5 sposobów na wyciągnięcie kapitału z domu HELOC, pożyczki, refinansowanie i inne
I bądźmy szczerzy, czasami właściciele domów mają problemy finansowe, ale są bogaci w akcje.
Jeśli zastanawiasz się nad wyciągnięciem kapitału z domu, oto pięć sposobów, jak to zrobić, a także zalety i wady każdego z nich. Uważaj tylko, aby nie przesadzić z finansami. Kapitału nie można zrealizować do momentu sprzedaży; wszystko, co możesz zrobić wcześniej, to pożyczyć od tego dług.
Jak wyciągnąć kapitał z domu
Cały dług mieszkaniowy ma kilka wspólnych cech. Po pierwsze, większość długów domowych zgłasza historię płatności do biur kredytowych; wyjątki obejmują odwrócone hipoteki i czasami ogólne pożyczki pod wynajem. Jeśli spóźnisz się z płatnością lub spłacisz ją całkowicie, spodziewaj się, że wpłynie to na Twoją zdolność kredytową.
Podobnie, jeśli spłacisz długi zabezpieczone w domu zastawem, pożyczkodawca może cię zamknąć. Chociaż masz do dyspozycji kilka opcji, aby zatrzymać wykluczenie, ryzyko utraty domu jest realne.
Wreszcie, możesz odliczyć koszty odsetek od długów zabezpieczonych w domu, ale tylko jeśli wyszczególnisz swoje odliczenia. Jeśli nie, nie jest to szczególnie przydatne. Zanim przejdziesz do pięciu opcji wyciągnięcia kapitału z domu, upewnij się, że rozumiesz te podobieństwa.
1. Refinansowanie wypłaty
Jeśli masz dom o wartości 300 000 $ i jesteś winien tylko 150 000 $, możesz refinansować swój kredyt hipoteczny i wyciągnąć więcej gotówki. Oczywiście wiąże się to z wyższymi płatnościami mieszkaniowymi i wznowieniem spłaty kredytu od zera (więcej na ten temat wkrótce).
Zalety refinansowania
Refinansowanie kredytu hipotecznego ma kilka zalet. Po pierwsze, możesz pożyczać pieniądze według stałej stopy procentowej, co oznacza przewidywalne spłaty kredytu hipotecznego. Twoje kwoty główne i odsetki nigdy nie rosną; tylko podatki od nieruchomości lub składki na ubezpieczenie domu mogą spowodować wzrost miesięcznych płatności.
Kolejną zaletą jest to, że pożyczkodawcy zazwyczaj naliczają niższe stawki odsetek za refinansowanie niż inne rodzaje pożyczek z tej listy. Wynika to z faktu, że posiadają pierwszą pozycję zastawu z refinansowaniem, co oznacza, że ich dług zyskuje pierwszeństwo w przypadku niewywiązania się z płatności i przejęcia.
Wreszcie refinansowanie pozwala wyciągnąć wyższy stosunek kredytu do wartości (LTV) niż inne opcje z tej listy z tego samego powodu. Pożyczkodawca na pierwszej pozycji zastawu może pożyczyć wyższy procent wartości nieruchomości, wiedząc, że w pierwszej kolejności zostanie spłacony.
Pro Wskazówka: Jeśli zastanawiasz się nad refinansowaniem domu, sprawdź LendingTree. Dostarcza oferty od wielu pożyczkodawców, dzięki czemu możesz mieć pewność, że uzyskasz najniższe możliwe stawki.
Wady refinansowania
Refinansowanie kredytu hipotecznego powoduje wznowienie amortyzacji od zera, co kredytodawcy uwielbiają. To powinno wysłać czerwoną flagę dla ciebie jako pożyczkobiorcy.
Kredytodawcy stosują obliczenia zwane „zwykłą amortyzacją odsetek”, aby określić, ile części każdej miesięcznej płatności przeznacza się na odsetki, a ile na spłatę salda głównego. Na początku okresu kredytowania prawie wszystkie płatności są przeznaczane na odsetki, a nie na kwoty główne. Z biegiem czasu wskaźnik ten zmienia się, aż do samego końca okresu kredytowania prawie każda płatność idzie w kierunku spłaty salda głównego.
