11 sposobów na znaczne obniżenie podatków jako inwestor w nieruchomości

Oprócz wszystkich kosztów uzyskania przychodu inwestorzy nieruchomości mają o wiele więcej korzyści podatkowych, niż pozwala na to typowy boczny zgiełk. W moim rodzinnym mieście Baltimore osoba prowadząca działalność na własny rachunek w najwyższym przedziale podatkowym jest zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego w wysokości ponad 60%, podczas gdy najwyższa stawka podatku dochodowego dla osób mieszkających w San Francisco wynosi 67% - ponad dwie trzecie ich dochodów . Trudno jest iść naprzód w życiu, gdy tracisz od 30% do 60% dochodów z podatków.

Jeśli szukasz idealnego zgiełku, aby zarabiać pieniądze i zmniejszyć swoje zobowiązania podatkowe, oto 11 pomysłów na obniżenie rachunku podatkowego poprzez inwestowanie w nieruchomości.

Czy chcesz zostać inwestorem nieruchomości, ale nie kupiłeś swojej pierwszej nieruchomości? Rozważ Roofstock. Są rynkiem domów dla inwestorów w nieruchomości. Sprawdzili nieruchomości, aby upewnić się, że są to dobre możliwości uzyskania dochodów.

Strategie oszczędzania podatków dla inwestorów w nieruchomości

1. Własne nieruchomości w samokierującej się IRA

Prawdopodobnie znasz IRA i Roth IRA jako odroczony podatek od inwestycji w emeryturę. To, czego możesz nie wiedzieć, to fakt, że możesz założyć własną IRA i wykorzystywać ją do inwestowania w nieruchomości wolną od podatku.

Uwaga: nie jest to tak proste, jak kupowanie akcji w normalnym IRA. Po pierwsze, musisz zatrudnić powiernika lub firmę powierniczą, aby zarządzać dla ciebie samodzielnie zarządzaną IRA. Tworzą one samokierujące IRA, a ty przesyłasz do nich pieniądze. Następnie możesz utworzyć osobę prawną, taką jak LLC, do kupowania i posiadania nieruchomości inwestycyjnych. Samokierująca IRA inwestuje pieniądze w podmiot prawny jako wybraną inwestycję.

Sprawa komplikuje się, jeśli chcesz sfinansować nieruchomość inwestycyjną, a nie kupić ją gotówką. Finansowanie jest dozwolone, ale wiąże się z pewnymi ważnymi zastrzeżeniami. Pożyczka musi być „regresowa”, co oznacza, że ​​pożyczkobiorca nie może ponosić indywidualnej odpowiedzialności, na co wielu kredytodawców nie pozwala. IRA tylko niefinansowana część zakupu jest chroniona przed podatkami. I oczywiście obowiązują normalne zasady IRA: nie możesz wypłacić pieniędzy przed ukończeniem 59.5 roku życia, i musisz zacząć wypłacać przed 70. rokiem życia.

Jeśli interesuje Cię inwestowanie w nieruchomości za pośrednictwem samodzielnie zarządzanej IRA, zacznij od zbadania opiekunów i porozmawiania z nimi na temat procesu i opłat. Sprawdź Dolar rakietowy, ale pamiętaj, aby odrobić lekcje i w pełni zrozumieć proces przed oddaniem się do opiekuna.

2. Zachowaj właściwości przez ponad rok

Jeśli posiadasz coś przez okres krótszy niż rok i sprzedajesz go z zyskiem, zysk ten jest opodatkowany według normalnej stawki podatku dochodowego. Dotyczy to przerzucania nieruchomości, przywracania i sprzedaży samochodów zabytkowych, handlu dziennego, przerzucania antyków - wszystkiego, co wiąże się z kupowaniem niskiej i wysokiej sprzedaży.

Jeśli przerzucisz więcej niż jedną lub dwie nieruchomości w ciągu roku, ryzykujesz, że IRS sklasyfikuje cię jako „pośrednika” na własny rachunek i narazi twoje dochody na podwójne podatki FICA (więcej na ten temat wkrótce).

Jedną z możliwości uniknięcia tego jest posiadanie nieruchomości na dłużej niż rok przed sprzedażą. Zapobiega to ryzyku sklasyfikowania jako pośrednika i przesuwa twoje zyski z opodatkowania jako zwykłego dochodu na opodatkowanie jako zyski kapitałowe. W przypadku większości Amerykanów zyski kapitałowe są opodatkowane według stawki 15% - znacznie niższej niż normalne stawki podatku dochodowego większości Amerykanów.

