Oszustwa hipoteczne i modyfikacje pożyczek, na które należy uważać
Johnsons chętnie przekazali opłatę, ale firma nigdy ich nie oddzwoniła. Firma, która powiedziała, że to im pomoże, była niczym innym, jak oszustwem finansowym, by zdobyć pieniądze.
Ta historia jest fikcyjna - ale opisany problem jest bardzo realny. Istnieje wiele oszustw związanych z udzielaniem kredytów hipotecznych, które wyciągają setki, a nawet tysiące dolarów od ludzi walczących o uratowanie swoich domów. Obiecują pomóc właścicielom domów w refinansowaniu, negocjować z kredytodawcami lub skorzystać z legalnej sztuczki, aby wydostać się z istniejącej hipoteki. Jednak wszystko, co naprawdę robią, to biorą pieniądze z kieszeni tych, którzy najmniej mogą sobie na to pozwolić, pozostawiając ich w gorszym stanie niż kiedykolwiek.
W styczniu 2018 r.Federalna Komisja Handlu (FTC) wysłała czeki zwrotne do 862 ofiar programu pomocy hipotecznej, który obciążył ich kwotami od 2500 do 3500 USD za „usługi”, które nie zrobiły nic, aby im pomóc. Był to tylko jeden z setek spraw wnoszonych przeciwko fałszywym instytucjom udzielającym ulgi hipotecznej w ciągu ostatnich kilku lat, i prawdopodobnie jest wiele innych, które nigdy nie zostały postawione przed sądem.
Jak oszuści znajdują ofiary
Oszustwa związane z udzielaniem kredytów hipotecznych polegają na zdesperowanych ludziach próbujących uratować swoje domy przed wykluczeniem. Oszuści mają kilka sztuczek, aby znaleźć kłopoty właścicieli domów. Obejmują one:
1. Sprawdzanie powiadomień o wykluczeniu
Oszuści przeszukują publiczne ogłoszenia o wykluczeniu w gazetach i Internecie lub przeglądają pliki w urzędach lokalnych. Zapisują nazwiska właścicieli domów i kontaktują się z nimi bezpośrednio, oferując „pomoc”.
2. Kierowanie na określone grupy
Niektórzy oszuści koncentrują się na członkach określonych grup religijnych lub etnicznych. W 2016 r. FTC ujawniła grupę oszustów w Południowej Kalifornii żerujących na latynoskich właścicielach domów. Firma posunęła się nawet do zatrudniania sprzedawców mówiących po hiszpańsku, aby zbliżyć się do właścicieli domów i zdobyć ich zaufanie.
3. Akwizycja całych dzielnic
Oszuści często koncentrują swoją uwagę na konkretnej dzielnicy - na przykład takiej, w której jest już wiele domów na sprzedaż lub w zamknięciu. Chodzą po okolicy rozdając ulotki lub wizytówki oferujące tak zwane usługi, a nawet mogą chodzić od drzwi do drzwi, aby osobiście porozmawiać z właścicielami domów.
4. Podszywanie się pod innych
Niektórzy oszuści oszukują właścicieli domów, twierdząc, że pochodzą z obecnego banku lub firmy hipotecznej. Oferują pomoc w refinansowaniu lub modyfikacji kredytu hipotecznego, ale mówią im, że muszą zacząć wysyłać płatności hipoteczne na inny adres. Nie trzeba dodawać, że te płatności tak naprawdę nie trafiają do banku.
5. Reklama ogólna
Czasami oszuści nie zawracają sobie głowy tropieniem zagrożonych właścicieli domów. Zamiast tego przyjmują szerokie podejście, umieszczając reklamy tam, gdzie zobaczy je wiele osób - w tym właściciele domów potrzebujący pomocy -.
Reklamy te mogą być w lokalnych gazetach, w telewizji i radiu lub w Internecie. Oszuści mogą również umieszczać ulotki na słupach telefonicznych, na przystankach autobusowych i na środkowych pasach autostrady.