Ale o to chodzi: zmiana tego współczynnika przebiega zgodnie z krzywą wykładniczą i najczęściej dzieje się na samym końcu pożyczki. W przypadku 30-letniej hipoteki większość twojego salda może zostać spłacona tylko w ciągu ostatnich kilku lat. Tak więc pożyczkodawcy uwielbiają refinansować starsze pożyczki, ponieważ mogą zacząć od nowa po amortyzacji i pobierać wysokie odsetki od każdej miesięcznej płatności.
Refinansowanie również wznawia odliczanie okresu kredytowania. Jeśli masz 20 lat na 30-letnią hipotekę i refinansujesz kolejną 30-letnią hipotekę, idziesz z 10 lat pożyczki na kolejne 30 lat.
Ta stała stopa procentowa i płatność mają również wadę: hipoteki są nieelastyczne. Pożyczasz stałą kwotę z ustalonym okresem spłaty, koniec dyskusji.
Jeśli zastanawiasz się nad refinansowaniem w celu konsolidacji zadłużenia karty kredytowej, dobrze się zastanów. Niewywiązywanie się z kart kredytowych oznacza osąd; spłacanie kredytu hipotecznego oznacza wykluczenie.
Wreszcie refinansowanie wiąże się z nowym zestawem kosztów zamknięcia. Pomiędzy opłatami pożyczkodawcy, opłatami za tytuł, opłatami za wycenę i innymi, przygotuj się na wydanie tysięcy dolarów opłat.
Dolna linia
Refinansowanie kredytu hipotecznego w celu wypłaty gotówki może czasami mieć sens - na przykład, jeśli masz kredyt hipoteczny FHA i chcesz refinansować kredyt hipoteczny konwencjonalny w celu wyeliminowania składki na ubezpieczenie kredytu hipotecznego.
Przed refinansowaniem przeczytaj tę bardziej szczegółową odpowiedź na pytanie „Czy powinienem refinansować kredyt hipoteczny?”
2. Drugi kredyt hipoteczny / kredyt na akcje
Jeśli masz już kredyt hipoteczny i chcesz pożyczyć więcej pieniędzy na swój dom, nikt nie mówi, że musisz spłacić istniejącą hipotekę. Jedną z opcji jest zaciągnięcie drugiej hipoteki, znanej również jako pożyczka pod zastaw domu. Podobnie jak w przypadku refinansowania pierwotnej hipoteki, możesz użyć LendingTree aby uzyskać najlepsze oprocentowanie kredytu mieszkaniowego.
Technicznie rzecz biorąc, te dwa terminy nie oznaczają dokładnie tego samego. Pożyczka pod zastaw domu to każda nowa pożyczka hipoteczna, którą zaciągasz jako istniejący właściciel domu. Jeśli posiadasz swój dom za darmo i czysto, możesz pożyczyć kredyt pod zastaw domu, który miałby pierwszą pozycję zastawową, a nie drugą hipotekę. Ale w ogólnej dyskusji terminy są często używane zamiennie.
Plusy kredytów mieszkaniowych
Jedną z wyraźnych zalet drugiej hipoteki jest to, że nie musisz ponownie uruchamiać harmonogramu amortyzacji od pierwszego kredytu hipotecznego. W powyższym przykładzie pożyczkobiorcy pozostało tylko 10 lat na spłacie kredytu hipotecznego, więc wznowienie całej pożyczki przyniosłoby ogromną wadę. Ale z drugą hipoteką mogą po prostu wziąć to, czego potrzebują, jako nową dodatkową pożyczkę.
Opłaty za pożyczkodawcę mogą być niższe w przypadku drugiego kredytu hipotecznego niż refinansowania. Pożyczkodawcy często pobierają opłaty z góry zwane „punktami”, z 1 punktem równym 1% kwoty pożyczki. W przypadku kredytu hipotecznego na 30 000 USD 1 punkt to tylko 300 USD, a 1 punkt na refinansowaniu w wysokości 300 000 USD to 3 000 USD.
Drugie hipoteki, zabezpieczone przed domem, zazwyczaj oferują niższe stopy procentowe niż niezabezpieczone pożyczki osobiste. Oczywiście ta niższa stopa procentowa może zostać unieważniona przez wyższe koszty prowadzenia tytułu własności, rejestrowania dokumentów zastawu i innych wymagań dotyczących zamknięcia hipotecznego domu.
Wady pożyczek Home Equity
Drugie hipoteki prawie zawsze wiążą się z wyższymi stopami procentowymi niż refinansowanie, ponieważ pożyczkodawca musi zająć drugą pozycję zastawu za pierwszym kredytodawcą hipotecznym.
