Pożyczki na twarde pieniądze na remonty nieruchomości - czy należy je otrzymać?

Kto ma rację?

Pożyczki na twarde pieniądze nie są z natury dobre ani złe; są zaledwie jednym z wielu narzędzi finansowania w zestawie narzędzi dla inwestora w nieruchomości. Oto, co aspirujący inwestorzy nieruchomości powinni wiedzieć o pożyczkach na twarde pieniądze, w tym o ich zaletach, wadach, kosztach oraz właściwym i niewłaściwym czasie ich wykorzystania.

Co to jest pożyczka na twarde pieniądze?

Pożyczka na twarde pieniądze jest pożyczką zabezpieczoną na nieruchomości. Pożyczkodawcy twardych pieniędzy zwykle koncentrują się mniej na pożyczkobiorcy niż zwykli pożyczkodawcy hipoteczni, a bardziej na nieruchomości i jakości samej transakcji. Zamiast pożyczać 90% do 95% wartości nieruchomości, jak zwykli pożyczkodawcy hipoteczni, pożyczkodawcy o twardych pieniądzach zwykle stosują stosunek kredytu do wartości 60% do 80% (LTV).

Podczas gdy kredytodawcy twardych pieniędzy oceniają również kredytobiorcę, ich głównym celem jest upewnienie się, że w nieruchomości jest wystarczająca ilość kapitału, aby mogli odzyskać środki, nawet jeśli kredytobiorca nie wywiąże się z płatności. Analizują umowę, aby upewnić się, że pożyczkobiorca kupuje poniżej wartości rynkowej i będzie w stanie stworzyć jeszcze więcej kapitału poprzez renowację nieruchomości z zyskiem.

Pożyczkodawcy twardych pieniędzy nie są głównymi bankami ani korporacjami. Zamiast tego są to małe, zwinne firmy działające na poziomie lokalnym, stanowym lub regionalnym. Obecnie istnieje garstka prawie ogólnokrajowych firm, które oferują pożyczki na twarde pieniądze, ale żadna z nich nie działa we wszystkich 50 stanach. W przeciwieństwie do banków, które starają się obsługiwać rynek masowy, pożyczkodawcy twardych pieniędzy są pożyczkodawcami niszowymi specjalizującymi się w szybkich pożyczkach renowacyjnych dla doświadczonych inwestorów na rynku nieruchomości.

Pożyczki na twarde pieniądze są zazwyczaj krótkoterminowe (od 6 do 24 miesięcy), oprocentowane i dostępne tylko dla nieruchomości nie zajmowanych przez właściciela. W przeciwieństwie do tego, hipoteka jest zazwyczaj zorientowana na kredytobiorcę i długoterminowa (od 15 do 30 lat). Konwencjonalni kredytodawcy hipoteczni badają kwalifikacje kredytobiorcy, takie jak historia kredytowa, dochód, zadłużenie i wskaźniki, takie jak stosunek zadłużenia do dochodu. Zabezpieczenie - nieruchomość - musi wycenić co najmniej cenę zakupu, aby zaspokoić tradycyjnych kredytodawców hipotecznych.

Zalety pożyczek na twarde pieniądze

Pożyczki na twarde pieniądze istnieją już od dłuższego czasu i nadal są opcją finansowania dla wielu inwestorów na rynku nieruchomości, pomimo niedawnego pojawienia się „zakłóceń” w tej dziedzinie, takich jak strony z finansowaniem społecznościowym. Oto dlaczego są tak popularne wśród inwestorów.

1. Szybkość i elastyczność

Pożyczki na twarde pieniądze są szybkie i elastyczne, dwie cechy cenione przez inwestorów nieruchomości. Widziałem kredyty na twarde pieniądze zamykane w ciągu trzech dni od początku do końca. Często ta prędkość jest niezbędna, aby inwestorzy w nieruchomości mogli zabezpieczyć wyjątkowe oferty, oferując szybki i praktycznie gwarantowany rozrachunek niespokojnemu sprzedawcy.

2. Idealny do finansowania renowacji

Tam, gdzie świecą kredyty twarde, finansuje się renowację. Większość pożyczkodawców o twardych pieniądzach pokrywa 100% kosztów remontu i zwalnia fundusze w serii losowań w oparciu o wspólnie uzgodniony harmonogram losowań (więcej na ten temat później).

3. Złe kredyty nie są czynnikiem łamającym ofertę

Ponieważ pożyczający twarde pieniądze bardziej skupiają się na nieruchomościach niż na pożyczkobiorcy, nie unikają pożyczkobiorców o złych kredytach; po prostu pobierają wyższe oprocentowanie i opłaty oraz pożyczają pożyczki o wyższym ryzyku niższym LTV.