Co oszuści obiecują dla Ciebie zrobić
Oszuści oferują pomoc w trudnej sytuacji właścicielom domów na różne sposoby, z których wszystkie są fałszywe. Oto niektóre z rzeczy, które mogą obiecać:
1. Negocjuj z pożyczkodawcą
Oszuści oferują negocjacje z bankiem w Twoim imieniu, aby pomóc Ci w refinansowaniu lub modyfikacji kredytu mieszkaniowego i obniżeniu płatności. Czasami twierdzą, że mają „specjalne relacje” z bankami, które pomagają im uzyskać niższe stawki lub szybsze zatwierdzanie. Mogą również odradzać samodzielne kontaktowanie się z pożyczkodawcą lub rozmowę z prawnikiem lub innym doradcą kredytowym.
2. Wykonaj kryminalistyczny audyt pożyczki
Niektórzy oszuści rozliczają się jako „audytorzy” pożyczki sądowej, kredytu hipotecznego lub zapobiegania przejęciu nieruchomości. W zamian za opłatę proponują, aby prawnik lub inny ekspert przejrzał dokumenty hipoteczne, aby sprawdzić, czy kredytodawca złamał jakiekolwiek prawo.
Twierdzą, że pomoże to uniknąć przejęcia nieruchomości, uzyskać zgodę na modyfikację pożyczki, obniżyć kapitał pożyczki, a może nawet całkowicie wyjść z pożyczki. Czasami przeprowadzają nawet „audyt” zgodnie z obietnicą.
Niestety nie ma dowodów na to, że przeprowadzenie kryminalistycznego audytu pożyczki faktycznie pomaga uzyskać modyfikację pożyczki lub jakąkolwiek inną ofertę od pożyczkodawcy.
3. Pozwać pożyczkodawcę
Niektórzy oszuści kredytów hipotecznych, na przykład ci z Kalifornii w 2016 r., Twierdzą, że są prawnikami lub przedstawicielami kancelarii prawnych. Oferują one pomoc w pozwie pożyczkodawcy hipotecznego lub dołączenie do pozwy zbiorowej.
Istnieją przepisy federalne, które pozwalają pozwać kredytodawcę hipotecznego o błędy w dokumentach pożyczkowych, ale nie ma gwarancji, że wygrasz, nawet z prawdziwym prawnikiem. Nawet jeśli wygrasz sprawę, pożyczkodawca nadal nie ma obowiązku obniżania płatności, aby były bardziej przystępne cenowo.
4. Połącz się z programami pomocy rządowej
Oszustwa związane z ulgą hipoteczną czasami oferują nauczenie o programach rządowych, które pomagają właścicielom domów w refinansowaniu ich domów lub zmianie warunków ich pożyczek mieszkaniowych.
Te programy istnieją, ale nie musisz zatrudniać kogoś, kto pomoże ci z nich korzystać. Możesz uzyskać wszelką potrzebną pomoc bezpłatnie na rządowej stronie Making Home Affordable (MHA) lub dzwoniąc pod numer 888-995-HOPE (4673). Program MHA nie oferuje już pomocy w zakresie refinansowania lub modyfikacji pożyczki, ale nadal zapewnia bezpłatne porady i pomoc dla właścicieli domów w kontaktach z kredytodawcami hipotecznymi.
5. Pomóż złożyć wniosek o upadłość
Inni oszuści oferują pomoc w złożeniu wniosku o ogłoszenie upadłości w celu spłacenia kredytu hipotecznego. Złożenie wniosku o ogłoszenie bankructwa w rozdziale 7 tymczasowo zatrzyma przejęcie domu, ale nie uratuje domu, który będziesz musiał sprzedać, aby spłacić swoje długi. Upadłość na podstawie rozdziału 13 może pozwolić ci zatrzymać dom, ale nie anuluje twojego długu wobec banku; po prostu go zrestrukturyzuje.
W obu przypadkach nie potrzebujesz prawnika ani nikogo innego, kto pomógłby Ci złożyć wniosek o ogłoszenie upadłości. Możesz to zrobić samodzielnie, korzystając z formularzy dostępnych na stronie internetowej sądów USA. I to nie jest szybkie ani łatwe rozwiązanie; to długi, skomplikowany proces, który trwa kilka miesięcy i ma swoje negatywne konsekwencje. Bankructwo w Twojej księdze niszczy twoją zdolność kredytową, co utrudni kupno domu lub samochodu w przyszłości, a nawet może zmniejszyć szanse na znalezienie pracy.
