Czy powinieneś kupić dom z przyjacielem? - Co wziąć pod uwagę

Mój kumpel był bardziej zaradny niż przeciętny 20-latek, ale jego historia nie była wtedy nietypowa. Nie była też praktyka współwłasności, w której dwóch lub więcej nie-romantycznych partnerów, takich jak przyjaciele lub współlokatorzy, kupują razem podstawową rezydencję. Rzeczywiście, gdyby współlokatorzy mojego przyjaciela sami byli bardziej zaradni, mogliby zostać przekonani do wniesienia pewnej wartości do zakupu.

Od tego czasu obie praktyki - współwłasność i wynajem wolnych pokoi w mieszkaniach zamieszkałych przez właściciela - zyskały na popularności. Oto bliższe spojrzenie na to, dlaczego tak jest, zalety i wady współwłasności oraz to, co aspirujący współwłaściciele powinni rozważyć przed podjęciem decyzji.

Dlaczego współwłasność jest coraz bardziej popularna

Amerykanie odkładają małżeństwo na dłużej niż kiedykolwiek wcześniej. Według US Census Bureau średni wiek pierwszego małżeństwa wzrósł o około siedem lat od 1960 do 2016.

Jednocześnie, informuje Yardeni Research, tworzymy nowe gospodarstwa domowe w tempie niespotykanym od lat osiemdziesiątych. Raport Deloitte Insights z 2015 r. Wykazał, że odsetek jednoosobowych gospodarstw domowych wzrósł ponad dwukrotnie w latach 1960–2014. Ponieważ Amerykanie czekają jeszcze dłużej, by związać węzeł lub zrezygnować z długoterminowych związków partnerskich, udział jednoosobowych gospodarstw domowych wygląda na ustalony wzrastać w nadchodzących latach.

Od początku 2010 roku warunki te w połączeniu z rozwijającą się gospodarką i niskimi stopami procentowymi spowodowały boom mieszkaniowy w miastach takich jak San Francisco, Denver i Waszyngton, DC Millennials i Gen Zers nie byli skłonni do kupowania własnych domów przybywających do nowo budowanych wspólnot mieszkaniowych oraz starsze mieszkania na wynajem w bogatych ośrodkach miejskich.

Rynek mieszkaniowy zajmowany przez właścicieli również się eksplodował. Według Banku Rezerw Federalnych w St. Louis mediana ceny sprzedaży domów wzrosła z 222,900 USD w pierwszym kwartale 2010 r. Do 333 800 USD w pierwszym kwartale 2018 r. Uznanie było jeszcze bardziej widoczne w rozwijających się miastach. Według Trulii mediana ceny sprzedaży domu w San Francisco wzrosła ponad dwukrotnie z 655 000 USD w styczniu 2010 r. Do 1,35 mln USD w styczniu 2018 r..

W przypadku milionów niezwiązanych ze sobą pokoleń milenialsów i pokolenia Zer kierujących miejskimi domami jednorodzinnymi o jednym dochodzie posiadanie domów nigdy nie wydawało się bardziej odległe - tym bardziej dla osób zmagających się ze spadającym poziomem zadłużenia studentów. Na drogich rynkach mieszkaniowych wielu najemców z konieczności mieszka ze współlokatorami dobrze w wieku 20 i 30 lat, z niepokojem czekając na dzień, w którym będą mogli sobie pozwolić na własne miejsce.

Ale nie wszyscy tak szybko idą w pojedynkę. Nawet po tym, jak poprawią się ich finanse, wielu najemców pozostanie przy swoich towarzyszach mieszkaniowych lub znajdzie nowych. Niektórzy decydują się nawet na zakup nieruchomości zajmowanej przez właściciela razem. Kiedy po prostu nie stać Cię na dom, który chcesz zarobić na bieżących dochodach, kupowanie go z przyjacielem lub znajomym jest ciekawą perspektywą.

Jest również potencjalnie obarczony niebezpieczeństwem. Bez względu na to, jak długo mieszkasz ze swoim dawnym i przyszłym współlokatorem, zakup domu z kimś, z kim nie jesteś w legalnym związku partnerskim, nie jest czymś, co można łatwo podjąć.

Zalety kupowania nieruchomości z przyjacielem

Po co kupować nieruchomość ze znajomym (lub dwoma)? Są to jedne z najbardziej oczywistych korzyści:

1. Dwa dochody są lepsze niż jeden

Na drogich rynkach mieszkaniowych pojedynczy nabywca z jednym dochodem - nawet względnie wygodnym - może mieć niewiele opcji. Przy dwóch (lub więcej) dochodach znacznie łatwiej jest uzyskać 20% zaliczki i pozwolić sobie na potencjalnie wysokie płatności hipoteczne w nadchodzących latach.

