Wskazówki, jak uzyskać zatwierdzenie hipoteki i zakwalifikować się do niższej stawki

Według respondentów najbardziej palącym problemem jest koszt posiadania domu. Około 54% wszystkich respondentów ankiety stwierdziło, że domy były w tej chwili zbyt drogie, a 30% obawia się obciążeń związanych z zadłużeniem.

Ale ważniejsze są też inne obawy. Około 43% respondentów w ankiecie wskazało, że w pewnym momencie w przeszłości odmówiono im udzielenia kredytu mieszkaniowego, przy czym ponad połowa podała słabe lub niewystarczające kredyty jako prawdopodobnego winowajcę. Ponad połowa - odpowiednio 56% i 54% - stwierdziła, że ​​aktywnie pracuje nad poprawą kredytu lub opóźnia zakup w celu uzyskania lepszej stopy procentowej.

Może ci się spodobać również: Czy jesteś częścią tysiącletniej kohorty? Jeśli jeszcze nie myślałeś poważnie o przygotowaniach do przejścia na emeryturę, nadszedł czas, aby to zrobić. Sprawdź nasz pogłębiony post na temat sześciu zasad, które powinny kierować strategiami inwestycyjnymi milenium.

Dlaczego Twoje oprocentowanie kredytu hipotecznego ma znaczenie

Potencjalni nabywcy, którzy chcą uzyskać lepsze stopy procentowe, są w coś zaangażowani. Nawet niewielkie zmiany stóp procentowych mogą radykalnie zmienić rachunek finansowy właściciela domu.

Nie wierzysz mi? Pobaw się tym kalkulatorem refinansowania kredytu hipotecznego Bankrate. Oto uproszczony scenariusz:

• Bieżąca miesięczna płatność: 1000 USD
• Pozostała kwota kredytu hipotecznego: 200 000 $
• Pozostały czas na kredyt hipoteczny: 29 lat
• Obecna stawka: 4,5% RRSO
• Nowa stawka: 3,5% RRSO
• Nowa miesięczna płatność: 915,66 $
• Miesięczne oszczędności: 84,34 USD
• Całkowite oszczędności odsetek: 29 349,59 USD

Pozornie niewielka obniżka stóp procentowych, z 4,5% RRSO do 3,5% RRSO, wystarczyła do zmniejszenia obciążenia odsetkowego kredytu hipotecznego w wysokości 200 000 USD o prawie 30 000 USD i zmniejszenia miesięcznej raty hipotetycznej pożyczkobiorcy o około 84 USD.

Teraz wyobraź sobie, co możesz zaoszczędzić dzięki porównywalnej obniżce stóp procentowych w przypadku większej pożyczki lub większej obniżce stóp procentowych w przypadku pożyczki o porównywalnej wielkości. Taka jest moc najlepszej oceny wiarygodności kredytowej - i potężny argument przemawiający za czekaniem na zakup, dopóki dom kredytowy nie będzie w porządku.

Może ci się spodobać również: Czy wiesz, czego można oczekiwać od procesu kupna domu? Kiedy byłem pierwszym nabywcą domu, na pewno nie. Aby uzyskać dogłębne spojrzenie na ten niezwykle ważny okres między dniem złożenia pierwszej oferty a dniem, w którym ostatecznie wprowadzisz się do nowego domu, zapoznaj się z naszym postem na temat zamknięcia domu.

Wskazówki, jak uzyskać zatwierdzenie hipoteki i zakwalifikować się do niższej stawki

W dalszej części tego postu przedstawiam kilka prostych wskazówek dla potencjalnych nabywców domów, którzy chcą zrobić dwie rzeczy:

1. Uzyskaj zgodę na pożyczkę hipoteczną
2. Obniż ich efektywną stopę procentową lub całkowitą płatność przez cały okres kredytowania

Obie nie wykluczają się wzajemnie. Niektóre z tych samych wskazówek, których możesz użyć do zatwierdzenia wniosku kredytowego, mogą pomóc obniżyć stopę procentową. Jeśli jednak trzeba wprowadzić rozróżnienie, wyjaśnię, do którego priorytetu odnosi się każda wskazówka.

Po pierwsze: postawienie najlepszej stopy do przodu.

Podkreśl swój profil finansowy

Urzędnicy pożyczkowi to całkiem niezła grupa, ale nie są twoimi przyjaciółmi. Naprawdę cię nie znają. Ich interesy leżą po stronie ich pracodawców - pożyczkodawców - i tylko pośrednio pokrywają się z interesami twojej rodziny.