6. Zostań swoim nowym właścicielem
Jednym z najniebezpieczniejszych oszustw związanych z hipoteką jest oszustwo „czynsz za zakup”. Oszuści mówią ci, że jeśli oddasz im swój dom, mogą wykorzystać swoją dobrą zdolność kredytową do refinansowania go przy niższym oprocentowaniu. Możesz nadal mieszkać tam jako najemca, podczas gdy refinansowanie przechodzi, a następnie odkupić go później.
W rzeczywistości oszust albo ucieka z pieniędzmi, a następnie spłaca nową pożyczkę lub, co gorsza, podnosi czynsz, dopóki nie będzie Cię już stać, w którym to momencie eksmituje cię. Tak czy inaczej, straciłeś dom i nadal jesteś winien tyle samo swojemu prawdziwemu pożyczkodawcy hipotecznemu, jak wcześniej.
7. Sprzedaj swój dom dla siebie
Inni oszuści mogą powiedzieć ci, że mogą znaleźć nabywcę twojego domu, jeśli przekażesz im akt i przeprowadzisz się. Obiecują wypłacić ci część zysku po sprzedaży domu. Oczywiście tak naprawdę robią to, utrzymując dom i wynajmując go, pozostawiając cię bez domu - i wciąż czekając na kredyt hipoteczny.
8. Kup swój dom
Niektórzy oszuści szukają twojego domu, a nie twoich pieniędzy. Zaproponują, że kupią go od ciebie, ale za znacznie niższą cenę niż jest to warte.
Może się wydawać, że warto pozbyć się problemów z hipoteką, ale sprzedaż domu nie uwolni cię od długu hipotecznego. Nadal będziesz musiał spłacić to, co jesteś winien bankowi, i nie będziesz już miał szansy sprzedać dom za jego prawdziwą wartość.
Jak oszuści zarabiają pieniądze od ofiar
Gdy oszuści podpierają swoje ofiary, otrzymują od nich pieniądze na różne sposoby. Najczęstszym jest naliczenie opłaty z góry za sądowy audyt pożyczki lub inną fałszywą obsługę prawną. Opłaty te mogą wynosić setki, a nawet tysiące dolarów. Gdy oszuści mają pieniądze, po prostu przestają odbierać telefony ofiary.
Oszuści zarabiają również, pobierając opłaty od czynszu lub kredytu hipotecznego od swoich ofiar. Niektóre z nich przekonują swoje ofiary, aby zaczęły spłacać kredyty hipoteczne bezpośrednio na ich rzecz, a nie na rzecz banku, podczas „negocjacji” z pożyczkodawcą. Po kilku miesiącach znikają z pieniędzmi, pozostawiając ofiary w dalszym ciągu z prawdziwymi hipotekami niż wcześniej.
W niektórych przypadkach oszuści nie biorą po prostu pieniędzy od swoich ofiar; w rzeczywistości kradną swoje domy. Nakłaniają właściciela do podpisania aktu, obiecując, że albo renegocjują pożyczkę i odsprzedają ją właścicielom, albo sprzedadzą komuś innemu i podzielą się pieniędzmi. Zamiast tego utrzymują dom, wykopują pierwotnych właścicieli i sprzedają lub wynajmują go komuś innemu.
Oszuści znani są nawet z oszukiwania ludzi do podpisywania domów, nie wiedząc o tym. W oszustwie typu „przynęta i zamiana” otrzymujesz stos papierów do podpisania w ramach procesu refinansowania. Jednak w stosie ukryta jest forma, która przekazuje tytuł oszustom. Jeśli nie przeczytasz dokładnie każdego dokumentu przed jego podpisaniem, możesz stracić dom przed rozpoczęciem egzekucji.
Ochrona przed oszustwami związanymi z hipoteką
Jeśli masz kłopoty z hipoteką, możesz być trochę zdesperowany. Kiedy oszuści udzielający kredytów hipotecznych przychodzą wraz ze swoimi fałszywymi obietnicami, zbyt łatwo jest uchwycić się tej „linii życia”, nie patrząc tak naprawdę na to, z czym jest związana. Zanim zdasz sobie sprawę, że jest to raczej kotwica niż ratownik, oszustów już dawno nie ma.