2. Posiadanie nieruchomości dochodowej staje się bardziej realistyczne

Jeśli planujesz kupić dwupoziomowy lub większy dom jednorodzinny z pokojem dla najemców, prawdopodobnie zapłacisz premię, co sprawi, że właściciel domu stanie się jeszcze bardziej niedostępny dla jednego dochodu.

3. Kwalifikacja kredytu hipotecznego może być łatwiejsza

Pożyczkodawcy gwarantują wszystkim, których nazwisko pojawi się w tytule nieruchomości - innymi słowy, uwzględniają łączny dochód grupy nabywców. Zakładając, że średni wynik grupy jest dobry, prawie na pewno łatwiej będzie ci się zakwalifikować.

4. Twoja oferta może być bardziej atrakcyjna dla sprzedawców

Dzięki połączonym zasobom będziesz mieć mniej problemów ze złożeniem większej zaliczki lub zapłaceniem całej gotówki, jeśli zasoby na to pozwalają. Oferty wymagające dużych ilości gotówki są zwykle bardziej atrakcyjne dla sprzedawców.

5. Możliwość budowania kapitału własnego

Właściciele domów budują kapitał przy każdej spłacie kapitału. Jeśli życie samotnym właścicielem domu do wynajęcia nie jest dla Ciebie realistyczne, kupowanie z przyjacielem (lub przyjaciółmi) jest jedynym sposobem na budowanie kapitału we własnej nieruchomości.

6. Bieżące koszty posiadania domu są łatwiejsze do zarządzania

Z grubsza obowiązuje zasada, że właściciele domów powinni oczekiwać, że około 1% wartości ich domu rocznie będzie przeznaczone na utrzymanie. Udział ten może być niższy na drogich rynkach mieszkaniowych, na których kupujący płacą więcej za metr kwadratowy. Niezależnie od tego, podział kosztów jest pomocny.

Wady kupowania nieruchomości z przyjacielem

Czy powinieneś pomyśleć dwa razy o wejściu do domu z przyjacielem lub nie-romantycznym partnerem? Te wady mogą dać ci przerwę:

1. Nieruchomość jest płynna

Nawet po zapisaniu w umowie dokładnych procedur wyjścia, zerwanie zainteresowania wspólnym domem nie jest czymś, co można zrobić z dnia na dzień, a sprzedaż całego domu lub lokalu prawdopodobnie potrwa miesiące.

2. Twój kredyt hipoteczny może wpływać na twoją zdolność do zakwalifikowania się do innych pożyczek

Posiadanie dużego kredytu hipotecznego w osobistym bilansie może zwiększyć wskaźnik zadłużenia do dochodu wyższy niż chcieliby pożyczkodawcy. Jeśli planujesz ubiegać się o inne formy kredytu - na przykład pożyczkę na samochód, kartę kredytową lub pożyczkę osobistą - wkrótce zadaj sobie pytanie, czy to odpowiedni moment na zakup domu.

3. Chwiejne finanse partnera mogą mieć wpływ na twoje

Jest to jedno z największych ryzyk zakupu domu z przyjacielem. Nawet przy należytej staranności nie możesz kontrolować sytuacji finansowej swoich przyjaciół. Jeśli zalegają one z częścią płatności, może to wpłynąć na Twój kredyt.

4. Równa własność może tworzyć stalemates

W spółce dwuosobowej własność 50-50 może być receptą na napięcie lub impas. Dlatego tak ważne jest, aby upewnić się, że widzisz oko w oko ze swoim współwłaścicielem przed zakupem domu z nimi. Ostatnią rzeczą, którą chcesz zrobić, to zagrozić długotrwałej przyjaźni.

5. Nierówna własność może powodować nierównowagę mocy

Nierówna własność niekoniecznie gwarantuje harmonię. Jako właściciel mniejszości możesz poczuć się ignorowany lub zastraszany przez większościowego właściciela lub właścicieli.

6. Niewłaściwy tytuł może zagrozić Twojej stawce

Jeśli twoje nazwisko nie znajduje się w tytule domu lub nie jesteś prawnym właścicielem udziału w podmiocie gospodarczym, który jest właścicielem aktywów, nie jesteś prawnym właścicielem - nawet jeśli spłacasz część kredytu hipotecznego i zajmujesz dom Innymi słowy, nawet jeśli jesteś dobrym przyjacielem swojego współkupującego, konieczne jest sformalizowanie umowy i zabezpieczenie roszczenia prawnego do nieruchomości.

