Jak znaleźć dobrego kontrahenta do napraw w domu

Nikt nie chce przejść przez taką próbę. A jednak dzieje się to cały czas, szczególnie w okresie letnim, kiedy więcej właścicieli domów rozpoczyna projekty remontowe.

Zdecydowana większość kontrahentów jest uczciwa i godna zaufania, ale zawsze znajdą się tacy, którzy są gotowi i chętni do przeprowadzenia oszustwa i ucieczki z twoimi pieniędzmi. Jak więc upewnić się, że znajdziesz wiarygodnego i renomowanego wykonawcę, który dotrzyma obietnic? I jak upewnić się, że zatrudniasz odpowiedniego specjalistę do pracy? Spójrzmy.

Czy potrzebujesz wykonawcy lub złotej rączki??

Spójrz na listę rzeczy do zrobienia swojego projektu. Być może trzeba wymienić dach, naprawić wyciek pod zlewem kuchennym, ponownie ułożyć podłogę w korytarzu i zainstalować wentylator sufitowy w sypialni syna. Chciałbyś również zbudować małą talię na letnie potrawy.

Niektóre z tych projektów są stosunkowo łatwe do zrealizowania, podczas gdy inne są znacznie bardziej złożone. Pojawia się więc pytanie: czy musisz zatrudnić kontrahenta, czy wystarczy złota rączka?

Niektóre projekty wymagają dogłębnej wiedzy, a nawet lokalnych lub państwowych certyfikatów; do tych projektów potrzebujesz wykonawcy. Innymi projektami może zająć się ktoś, kto wie, jak korzystać z piły taśmowej lub kto ma czas na naprawienie nieszczelnej rury; w przypadku tych projektów możesz zadzwonić do złotej rączki, która zwykle pobiera mniej za godzinę lub projekt niż licencjonowany wykonawca.

Oto, jak dowiedzieć się, którego specjalistę zatrudnić do swojego projektu.

Złota rączka

Złota rączka zazwyczaj wykonuje ogólne naprawy domu i rutynowe prace konserwacyjne, takie jak:

Wymiana zlewu
Instalowanie nowej toalety
Obraz
Czyszczenie rynien
Naprawa płyt kartonowo-gipsowych
Instalowanie patio
Projekty konserwacji sezonowej
Drobne naprawy HVAC
Naprawa lub wymiana podłogi
Prace ogrodowe
Naprawa ogrodzenia
Eliminacja pleśni na zewnątrz

Projekty te nie są złożone i nie wymagają specjalistycznej wiedzy.

Kontrahent

Kontrahenci lepiej nadają się do większych prac wymagających pozwolenia, specjalistycznej wiedzy lub obu. Ci specjaliści dzielą się na dwie kategorie: generalni wykonawcy i wykonawcy.

Główny wykonawca

Generalny wykonawca (GC) działa jako kierownik dużych projektów. Zatrudniają wykonawców, zwanych podwykonawcami, którzy wykonują wyspecjalizowane zadania, takie jak instalowanie nowych instalacji hydraulicznych, instalowanie nowych blatów lub przebudowa domu. Generalni wykonawcy upewniają się, że wszystkie pozwolenia zostały złożone, wszystkie terminy są dotrzymane, a koszty pozostają w budżecie.

Powinieneś zatrudnić generalnego wykonawcę projektów takich jak:

Przebudowa kuchni lub łazienki
Budowanie dodatku
Budowa nowego domu

wykonawcy

Kontrahenci to wykwalifikowani i licencjonowani handlowcy, którzy pracują niezależnie z kilkoma generalnymi wykonawcami lub większą agencją. Zatrudniłbyś wykonawcę do takich projektów jak:

Budowanie talii
Ponowne wynajęcie domu
Instalowanie generatora dla całego domu
Wymiana instalacji wodociągowej lub instalacja podgrzewacza wody
Instalowanie nowych okien lub drzwi
Przebudowa kominka lub instalacja pieca na drewno
Instalowanie płytek lub muru
Instalowanie urządzenia HVAC

Jeśli nadal nie masz pewności, czy potrzebujesz generalnego wykonawcy, zwykłego wykonawcy lub złotej rączki, postępuj zgodnie z tymi zasadami z HomeAdvisor:

Jeśli praca zajmie więcej niż tydzień, wynająć GC.
Jeśli praca wymaga kilku różnych profesjonalistów, wynająć GC.
Jeśli praca wymaga kilku zezwoleń, wynająć GC.
Jeśli te zasady nie dotyczą twojego projektu, możesz być w porządku ze zwykłym wykonawcą lub nawet złotą rączką.