Kredyty mieszkaniowe, podobnie jak inne rodzaje hipotek, są również mało elastyczne. To sprawia, że są użyteczne tylko jako jednorazowy zastrzyk gotówki - i to w dodatku drogi.
Jak wspomniano powyżej, koszty zamknięcia są drogie. Bez względu na to, jak niewielka jest kwota pożyczki, nadal musisz płacić za tytuł własności, opłaty rejestracyjne, wyceny i stałe „opłaty śmieciowe” pobierane przez pożyczkodawcę.
Dolna linia
Jeśli masz jednorazową potrzebę gotówki, taką jak opłacenie remontu domu, drugie hipoteki mogą mieć sens. W szczególności właściciele domów mogą wykorzystać je jako opcję, gdy mają tani, korzystny pierwszy kredyt hipoteczny, którego nie chcą stracić.
Uważaj jednak na wysokie koszty zamknięcia i spójrz na całkowity koszt pożyczki, w tym wszystkie koszty zamknięcia i odsetki za cały okres pożyczki w porównaniu z kwotą gotówki, którą chcesz pożyczyć. Nikt nie chce zapłacić 60 000 USD odsetek i opłat za pożyczenie 25 000 USD.
3. Linia kredytowa Home Equity (HELOC)
Linia kredytu mieszkaniowego (HELOC) za pośrednictwem firmy takiej jak Figure.com jest o wiele bardziej elastyczną opcją do korzystania z kapitału własnego bez konieczności zaciągania jednorazowej hipoteki.
Jak sama nazwa wskazuje, HELOC to odnawialna linia kredytowa jak zabezpieczona karta kredytowa. Ale zamiast być zabezpieczony depozytem gotówkowym, jest zabezpieczony przed domem. Maksymalna łączna wartość LTV dla HELOC zazwyczaj mieści się w zakresie od 75% do 85%. Na przykład w przypadku domu z hipoteką w wysokości 150 000 USD o wartości 300 000 USD zamiast refinansowania lub zaciągnięcia drugiej hipoteki można wykupić HELOC z limitem kredytu w wysokości 100 000 USD.
W początkowym okresie losowania wynoszącym od 5 do 10 lat możesz wypłacić pieniądze w stosunku do linii kredytowej i spłacić saldo, jak chcesz. Jedyne płatności dokonywane każdego miesiąca są oprocentowane.
Po okresie losowania przychodzi okres spłaty, kiedy linia kredytu zamyka się i musisz dokonywać miesięcznych płatności, aby spłacić saldo. Okresy spłaty trwają zwykle od 10 do 20 lat.
Plusy HELOC
Piękno HELOC-ów polega na ich elastyczności. Być może nigdy nie będziesz musiał ich użyć lub możesz użyć ich tylko sporadycznie, aby zapłacić za remont domu, zanim szybko spłacisz saldo. Możesz również zwiększyć je, aby pokryć ważny koszt.
Ponadto stopy procentowe HELOC są zwykle niższe niż karty kredytowe, ponieważ są zabezpieczone przez dom. Zasadniczo stawki mieszczą się w podobnym zakresie, co drugie hipoteki ”.
Wady HELOCs
Elastyczność wiąże się z pewnym kosztem; HELOC to pożyczki o zmiennym oprocentowaniu. Oprocentowanie pożyczek może być niskie, ale jeśli wzrosną trzykrotnie w ciągu następnych 10 lat, możesz spłacić 16% odsetek od swojego długu.
Niewywiązywanie się z kart kredytowych niekoniecznie oznacza bezdomność, ale niewykonanie zobowiązania w HELOC może, ponieważ linia kredytowa jest zabezpieczona przed domem.
Podobnie jak w przypadku drugiej hipoteki, właściciele domów mogą ponosić wysokie koszty zamknięcia, aby otworzyć linię kredytową. Proces zamknięcia jest podobny, wymaga prac nad tytułem i wszystkich powiązanych opłat.
Kredytobiorcy stają również w obliczu wyjątkowego ryzyka związanego z HELOC: zamrożonego kredytu z powodu utraty kapitału. Jeśli twój dom traci na wartości, pożyczkodawca może zamrozić linię kredytową, niezależnie od tego, czy spłaciłeś wszystkie odsetki na czas.