4. Elastyczne informacje o zaliczce

Inną zaletą pożyczek na twarde pieniądze jest to, że kredytodawcy często nie dbają o to, skąd pochodzi twoja zaliczka. Możesz pożyczyć ją od swojej wielkiej cioci Sue, pobrać zaliczkę gotówkową z karty kredytowej lub sprzedać nerkę w serwisie eBay lub Amazon; większość pożyczkodawców twardych pieniędzy nie dba o to, ponieważ ich celem jest zabezpieczenie. Konwencjonalni pożyczkodawcy zazwyczaj nie pozwalają na pożyczanie żadnej części zaliczki, nawet od członków rodziny.

5. Rodzaj nieruchomości nie ma znaczenia

Kredytodawcy twardych pieniędzy są również skłonni rozważyć unikalne właściwości, które czynią konwencjonalnych kredytodawców piskliwymi. Kiedyś znałem kobietę prowadzącą pensjonat o mieszanym przeznaczeniu i ładującą do pokoi nieudokumentowanych imigrantów do tygodnia, bez zadawania pytań. Żaden konwencjonalny pożyczkodawca nie dotknąłby jej, ale znaleziony przez niego pożyczkodawca nie miał najmniejszego wrażenia, gdy zobaczył wysoką wartość i kapitał własny nieruchomości.

6. Brak PMI

Na koniec, pożyczkodawcy twardych pieniędzy nie naliczają prywatnego ubezpieczenia hipotecznego (PMI), co eliminuje część kosztów związanych z wysokimi kosztami.

Wady pożyczek na twarde pieniądze

Pożyczki te wiążą się z pewnym znaczącym ryzykiem, które potencjalni pożyczkobiorcy powinni zrozumieć.

1. Wysokie koszty finansowania zewnętrznego

Szybkość i elastyczność nie są tanie. Zdecydowanie największym minusem pożyczek na twarde pieniądze jest ich wyższy koszt.

Pożyczkobiorcy mogą oczekiwać spłaty od 8% do 18% stóp procentowych oraz od 2 do 6 punktów. („Punkt” w pożyczaniu żargonu to opłata pobierana z góry w momencie rozliczenia, równa 1% kwoty pożyczki.) Te stawki i opłaty różnią się nie tylko w zależności od pożyczkodawcy, ale również w zależności od wyniku kredytowego pożyczkobiorcy, i doświadczenie. Jeśli szukasz powodu, aby poprawić swój kredyt, lepsze wyniki kredytowe zwykle obniżają koszty kredytu twardego.

Podobnie jak bardziej tradycyjni pożyczkodawcy hipoteczni, pożyczkodawcy twardych pieniędzy podnoszą stopy wraz z rosnącymi stopami procentowymi. W końcu sami pożyczają pieniądze, aby się odwrócić i pożyczyć ci, i przenoszą wszelkie wyższe koszty odsetek na swoich pożyczkobiorców.

Oprócz wysokich stóp procentowych i punktów, pożyczkodawcy twardych pieniędzy pobierają również „opłaty śmieciowe”, podobnie jak większość pożyczkodawców hipotecznych: opłaty za przetwarzanie, opłaty administracyjne, opłaty za ocenę oceny i cokolwiek innego, co mogą wymyślić, aby oddzielić kredytobiorców od większej ilości swoich pieniędzy. Mówiąc o wycenach, większość pożyczkodawców twardych pieniędzy będzie wymagać skorzystania z ich zatwierdzonego rzeczoznawcy, który może naliczać stawki wyższe niż średnie. To powiedziawszy, jest to typowe dla większości pożyczkodawców hipotecznych, nie tylko pożyczkodawców twardych pieniędzy.

Większość pożyczkodawców twardych pieniędzy pobiera również opłaty kontrolne za każde losowanie. Wysyłają inspektora do nieruchomości na każdym etapie remontu, aby sprawdzić, czy określone prace zostały zakończone przed wydaniem losowania.

2. Warunki są zazwyczaj krótkie

Po pierwsze, pożyczkodawcy twardych pieniędzy prawie zawsze udzielają pożyczek na krótkoterminowe pożyczki, zwykle trwające od 6 do 24 miesięcy. I nie mają w tym poczucia humoru, jeśli nie spłacisz ich w tym okresie. Spodziewaj się kolejnej rundy punktów i opłat, jeśli będą musieli wydać ci kolejną pożyczkę.

