8 problemów z zakupem nieruchomości na wynajem i zostaniem wynajmującym

Ale zanim skontaktujesz się z agentem nieruchomości lub przejrzysz strony internetowe takie jak Roofstock, zastanów się, co jest naprawdę zaangażowane. Jeśli chcesz natychmiast uzyskać dochód, musisz wynająć swoją nieruchomość. Chociaż propozycja może wydawać się prosta, to nic innego. Poniższe informacje opisują wady zarządzania nieruchomościami.

Nie ma to na celu zniechęcenia cię do pójścia naprzód, ale pokazanie, że istnieją wady, a także korzyści z zakupu i zarządzania wynajmowaną nieruchomością. Nie pozwól, aby potencjał zarabiania pieniędzy przesłaniał Twoją wizję, gdy zastanawiasz się, czy jesteś do tego przygotowany.

Problemy z zostaniem wynajmującym

1. Kapitał początkowy

Wszyscy potencjalni właściciele biorą pod uwagę koszty zakupu nieruchomości inwestycyjnej, ale wielu nie zauważa kosztów przebudowy. Innymi słowy, nie oczekuj, że koszty początkowe zakończą się wraz z zamknięciem.

Jeśli kupisz uszkodzony lub przestarzały dom, możesz wydać znaczną kwotę, aby uczynić go „do wynajęcia”. Wszelkie uszkodzenia fundamentu, hydrauliki lub okablowania mogą kosztować tysiące dolarów. Ale nawet jeśli kupisz nieruchomość w dobrym stanie, być może będziesz musiał wprowadzić zmiany, aby dostosować ją do kodu. Wynika to z faktu, że wiele stanów ma ścisłe wymagania dotyczące wynajmu nieruchomości, które należy spełnić przed rozpoczęciem wynajmu.

Oprócz przebudowy zgodność z tymi standardami może znacznie zwiększyć koszty rozruchu. Załóżmy na przykład, że kupiłeś niedawno zbudowany dupleks, który wcześniej był zajęty przez właściciela. Prawo właściciela i najemcy w Twoim stanie wymaga dodania zabezpieczeń do nieruchomości przed reklamowaniem lokatorów. Podział wymaganych zmian przedstawia się następująco:

• Poręcze zainstalowane wzdłuż wejścia z przodu iz tyłu: 1300 USD
• Drzwi przednie i tylne zastąpione zabezpieczonymi, wzmocnionymi stalowymi drzwiami: 300 USD
• Otwór podglądowy zainstalowany w drzwiach wejściowych: 50 USD
• Wejście na zasuwę zainstalowane na drzwiach przednich i tylnych: 50 USD
• Standardowa ściana działowa zastąpiona ścianą ogniową: 1600 USD
• Ukończona kontrola kodu: 35 USD

Całkowity koszt: 3335 USD

2. Dokonywanie napraw

Jeśli chodzi o bycie właścicielem, dwie rzeczy w życiu są nieuniknione: śmierć i naprawy. Nawet nie rozważaj firmy zajmującej się zarządzaniem nieruchomościami, chyba że masz pewność, że możesz zapłacić za naprawy. Przepisy dotyczące wynajmującego i najemcy wymagają szybkiego wykonania poważnych napraw. Jeśli tego nie zrobisz, możesz zostać pociągnięty do odpowiedzialności za dodatkowe szkody.

Rzecz w naprawach polega na tym, że nagle się do ciebie wkradają i często dużo kosztują. Na przykład, jeśli najemca zadzwoni o 23:30 wieczorem, aby poinformować cię, że podgrzewacz wody zepsuł się i zalewa dom, musisz natychmiast wysłać specjalistę w celu odcięcia wody i wysuszenia dywanu.

Ponieważ minęły godziny, będzie pobierał od ciebie 100 $ za godzinę za każdą z dwóch godzin, które tam jest. Ponadto jesteś informowany, że musisz wymienić podgrzewacz wody. Ponieważ jest to naprawa, która musi nastąpić jak najszybciej, udaj się do Sears i kup najtańszy podgrzewacz wody, jaki widzisz. Nie tylko musisz płacić za dostawę i instalację, ale Sears nie odbierze starego, zepsutego podgrzewacza wody. Na szczęście twój serwisant oferuje usunięcie go, o ile zapłacisz mu stawkę godzinową i pokryjesz opłaty za wywóz.

Oto całkowity koszt tej pojedynczej naprawy:

• Naprawa awaryjna (2 godziny @ 100 USD za godzinę): 200 USD
• Koszt zakupu nowego podgrzewacza wody o pojemności 50 galonów: 599 USD
• Koszt dostawy i instalacji: 329 USD w Sears
• Koszt usunięcia i wywozu starego podgrzewacza wody (2 godziny przy standardowej stawce 50 USD): 100 USD + 50 USD opłaty zrzutowej = 150 USD

Całkowity koszt: 1278 USD

Poważne problemy to nie jedyne problemy, które musisz wziąć pod uwagę. Niektórzy najemcy zadzwonią po wszystko. Przygotuj się do spędzania wolnego czasu na wymianie żarówek, wymianie filtrów powietrza, odchwaszczaniu placów i natryskiwaniu skrzypiących zawiasów.