Kluczem do uniknięcia oszustw związanych z hipoteką jest bycie poinformowanym i uważnym. Poznaj swoje prawa w kontaktach z firmą prawniczą lub inną firmą i bądź czujny na sygnały ostrzegawcze przed oszustwem. I nawet jeśli oferta wygląda na uzasadnioną, podejmij podstawowe środki ostrożności, aby chronić siebie i swój dom na wypadek, gdyby okazało się, że jest to oszustwo.
Poznaj swoje prawa jako właściciela domu
W 2010 r. FTC opublikowała swoją zasadę dotyczącą usług pomocy hipotecznej (lub zasadę MARS), aby chronić właścicieli domów przed oszustwami związanymi z udzielaniem hipoteki. Zgodnie z tą zasadą firma obiecująca pomoc pożyczkową nie może pobierać od ciebie żadnych opłat do momentu po przyniósł ci obiecane wyniki. Nawet jeśli zgadzasz się przyjąć pomoc firmy, nie musisz płacić ani grosza, dopóki nie otrzymasz i nie przyjmiesz pisemnej oferty ulgi hipotecznej z banku.
Zasada MARS wymaga również od firm przedstawienia podstawowych faktów w reklamach i połączeniach telemarketingowych. Muszą ujawnić, że nie pracują dla rządu ani twojego pożyczkodawcy hipotecznego i że ani rząd, ani twój pożyczkodawca w żaden sposób nie zatwierdzili ich usług. Muszą także ostrzec cię, że pożyczkodawca może nie wyrazić zgody na zmianę kredytu mieszkaniowego.
Ponadto firma nie może zgodnie z prawem nakazać zaprzestania rozmów z pożyczkodawcą hipotecznym. Zawsze powinieneś swobodnie kontaktować się bezpośrednio ze swoim bankiem i sprawdzić, jakie opcje ma do zaoferowania. Spółka mogą radzę, abyś przestał spłacać kredyty hipoteczne, ale musi także ostrzec, że może to spowodować uszkodzenie twojego kredytu i być może doprowadzić do utraty domu.
Zasada MARS określa również pewne wymagania dla prawników oferujących usługę zwolnienia hipotecznego. Mogą pobierać opłatę z góry, ale tylko wtedy, gdy świadczą prawdziwą usługę w sposób zgodny z wszystkimi stanowymi zasadami etyki. Wszelkie przekazane im pieniądze muszą wpłacić na konto powiernicze klienta, a oni mogą je wypłacić tylko po zakończeniu usługi. Muszą również powiadomić Cię za każdym razem, gdy dokonają wypłaty.
Jak rozpoznać oszustwo
Ogólnie rzecz biorąc, każda firma, która próbuje obciążyć Cię opłatą za doradztwo hipoteczne, modyfikację pożyczki lub inne rodzaje ulgi hipotecznej, jest najprawdopodobniej oszustwem. Kilka programów, które naprawdę mogą pomóc zagrożonym właścicielom domów, takich jak programy MHA, są bezpłatne.
Zachowaj szczególną ostrożność w stosunku do każdej firmy, która nie tylko nalega na opłatę z góry, ale akceptuje tylko czek kasjerski lub przelew bankowy - dwie formy płatności, które są bardzo trudne do wyśledzenia.
Inne znaki ostrzegawcze oszustwa związanego z hipoteką obejmują:
1. Gwarantowane wyniki
Uważaj na każdą firmę, która „zagwarantuje”, że może zmodyfikować twój kredyt mieszkaniowy lub zatrzymać przejęcie nieruchomości. Tylko pożyczkodawca hipoteczny może zatwierdzić zmianę pożyczki i żadna strona trzecia nie może zagwarantować takiego wyniku.
Nawet twierdzenie, że „prawie wszyscy” klienci firmy korzystają z ulgi hipotecznej, jest podejrzane. Nie ufaj też „gwarancji zwrotu pieniędzy”; nie ma sensu, jeśli oszuści znikają i nie można ich znaleźć.