To powiedziawszy, ponieważ pożyczki są krótkoterminowe, zwykle są one tylko oprocentowane. Nie spłacasz żadnej kwoty głównej, tylko odsetki, co utrzymuje miesięczne płatności w możliwym do zniesienia zakresie pomimo wysokich stóp procentowych.

3. Opóźnienia w płatnościach podlegają surowym karom

Pożyczkodawcy twardych pieniędzy również nie mają poczucia humoru na temat opóźnień w płatnościach. Jeśli przegapisz płatność, nie spodziewaj się przyjaznego telefonu od jakiegoś dziarskiego przedstawiciela w call center, który pomoże ci opracować plan płatności. Zamiast tego należy spodziewać się natychmiastowego powiadomienia o wykluczeniu.

W końcu cały model biznesowy pożyczkodawców twardych opiera się na zabezpieczeniach; ich ochrona przed stratami nie jest oparta na statystycznym modelowaniu prawdopodobieństwa niewykonania zobowiązania, ale na prostszym rachunku „Czy możemy odzyskać naszą pożyczkę, jeśli wykluczymy?”

4. Potencjał do przekroczenia budżetu

Ostateczne ryzyko, które jest nieodłączne w każdym projekcie renowacji, przekracza budżet. Nie oczekuj, że pożyczkodawca twardych pieniędzy będzie przychylny, jeśli twój kontrahent uderzy cię dodatkowymi 5000 $ wydatków; będziesz musiał wykasować wszelkie nadwyżki z własnej kieszeni. Przed zakupem upewnij się, że masz kontrolę domu, aby zminimalizować ryzyko niespodzianek.

Wszystkie te ryzyka można podsumować w jednym zdaniu: Przestrzegaj warunków pożyczki lub grozi szybkie zamknięcie dostępu do rynku. Pożyczkodawcy na twardym pieniądzu są elastyczni przed zaciągnięciem pożyczki, podczas gdy tworzą strukturę pożyczki. Gdy tusz znajdzie się na papierze, spodziewaj się zerowej elastyczności.

Kiedy ma sens uzyskanie pożyczki na twarde pieniądze

Pożyczki na twarde pieniądze są niezwykle skuteczne w przypadku bardzo szczególnego rodzaju transakcji na rynku nieruchomości: umowy kupna-rehabilitacji.

Innymi słowy, są idealne dla inwestorów w nieruchomości, którzy znajdują domy w trudnej sytuacji lub zrujnowane, kupują je ze zniżką, remontują, a następnie albo je sprzedają, albo refinansują, aby zachować jako długoterminowe nieruchomości na wynajem. Pożyczki na twarde pieniądze są idealne na przerzucanie domów lub odnawianie czynszów. Jednak ze względu na krótkie warunki pożyczki inwestorzy muszą szybko sprzedać lub refinansować po zakończeniu remontu.

Oznacza to, że potrzebujesz strategii wyjścia przed zaciągnięciem pożyczki na twarde pieniądze. W rzeczywistości jednym z pierwszych pytań zadawanych przez pożyczkodawców twardych pieniędzy podczas ubiegania się o pożyczkę jest to, czy masz taką strategię. Pożyczkodawcy twardych pieniędzy nie spekulują na temat nadchodzących dzielnic lub możliwego przyszłego wzrostu lub podwyżek czynszu. Pożyczają na podstawie wartości bieżącej i wartości po naprawie (ARV) na dzisiejszym rynku.

W pewnym sensie istnieje wygoda, gdy obiektywny, doświadczony zestaw oczu sprawdza twoje liczby i ofertę. Jeśli pożyczkodawca znajdzie powód do niepokoju, szybko zwróci na to uwagę i zmusi cię do uzasadnienia logiki transakcji.

Na koniec warto wspomnieć, że większość pożyczkodawców o twardych pieniądzach nie pożycza już właścicielom domów na swoje pierwotne miejsce zamieszkania. Pożyczki na twarde pieniądze nie są przeznaczone dla konsumentów i nie są objęte zwykłą ochroną, jakiej oczekują konsumenci. Są przeznaczone dla inwestorów nieruchomości, którzy chcą szybko się poruszać i osiągać zyski.

Narysuj harmonogramy i finansowanie remontu w formie pożyczki na twarde pieniądze

Po tym, jak pożyczkodawca na twarde pieniądze zapozna się z Twoją ofertą i ją zatwierdzi, oboje usiądziecie, aby ustalić harmonogram remisów remontowych w oparciu o niezbędne naprawy.