Ile to będzie kosztować?

Być może zastanawiasz się, czy powinieneś to zrobić sam (zrób to sam) czy zatrudnić kontrahenta. A jeśli kogoś zatrudnisz, ile to będzie kosztować?

Wycena wykonawcy zależy od wielu czynników: rodzaju projektu, kosztów drogich materiałów i miejsca zamieszkania. Nie można podać średniej ceny, ponieważ projekty różnią się tak bardzo.

Na przykład, jeśli zastanawiasz się nad przebudową kuchni, prawdopodobnie będziesz musiał zatrudnić generalnego wykonawcę, który zatrudni również podwykonawców, takich jak hydraulicy i elektrycy. Koszt takiego projektu zależy od jego zakresu i średnich stawek godzinowych dla każdego podwykonawcy, które mogą się znacznie różnić w zależności od miejsca zamieszkania.

Według HomeAdvisor średnie stawki dla kontrahentów obejmują:

Elektryk: Od 50 do 100 USD za godzinę
Hydraulik: Od 45 do 200 USD za godzinę
Układanie płytek lub układanie kamienia Professional: Od 863 USD do 2 681 USD na zadanie
Dekarz: 7,524 USD za zadanie
HVAC: 284 USD (naprawa) lub 4 274 USD (instalacja) na zadanie
Instalacja okna: 5,274 USD za zadanie
Malowanie domu (na zewnątrz): 2 803 USD za zadanie

Oszacowanie, ile zapłacisz za mniejszy projekt, który wymaga złotej rączki, jest nieco łatwiejsze. Specjaliści ci zazwyczaj pobierają mniej niż kontrahent; według HomeAdvisor, typowy koszt projektu złota rączka w całym kraju wynosi od 178 do 650 USD.

Jak znaleźć wielkiego kontrahenta

Szybkie wyszukiwanie online wystarczy, aby odstraszyć cię od zatrudniania kontrahenta. Sieć jest pełna horrorów z rodzin, które zatrudniły kontrahenta, który:

Uciekli z pieniędzmi, nigdy nie wykonując pracy
Wykonali pracę tak słabo, że musieli zatrudnić kogoś innego, aby naprawić pracę podwójnie lub trzykrotnie
Wykonanie projektu zajęło miesiące, a nawet lata, za kilkadziesiąt tysięcy, a nawet setki tysięcy dolarów ponad budżet

Jeśli Twój obszar przeszedł ostatnio poważną burzę, taką jak huragan, tornado, gradobicie lub powódź, musisz także uważać na „ścigających burzę”. Są to wykonawcy, którzy przylatują spoza miasta, aby naprawić domy uszkodzone przez niedawną klęskę żywiołową. Podczas gdy niektórzy z tych wykonawców są zgodni z prawem, wielu chce po prostu zarobić szybką gotówkę, a następnie ruszyć w drogę, zanim właściciele domów odkryją swoją tandetną pracę.

Mimo to istnieje wielu uczciwych i godnych zaufania wykonawców. Jak go znaleźć? To wymaga czasu, pracy i cierpliwości, ale twoje wysiłki się opłacą.

1. Odrób pracę domową

Strony internetowe takie jak Angie's List i HomeAdvisor pomagają wyeliminować zgadywanie z zatrudniania kogoś niewidocznego; są to świetne miejsca do rozpoczęcia wyszukiwania. Każda strona ma obszerną bazę danych wykonawców robót remontowych sprawdzoną przez zweryfikowanych członków. Inną opcją jest Handy.com. Pomogą ci znaleźć złotą rączkę do prostych zadań, takich jak powieszenie telewizora aż do wykonawcy ważnej przebudowy.

Spróbuj skontaktować się z lokalną izbą handlową lub stowarzyszeniem branżowym i poprosić o rekomendacje.

Możesz także poprosić firmę ubezpieczeniową, nawet jeśli nie płacą za pracę. Większość firm ubezpieczeniowych ma umowy z renomowanymi lokalnymi kontrahentami. Nie tylko możesz skorzystać z procesu przeglądu przeprowadzonego przez twoje towarzystwo ubezpieczeniowe w tych firmach, ale możesz nawet uzyskać zniżkę cenową na podstawie relacji między kontrahentem a firmą ubezpieczeniową.