Co należy zawrzeć we współwłasności lub umowie operacyjnej

Bez względu na to, jak dobrze znasz swoich partnerów, musisz chronić swój interes dzięki umowie o współwłasności, która szczegółowo opisuje funkcjonowanie umowy o własności. Jest podobny do umowy o wspólnym pożyciu, którą podpisałeś ze swoim partnerem krajowym, choć mniej ekspansywny. Jeśli zdecydujesz się utworzyć formalną jednostkę gospodarczą, taką jak wieloosobowa spółka LLC w celu przechowywania aktywów, umowa operacyjna jednostki ma taki sam skutek.

W Internecie można znaleźć niedrogie, ogólne umowy o współwłasności. NOLO ma przewodnik prawny dla par niezamężnych, który kosztuje mniej niż 25 USD, oraz zestawienie form prawnych dla małych firm za mniej niż 30 USD. Upewnij się, że Twoja umowa jest zgodna z obowiązującym prawem stanowym.

Ponieważ posiadanie nieruchomości jest skomplikowane, a wszechświat możliwych problemów, które mogą się pojawić, jest ogromny, jeszcze lepiej byłoby skorzystać z dostosowanej umowy współwłasności lub umowy operacyjnej sporządzonej przez prawnika ds. Nieruchomości. Spodziewaj się zapłacić kilkaset dolarów lub więcej za spersonalizowaną umowę sporządzoną przez licencjonowanego specjalistę, ale jest to niewielka cena, aby chronić tak cenny zasób.

Twoja umowa współwłasności lub umowa operacyjna LLC powinna określać większość lub wszystkie z poniższych elementów.

1. Struktura własności

Najpierw musisz ustalić, czy utrzymywać współwłasny dom w umowie LLC lub osobach prywatnych.

Powinieneś zwrócić się do swojego adwokata i specjalisty ds. Podatków, aby uzyskać porady, które można podjąć. To powiedziawszy, należy pamiętać, że własność LLC może nie mieć sensu w przypadku nieruchomości, które nie generują dochodu. Regularne ubezpieczenie właścicieli domów może być wystarczające do rozwiązania problemów związanych z odpowiedzialnością, które pojawiają się w normalnym toku zajmowania domu przez właściciela, a posiadanie głównego miejsca zamieszkania w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością może wykluczać zwolnienie z opłaty za gospodarstwo na rachunku podatku od nieruchomości.

Jeśli Twoja grupa planuje nabyć jedną lub więcej nieruchomości generujących dochód, odpowiednio zorganizowana spółka LLC może chronić cię przed osobistą odpowiedzialnością i może zaoferować znaczne korzyści finansowe poprzez odliczenia podatku od kosztów działalności gospodarczej. Jednak dla kupujących po raz pierwszy z ograniczonymi rezerwami gotówkowymi istnieje poważny problem: pożyczkodawcy rzadko udzielają kredytów hipotecznych podmiotom gospodarczym posiadającym niewiele aktywów lub nie posiadającym ich, i mogą wezwać pożyczkę - lub zażądać spłaty całości - jeśli przeniesiesz tytuł na podmiot po zakupie.

Najpewniejszym sposobem na uniknięcie tego jest sprowadzenie przez LLC nieruchomości za gotówkę. To trudne pytanie dla kupujących po raz pierwszy z ograniczonymi osobistymi oszczędnościami - nawet dla tych, którzy połączyli siły z wieloma partnerami - szczególnie na drogich rynkach. To powiedziawszy, pożyczkodawcy zwykle wymagają większych zaliczek na nieruchomości generujące dochód; 25% lub więcej jest typowe.

2. Rodzaj własności

Niezarejestrowani partnerzy właścicieli domów zazwyczaj korzystają z jednego z tych dwóch rodzajów własności:

Wspólny najem

Wspólni najemcy jednocześnie nabywają równe udziały w nieruchomości na podstawie tego samego aktu. Wspólni najemcy mają prawo do przeżycia, co oznacza, że udział zmarłego wspólnego najemcy przechodzi wraz z ich śmiercią na pozostałych wspólnych najemców w równej mierze bez przechodzenia na spadek.

Kiedy wspólny najemca przenosi swoje udziały na inną stronę, umowa zmienia się w najem wspólny. Wspólna dzierżawa jest bardziej powszechna wśród partnerów krajowych pozostających w związku małżeńskim i niezamężnym niż partnerzy niepowiązani.