„Losowanie” oznacza zwrot określonego zestawu napraw lub prac remontowych. Na przykład pierwsze losowanie może obejmować wymianę niektórych rur i przewodów elektrycznych. Po zakończeniu tej pracy pożyczkodawca wysyła inspektora do nieruchomości, aby potwierdzić, że praca została ukończona w akceptowalnej jakości, a następnie zwalnia losowanie, aby zwrócić ci koszty pracy.

Ten ostatni punkt warto powtórzyć: płacisz za każdy robociznę i materiały z góry, a pożyczkodawca zwraca ci za to.

Po zwolnieniu jednego losowania przechodzisz do pracy następnego losowania. Aby kontynuować przykład z góry, drugie losowanie może obejmować wymianę kanału i pieca i jednostki klimatyzacyjnej oraz ich połączenie. Cykl powtarza się: dzwonisz do pożyczkodawcy, aby poinformować go, że drugie losowanie jest zakończone, wysyła inspektora, aby go potwierdzić, zwalnia losowanie i tak dalej, aż do zakończenia remontu.

Jeśli jesteś przydatny i chcesz samodzielnie wykonać prace remontowe, możesz nie mieć szczęścia. Większość pożyczkodawców o twardych pieniądzach sfinansuje naprawy dokonane przez licencjonowanych wykonawców - chyba że masz z nimi udokumentowane doświadczenie w zakresie wysokiej jakości, terminowej pracy.

Inne opcje finansowania remontu

Pożyczkodawcy twardych pieniędzy nie są oczywiście jedyną grą w mieście. Oto kilka innych opcji, które możesz rozważyć, aby sfinansować następną ofertę nieruchomości.

1. Strony internetowe crowdfundingowe

Między stronami finansującymi finansowanie społecznościowe a kredytodawcami twardych pieniędzy jest niewyraźna granica, ponieważ wiele stron internetowych finansujących finansowanie społecznościowe uważa się za kredytodawców twardych pieniędzy.

Jak wspomniano powyżej, pożyczający twarde pieniądze pożyczają pieniądze od innych, a następnie odwracają się i pożyczają je inwestorom nieruchomości. W przypadku stron crowdfundingowych pożyczają pieniądze od społeczeństwa. Mają tendencję do oferowania silnych zwrotów inwestorom finansowym, ponieważ udzielają pożyczek o wyższym ryzyku i kosztach. Ale większość witryn crowdfundingowych przyjmuje wyłącznie pieniądze od akredytowanych inwestorów i wymaga wysokich minimalnych inwestycji.

Niezależnie od tego, czy klasyfikujesz witryny crowdfundingowe jako pożyczkodawców twardych, czy konkurentów, są one porównywalne z punktu widzenia kredytobiorcy.

2. Banki wspólnotowe

Lokalne banki społecznościowe stanowią prawdziwą alternatywę dla konkurentów i pożyczkodawców. Ale ponieważ są to małe lokalne banki, ich identyfikacja i warunki udzielania pożyczek są często pracochłonne. W przeszłości, kiedy chciałem pożyczyć od lokalnego banku społeczności, musiałem przeprowadzić wyszukiwanie, sporządzić listę każdego banku społeczności w promieniu 50 mil, a następnie zadzwonić do każdego z nich indywidualnie, aby zapytać o ich cenę i warunki na kredyty remontowe.

Jeśli to sprawia, że ​​zastanawiasz się, dlaczego musiałbyś przejść przez ten kłopot, zastanów się, że ceny tych banków są czasami tańsze niż pożyczkodawców twardych pieniędzy. Nawet lepiej dla inwestorów wynajmujących, niektóre małe banki nadal oferują kredyty „na remont”, które obejmują wstępną fazę remontu, która po zakończeniu przechodzi do stałej długoterminowej hipoteki - nie jest konieczne drogie, czasochłonne refinansowanie.

Jeśli twoją strategią wyjścia jest refinansowanie długoterminowego kredytu hipotecznego i utrzymanie nieruchomości na wynajem, warto wykonywać dziesiątki telefonów, aby znaleźć pożyczkodawcę portfela, który oferuje ten nieuchwytny program pożyczek.

3. Prywatni pożyczkodawcy

Nowi inwestorzy nieruchomości często mylą „prywatne pieniądze” z „twardymi pieniędzmi”. Pożyczka na prywatne pieniądze pochodzi od osoby fizycznej, takiej jak przyjaciel, członek rodziny, znajomy lub ktoś inny, kto nie zajmuje się pożyczaniem pieniędzy.

Czasami inwestuję pieniądze w inwestorów, których znam osobiście, w formie pożyczania im prywatnych notatek. Ale nie zajmuję się pożyczaniem pieniędzy; Czasami służę jako prywatny pożyczkodawca, ale nie jestem pożyczkodawcą twardym.