Jeśli przerzucasz domy, zastanów się nad ich wynajęciem na jeden rok, zanim je sprzedasz. Obniżasz stawkę podatku, zarabiasz przepływy pieniężne, a może nawet skorzystać z aprecjacji i wyższej ceny sprzedaży.

Oto kilka innych wskazówek dotyczących obniżenia stopy zysków kapitałowych z inwestycji w nieruchomości, a także dodatkowe informacje na temat tego, kto kwalifikuje się jako dealer.

3. Unikaj płacenia podwójnych podatków FICA

Jak wspomniano powyżej, jeśli IRS klasyfikuje cię jako dilera, a nie inwestora, jesteś uważany za samozatrudnionego i jesteś winien podwójne podatki FICA.

Podatki FICA to podatki od zatrudnienia przeznaczone na finansowanie Ubezpieczeń Społecznych i Medicare. Są podzieleni między pracodawców i pracowników, a każda ze stron płaci 7,65%. Osoby prowadzące działalność na własny rachunek są zobowiązane do zapłaty łącznie 15,3% podatku federalnego, stanowego i lokalnego.

Każdy, kto zmienia domy, powinien opracować strategię unikania klasyfikacji dealerów przez IRS, a tym samym unikania dodatkowego podatku 15,3%. Jednym ze sposobów uniknięcia statusu dealera jest wykazanie „zamiaru inwestycyjnego” dla zysków z każdej sprzedaży. Innymi słowy, stwórz przypadek, w którym nie sprzedajesz nieruchomości w ramach regularnej praktyki biznesowej, ale aby wygenerować kapitał na inne projekty inwestycyjne. Te inne projekty inwestycyjne mogą obejmować opłacenie ulepszeń w innej nieruchomości lub dokonanie przedpłaty za długoterminową nieruchomość na wynajem.

Inną strategią jest unikanie prowadzenia działalności przez jednoosobową spółkę LLC, co zwykle nie jest uwzględniane do celów podatkowych. Zamiast tego możesz utworzyć osobę prawną, taką jak spółka osobowa LLC lub S-corp, która zmienia sposób opodatkowania inwestorów.

Porozmawiaj z księgowym z dużym doświadczeniem w pracy z inwestorami w nieruchomości, jeśli planujesz przerzucać więcej niż kilka nieruchomości każdego roku. Podobnie jak wiele innych elementów kodu podatkowego, ten ma kilka szarych obszarów, więc musisz być w stanie przekonująco uzasadnić status osoby niebędącej sprzedawcą, jeśli IRS cię kwestionuje.

4. Mieszkaj w nieruchomości przez dwa lata

Czy kiedykolwiek myślałeś o zrobieniu live-in flipa? Wprowadzasz się i z czasem dokonujesz ulepszeń i aktualizacji. Jeśli mieszkasz w nieruchomości przez co najmniej dwa lata, pierwsze 250 000 USD zysków kapitałowych jest zwolnione z podatku dla osób samotnych. Dla małżeństw limit wynosi pełne 500 000 USD.

Oczywiście możesz nie chcieć mieszkać w stałej strefie pracy lub przeprowadzać się co dwa lata, ale jeśli lubisz remont domu i majsterkowanie w domu, może to być świetny sposób na zarabianie pieniędzy bez podatku.

5. Odrocz podatki dzięki wymianie 1031

„Wymiana podobna”, zgodnie z sekcją 1031 kodeksu podatkowego, pozwala właścicielom nieruchomości na odroczenie płacenia podatków na czas nieokreślony poprzez zakup podobnej nieruchomości z ich wpływami.

Działa to w następujący sposób: Załóżmy, że kupujesz nieruchomość za 100 000 USD, wydajesz kolejne 20 000 USD na ulepszenia i sprzedajesz ją za 150 000 USD za 30 000 USD zysku. Możesz wpłacić 30 000 $ do kieszeni i wydmuchać go na posiłki lub kupić nowy samochód, aby pochwalić się swoim sukcesem. Płaciłbyś wtedy podatek dochodowy, pozostawiając 15 000 lub 20 000 USD wpływów netto do wykazania za wysiłki, a nie 30 000 USD.

Możesz też zainwestować w inną nieruchomość i nie płacić od niej podatków - przynajmniej na razie.

Załóżmy, że bierzesz 30 000 USD i używasz go jako zaliczki na nieruchomość o wartości 200 000 USD, a nie na nieruchomość 100 000 USD. W tej kolejnej transakcji inwestujesz 50 000 USD w ulepszenia i sprzedajesz nieruchomość za 60 000 USD zysku. Teraz masz 60 000 $ zysku. Ponownie możesz wydać te pieniądze lub zainwestować je za pomocą kolejnej wymiany 1031. Być może następnym razem kupisz za niego 400 000 $ nieruchomości, czteropokojową nieruchomość do wynajęcia, która zapewni ci 1200 dolarów miesięcznie w przepływie gotówki.