Dzierżawa wspólna (TIC)

Dzierżawa wspólna to bardziej elastyczna umowa pozwalająca na nierówne prawa własności i rozłożone transakcje. Na przykład wspólna trzyosobowa dzierżawa może powstać w następujący sposób:

Właściciele A i B kupują 50% nieruchomości w styczniu pierwszego roku.
Właściciel C nabywa następnie połowę udziałów właściciela B w styczniu roku 5, pozostawiając właścicielowi A 50% udziałów, a właścicielom B i C po 25%.

Wspólni najemcy nie mają domyślnie prawa do przeżycia; zmarły najemca będący wspólnikiem własności przenosi się na ich majątek, a tym samym na spadkobierców. Wspólni najemcy mogą jednak dać pierwszeństwo spółce przed spadkobiercami członków, wpisując w umowie własności klauzulę „prawo pierwokupu”..

3. Ubezpieczenie

Standardowe ubezpieczenie domu zazwyczaj zapewnia wystarczającą ochronę przed odpowiedzialnością za nieruchomości zajmowane przez właścicieli, które nie generują dochodu. Jeśli jednak planujesz wynająć najemcę niebędącego właścicielem, będziesz potrzebować dodatkowej ochrony - na ogół ubezpieczenia od właściciela lub ubezpieczenia parasolowego, w zależności od charakteru umowy własności. Sprawdź element startowy Allstate w ubezpieczeniu właściciela, aby dowiedzieć się więcej.

Musisz wykupić indywidualne ubezpieczenie parasolowe. Skonsultuj się z agentem ubezpieczeniowym w sprawie tego, co jest odpowiednie dla Twojej sytuacji, a następnie napisz w umowie klauzulę określającą minimalne ubezpieczenia dla każdego współwłaściciela.

4. Udział własnościowy

Dotyczy to tylko najmu w strukturach wspólnych i korporacyjnych. W partnerstwach dwuosobowych podział własności 50-50 jest uporządkowany, chociaż wielu współwłaścicieli zgadza się wyznaczyć jednego partnera na zarządcę nieruchomości lub osobę odpowiedzialną za podejmowanie decyzji wykonawczych w takich kwestiach, jak rutynowa konserwacja, naprawy i zgodność kodu.

W spółkach LLC i TIC własność jest zwykle proporcjonalna do wkładów kapitałowych partnerów lub ich udziałów w zaliczce (jeśli jest finansowana) lub płatności gotówkowej (jeśli jest kupowana bezpośrednio). Jeśli wniesiesz 50% ceny zakupu, a twoi dwaj młodsi partnerzy wnoszą po 25%, będziesz właścicielem połowy nieruchomości. Jeśli dzielisz spłatę pożyczki proporcjonalnie do udziałów własnościowych partnerów, upewnij się, że każdy może obsłużyć wymaganą miesięczną płatność. (Więcej na ten temat poniżej.)

5. Odpowiedzialność za naprawy i konserwację

Jak wspomniano, rozsądne jest wyznaczenie osoby odpowiedzialnej za podejmowanie decyzji - miejmy nadzieję, w porozumieniu ze współwłaścicielami - na temat rutynowych napraw i konserwacji. Jest to podwójnie prawdą, jeśli planujesz mieć najemców niebędących właścicielami. Muszą wiedzieć, z kim się skontaktować, gdy pojawią się problemy.

Będziesz także chciał zidentyfikować zaufane strony, które mogą ukończyć tę pracę. Pomaga mieć osobę pomocniczą w grupie współwłasności. Jeśli nie, zbadaj i uzyskaj referencje dla zewnętrznych dostawców usług.

Na koniec musisz ustalić, jak zapłacić za niezbędne naprawy i konserwację. Podział kosztów według udziałów własnościowych każdego partnera jest logiczny, chyba że można uzgodnić inne porozumienie.

Nie zapomnij zlecić kontroli domowej przed zamknięciem. Dokładna, profesjonalna kontrola powinna zidentyfikować najważniejsze problemy, które mogą pojawić się w pierwszych latach posiadania domu, takie jak piec lub podgrzewacz wody zbliżający się do końca okresu użytkowania.

6. Odpowiedzialność za ulepszenia

Nie chcesz ufać osobie obsługującej, że jednostronnie zleci duże projekty remontowe. W końcu nie wszystkie projekty remontowe zwiększają wartość odsprzedaży. W partnerstwach dwuosobowych preferowany jest system oparty na konsensusie, chyba że udział własnościowy jest nierówny. W grupach wieloosobowych sensowne są głosy ważone udziałem własnościowym.