Po przeanalizowaniu opcji zrób listę co najmniej trzech wysoko ocenianych wykonawców, od których chcesz uzyskać ofertę, i skontaktuj się z nimi bezpośrednio.

2. Uzyskaj numery licencji kontrahentów

Po utworzeniu krótkiej listy kontrahentów zawęź listę, dzwoniąc i prosząc wykonawców o numery licencji i certyfikaty ubezpieczenia. Wszyscy kontrahenci, niezależnie od stanu, w którym działają, są zobowiązani do posiadania licencji na prowadzenie działalności gospodarczej i ochrony ubezpieczeniowej.

Posiadanie numeru licencji na prowadzenie działalności pozwoli ci skontaktować się z lokalną gminą i ustalić, czy wykonawca działa zgodnie z prawem, a zaświadczenie o ubezpieczeniu zapewni, że wykonawca będzie objęty ubezpieczeniem na wypadek, gdyby coś poszło nie tak. Dobrzy kontrahenci powinni posiadać ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej i odpowiedzialności cywilnej w ramach prowadzonej działalności. Poproś o sprawdzenie ich polisy ubezpieczeniowej, abyś mógł sprawdzić ich ochronę.

Pamiętaj, że licencja biznesowa to nie to samo, co licencja wykonawcy. Każde państwo, miasto i gmina ma inne wymagania dotyczące licencjonowania wykonawcy. Odwiedź stronę licencjonowania stanu HomeAdvisor, aby sprawdzić unikalne wymagania swojego stanu, abyś wiedział, jakich licencji szukać od renomowanego wykonawcy.

3. Zadawaj pytania

Kiedy przychodzi czas na spotkanie z każdym kontrahentem, pomocne jest spisanie listy pytań, aby nie zapomnieć o czymś ważnym. Rozważ zadanie im niektórych lub wszystkich następujących pytań:

Do jakich lokalnych stowarzyszeń handlowych należysz?

Po rozmowie zadzwoń do tych organizacji i sprawdź, czy ten kontrahent jest rzeczywiście członkiem o dobrej opinii.

Jak długo jesteś w biznesie?

Poproś o dowód ich kadencji, ponieważ niektórzy kontrahenci nocni będą się domagać „20-letniego doświadczenia” w tej okolicy, kiedy w rzeczywistości dostali się do miasta w zeszłym miesiącu.

Czy możesz mi dać co najmniej 3 ostatnie referencje?

Słowo kluczowe jest tutaj „ostatnie”. Dobrzy wykonawcy powinni być gotowi i chętni do dzielenia się danymi kontaktowymi co najmniej trzech właścicieli domów, z którymi współpracowali w ciągu ostatniego roku. Jeśli mają tylko stare referencje, może to oznaczać spadek jakości ich pracy.

Kiedy rozmawiasz z tymi właścicielami domów, zapytaj ich:

Jak szybko ten kontrahent oddzwonił na twoje telefony?
Czy projekt został ukończony zgodnie z budżetem? Jeśli nie, co się stanie?
Czy wykonawca dotrzymał twoich obietnic??
Czy wykonawca reagował na zmiany w projekcie? Jeśli było jakieś nieporozumienie, co się stało?
Czy poleciłbyś tego kontrahenta komuś z twojej rodziny??

Jaką oś czasu masz dla tego projektu? Czy bierzesz udział w innych projektach, które mogłyby wpłynąć na tę oś czasu??

Zapytaj ich także o ostatnie oferty, które złożyli u innych właścicieli domów. Być może nie ma w tej chwili żadnych projektów, ale co się stanie, jeśli dwóch innych właścicieli domów zatrudni je później w tym tygodniu?

Jaki harmonogram płatności jest wymagany?

Pamiętaj, że uczciwy kontrahent nigdy nie poprosi o pełną kwotę projektu z góry, ale większość poprosi o depozyt i regularne płatności w całym projekcie. Upewnij się, że wiesz, kiedy płatności są należne i ile będą.

Czy ci sami ludzie będą pracować nad tym projektem każdego dnia?

Jeśli przeprowadzasz wywiad z generalnym wykonawcą, zapytaj go, kto będzie pojawiał się w twoim domu każdego dnia. Z jakiego rodzaju procesu weryfikacji korzystają przy zatrudnianiu podwykonawców? Czy będzie to ten sam zespół podwykonawców każdego dnia, czy też różne zespoły pojawią się w różne dni? Znajdź szczegóły, aby wiedzieć, czego się spodziewać.