Aby zakwalifikować się do kredytu hipotecznego, naprawdę warto mieć pracę w W-2. Nie jest niemożliwe zakwalifikowanie się do kredytu hipotecznego jako wolny strzelec lub jedyny właściciel, ale będziesz musiał skakać przez więcej obręczy. Jeśli jesteś freelancerem, najprawdopodobniej pożyczkodawca będzie chciał zobaczyć Twoje ostatnie dwa lata dochodu w celu obliczenia miesięcznych zarobków.

Zmienne zarobki mogą komplikować sytuację finansową, sprawiając, że wyglądasz bardziej ryzykownie na papierze niż w rzeczywistości. Pary, które połączyły swoje finanse i mają co najmniej jednego etatowego pracownika W-2, mają lepszą pozycję niż samotni freelancerzy bez regularnych źródeł dodatkowych dochodów. Im bardziej stabilna historia zatrudnienia, tym lepiej.

W obu przypadkach musisz zebrać obszerną dokumentację finansową wykazującą wszystkie znaczące źródła dochodu, sięgające tak daleko, jak wymaga tego Twój pożyczkodawca: odcinki wypłaty, 1099, wyciągi z rachunku maklerskiego i rachunku bankowego, pomoc publiczna i ewidencja wszelkich innych dochodów zgłosiłbyś się do urzędu skarbowego.

Zasadniczo będziesz chciał popełniać błędy po stronie wszechstronności. Uwzględnij co najmniej jeden miesiąc odcinków wypłaty, dwa lata dokumentacji weryfikującej wynagrodzenie (w tym dochody z premii i prowizji), dwa poprzednie zeznania podatkowe, zestawienia zysków i strat (jeśli prowadzisz działalność gospodarczą), dwa miesiące wyciągów z konta bankowego i rachunku maklerskiego, i dwa miesiące wyciągów z konta wycofania (jeśli dotyczy).

Przytul się dzięki kredytowi

Uzyskaj co najmniej jeden raport kredytowy przed rozpoczęciem procesu aplikacyjnego. Masz prawo do jednego bezpłatnego raportu kredytowego rocznie z każdego z trzech głównych biur raportowania kredytów konsumenckich: Experian, Equifax i TransUnion. Sprawdź stronę internetową FTC lub odwiedź rocznecreditreport.com, aby uzyskać więcej informacji.

Po otrzymaniu raportu kredytowego dokładnie go przestudiuj. Poszukaj błędów i pominięć, które mogą negatywnie wpłynąć na Twój kredyt, takich jak pożyczki, których nie złożyłeś (potencjalny znak kradzieży tożsamości) lub przestępstwa zgłoszone przez pomyłkę. Zapoznaj się także z negatywnymi opiniami: wyrokami, zastawami, wcześniejszymi bankructwami, zgłaszanymi przestępstwami i tak dalej. Są duże szanse, że będziesz świadomy większości, ale zawsze istnieje szansa, że ​​znajdziesz uzasadniony czarny znak, który nie przekroczył ekranu radaru.

Przed iw trakcie procesu składania wniosku i ubezpieczenia, unikaj jakichkolwiek ruchów finansowych, które mogłyby podnieść twoją wartość kredytu. Obejmują one ubieganie się o nowe pożyczki lub linie kredytowe (w tym karty kredytowe) lub dokonywanie dużych zakupów na kredyt, co może mieć wpływ na stosunek zadłużenia do dochodu (więcej na ten temat poniżej).

Pracuj nad zmniejszeniem wskaźnika zadłużenia do dochodu

Twój wskaźnik zadłużenia do dochodu jest głównym składnikiem Twojej zdolności kredytowej - i głównym czynnikiem decydującym o kwalifikacji i oprocentowaniu kredytu hipotecznego.

Oczywiście zmniejszenie stosunku zadłużenia do dochodu nie jest procesem jednodniowym. Uruchom go jak najwcześniej, nawet zanim będziesz gotowy, aby zacząć aktywnie szukać następnego domu. Z czasem może to zwiększyć zdolność kredytową, czyniąc cię bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych pożyczkodawców.

Kredytodawcy biorą również pod uwagę stosunek zadłużenia do dochodu. Mali pożyczkodawcy zazwyczaj odcinają potencjalnym pożyczkobiorcom 43% długu do dochodu, w tym Biuro Ochrony Finansów Konsumentów. Więksi pożyczkodawcy mogą zaakceptować wyższe wskaźniki zadłużenia do dochodu - kosztem wyższej stopy procentowej. Aby uzyskać kontrolę nad długami, najpierw skoncentruj się na spłacie największych długów, a następnie przejdź do mniejszych spraw.