Idealnie byłoby, gdyby sporne głosy nad projektami remontowymi nie były konieczne. W umowie współwłasności lub operacyjnej określ realistyczne renowacje i projekty zwiększające wartość oraz określ harmonogram ich ukończenia.

7. Odpowiedzialność za narzędzia

Logistycznie może być łatwiej mieć nazwisko jednego współwłaściciela na kontach narzędziowych domu. W umowie operacyjnej sprecyzuj, że obowiązkiem tej osoby jest terminowe i pełne opłacanie rachunków za media oraz że inni współwłaściciele muszą zrekompensować płatnikowi przed każdym terminem płatności. Ponieważ udział własnościowy nie koreluje ze zużyciem wody lub energii, rozważ wymaganie od każdego współwłaściciela zapłaty równego udziału.

8. Zarządzanie podatkami

Określ, w jaki sposób twoja grupa własnościowa zajmie się odliczeniami od podatku dochodowego związanego z domem - co najważniejsze, odsetki od kredytu hipotecznego i płatności podatku od nieruchomości.

Najpierw musisz ustalić, którzy współwłaściciele, jeśli w ogóle, planują wyszczególnić swoje potrącenia; wielu podatników tego nie robi. Ci, którzy planują wyszczególnienie, będą musieli zdecydować, jak je podzielić, czy to proporcjonalnie według udziału własności, czy z jednym współwłaścicielem przyjmującym 100% dopuszczalnych potrąceń. Skonsultuj się z doradcą podatkowym, aby ustalić, co jest tutaj dozwolone.

Jeśli składnik aktywów jest własnością podmiotu gospodarczego, musisz określić, w jaki sposób wydatki związane z domem są dzielone na potrzeby odliczenia kosztów działalności. Zasadniczo współwłaściciele odliczają swoje udziały w wydatkach kwalifikowalnych. Wszechświat dopuszczalnych odliczeń biznesowych może być większy niż odliczeń osobistych związanych z domem; na przykład możesz być w stanie odliczyć swój udział w ubezpieczeniu domu i płatnościach za media. Utrata zwolnienia z tytułu zagród może jednak zrównoważyć tę korzyść. Porozmawiaj z doradcą podatkowym przed sporządzeniem tej części umowy.

9. Zarządzanie najemcami

Jeśli w nieruchomości są dodatkowe pokoje lub jednostki, ustal, czy wynajmujesz te powierzchnie najemcom niebędącym właścicielami, a jeśli tak, określ w swojej umowie logistykę zarządzania najemcami, w tym:

Utworzenie osobnego konta bankowego do zbierania i dystrybucji opłat czynszowych i obsługi wydatków związanych z najemcą
Określenie udziału każdego właściciela w przychodach z najmu
Wyznaczenie osoby kontaktowej dla najemców
Ustalanie czynszów (z uwzględnieniem dodatków na przyszłe podwyżki)
Sporządzenie standardowej umowy najmu dla nowych najemców (ponownie, z uwzględnieniem modyfikacji)
Jak radzić sobie z przyszłymi decyzjami związanymi z najemcami (na przykład, aby zaprzestać wynajmu nie-właścicielom)

10. Wyjdź ze strategii

Twoja umowa współwłasności lub umowa operacyjna muszą zawierać jasne, kompleksowe postanowienia dotyczące zawarcia i rozwiązania umowy przez właścicieli. Przepisy te muszą uwzględniać scenariusze takie jak:

Śmierć współwłaściciela z testamentem lub bez
Współwłaściciel chce sprzedać swój udział w nieruchomości
Nieoczekiwane trudności finansowe współwłaściciela

Często niepowiązani współwłaściciele umieszczają klauzule dotyczące „prawa pierwokupu” w umowach o współwłasności. W przypadku śmierci jednego współwłaściciela lub przeniesienia się w celu sprzedaży jego udziałów, prawo pierwokupu daje pierwszeństwo pozostałym współwłaścicielom nad spadkobiercami lub odpowiednikami współwłaściciela. Mogą na przykład wykupić tę stawkę, zanim przejdzie ona na krewnego.