Wreszcie, niektóre HELOC zawierają klauzulę stałego zamieszkania. W przeciwieństwie do kredytów hipotecznych, które zazwyczaj pozwalają pożyczkobiorcom wyprowadzić się po roku i zatrzymać nieruchomość jako czynsz, niektóre HELOC-y automatycznie zamykają się, gdy pożyczkobiorca się wyprowadzi, a cała zaległa kwota jest natychmiast wymagalna. Pamiętaj, aby sprawdzić drobny druk.
Dolna linia
Domowe linie kredytowe mogą stanowić elastyczne źródła finansowania. HELOCs mają wiele zastosowań, od płacenia za ulepszenia domu, naukę w szkole dla dzieci po zaliczkę na wynajem nieruchomości lub domu wakacyjnego. Mogą być nawet wykorzystane jako uzupełnienie lub zamiennik funduszu ratunkowego, jeśli masz wysoką tolerancję na ryzyko i wolisz zainwestować swoją gotówkę niż pozwolić, by zwlekała na rachunku oszczędnościowym.
Ale podobnie jak w przypadku drugich hipotek, należy uważnie przeanalizować, czy długoterminowe koszty są warte elastyczności.
4. Odwrócenie hipoteki
Wiele starszych osób znajduje się w wyjątkowej sytuacji, mając dużo kapitału, ale ograniczony dochód. Jedną z dostępnych opcji jest odwrócenie hipoteki LendingTree.
W przypadku hipoteki odwróconej pożyczkodawca spłaca pożyczkobiorcę, a nie odwrotnie, bez obowiązku dokonywania płatności przez właściciela domu. Po ich śmierci dom idzie do pożyczkodawcy, chyba że pożyczkobiorca lub ich majątek spłacą saldo.
Podczas gdy odwrócone kredyty hipoteczne są w wielu kształtach i rozmiarach, najczęstszym jest to, że pożyczkodawca dokonuje miesięcznych płatności na rzecz pożyczkobiorcy, a saldo kredytu rośnie z czasem. Alternatywnie, pożyczkobiorca może wziąć jednorazową spłatę, taką jak druga hipoteka, lub jakąś kombinację ryczałtu i miesięcznych płatności.
Zalety odwrotnej hipoteki
W przeciwieństwie do innych opcji z tej listy, pożyczkodawcy hipoteczni odwróceni nie mogą zamknąć dostępu do nieruchomości. W zależności od warunków pożyczki mogą przestać dokonywać płatności po określonej liczbie, ale nie mogą zmusić właściciela domu do opuszczenia. A ponieważ kredytobiorca nie dokonuje płatności, zły wynik kredytowy nie ma znaczenia.
Jak wspomniano powyżej, odwrócone hipoteki zapewniają pewną elastyczność pożyczkobiorcom w wyborze sposobu otrzymywania płatności. W każdym razie spłaty pożyczki nie wpływają na kwalifikowanie się pożyczkobiorcy do świadczeń z zabezpieczenia społecznego lub Medicare.
Wady odwrotnej hipoteki
Po pierwsze, tylko osoby starsze - zwykle powyżej 62 lat - mogą zaciągać odwrócone hipoteki. Chociaż nie jest to samo w sobie, jest to ograniczenie.
Kolejnym ograniczeniem jest to, że tylko zabezpieczenie pierwotnego miejsca zamieszkania może być wykorzystane jako zabezpieczenie odwróconej hipoteki. Nie licz na wykupienie nieruchomości na wynajem, bez względu na to, ile masz w niej kapitału.
A teraz poważna wada: ubezpieczenie kredytu hipotecznego. W przypadku programów FHA z odwróconą hipoteką kredytobiorcy muszą uiścić opłatę z góry w wysokości 0,5% przy stole, jeśli saldo kredytu wynosi poniżej 60% LTV i brzydkie 2,5% dla salda kredytu powyżej 60% LTV. A to tylko opłata z góry. Pożyczkobiorcy muszą również co roku płacić bieżące opłaty miesięczne w wysokości 1,5% kwoty pożyczki - kwota, która z czasem często rośnie.
Dolna linia
Dla starszych dorosłych ze znacznym kapitałem własnym, którzy nigdy nie planują się wyprowadzić, odwrócone hipoteki stanowią realne źródło dodatkowych dochodów. Są długami, ale bez tych nieznośnych miesięcznych rachunków.
Ale jeśli chcesz zostawić coś dla swoich dzieci, uważaj na to, jak odwrotna hipoteka wpłynie na twoje planowanie majątku.