Może ci się spodobać również: Nie jesteś pewien najbardziej efektywnego sposobu spłaty długów? Sprawdź nasze porównanie trzech popularnych metod spłaty zadłużenia: spłacania długów, lawinowania i śnieżki.

Weź udział w kursie dla kupujących

Nie jesteś całkowicie pewny swojej umiejętności poruszania się po zdradliwych wodach rynku mieszkaniowego? Wypróbuj kurs dla kupujących.

Wiele samorządów miejskich, rad sąsiedzkich i organizacji non-profit oferuje kursy dla osób kupujących po raz pierwszy i powracających do domu. Jeśli nie możesz znaleźć takich, które pasują do twojego harmonogramu lub odbywają się wystarczająco blisko, aby wziąć udział osobiście, poszukaj kursów online lub hybryd. Sponsorowany przez miasto kurs, w którym uczestniczyłem w Minneapolis, był w zasadzie przeglądem znacznie szerszego zbioru zasobów edukacyjnych dostępnych online. W sumie zajęło mi to około trzech godzin: 90 minut jednego wieczoru i kolejne 90 minut w domu.

Nie gwarantuje się, że kursy dla kupujących w domu obniżą koszty twojego domu, ostrzega Ross, ale z pewnością mogą zwiększyć twoje zaufanie podczas procesu zakupu i pomóc zmniejszyć obciążenia finansowe. A najbardziej kompleksowe kursy zawierają porady dotyczące obniżania stóp procentowych i płatności miesięcznych. Zwracanie uwagi może się opłacić.

Źródło wielu cytatów

Zanim zagłębisz się w proces kupowania domu, skorzystaj z co najmniej jednego internetowego agregatora do pozyskiwania ofert kredytów hipotecznych od wielu kredytodawców.

Google „dostanie ofertę hipoteczną”, a zobaczysz, ilu agregatorów - nie wspominając o kredytodawcach - jest na rynku. Jestem osobiście fanem Realtor.com, ale nie ma znaczenia, którego używasz. Pamiętaj, że nie musisz podejmować żadnych działań w związku z wyceną. Ten krok służy wyłącznie celom informacyjnym, a same cytaty nie są wiążące. Dopiero gdy zdecydujesz się pójść naprzód i rozpocząć proces ubezpieczenia od konkretnego kredytodawcy, otrzymasz oficjalną ofertę.

Uzyskanie wstępnej wyceny jest dość proste. Musisz odpowiedzieć na podstawowe pytania dotyczące:

• Twoja lokalizacja
• Planowane wykorzystanie domu, który kupujesz (miejsce zamieszkania, drugi dom itd.)
• Rodzaj domu (dom jednorodzinny, dwupoziomowy, kondominium)
• Twój dochód (i możliwość przedstawienia dowodu dochodów)
• Twoje poprzednie doświadczenie w zakupie domu
• Pożądana struktura pożyczki (stała lub regulowana)
• Żądany okres kredytowania (najczęściej 15 lub 30 lat)
• Twój przedział cenowy
• Twój profil kredytowy

W niektórych przypadkach prawie natychmiast otrzymasz wstępną wycenę. W innych musisz podać swoje dane kontaktowe i poczekać, aż pożyczkodawca podejmie dalsze działania. Powtórz w razie potrzeby, a wkrótce będziesz miał całkiem dobre pojęcie o zakresie stawek, do którego wpadniesz. Stąd jest to proste: wybierz spośród pożyczek o najniższych stopach - lub, jeśli problemem są przepływy pieniężne, struktury najbardziej sprzyjające niższym miesięcznym płatnościom.

Użyj wielu brokerów

Pozyskanie wielu wstępnych ofert jest łatwe. Wchodzenie w chwasty z wieloma brokerami jest bardziej skomplikowane i czasochłonne. Nic więc dziwnego, że wielu nabywców domów tego nie robi. Ale to świetna strategia - i prawdopodobnie się opłaci finansowo, ponieważ zasadniczo grasz dwóch (lub więcej) żądnych prowizji brokerów od siebie.

Niezależnie od swoich negocjacji negocjacyjnych

Nie potrzebujesz pośrednika, aby negocjować w swoim imieniu, szczególnie w dolnej części rynku mieszkaniowego.