Jeśli sprzedajesz tę nieruchomość, po raz kolejny będziesz musiał wybrać pomiędzy płaceniem podatków od zysków lub dokonaniem kolejnej wymiany 1031. Nikt nie mówi, że musisz sprzedawać; możesz zachować to na zawsze i cieszyć się dodatkowym dochodem z wynajmu.

6. Wykonaj sprzedaż ratalną

Załóżmy, że sprzedajesz nieruchomość za 50 000 $ zysku. Z jakiegokolwiek powodu nie chcesz robić wymiany 1031, aby od razu kupić nową nieruchomość. Jeśli złożysz zeznanie podatkowe z dodatkowym dochodem podlegającym opodatkowaniu w wysokości 50 000 USD w ciągu jednego roku, możesz spodziewać się zapłacenia od niego wysokich podatków, co może zepchnąć Cię do wyższego przedziału podatkowego.

Alternatywnie, możesz rozłożyć zysk na wiele lat, oferując finansowanie sprzedawcy. W roku, w którym sprzedajesz nieruchomość, musisz płacić podatki dochodowe od kwoty zaliczki i kwoty głównej, którą płaci nabywca. Z czasem stopniowo spłacają należne ci saldo z miesiąca na miesiąc i z roku na rok. Aby sprawy były jeszcze lepsze, możesz naliczyć odsetki od kupującego.

Ryzyko polega oczywiście na tym, że domyślnie się nie wywiązują i trzeba zamknąć nieruchomości. Nie wchodź lekko na raty i upewnij się, że dokładnie zakwalifikowałeś kupującego. Jedną z opcji jest rozpoczęcie od umowy dzierżawy z opcją zakupu, w której kupujący zaczyna jako najemca, a część czynszu idzie w kierunku zaliczki co miesiąc. Przy pewnym saldzie zaliczki możesz następnie przenieść nieruchomość na nabywcę-najemcę i podpisać list zastawny oraz zastaw.

7. Maksymalizuj swoje odliczenia

Jedną z zalet inwestowania w nieruchomości jest to, że każdy wydatek i niektóre wydatki papierowe podlegają odliczeniu od podatku.

Możesz odliczyć:

• Oprocentowanie kredytu hipotecznego
• Ubezpieczenie
• Podatki od nieruchomości
• Koszty utrzymania
• Opłaty za zarządzanie nieruchomościami
• Wydatki reklamowe
• Oprogramowanie, narzędzia lub inne wydatki związane z obsługą nieruchomości
• Opłaty prawne
• Koszty zamknięcia, takie jak tytuł spółki i opłaty pożyczkodawcy
• Wydatki na biuro domowe
• Koszty podróży i przebiegu
• Odliczenie przejściowe (więcej na ten temat wkrótce)
• Amortyzacja (więcej na ten temat wkrótce)

Najlepsza część? Nadal możesz wziąć standardowe potrącenie. Większość z nich nie wymaga wyszczególnienia swoich potrąceń; po prostu zmniejszają kwotę całkowitego dochodu podlegającego opodatkowaniu w wykazie E lub wykazie C..

Odrabiaj pracę domową na temat dokładnie tego, jakie odliczenia możesz uzyskać, aby zminimalizować rachunek podatkowy, i jak zawsze porozmawiaj z księgowym, aby omówić wszelkie szare obszary.

8. Skorzystaj z 20% odliczenia przejściowego

Ustawa o obniżkach podatków i zatrudnieniu z 2017 r. Obejmowała intrygujący przywilej podatkowy dla właścicieli małych firm, w tym inwestorów nieruchomości.

Na najprostszym poziomie pozwala właścicielom małych firm odliczyć dodatkowe 20% dochodu netto z działalności gospodarczej. Oczywiście z IRS nic nie jest proste. Dopuszczalnym odliczeniem jest mniejsza z:

1. Twój „połączony kwalifikowany dochód z działalności”
2. 20% nadwyżki dochodu podlegającego opodatkowaniu ponad sumę wszelkich zysków kapitałowych netto

Czym dokładnie jest „połączony kwalifikowany dochód biznesowy”? W przypadku niektórych rodzajów przedsiębiorstw obowiązują ograniczenia dochodów: 315 000 USD dla małżeństw i 157 500 USD dla pojedynczych osób. Możesz przeczytać pełną definicję IRS „kwalifikowanego dochodu z działalności gospodarczej” lub zaoszczędzić sobie migreny i porozmawiać o tym z księgowym.

