Refinansowanie kredytu hipotecznego blisko emerytury - opcje i koszty

To, jak blisko jesteś przejścia na emeryturę, ma duży wpływ na tę decyzję: jeśli masz przed sobą 10 do 15 lat pracy, powody, dla których możesz się zrefinansować, mogą różnić się znacznie od osoby, która zamierza przejść na emeryturę w ciągu roku lub dwóch. Jeśli masz co najmniej dziesięć lat lub więcej na przygotowanie się do przejścia na emeryturę, Twoim celem może być skrócenie okresu zatrudnienia w celu spłacenia pożyczki, zanim przestaniesz pracować. A jeśli wcześniej przejdziesz na emeryturę i wiesz, że nie możesz wyeliminować salda kredytu hipotecznego przed ostatnim dniem pracy, Twoim celem może być obniżenie miesięcznej raty mieszkaniowej.

Jeśli musisz jeszcze przejść na emeryturę, być może lepiej nie będzie w ogóle refinansować. To, że możesz zapłacić niższą stopę procentową, nie oznacza, że refinansowanie zawsze ma sens - przedłużenie okresu kredytowania oznacza, że musisz płacić odsetki przez znacznie dłuższy okres. W rzeczywistości, jeśli masz obecnie 10 lat lub mniej kredytu hipotecznego, możesz spłacić więcej odsetek w całym okresie kredytowania, jeśli refinansujesz na 30-letni kredyt hipoteczny. Co gorsza, jeśli wybierzesz 15-letni kredyt hipoteczny z wyższymi płatnościami, możesz sabotować swoje oszczędności emerytalne, aby dokonać tych płatności hipotecznych.

Jak zdecydować, czy refinansować

Aby ustalić, jak ustrukturyzować refinansowanie lub czy w ogóle refinansować, musisz najpierw zadać sobie kilka pytań:

Gdzie będziesz mieszkać? Najpierw zdecyduj, gdzie chcesz mieszkać, kiedy przejdziesz na emeryturę. Jeśli chcesz pozostać w domu, sensowne może być refinansowanie w celu zmniejszenia miesięcznych płatności lub szybszej spłaty całego domu. Ale jeśli chcesz się przeprowadzić, musisz zdecydować, czy chcesz zatrzymać swój obecny dom jako inwestycję w dochody z wynajmu, czy go sprzedać, abyś mógł go zmniejszyć. Należy wziąć to pod uwagę przy każdym refinansowaniu, bez względu na to, gdzie znajdujesz się na osi czasu przejścia na emeryturę.
Czy przejdziesz na emeryturę z długiem? Idealnie byłoby, gdyby każdy mógł przejść na emeryturę z zerowym długiem i mnóstwem oszczędności. Niestety nie zawsze tak się dzieje. Jeśli refinansujesz kredyt hipoteczny na 30 lat i zamierzasz przejść na emeryturę za 15 lat, potrzebujesz planu, w jaki sposób spłacisz spłatę kredytu hipotecznego na emeryturze lub spłacisz pożyczkę wcześniej. Jeśli możesz sobie pozwolić na krótszy okres pożyczki, możesz spłacić pożyczkę szybciej i spłacić mniej odsetek.
Na jaką spłatę kredytu możesz sobie pozwolić? Podczas gdy wiele osób jest psychologicznie przeciwnych przejściu na emeryturę z zadłużeniem hipotecznym, inni nie. Refinansowanie do 30-letniej hipoteki z niskimi miesięcznymi płatnościami może mieć sens, jeśli masz wystarczające oszczędności emerytalne, aby dokonać płatności. Lub możesz teraz zmniejszyć spłatę kredytu hipotecznego, aby co miesiąc inwestować więcej w fundusz emerytalny. Możesz kontynuować odliczenie podatku od odsetek od kredytu hipotecznego, co zmniejszy obciążenie podatkowe po przejściu na emeryturę.
Jaki rodzaj pożyczki ma sens? Pożyczki o stałym oprocentowaniu są zdecydowanie najbardziej popularne, ponieważ łatwiej jest planować na przyszłość, gdy wiadomo, że kwota główna i odsetki pozostaną takie same dla całej pożyczki. Jeśli planujesz przeprowadzić się za kilka lat, możesz ulec pokusie bardzo niskiej hipoteki o zmiennej stopie procentowej (ARM). Zanim jednak wybierzesz ARM, upewnij się, że znasz maksymalną potencjalną stopę procentową i płatność. Nawet jeśli myślisz, że sprzedasz swój dom, zanim dostosujesz stopę hipoteczną, okoliczności mogą się zmienić. Możesz zatrzymać dom i wynająć go, co może być bardziej opłacalne, jeśli masz niskoprocentowy kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu. Po prostu nie zakładaj, że możesz refinansować w przyszłości, ponieważ nikt nie jest w stanie dokładnie przewidzieć oprocentowania kredytu hipotecznego ani wartości domu.

Opcje kredytu hipotecznego

Pożyczkodawcy oferują dziś szeroki zakres warunków kredytu, w tym najpopularniejsze 30- i 15-letnie kredyty mieszkaniowe o stałym oprocentowaniu, 20-letnie kredyty o stałym oprocentowaniu, a nawet niektóre kredyty o określonych warunkach dostosowane do twoich indywidualnych potrzeb, takie jak 11-letni kredyt hipoteczny przeznaczony na datę przejścia na emeryturę. Twoja skłonność może polegać na refinansowaniu pożyczki krótkoterminowej, aby spłacać ją szybciej, ale płatności są wyższe w przypadku pożyczki krótkoterminowej, nawet jeśli oprocentowanie jest niższe niż bieżąca pożyczka. Porównaj stopy procentowe i miesięczne płatności na kilku warunkach kredytowych i zrównoważyć wyższą płatność z ogólnymi oszczędnościami odsetkowymi z pożyczek krótkoterminowych, aby znaleźć dla siebie odpowiedni.

