Jak kupić dom lub nieruchomość z wykluczenia z banku - 5 pytań, które należy zadać

W tym artykule streszczę niektóre kluczowe pytania, o których warto pomyśleć, zanim zdecyduję się podpisać umowę kupna dotyczącą wykluczenia. Dodam też kilka moich osobistych anegdot i podzielę się częściami mojego doświadczenia. Jeśli jesteś zainteresowany zakupem domu wykluczenia, te kwestie są ważne do rozważenia i mogą pomóc w budowaniu zdrowszego portfela finansowego.

1. Jak długo nieruchomość jest na rynku?
Nie wszystkie wykluczone właściwości są tworzone jednakowo. Na przykład dobra nieruchomość w rozwijającej się okolicy zostanie szybko zakupiona - zwykle przez inwestora nieruchomości lub chętną osobę poszukującą nowego domu. Nie oczekuj, że domy te pozostaną na rynku przez ponad 30 dni.

Jeśli jednak kupujesz dom w stanie niedostatecznym lub w obszarze, który został poważnie dotknięty kryzysem hipotecznym, spodziewany jest dłuższy czas na rynku. Jako kupujący może to prowadzić do większej elastyczności cen: banki nienawidzą posiadania przejętej nieruchomości przez ponad 90 dni (jeden kwartał fiskalny) i będą negocjować z dobrym nabywcą.

Kupiłem swój dom w Arizonie po tym, jak był na rynku przez prawie trzy miesiące. Widziałem, że cena domu była obniżana o prawie 7% każdego miesiąca i dlatego nie czekałem na następny miesiąc na zakup domu. Zamiast tego targowałem się z bankiem o obniżenie ceny o kolejne 12% w stosunku do ostatniej ceny. Kontr-oferta banku z 9% rabatem. Moje końcowe oszczędności stanowiły prawie 23% zniżki od ceny podanej na liście (tj. 7% + 7% + 9%).

2. Ile płacisz za stopę kwadratową stałego zamieszkania?
Cena za metr kwadratowy jest dobrym sposobem na określenie wartości domu. Sprawdź średnie ceny domów za metr kwadratowy sprzedanych w poprzednich dwóch miesiącach za pomocą tego samego kodu pocztowego. Pomnóż to przez powierzchnię mieszkalną domu, aby określić „średnią” cenę domu.

Na przykład, jeśli dom jest wart 75 USD za stopę kwadratową i jest tam 1500 stóp kwadratowych, całkowita wartość domu wynosi 112 250 USD.

Oczywiście, jeśli chcesz zapłacić średnią cenę, istnieje ryzyko, że przepłacisz. O ile Twój dom nie jest w doskonałym stanie i nie ma wiele do zrobienia (w takim przypadku średnia płatność jest świetna!), Spójrz na dolne dwie trzecie cen. Mając to na uwadze, ponownie obliczmy wartość domu i zobaczmy, co otrzymamy.

Ponieważ zakładamy, że dom nie znajduje się na szczycie rynku pod względem wartości, założymy, że jest wart 65 USD za stopę kwadratową. Pomnożony przez te same 1500 stóp kwadratowych jak poprzednio, dom jest teraz warty 97.500 dolarów. Voila! Ywłaśnie zaoszczędziłeś 15 000 $. Myślisz, że możesz to lepiej wykorzystać? Zdecydowanie.

Jako twardy okazja postanowiłem zapłacić za mój dom bardzo niską cenę za metr kwadratowy; Wiedziałem, że rynek w Arizonie nie poprawi się. Faktycznie zapłaciłem drugą najniższą cenę za metr kwadratowy w swoim kodzie pocztowym w momencie zakupu w okresie 90 dni.

3). Czy płacisz gotówką czy hipoteką??
Jeśli płacisz gotówką, twoja oferta trafia bezpośrednio do stosu ofert banku. Załóżmy, że oferujesz 85 000 USD w gotówce za dom o wartości 100 000 USD. Prawdopodobnie masz większą szansę na zdobycie go niż osoba oferująca 95 000 $. Gotówka oznacza, że ​​jesteś wiarygodnym nabywcą, a bank nie musi czekać dwa tygodnie na sprawdzenie czeku. Wykorzystaj to na swoją korzyść.

Jeśli kupujesz dom z kredytem hipotecznym, masz większą elastyczność w cenie, ponieważ początkowa zaliczka będzie wynosić około 20% domu. Jeśli naprawdę kochasz dom, nie martw się o zapłacenie trochę więcej, aby go zdobyć.

Jako sam kupujący gotówkę wiedziałem, że mam wpływ na wiele frontów. Mój agent nieruchomości, który dokonuje prowizji na podstawie mojego zakupu, chciał, żebym zaoferował kwotę bardzo zbliżoną do ceny wywoławczej, aby miał określoną sprzedaż. Oczywiście to nie on płacił, więc jego opinia została zawieszona.

4. Czy w tym samym obszarze jest wiele wykluczonych domów??
Jeśli w pobliżu tego, który kupujesz, jest wiele wykluczonych domów, prawdopodobnie nastąpi wzrost wartości. Ten scenariusz wysyła wiele negatywnych wiadomości do potencjalnych nabywców na temat okolicy, miasta i rynku. W naszej obecnej gospodarce jest to scena wszechobecna, ale nie pozwól, by to powstrzymało cię od podjęcia mądrej decyzji. Dopóki wszystkie domy w bloku nie zostaną sprzedane, będzie jeden wykluczony dom, który obniży wartość nieruchomości. Uruchom szybkie skanowanie kodu pocztowego na zaufanej stronie internetowej, takiej jak Redfin lub Zillow, aby sprawdzić, jak działa ten obszar.

Ponieważ dom, który kupiłem, będzie ze mną przez co najmniej pół dekady, nie martwiłem się zbytnio, widząc cztery kolejne domy na bloku w wykluczeniu. Uważam, że pięć lat to wystarczająco dużo czasu, by ceny spadły i wróciły, gwarantując, że moja inwestycja jest bezpieczna.

5. Ile pieniędzy będziesz mieć po zakupie?
Bądź gotów wydać dużo pieniędzy po pierwszym zakupie, aby naprawić dom zgodnie z Twoimi standardami. Należy schować co najmniej kolejne 20% wartości domu na wypadek awarii. Nawet po inspekcji w domu znajdziesz rzeczy, które Ci przeszkadzają i musisz je zmienić. Nie zapomnij o urządzeniach, meblach, architekturze krajobrazu i podatku od nieruchomości. Jeśli to możliwe, poproś bank o pokrycie opłat powierniczych (lub innych opłat za nieruchomości lub opłat hipotecznych), aby mieć więcej gotówki pod ręką. Nawet 1000 USD, które płacą, to 1000 USD więcej w kieszeni, co wystarcza na duży ekran LCD lub telewizor plazmowy!

Osobiście wydałem tysiące na różne ulepszenia domu. Byłem naprawdę zaskoczony, jak szybko te koszty się sumują. Małe zakupy, takie jak depozyty zabezpieczające rachunek energetyczny i nowe drzwi do domu, były rzeczami, o których po prostu wcześniej nie myślałem.

Istnieje wiele innych pytań, które należy wziąć pod uwagę przed podjęciem decyzji o osiedleniu się, szczególnie przy zakupie nieruchomości wykluczonej. Czy masz jakieś doświadczenie z wykluczeniami? Jakie były Twoje doświadczenia i na co zwykle zwracasz uwagę?