Co powinienem zrobić, aby przygotować dom lub miejsce do pracy?

Potrzebujesz przenieść meble? Czy robić zdjęcia ze ścian w sąsiednich pokojach? Zwinąć dywaniki?

Jest to również okazja, aby zapytać, czy można coś zrobić, aby przygotować obszar, który mógłby obniżyć koszty projektu.

Jak naprawdę będzie wyglądał projekt??

Z tym pytaniem pytasz, jak projekt wpłynie na twoje życie i rodzinę. Dalsze pytania mogą obejmować:

Jak głośna będzie praca?
Ile pyłu zostanie wydmuchane?
Ile śmieci zostanie wygenerowanych i czy to wszystko będzie sprzątane każdego dnia?
Czy któryś z nas będzie musiał być w domu, gdy praca jest zakończona?
Czy użyjesz plandek do ochrony mebli i innych przedmiotów??
Czy twoi kontrahenci będą nosić ochraniacze na buty, kiedy wchodzą z zewnątrz??
Gdzie będziesz musiał przechowywać narzędzia i materiały podczas projektu?

Jeśli jest to duży projekt, zapytaj, czy wykonawca przyniesie nocnik lub czy podwykonawcy będą korzystać z jednej z twoich toalet przez cały dzień.

Niektóre z tych pytań mogą wydawać się nieco dziwaczne, ale nie lekceważ, jak bardzo może cię to denerwować, gdy kontrahent śledzi błoto po całej wykładzinie, ponieważ nie zdjęli butów. Dowiedz się tego przed rozpoczęciem projektu, abyś mógł przekazać swoje oczekiwania i zaoszczędzić sobie bólu głowy.

4. Uzyskaj licytowaną pozycję

Każdy kontrahent, z którym przeprowadzasz wywiad, powinien przedstawić ci szczegółową ofertę. To oferta, która wymienia, pozycja po pozycji, wszystko za co zapłacisz. Powinien obejmować:

Wszystkie koszty pracy (w tym szacunkowe koszty podwykonawcy, jeśli projekt tego wymaga)
Wszystkie materiały (w tym szczególne, takie jak farba, płyta gipsowo-kartonowa i oprawy oświetleniowe)
Wszystkie opłaty za pozwolenie
Wszelkie inne wydatki, takie jak opłaty podróżne, za które spodziewa się wykonawca

Szczegółowy rachunek zapewnia jasne i wstępne informacje o tym, ile będzie kosztował projekt. Daje to również możliwość utrzymania budżetu. Jeśli początkowa oferta wykonawcy jest wyższa niż możesz sobie pozwolić, możesz łatwo zmienić zakres projektu, aby lepiej pasował do twojego budżetu. Na przykład możesz zdecydować się na tańszą płytkę lub sam wykonać cały obraz.

Jeśli konieczne są zmiany w oryginalnej wycenie, udokumentuj ją na oryginalnej wycenie i upewnij się, że podpisujesz ją zarówno ty, jak i kontrahent. Twoja wycena powinna również zawierać odpowiednie informacje dotyczące gwarancji lub gwarancji dotyczących wykonanej pracy i użytych materiałów.

Przechowuj tę umowę w bezpiecznym miejscu, aż do wygaśnięcia gwarancji na wypadek, gdybyś kiedykolwiek musiał podjąć kroki prawne przeciwko kontrahentowi.

Musisz także wyjaśnić, czy oferta wykonawcy jest ceną szacunkową, czy stałą. Szacunki mogą kosztować cię znacznie więcej, więc dowiedz się, jakie czynniki mogą wpłynąć na ostateczną cenę.

Jeśli twój kontrahent nie chce złożyć szczegółowej oferty, nie zatrudniaj ich.

Czerwone flagi, na które trzeba uważać

Wstrętny kontrahent może pojawić się w dowolnym miejscu i czasie. Ale często mają czerwone flagi, na które można uważać.

1. Występują od drzwi do drzwi

Dobrzy wykonawcy zwykle mają więcej pracy niż są w stanie obsłużyć i nie muszą pukać do drzwi ani umieszczać ulotek w skrzynkach pocztowych, aby znaleźć pracę.

Niektórzy nielubiani kontrahenci stosują nakłanianie od drzwi do drzwi, aby od razu oszukać swoich klientów. Na przykład w jednym z moich starych osiedli wykonawca uszczelnienia asfaltu okresowo stacza się po ulicy, przekazując swoje usługi każdemu, kto akurat był na zewnątrz. Jeden sąsiad nierozsądnie go zatrudnił, a oni uzgodnili cenę i podali jej rękę. Nie był zaangażowany żaden kontrakt.