Pamiętaj, że nawet jeśli wybierzesz pożyczkę na 30 lat, zawsze możesz spłacić swój kredyt hipoteczny, dokonując dwutygodniowych spłat kredytu hipotecznego, płacąc jedną dodatkową spłatę kredytu hipotecznego co roku lub po prostu stosując więcej do kwoty głównej co miesiąc. W ten sposób, jeśli zmieni się Twoja sytuacja i brakuje ci dodatkowej gotówki, zawsze możesz wrócić do spłacania minimum kredytu hipotecznego. Tylko upewnij się, że nie refinansujesz pożyczki z karą przedpłaty.

Kredyty hipoteczne o regulowanym oprocentowaniu

Niektórzy doświadczeni wcześniejsi emeryci mogą rozważyć niskie oprocentowanie kredytu hipotecznego z regulowaną stopą procentową (ARM), takiego jak hybrydowy ARM 5/1. Dzięki tej hipotece oprocentowanie pozostaje takie samo przez pierwsze pięć lat, a następnie może wzrosnąć lub spaść zgodnie z limitami określonymi przez pożyczkę.

Jeśli wiesz, że możesz spłacić swój dom w ciągu pięciu lat lub masz pewność, że sprzedasz go przed upływem okresu ustalonej stopy procentowej, może to być świetny sposób na zaoszczędzenie na spłatach odsetek. To powiedziawszy, zawsze powinieneś być pewien, że możesz sobie pozwolić na najgorszy scenariusz z ARM - najwyższą możliwą płatnością w ramach limitów określonych przez pożyczkę - na wypadek, gdyby Twoje plany się zmieniły.

Koszt refinansowania

Chociaż możesz skupić się na obniżeniu oprocentowania, skróceniu okresu kredytowania lub zmniejszeniu miesięcznych płatności, nie zapomnij, że refinansowanie nie jest bezpłatne. Jeśli twój obecny pożyczkodawca oferuje tani refinansowanie, może to być świetna opcja, ale nadal będziesz musiał ponieść koszty zamknięcia.

Koszty zamknięcia różnią się w zależności od stanu i wynoszą średnio około 3% (lub 3000 USD w przypadku pożyczki w wysokości 100 000 USD). Jeśli masz wystarczającą ilość kapitału własnego domu, zwykle możesz zawinąć te koszty do nowego salda kredytu, ale oznacza to, że płacisz 3000 $ w ciągu 30 lat (lub 15) i płacisz odsetki. Możesz również zapłacić gotówką za te koszty lub zdecydować się na refinansowanie „zerowego kosztu”, co w rzeczywistości oznacza, że chociaż nie płacisz z własnej kieszeni za refinansowanie, płacisz nieco wyższą stopę procentową, aby pokryć te koszty życie twojej pożyczki.

Szybka kalkulacja pokazuje, ile czasu zajmie zwrot kosztów refinansowania. Na przykład, jeśli zapłaciłeś 3000 $ na refinansowanie i oszczędzasz 200 $ miesięcznie, minie 15 miesięcy zanim odzyskasz swoją opłatę refinansową.

Porównując opcje refinansowania kredytu hipotecznego, należy porównać opłaty i powiązane stopy procentowe oraz wziąć pod uwagę wpływ tych kosztów na plan emerytalny.

Stosowność

Każda decyzja o refinansowaniu pożyczki powinna być podejmowana w kontekście twoich osobistych finansów. Na przykład para z dużą ilością oszczędności emerytalnych i planująca przejście na emeryturę w ciągu sześciu lat może wybrać 10-letnią pożyczkę o niskim oprocentowaniu i dokonać dodatkowych płatności w celu wyeliminowania hipoteki przed przerwaniem pracy.

Inna osoba na emeryturze, która planuje przejść na emeryturę za sześć lat, może popełnić ogromny błąd w refinansowaniu pożyczki na 10 lat, ponieważ musi poświęcić każdy dostępny dolar na zwiększenie funduszu emerytalnego. Lepiej byłoby zachować obecną pożyczkę i być może dokonywać dodatkowych spłat kapitału z dwutygodniową spłatą kredytu hipotecznego, zamiast przeznaczać więcej dochodów na kredyt hipoteczny.

Ostatnie słowo

Refinansowanie w celu zmniejszenia płatności lub skrócenia okresu kredytowania może być korzyścią dla planu emerytalnego, o ile upewnisz się, że równoważysz chęć spłaty kredytu hipotecznego z potrzebą oszczędności. Porównaj nie tylko swoją stopę procentową, ale także miesięczne płatności i ogólne odsetki, które zapłacisz za różne warunki kredytu, aby ustalić, który z nich najlepiej odpowiada Twoim potrzebom. Dla wielu właścicieli domów koszt refinansowania wcale nie uzasadnia nowej hipoteki.

Czy kiedykolwiek refinansowałeś swój kredyt hipoteczny? Jeśli tak, to czy uważasz, że jest to korzystne?