W tej części umowy należy również przedstawić uwagi dotyczące takich sytuacji, jak:

Kiedy współwłaściciele mogą wyrzucić kłopotliwego partnera z umowy
Ile zawiadomień musi przekazać współwłaściciel odchodzący przed sprzedażą lub przeniesieniem swoich udziałów
Wycena wartości godziwej nieruchomości mieszkalnej w ramach przygotowań do przeniesienia lub sprzedaży udziałów współwłaściciela (lub sprzedaży całej nieruchomości)
Wkład każdego pozostałego współwłaściciela w przypadku wykupu (na przykład, czy pozostali współwłaściciele wykupują proporcjonalnie do swoich aktualnych udziałów?)

Inne uwagi dla współwłaścicieli

Rozważania te mogą nie pojawić się w umowie współwłasności lub umowie operacyjnej, ale warto je dokładnie przemyśleć przed zakupem nieruchomości ze znajomym.

1. Lokalne rozporządzenia

Niektóre gminy mają zarządzenia dotyczące obłożenia ograniczające liczbę niepowiązanych osób mieszkających w tym samym mieszkaniu. Na przykład, zanim wprowadzono zmianę podziału na strefy, moje rodzinne miasto Minneapolis wyznaczyło limit pięciu niepowiązanych osób na jednostkę mieszkaniową. Dwuosobowe grupy współwłasności powinny być w porządku wszędzie, ale musisz potwierdzić, że większe grupy są zgodne z lokalnym prawem.

2. Oś czasu

Jak długo chcesz być właścicielem tego miejsca? Nawet gdy strategie wyjścia są określone w wiążącej formie, rozbieżne terminy mogą powodować komplikacje na drodze. Jeśli spodziewasz się, że wyjdziesz z układu po pięciu latach, twój partner spodziewa się utrzymać to miejsce przez 20 lat i żadne z was nie ma możliwości wykupienia drugiego, wasze partnerstwo jest tykającą bombą zegarową.

3. Styl życia

Z mojego własnego doświadczenia, „przeciwieństwa się przyciągają” nie dotyczą relacji współlokatora. Jeśli nie jesteś w stanie znieść całorocznej umowy najmu z trudnym współlokatorem, prawdopodobnie nie chcesz spędzać z nim lepszej części kredytu hipotecznego. Przed zawarciem umowy o wzajemnej własności nieruchomości przeprowadzaj szczere rozmowy z potencjalnymi partnerami na temat takich rzeczy jak:

Nawyki związane z paleniem
Własność zwierząt domowych
Życie towarzyskie (w takim stopniu, w jakim wpływa na innych właścicieli lub najemców; na przykład częstych gości lub imprez w domu)

4. Oprocentowanie kredytu hipotecznego

Oceniając wnioski o kredyt hipoteczny dla wielu nabywców, kredytodawcy nie biorą pod uwagę tylko najlepszej oceny zdolności kredytowej. W normalnych okolicznościach średnie wyniki kupujących. Jeśli twoja ocena kredytowa jest wyższa niż twoich partnerów, oznacza to, że twoja pożyczka będzie prawdopodobnie wyższa niż gdybyś kupił dom samodzielnie.

5. Ryzyko ratingu kredytowego

Współwłasność oznacza wspólną odpowiedzialność. Nawet jeśli jesteś dobry na część wydatków w domu, Twoi partnerzy mogą nie być. Jeśli jeden ze współwłaścicieli znajdzie się w trudnej sytuacji i nie będzie w stanie dokonać płatności, a ty nie będziesz w stanie odebrać luzu z resztą współwłaścicieli, zaległości mogą pojawić się w raporcie kredytowym i negatywnie wpłynąć na twoje Ocena kredytowa. Jeśli pożyczka stanie się poważnie niesprawiedliwa, pożyczkodawca może przejąć nieruchomości.

6. Wskaźnik zadłużenia do dochodu

Nawet jeśli dzielisz kredyt hipoteczny z jednym lub kilkoma partnerami, jesteś osobiście odpowiedzialny za całą pożyczkę. Innymi słowy, przy obliczaniu wskaźnika zadłużenia do dochodu biura kredytowe wykorzystują pełne saldo pożyczki, a nie tylko tę część, którą płacisz bezpośrednio. Kredytodawcy obawiają się kredytobiorców o wysokim stosunku zadłużenia do dochodu. Według Biura Ochrony Finansów Konsumentów maksymalny stosunek zadłużenia do dochodu, aby otrzymać kwalifikowaną hipotekę - pożyczkę z pewną wbudowaną ochroną konsumenta - wynosi zwykle 43%.