Jeśli jesteś gotów wykonać pracę na własną rękę, skontaktuj się z pożyczkodawcami oferującymi najlepsze stawki i warunki (pozyskane za pośrednictwem Realtor.com lub innego agregatora) i sprawdź, czy oni są chętny do poruszenia. Zachowaj przejrzystość w zakresie ofert konkurencji. Jeśli naprawdę chcą twojej firmy, będą negocjować - szczególnie na wolniejszych rynkach, kiedy naprawdę mogą z niej skorzystać.

Rozważ krótszy okres kredytowania

Krótszy okres kredytowania może radykalnie obniżyć długoterminowe koszty posiadania domu. Wada: pożyczki krótkoterminowe niezmiennie wymagają wyższych miesięcznych płatności. Przejście z 30-letniej na 15-letnią hipotekę może obniżyć podstawową stopę procentową o około 0,5%, oszczędzając tysiące w całym okresie kredytowania.

Nie trzeba dodawać, że to fantastyczna wiadomość dla twojego długoterminowego zdrowia finansowego. Każdy dolar, za który nie płacisz odsetek, to dolar, który możesz zaoszczędzić na emeryturę lub wrócić do domu za pomocą projektów poprawy domu.

Pro Wskazówka: Nie wszystkie projekty remontowe zwiększają kapitał własny. Niektóre z nich są aktywnie szkodliwe. Nasz post na temat projektów remontów domów, które zmniejszają wartość odsprzedaży, podkreśla niektóre kosztowne „ulepszenia”, które prawdopodobnie nie będą się same zwracać.

Spójrz na pożyczki FHA

Jeśli masz ograniczone oszczędności i skromne dochody, możesz zaoszczędzić lata na zaliczce. Kupujący w twoich butach często wybierają pożyczki FHA, które pozwalają na mniejsze zaliczki - już od 3,5%. Pożyczki FHA mają również luźniejsze standardy ubezpieczeniowe niż pożyczki konwencjonalne. To dobra wiadomość, jeśli Twój kredyt nie jest tam, gdzie chcesz, ale nie chcesz czekać miesięcy ani lat, aby uzyskać status głównego kredytobiorcy.

Co najważniejsze, pożyczki FHA mogą mają niższe oprocentowanie niż konwencjonalne pożyczki, chociaż stopa będzie zależeć od Twojej zdolności kredytowej i innych czynników specyficznych dla Twojej sytuacji.

Z drugiej strony pożyczki FHA wymagają wysokich składek na ubezpieczenie kredytu hipotecznego w dwóch etapach: z góry i trwające przez cały okres kredytowania. Natomiast składki na ubezpieczenia konwencjonalnych pożyczek hipotecznych automatycznie wygasają na poziomie 78% LTV. Mimo że wszystkie pozostałe elementy są równe, bieżące obciążenie może podnieść miesięczne płatności pożyczki FHA powyżej przewidywanych miesięcznych płatności odpowiadającej pożyczki konwencjonalnej, co zniszczy uzasadnienie pożyczki FHA. Zanim zdecydujesz się na pożyczkę FHA, zmień numery - lub poproś pożyczkodawcę o wskazówki.

Zwiększ swoją zaliczkę

Jeśli chodzi o zaliczki, większe są zwykle lepsze - przynajmniej dla nabywców nastawionych na uzyskanie najniższej możliwej stopy procentowej.

Nie tylko dlatego, że koniecznie musisz pożyczyć więcej, aby zrekompensować mniejszą zaliczkę. W przypadku kredytodawców wielkość zaliczki jest odwrotnie skorelowana z ryzykiem niewykonania zobowiązania: większe zaliczki oznaczają niższe ryzyko. Kredytodawcy równoważą to ryzyko wyższymi stopami procentowymi (i ubezpieczeniem kredytu hipotecznego). Zwiększenie zaliczki z 10% do 20% może obniżyć twoją stopę procentową o 1% do 2%, prawdopodobnie oszczędzając dziesiątki tysięcy odsetek w całym okresie kredytowania.

Kiedy pieniądze są napięte, zwiększenie zaliczki łatwiej powiedzieć niż zrobić. Programy pomocy w przypadku zaniedbanych przez rząd i organizacje non-profit mogą pomóc - jeśli się kwalifikujesz. Prawie na pewno działa program w twojej okolicy. Szybkie wyszukiwanie w Google może potwierdzić.