Wykonawca zakończył pracę tego popołudnia i zażądał podwójnej ceny, którą początkowo podał. Ponieważ nie podpisano żadnej umowy, chodziło o przypadek „powiedział, powiedziała”. Mój sąsiad musiał zabrać wykonawcę do sądu ds. Drobnych roszczeń w celu rozwiązania problemu; wygrał swoją sprawę, ale nie bez znacznej ilości czasu i stresu.

Innym powszechnym oszustwem jest architektura krajobrazu. Ciężarówka pełna drzew, krzewów i kwiatów będzie jeździła po dzielnicach, pytając właścicieli domów, czy chcą kupić te super tanie „nadwyżki roślin” i zlecić profesjonalistom krajobrazu sadzenie ich na podwórku. Zazwyczaj rośliny te znajdują się u drzwi śmierci, a właściciel domu płaci dobre pieniądze, aby je wykopać tydzień lub dwa później.

Uważaj na każdego, kto idzie od drzwi do drzwi i szuka biznesu. Najczęściej jest to znak kogoś, kto jest zdesperowany do pracy.

2. Proszą o uzyskanie pozwoleń

Renomowani wykonawcy biorą odpowiedzialność za uzyskanie wszystkich niezbędnych pozwoleń na projekt, ponieważ to oni będą rozmawiać z inspektorem budowlanym, kiedy przybędą, aby skontrolować pracę. Składają zezwolenie pod numerem licencji wykonawcy.

Oszust poprosi cię o uzyskanie pozwolenia na budowę, co oznacza, że będziesz musiał kłamać na temat tego, kto naprawdę wykonuje pracę. Jako właściciel domu możesz uzyskać własne pozwolenie na projekty DIY, ale jeśli ktoś wykonuje pracę, musi uzyskać pozwolenie - a zatem to oni są odpowiedzialni przed inspektorem. Zbyt często wykonawcy, którzy domagają się, aby właściciele domów uzyskali własne pozwolenia, nie są licencjonowani lub mają złą reputację wśród lokalnych inspektorów. Tak czy inaczej, biegnij.

3. Chcą wszystkie pieniądze z góry

Wykonawcy zwykle proszą o pieniądze z góry, zwykle ryczałt lub procent tego, co podali w ofercie - zwykle nie więcej niż 10%. Jeśli kontrahent chce wszystkie pieniądze z góry, pokaż im drzwi.

4. Ich oferta jest zbyt niska

Powinieneś uzyskać co najmniej trzy oferty, zanim kogoś zatrudnisz, a oferty te powinny być względnie podobne pod względem ceny.

Uważaj na każdego wykonawcę, który złoży wyjątkowo niską ofertę. Istnieje duża szansa, że licytują nisko, aby postawić stopę w drzwiach, aby później mogli cię trafić nieoczekiwanymi opłatami za materiały lub robociznę.

Innym powszechnym oszustwem z niskimi ofertami jest kontrahent, który mówi, że chce wykorzystać Twój projekt do „celów reklamowych” lub jako wizytówkę swojego portfolio. Po prostu powiedz „nie” i odejdź. Bardzo niska stawka jest oznaką braku doświadczenia, skracania zakrętów lub gorszego.

Zanim zaczniesz analizować oferty, dowiedz się, ile powinien kosztować Twój projekt. Zapoznaj się z Raportem kosztów i wartości przebudowy, w którym wymieniono typowe koszty 30 wspólnych projektów remontowych według obszarów.

Ostatnie słowo

Wystarczająco przerażające jest wydanie tysięcy dolarów lub więcej na projekt remontu domu, a jeszcze bardziej przerażające, gdy nie w pełni ufasz osobie odpowiedzialnej za wykonanie pracy.

Znalezienie świetnego kontrahenta wymaga czasu i badań, ale jest warte wysiłku. Radzenie sobie z kimś, kto jest profesjonalny, doświadczony i godny zaufania, zmniejszy stres w i tak już stresującej sytuacji i zapewni, że dostaniesz to, za co płacisz.

Jakie było Twoje doświadczenie z kontrahentami? Czy masz jakieś wskazówki, jak znaleźć świetnego kontrahenta (lub jakieś horrory do podzielenia się)?