7. Zdolność finansowa

Zanim zgodzisz się na zakup domu z przyjacielem lub grupą przyjaciół, porozmawiaj szczerze i dokładnie o swoich pozycjach finansowych. Nie chcesz, aby niezdolność współwłaściciela do spłaty części kredytu hipotecznego nie wpłynęła na Twój kredyt lub, w najgorszym przypadku, pozbawiła cię domu. Udostępniaj sprawozdania finansowe, w tym swoje płynne aktywa i zobowiązania, oraz dowody dochodów całej grupie własności.

Osobno będziesz chciał przeprowadzić raport kredytowy i sprawdzenie przeszłości - tak, nawet u znajomego - aby zidentyfikować potencjalne czerwone flagi, które mogą nie być widoczne z ich osobistego bilansu.

Alternatywa dla współwłasności: wynajem dla znajomych

Jeśli nie chcesz współpracować - i mieszkać razem - z co najmniej jednym współwłaścicielem, zastanów się nad alternatywą: kup dom i wynajmuj pokoje w domu znajomym. Obciążanie uczciwego czynszu rynkowego jednym lub kilkoma współlokatorami domu to świetny sposób na subsydiowanie podatków od kredytu hipotecznego, ubezpieczenia i nieruchomości, kompensując koszty posiadania domu i czyniąc niedrogim dom, który w innym przypadku pozostawałby poza zasięgiem finansowym.

Oto przegląd procesu i legalności wynajmowania znajomym wolnych pokoi lub jednostek w mieszkaniu zajmowanym przez właściciela.

1. Lokalne rozporządzenia

Upewnij się, że Twój dom lub jednostka oraz pokój, który zamierzasz wynająć, są zgodne ze wszystkimi obowiązującymi lokalnymi rozporządzeniami. Na przykład lokalny urząd mieszkaniowy może wymagać, aby sypialnie w piwnicy miały okna wychodzące wystarczająco duże, aby się czołgać.

Poważniejsze ograniczenia są mniej powszechne, ale nadal ważne, aby ich przestrzegać. Niektóre miejscowości na przykład zabraniają właścicielom domów wynajmowania pokoi niepowiązanym osobom. Inni wymagają od właścicieli lokali uzyskania licencji na wynajem.

2. Ubezpieczenie

Standardowe ubezpieczenie domu może nie zapewniać odpowiedniej ochrony przed najemcami. Polityka parasolowa może być najbardziej opłacalną opcją. Według Insurance Information Institute, można oczekiwać, że wydasz od 150 do 300 USD rocznie na polisę parasolową w wysokości 1 miliona USD.

3. Kontrola lokatorów

Tak, są twoimi przyjaciółmi, ale nigdy nie możesz być zbyt ostrożny. Poddaj je takim samym sprawdzeniom wiarygodności i przeszłości, jak w przypadku nieznanych najemców. Te raporty nie powinny kosztować więcej niż 50 USD za każdy, a możesz zjeść je, jeśli czujesz się hojny.

4. Przygotowanie umowy najmu

Ponownie, nigdy nie możesz być zbyt ostrożny. Przygotuj formalną umowę najmu określającą twoje prawa i obowiązki. Twoja umowa najmu powinna również obejmować szczegóły umowy mieszkaniowej, takie jak:

Czy zwierzęta są akceptowane (i zasady ich dotyczące)
Odpowiedzialność za narzędzia
Dostęp do wspólnego obszaru i obowiązki
Zasady rządzące gośćmi z dnia na dzień
Zasady rządzące przestrzenią osobistą (na przykład, w jakich okolicznościach możesz wejść do pokoju najemcy i ile powiadomić?)
Odbiór, zwrot i przepadek kaucji

5. Pobranie depozytu zabezpieczającego

Bez względu na to, jak odpowiedzialna jest twoja przyjaciółka, wypadki mogą się zdarzyć. Więc zbierz depozyt zabezpieczający.

Dokładne zasady różnią się w zależności od stanu, ale właściciele zazwyczaj mogą pobierać depozyty zabezpieczające w wysokości czynszu wynoszącego jeden lub półtora miesiąca. W umowie najmu określ, w jaki sposób przechowywany jest depozyt - zwykle w depozycie - oraz okoliczności, które mogą zmniejszyć zwrot kaucji.

Plusy wynajmu pokoi swoim znajomym

Po co wynajmować wolny pokój lub jednostkę znajomym? Oprócz oczywistych korzyści z subsydiowania własnego mieszkania, są to jedne z największych zalet.