5. Kup nieruchomość na wynajem z pożyczką powszechną
Gotowy do większej kreatywności w uzyskiwaniu dostępu do kapitału własnego domu?
Powiedzmy, że chcesz kupić nieruchomość na wynajem. Znajdziesz pożyczkodawcę, który hojnie oferuje 80% finansowania LTV - lub, innymi słowy, wymaga od ciebie 20% zaliczki. Możesz wykasować gotówkę lub zaoferować dodatkowe zabezpieczenie swojego domu.
Działa to w ten sposób: Zamiast zabezpieczyć tylko zastaw przed wynajmowaną nieruchomością, pożyczkodawca oprócz wynajmu zastawia zastaw na bieżącym domu. Dostają dwie właściwości jako zabezpieczenie, zapewniając im większe bezpieczeństwo. Ze względu na dodatkowe zabezpieczenia nie wymagają już zaliczki.
Zalety ogólnej pożyczki
Nie musisz wymyślać gotówki na pożyczkę powszechną. Możesz potencjalnie sfinansować nawet koszty zamknięcia nowej nieruchomości. Ale zyskujesz nowy składnik generujący dochód.
Ta taktyka również nie wymaga osobnego rozstrzygnięcia; po prostu zamykasz nieruchomość, którą kupujesz, finansując. Firma tytułowa musi wyciągnąć dwa zestawy prac tytułowych, ale wszelkie dodatkowe koszty bledną w porównaniu z kosztami zamknięcia osobnego rozliczenia.
Wady pożyczki powszechnej
Na początek wystawiasz swój dom na ryzyko zakupu nieruchomości inwestycyjnej, ryzykując wykluczenie i bezdomność, jak opisano powyżej.
Innym ryzykiem finansowania 100% zakupu na wynajem jest ujemny przepływ środków pieniężnych. Tak wysokie płatności hipoteczne mogą oznaczać wyższe średnie wydatki niż dochód z najmu, co zniweczyłoby cały cel zakupu czynszu. Ujemne przepływy pieniężne to ryzyko zakupu nieruchomości na wynajem przy zakupie od 70% do 80% LTV. Ryzyko jest jeszcze większe, gdy sfinansujesz całą cenę zakupu.
Podobnie, jeśli nieruchomość spadnie nawet nieznacznie, stawia cię do góry nogami na hipotece.
Zakup nieruchomości na wynajem z pożyczką powszechną może wydawać się podobny do korzystania z HELOC. Jednak większość inwestorów, których znam, używa tej taktyki tylko jako tymczasowego źródła funduszy, aby mogli kupować z prędkością błyskawicy. Szybko spłacają HELOC po zakończeniu wszelkich napraw, zwykle poprzez zaciągnięcie długoterminowej hipoteki na wynajmowanej nieruchomości. Innymi słowy, nie wykorzystują swojego domu do nadmiernej dźwigni wynajmu. Zamiast tego używają go do tymczasowych, szybkich i elastycznych pieniędzy, które spłacają w całości osobnym kredytem hipotecznym.
Dolna linia
Zabezpieczanie domu w celu finansowania inwestycji jest przedsięwzięciem wysokiego ryzyka. Nie próbuj tego w domu, chyba że jesteś doświadczonym inwestorem z tuzinem ofert na swoim koncie.
Ostatnie słowo
Dług jest niebezpiecznym narzędziem, łatwym do nadużywania i trudnym do umiejętnego władania. Najlepszym sposobem na uzyskanie dostępu do kapitału własnego w domu jest sprzedaż domu i przeprowadzka w tańsze miejsce. Ale jeśli musisz zaciągnąć dług, zaciągnięcie pożyczki w domu zwykle oznacza niższe stopy procentowe niż niezabezpieczone długi.
Uważaj tylko na wysokie koszty zamknięcia z góry i uważaj, aby nie zaciągnąć większego zadłużenia, niż możesz spłacić. Większość długów jest w rzeczywistości złymi długami, a jedynym wyjątkiem jest dług, który pomaga budować bogactwo. Więc jeśli możesz pomóc, posłuchaj tych zrzędliwych ekspertów i nie używaj swojego domu jako bankomatu.
Jakie masz doświadczenie w uzyskiwaniu dostępu do kapitału własnego w domu? Które z powyższych metod zastosowałeś i co o tym sądzisz?
