalifikuje. Dobra wiadomość dla mieszkańców miast i przedmieść: Istnieje wiele innych opcji dla kupujących zasoby domowe, którzy nie mogą sobie pozwolić na obniżenie o 20%. Wybór opcji, która najlepiej odpowiada Twoim potrzebom, może nie być tak ekscytujący, jak wybór domu swoich marzeń, ale może zaoszczędzić tysiące (lub dziesiątki tysięcy) na dłuższą metę.

Jeśli ty robić zakwalifikuj się do kredytu hipotecznego USDA, policz swoje błogosławieństwa. Twoje włączenie do jednej z najszczęśliwszych podgrup amerykańskich nabywców domów wynika całkowicie z tego, gdzie postanowiłeś zrobić swoje życie, a nie z niebezpieczeństw, które spotkałeś w wojsku lub osobistych ofiarach, które złożyłeś w ramach korpusu rezerwistów w kraju. Niektórzy slickerzy miejscy bez wątpienia wierzą, że życie na wsi jest samo w sobie poświęceniem, ale jeśli twoja miłość do otwartych przestrzeni i przyjazne uśmiechy przeważają nad twoją chęcią bycia w centrum wszystkiego, kogo to obchodzi, co myślą?

Czy kwalifikujesz się do kredytu hipotecznego USDA??