2. Fałszywy adres
Jeśli otrzymasz list lub telefon z informacją, że pochodzi od firmy hipotecznej, ale chce, abyś zaczął wysyłać płatności na adres, który nie jest zgodny z adresem w wyciągu hipotecznym, jest to fałszywy.
Prawdziwy bank nie zmieni adresu bez uprzedniego powiadomienia swoich klientów. W razie wątpliwości skontaktuj się z kredytodawcą hipotecznym pod starym numerem telefonu i zapytaj, czy zmiana adresu jest prawdziwa.
3. Nacisk na podpisanie teraz
Oszustwa związane z ulgą hipoteczną, podobnie jak inne oszustwa, próbują wymknąć się z obrony, wywierając nacisk na szybkie działanie, a nie na zastanawianie się. Każdy, kto wywiera na ciebie presję, aby podpisać dokument, którego nie rozumiesz - lub nawet nie miał okazji dokładnie przeczytać - nie ma na myśli twoich najlepszych interesów.
4. Odcięcie cię od prawdziwej pomocy
Oszuści kredytów hipotecznych często mówią, aby nie kontaktować się z faktycznym pożyczkodawcą hipotecznym, prawnikiem lub doradcą mieszkaniowym. Jest ku temu dobry powód: każda z tych dobrze poinformowanych osób szybko wykryje oszustwo i ostrzeże Cię o tym.
Każda firma, która nie ma nic do ukrycia, nie będzie miała nic przeciwko, jeśli skonsultujesz się z innymi na temat jej usług.
5. Próba przejęcia czynu
Jeśli firma z jakiegoś powodu próbuje zmusić cię do podpisania aktu do domu, to jest to wielka czerwona flaga. To samo dotyczy każdej firmy, która nakazuje zaprzestanie spłat kredytu hipotecznego lub dokonanie płatności na rzecz tej firmy zamiast zwykłej firmy hipotecznej.
Środki ostrożności do podjęcia
Jeśli jesteś właścicielem domu i szukasz pomocy w zakresie kredytu hipotecznego, bądź bardzo ostrożny w stosunku do każdej firmy, z którą współpracujesz. Oto kilka środków ostrożności, które należy podjąć w celu ochrony przed oszustwami.
1. Sprawdź firmę
Przed nawiązaniem współpracy z jakąkolwiek firmą przeprowadź badania, aby upewnić się, że jest to zgodne z prawem. Sprawdź swoją stronę internetową i upewnij się, że ma podane informacje kontaktowe, w tym prawdziwy adres firmy (nie tylko skrytkę pocztową).
Wyszukaj firmę na stronie internetowej Better Business Bureau i wyszukaj nazwę firmy za pomocą słowa „scam”, aby zobaczyć, co się pojawi. Nie przekazuj żadnych danych osobowych, w tym numeru konta bankowego ani numeru ubezpieczenia społecznego żadnej firmie, której nie zbadałeś.
2. Przeprowadź sprawdzenie przeszłości prawników
Odrabiaj pracę domową u prawników, z którymi zamierzasz robić interesy. Zapytaj o ich nazwy, stan lub stany, w których są licencjonowane, oraz numer ich licencji w twoim stanie. Następnie skontaktuj się ze stowarzyszeniem adwokackim w swoim stanie, aby upewnić się, że prawnicy są prawni i nie mają obecnie kłopotów z naruszeniem zasad etyki. (Aby znaleźć skojarzenie pręta swojego stanu, po prostu szybko wyszukaj w Internecie „skojarzenie pręta” i nazwę stanu).
3. Obserwuj, co podpisujesz
Nie podpisuj żadnego dokumentu bez przeczytania go i zrozumienia dokładnie tego, na co się zgadzasz. Jeśli masz jakiekolwiek problemy ze zrozumieniem języka, poproś prawnika lub innego niezależnego eksperta o przejrzenie formularza i wyjaśnienie go przed podpisaniem.