Chociaż pozostaje to niesprawdzone i nie do końca jasne z urzędu skarbowego, z ostrym księgowym, powinieneś być w stanie odliczyć dodatkowe 20% dochodu z działalności inwestycyjnej w nieruchomości od dochodu podlegającego opodatkowaniu.

9. Amortyzuj swoje właściwości

Innym kosztem papierowym, z którego mogą skorzystać inwestorzy nieruchomości, jest amortyzacja. IRS ustala żywotność budynku mieszkalnego na 27,5 lat, dzięki czemu właściciele nieruchomości mogą odliczyć 1 / 27,5 wartości nieruchomości budowlanej każdego roku przez pierwsze 27,5 lat, kiedy są właścicielami nieruchomości.

Załóżmy na przykład, że kupujesz nieruchomość za 150 000 $, z gruntem o wartości 50 000 $, a budynek o wartości 100 000 $. Każdego roku przez kolejne 27,5 lat możesz odliczyć 3636 USD na amortyzację: 100 000 USD 27,5 = 3636 USD.

Możesz także amortyzować ulepszenia kapitałowe nieruchomości. Na przykład, jeśli zainstalujesz nowy dach za 8 000 USD, te 8 000 USD można również amortyzować przez 27,5 lat.

To dobra wiadomość. Zła wiadomość jest taka, że ​​kiedy sprzedajesz nieruchomość, będziesz winien podatki za „odzyskanie amortyzacji” od wszystkich zysków, których wcześniej unikałeś płacenia podatków poprzez amortyzację. Oczywiście, jeśli nigdy nie sprzedajesz, nigdy nie jesteś winien tych podatków.

10. Uznanie uznania poprzez pożyczanie, a nie sprzedaż

Nieruchomość, którą kupiłeś powyżej za 150 000 $, docenia z czasem, a po kilku latach będziesz w niej budować kapitał.

Możesz go sprzedać i zapłacić podatek od zysków kapitałowych od tego kapitału, lub możesz pożyczyć na nieruchomość i nie płacić żadnych podatków od środków pieniężnych w kasie. W rzeczywistości można odliczyć koszty finansowania zewnętrznego, zarówno koszty zamknięcia, jak i odsetki od kredytu hipotecznego.

Z czasem najemcy spłacają pożyczkę. Możesz zatrzymać nieruchomość, która, jak miejmy nadzieję, nadal cię docenia, a czynsze rosną z czasem, nawet gdy spłata kredytu hipotecznego pozostaje stała.

A kiedy pożyczka zostanie spłacona, zgadnij co? Możesz zawrócić i pożyczyć więcej gotówki na swoją nieruchomość!

11. Die Owning Your Properties

Jeśli umrzesz posiadając nieruchomość, pierwotna podstawa (koszt nabycia) znika, a twoi spadkobiercy nie wypłacają zysków kapitałowych.

Kontynuując powyższy przykład, pierwotna podstawa nieruchomości wynosiła 150 000 USD. Powiedzmy, że przez 30 lat docenia to 900 000 USD. Jeśli sprzedasz nieruchomość, możesz spodziewać się, że będziesz winien podatek od zysków kapitałowych w wysokości 750 000 USD.

Lub możesz co miesiąc wsadzać czynsz z nieruchomości i nigdy go nie sprzedać. Jeśli chcesz wypłacić gotówkę, możesz pożyczyć na nią, jak opisano powyżej, lub możesz pozostawić ją bez obciążeń i uzyskać z niej znacznie więcej przepływów pieniężnych.

Kiedy umierasz, nieruchomość przechodzi na twoich spadkobierców jako część twojego majątku. Mogą być od niego winni podatki od nieruchomości, ale tylko wtedy, gdy zmarł się bogaty; pierwsze 11,18 miliona dolarów twojej nieruchomości jest zwolnione z podatku. W przeciwnym razie mogą sprzedać nieruchomość i zachować dochody bez podatku.

Ostatnie słowo

Jeśli chcesz wygrać w grze o bogactwo, musisz znać zasady. I nigdzie nie jest to tak wyraźne jak nauka obniżania podatków dochodowych.

Dowiedz się, jak wykorzystać ulgi podatkowe przyznane właścicielom nieruchomości. Przez całe życie mogą ci zaoszczędzić setki tysięcy dolarów lub więcej i pomóc ci przeznaczyć więcej pieniędzy na budowanie bogactwa.

Jakie są twoje ulubione taktyki obniżania podatków?