Twoi znajomi to znana ilość. Większość z nas ma wywołujące dreszcze historie o złych współlokatorach. Przyjaciele też mogą być złymi współlokatorami, ale fakt, że znasz ich społecznie, powinien dać przynajmniej pewną wskazówkę co do tego, jak prawdopodobnie będą się zachowywać w bliskim sąsiedztwie.
Nie musisz reklamować tego miejsca. Gdy znajomy zgodzi się wynająć miejsce, możesz przejść od razu do podpisania umowy najmu - nie musisz otwierać swojej osobistej przestrzeni na pokazy.
Przyjaciele mogą odczuwać presję społeczną, by szanować Twoją przestrzeń. Bez względu na ich naturalne skłonności, twoi przyjaciele mogą odczuwać presję społeczną, aby być modelowymi najemcami, aby nie spalili mostów.
Przyjaciele mogą być bardziej skłonni do pomocy w domu. Podobnie, twoi przyjaciele mogą być skłonni do wychodzenia poza dom - sprzątanie części wspólnych, koszenie trawnika, odśnieżanie śniegu i tak dalej - szczególnie, jeśli ucinasz im przerwę na czynsz lub narzędzia.
Płatności czynszowe Twoich znajomych zwiększają Twój raportowany dochód. Podczas gdy dochód z wynajmu podlega opodatkowaniu, pieniądze są pieniędzmi. W krótkim okresie dodatkowe fundusze mogą obniżyć wskaźnik zadłużenia do dochodu, co jest dobrodziejstwem dla Twojej zdolności kredytowej. Z biegiem czasu dochód z wynajmu może sfinansować koszty utrzymania domu, ulepszeń i wydatków innych niż mieszkaniowe, lub może zasilić twoje konto emerytalne z ulgą podatkową.

Wady wynajmu pokoi dla znajomych

Są to jedne z największych wad wynajmu powierzchni znajomym.

Możesz być złym facetem. Mamy nadzieję, że nigdy nie będziesz musiał żądać zwrotu czynszu od znajomych ani grozić eksmisją. Ale powinieneś się przygotować na taką możliwość. Jeśli zniechęca Cię myśl o graniu „złego faceta” ze znajomymi, rozważ wynajęcie ludzi, których jeszcze nie znasz.
Nierówna dynamika mocy może zniszczyć związek. Nawet jeśli twoje relacje właściciel-najemca nigdy nie dojdą do głowy, sam fakt nierównej dynamiki siły może z czasem zepsuć twój związek. W końcu twój przyjaciel najemcy jest w zasadzie opłacającym gościem w twoim domu.
Twoja decyzja o nieformalizowaniu związku może przynieść odwrót. Możesz mieć ochotę wynająć długoletniego przyjaciela na zasadzie uścisku dłoni. W niefortunnym - ale nie niespotykanym - przypadku, gdy przyjaciel powoduje poważne szkody w nieruchomości lub pomija czynsz z powodu czynszu, możesz znaleźć tysiące dolarów i utknąć w poszukiwaniu nowego najemcy w krótkim czasie.
Możesz poczuć presję, aby przerwać czynsz lub usługi komunalne. Nawet jeśli podejmiesz ostrożny krok, przygotowując prawnie wiążącą umowę najmu i przyjmując depozyt zabezpieczający, możesz czuć się zobowiązany do okazania dobrej woli, odcinając przyjacielowi przerwę w czynszu lub pokrywając koszty mediów z własnej kieszeni. Jeśli nie chcesz czuć się źle z naliczaniem uczciwego czynszu rynkowego komuś, kogo znasz od lat, możesz wynająć lokatorowi, którego nie znasz dobrze.
Musisz przede wszystkim być w stanie zarabiać na dom. Jeśli nie możesz przede wszystkim zebrać funduszy na zaliczkę, całe to ćwiczenie jest dyskusyjne i wrócisz do szukania przyjaciół, którzy chcieliby zawrzeć umowę o współwłasności.

Ostatnie słowo

W żadnym wypadku zakup domu jest decyzją zmieniającą życie. Kupowanie domu z przyjacielem lub wieloma przyjaciółmi przedstawia całą masę rozważań, których samotni lub małżeńscy nabywcy domów nie muszą brać pod uwagę.

To powiedziawszy, kupno domu z jednym lub kilkoma nie-krewnymi może być twoim jedynym realistycznym strzałem w posiadanie domu, zanim zaczną pojawiać się twoje siwe włosy. Jeśli nie jest to wystarczająca motywacja do poszukiwania nietradycyjnych umów własności, być może jesteś gotowy wynajmować na całe życie.

Zastanawiasz się nad kupnem domu z przyjacielem, czy kupowaniem domu we własnym zakresie i wynajmowaniem go osobom, które znasz??