4. Kontynuuj dokonywanie płatności hipotecznych
Niektórzy oszuści zalecają zaprzestanie spłat kredytu hipotecznego podczas „negocjacji” z bankiem. Nie rób tego! Zaleganie ze spłatą kredytu hipotecznego tylko zwiększa ryzyko wykluczenia, a także szkodzi kredytowi.
Ponadto nie należy wysyłać miesięcznych spłat kredytu hipotecznego do osób innych niż pożyczkodawca hipoteczny, chyba że pożyczkodawca wyraził na to wyraźną zgodę na piśmie.
5. Nie zaniżaj ceny swojego domu
Jeśli firma dołącza ofertę zakupu domu, sprawdź, czy cena jest rozsądna. Sprawdź „comps” lub ceny podobnych domów w Twojej okolicy, na stronach takich jak Zillow lub Trulia. Jeśli kwota oferowana przez firmę jest znacznie mniejsza niż ceny twojego domu, prawie na pewno możesz lepiej sprzedać dom komuś innemu.
6. Nie podpisuj umowy
Cokolwiek robisz, nigdy podpisz akt do domu osobie trzeciej, mając nadzieję, że to „uratuje” Twój dom. Jedynym momentem, w którym warto podpisać umowę, jest sprzedaż domu lub oddanie go spółce hipotecznej w ramach umowy o umorzenie długu.
Co zrobić, jeśli byłeś ofiarą
Jeśli padłeś ofiarą oszustwa związanego z hipoteką, możesz to zgłosić na kilka sposobów:
- FTC Complaint Assistant pozwala zgłaszać oszustwa wszystkich typów.
- Krajowe Stowarzyszenie Prokuratorów Generalnych może skontaktować się z biurem prokuratora generalnego stanu.
- Biuro Better Business przyjmuje skargi dotyczące produktów i usług firm. Aby złożyć skargę, musisz znać nazwę i lokalizację firmy.
- Biuro Ochrony Finansów Konsumenckich rozpatruje reklamacje dotyczące produktów i usług finansowych. Możesz złożyć skargę online lub dzwoniąc pod numer 855-411-CFPB (2372).
- Jeśli oszustwo wiąże się z bankructwem, możesz zgłosić to w lokalnym biurze powiernika USA. Lokalne biuro można znaleźć na stronie internetowej Departamentu Sprawiedliwości.
- Na koniec możesz zgłosić podejrzane oszustwa za pośrednictwem infolinii MHA pod numerem 888-995-HOPE (4673). Ta linia może również łączyć Cię z uzasadnionymi źródłami pomocy hipotecznej.
Zgłoszenie oszustwa to Twoja najlepsza szansa na odzyskanie części swoich pieniędzy. Prawdopodobnie jednak nie odzyskasz wszystkiego, a proces ten może potrwać lata. Na przykład kontrole refundacji, które FTC wysłała ofiarom w styczniu 2018 r., Stanowiły rozliczenie skargi wniesionej pierwotnie w 2013 r. Średnia kwota wypłacona każdej ofierze wynosiła 619,24 USD - około 26% utraconych.
Ostatnie słowo
Niestety, nie ma szybkiego i łatwego rozwiązania dla pożyczki mieszkaniowej w przystępnej cenie. Jeśli masz kłopoty z kredytem hipotecznym, najlepiej jest skontaktować się z pożyczkodawcą, wyjaśnić sytuację i poprosić o współpracę z Tobą w celu opracowania planu spłaty zadłużenia.
Udanie się do pożyczkodawcy może być przerażające i krępujące, ale jest to Twoja najlepsza szansa na uratowanie domu. Wykluczenie jest czasochłonne i kosztowne dla banków, więc mają wszelkie zachęty, aby pomóc ci znaleźć inne rozwiązanie, jeśli to możliwe.
Istnieją również legalne programy rządowe, które mogą pomóc. Najlepszym sposobem na ich znalezienie jest strona internetowa lub infolinia MHA. Możesz również skontaktować się z państwową agencją mieszkaniową za pośrednictwem Krajowej Rady Państwowych Agencji Mieszkalnictwa, aby sprawdzić, czy ma ona program unikania wykluczenia.
Czy kiedykolwiek spotkałeś się z oszustwem w sprawie hipoteki? Co się stało?