Jak wspomniano powyżej, pożyczkodawcami twardych pieniędzy są firmy - nawet jeśli są to pożyczki indywidualne od jedynego właściciela LLC - zajmujące się pożyczaniem pieniędzy inwestorom nieruchomości.

4. HELOC lub Home Equity Loan

Jeśli masz dom z dużą ilością kapitału własnego, możesz pożyczyć na swoją podstawową rezydencję, aby sfinansować transakcję inwestycyjną na nieruchomości, a nie pożyczkę na nową nieruchomość.

Zaletą dla ciebie jako pożyczkobiorcy jest to, że pożyczki zabezpieczone przez podstawową siedzibę są prawie zawsze tańsze niż pożyczki zabezpieczone nieruchomościami inwestycyjnymi. Wynika to z faktu, że inwestorzy zawsze będą spłacać swoje pożyczki na nieruchomości inwestycyjne, zanim spłacą swoje pożyczki mieszkaniowe, przez co pożyczki dla właścicieli domów są mniejsze dla pożyczkodawców.

Jedną z opcji jest linia kredytu na akcje (HELOC) z Lending Tree. Są to rotacyjne linie kredytowe, które możesz wykorzystać w razie potrzeby, a następnie spłacić w wolnym czasie - przynajmniej za początkowy okres losowania, który zwykle wynosi 10–15 lat. Następnie HELOC zwykle przechodzą na okres spłaty, w którym musisz spłacić saldo główne w ciągu 10 do 20 lat.

Wielu inwestorów korzysta z HELOC w celu sfinansowania początkowych zakupów nieruchomości i remontów, a następnie sprzedaje lub refinansuje nieruchomość po zakończeniu, spłacając saldo HELOC. Opłucz i powtórz ad infinitum - jeśli masz wystarczająco dużo kapitału własnego w domu, aby pokryć te ogromne koszty.

Inną opcją jest pożyczka pod zastaw domu lub druga hipoteka. Zamiast rotacyjnej linii kredytowej jest to kolejny kredyt hipoteczny na twój dom. Pożyczki te są znacznie mniej elastyczne, a zatem mniej przydatne dla inwestorów nieruchomości poszukujących tymczasowego finansowania.

5. Pożyczki FHA 203K

Pożyczki te dotyczą wyłącznie właścicieli domów, którzy chcą sfinansować naprawy w swoim głównym miejscu zamieszkania.

Jeśli jesteś właścicielem domu, całkowicie zapomnij o pożyczkodawcach twardych pieniędzy i porozmawiaj z urzędnikiem ds. Pożyczek w lokalnym banku na temat pożyczki FHA 203K. Są to znacznie tańsze niż pożyczki na twarde pieniądze i umożliwiają zarówno zakupy, jak i refinansowanie. Nie pozwalają jednak na luksusowe modernizacje domu, więc jeśli masz serce ustawione na basenie z barem do pływania, zacznij oszczędzać swoje grosze.

6. Gotówka

W porządku, więc to nie jest forma finansowania. Ale jeśli uda ci się zebrać wystarczającą ilość gotówki, aby kupić i wyremontować nieruchomość inwestycyjną, możesz zaoszczędzić ogromną kwotę pieniędzy na odsetkach i opłatach.

Jeśli masz wystarczającą ilość gotówki, oto kilka wskazówek, które pomogą Ci zdecydować, czy powinieneś zainwestować swoje pieniądze w projekt nieruchomości, czy też lepiej wykorzystać je gdzie indziej.

Ostatnie słowo

Pożyczki na twarde pieniądze to szybki, elastyczny i wygodny sposób finansowania nieruchomości inwestycyjnych wymagających renowacji.

Są również drogie, a pożyczkodawcy nie wahają się zamknąć dostępu do nieruchomości, jeśli nie uda Ci się dotrzymać końca umowy. W żadnym wypadku nie powinieneś używać pożyczki na twarde pieniądze, aby sfinansować główną rezydencję, jeśli możesz nawet znaleźć pożyczkodawcę, który nadal pożycza właścicielom domów; Nie znam nikogo, kto by to zrobił. Nawet inwestorzy nieruchomości powinni rozważyć wszystkie opcje, a nie po prostu zaniechać pożyczkodawcy.

Podsumowując: poznaj swoje możliwości finansowania ofert nieruchomości na długo przed złożeniem pierwszej oferty.

Jakie masz doświadczenie w finansowaniu nieruchomości inwestycyjnych? Czy kiedykolwiek korzystałeś z pożyczki na twarde pieniądze?