Wiele programów pomocy na zaliczki oferuje dotacje, które nie wymagają spłaty. Innymi słowy, nie zwiększą stopy procentowej ani całkowitych kosztów posiadania domu. Inni oferują pożyczki bez oprocentowania, które zwiększają koszty posiadania domu, ale nie obciążają cię odsetkami. Najpierw skonsultuj się z lokalnymi i lokalnymi władzami mieszkaniowymi, a następnie z lokalnymi organizacjami non-profit.

Większość programów pomocy zaliczkowej jest testowana pod względem środków, co oznacza, że ​​nie kwalifikujesz się, jeśli twoje dochody są zbyt wysokie. Inne są ograniczone do określonych grup kupujących, takich jak weterani i nowi nabywcy domów.

Nawet jeśli technicznie możesz sobie pozwolić na wyższą zaliczkę, dobrze byłoby zajrzeć do tych programów. Po prostu nie jest mądrze rozwidlać każdy ostatni cent płynny przy zamykaniu. Potrzebujesz środków na fundusz ratunkowy i krótkoterminowe oszczędności osobiste.

Może ci się spodobać również: Czy jesteś czynnym członkiem lub honorowo zwolnionym członkiem sił zbrojnych? Możesz kwalifikować się do otrzymania pożyczki VA, specjalnego rodzaju hipoteki zarezerwowanej dla członków serwisu i ich najbliższych rodzin. Nasz post na temat kredytów mieszkaniowych VA zawiera szczegółowe informacje.

Zapłać za punkty rabatowe

Płacenie za punkty rabatowe kredytu hipotecznego jest znane jako „obniżenie stawki”. To fantastyczna strategia dla kupujących z dużą ilością poduszek gotówkowych.

Punkty rabatowe to opłaty należne od pożyczkodawcy przy zamknięciu. Nazywa się je „punktami”, ponieważ każdy odpowiada 1% - jeden punkt procentowy - całkowitej wartości pożyczki. W przypadku hipoteki o wartości 200 000 USD jeden punkt rabatowy kosztuje 2 000 USD.

Zamiast wkładać tę gotówkę do zaliczki, możesz jej użyć do obniżenia oprocentowania. W zależności od stopy kredytu, terminu i wielkości, płacenie za punkty może znacznie obniżyć koszty długoterminowe znacznie bardziej niż odpowiedni wzrost zaliczki.

Zasadniczo każdy punkt obniża oprocentowanie pożyczki o 0,25%, ale kwota ta może różnić się w zależności od pożyczkodawcy. Zazwyczaj można zapłacić za pół i ćwierć punktu, co zmniejsza stawkę odpowiednio o 0,125% i 0,0625%.

Płacenie za punkty ma sens tylko dla kupujących, którzy planują pozostać w swoich domach przez kilka lat. Zanim zdecydujesz się zapłacić za punkty, musisz obliczyć swój próg rentowności, dzieląc całkowity koszt punktu przez przewidywane miesięczne oszczędności na płatności. Iloraz tego obliczenia reprezentuje liczbę miesięcy potrzebnych do pozostania w domu, aby odzyskać koszty punktowe dzięki zaoszczędzonym odsetkom. Spodziewaj się, że okres rentowności będzie wynosił co najmniej pięć lat w przyszłości.

Ostatnie słowo

Jak widzieliśmy, nawet niewielka ujemna zmiana stopy oprocentowania kredytu hipotecznego może znacznie poprawić obraz finansowy na lepsze. Warto poświęcić chwilę na podążanie za wskazanymi tutaj wskazówkami i dążyć do niższej stawki, o ile nie będziesz musiał robić innych kompromisów, które mogą podnieść Twoje długoterminowe koszty posiadania domu.

Ważne jest również, aby nie postrzegać procesu składania wniosku o kredyt hipoteczny w próżni. Kupno domu to maraton, a nie sprint. Będziesz musiał się martwić o wiele więcej niż tylko najwyższą stawkę kredytu hipotecznego: zamówienie dokładnej inspekcji domu, zabezpieczenie ubezpieczenia tytułu, obliczenie kosztów zamknięcia i więcej.

Gdy nabywcy domu nie w pełni rozliczą się z tych wszystkich kosztów początkowych i bieżących, częściej wpadają w kłopoty, dlatego upewnij się, że apetyt na zakup domu nie jest większy niż portfel. Jeśli i kiedy pozwolą na to twoje zasoby i zdolność pożyczkowa, zawsze możesz zwiększyć.

Czy ubiegasz się o kredyt hipoteczny? Co robisz, aby zapewnić, że Twoja aplikacja przejdzie i otrzymasz najniższą możliwą stawkę?