3. Zbieranie czynszu

Będziesz miał wspaniałych najemców, którzy płacą czynsz co miesiąc. Będziesz mieć dobrych najemców, którzy od czasu do czasu wpadną w poślizg, ale zawsze dadzą Ci znać z wyprzedzeniem, kiedy spodziewać się czynszu. A potem będziesz mieć najemców, którzy nie płacą i nie dzwonią. Jako wynajmujący będziesz musiał od czasu do czasu grać w kolekcjonera rachunków.

Zanim zaczniesz wynajmować, zadaj sobie pytanie, czy czujesz się komfortowo w konfrontacji z najemcami. Pamiętaj, że jako wynajmujący będziesz musiał dzwonić po osądach. Wyobraź sobie na przykład, że masz najemcę przez sześć miesięcy, a jeden miesiąc nie płaci czynszu. Nie słyszysz od niego przez tydzień. W końcu decydujesz się zadzwonić, a najemca informuje Cię, że nie będzie w stanie zapłacić przez kolejne 7 dni. Będziesz musiał dokonać wyboru, aby pozwolić naślizgnąć się najemcy lub rozpocząć proces eksmisji. Upewnij się, że czujesz się komfortowo, podejmując taką decyzję i trzymając się jej.

4. Radzenie sobie z problemowymi najemcami

Większość najemców płaci czynsz, traktuje nieruchomość jak własną i zapewnia zadowolenie sąsiadów. Ale w pewnym momencie nieuchronnie będziesz mieć problematycznego najemcę.

Jako zarządca nieruchomości widziałem swoją uczciwą część problemów. Kiedyś zgodziłem się wynająć nieruchomość trzem studentom. W drugim miesiącu przestali płacić czynsz. Mój współpracownik i ja poszliśmy do domu, aby z nimi porozmawiać. Kiedy drzwi się otworzyły, powitał mnie wielki słup wychodzący z ziemi i sięgający sufitu. Najemcy zainstalowali w domu słup strażacki wraz z dziurą w suficie na pierwszym piętrze i kupą betonu na ziemi. Najemcy obiecali zapłacić czynsz i naprawić szkody spowodowane przez słup. Nic dziwnego, że nie.

W trzecim miesiącu złożyłem wniosek o eksmisję. Po przesłuchaniu lokatorzy wrócili do domu i zabrali swoje rzeczy, zanim szeryf i ja tam dotarliśmy. Kiedy wszedłem do środka, znalazłem graffiti na ścianie, beton w toaletach i zlewach, pleśń w urządzeniach, plamy na podłogach i jasną, błyszczącą ankietę strażaka.

Jeśli będziesz wynajmującym, będziesz musiał poradzić sobie z lokatorami walczącymi z innymi lokatorami, lokatorami wyrządzającymi szkody na twojej inwestycji oraz lokatorami, którzy nie płacą. Musisz dobrze znać przepisy dotyczące eksmisji w swoim stanie i być przygotowanym na ich użycie.

5. Przetrwanie eksmisji

Prawa właściciela i najemcy z twojego stanu dokonują eksmisji wydać się dość proste. Aby rozpocząć, musisz udać się do lokalnego sądu, złożyć zawiadomienie, ustalić datę sądu i pojawić się w tym dniu. Sędzia następnie mówi lokatorowi, aby wyszedł. Najemca wraca prosto do domu, szybko się pakuje i wychodzi za drzwi. Bez szkody, bez faulu, prawda?

W rzeczywistości eksmisje są często bardzo kosztowne i czasochłonne. Nawet jeśli skutecznie eksmitujesz najemcę, prawdopodobnie poniesiesz znaczne wydatki i stracisz znaczną część czasu.

Już to przeszedłem. Oto przykładowy scenariusz działania eksmisji:

1. Najemca nie płaci za pierwszy czynsz.
2. Piąta toczy się wokół i najemca nadal nie zapłacił, ale decydujesz się poczekać jeszcze pięć dni, aby uniknąć złożenia eksmisji.
3. Dziesiąta nadchodzi i wciąż nie ma wiadomości od najemcy. Idziesz do sądu, uiszczasz opłatę (która waha się od 35 do 100 USD lub więcej, w zależności od twojego stanu), a urzędnik sądowy mówi ci, że sędzia ma wsparcie. Nie mogą zaplanować twojego przesłuchania do następnego miesiąca.
4. Gdy minie termin rozprawy, nie masz już dwóch miesięcy czynszu. Sędzia decyduje na twoją korzyść, ale teraz musisz umówić się z szeryfem na zakończenie eksmisji. To zajmuje kolejne pięć dni.
5. Pojawiasz się z szeryfem 20 lutego i okazuje się, że lokator zostawił za sobą stosy rzeczy. Zgodnie z prawem w wielu stanach musisz teraz wynająć szafkę do przechowywania rzeczy najemcy. To kosztuje kolejne 50 USD. Teraz, jeśli miałeś szczęście, masz wolne mieszkanie, które wymaga czyszczenia i ponownego wynajmu. Nawet w najszczęśliwszych okolicznościach prawdopodobnie stracisz czynsz o co najmniej miesiąc, szukając najemcy. Jeśli nie miałeś tyle szczęścia, najemca spowodował pewne szkody, które będziesz musiał naprawić, zanim będziesz mógł ponownie wynająć mieszkanie.

Ostatecznie podział wygląda mniej więcej tak:

• Stracony czynsz za 4 miesiące w wysokości 750 USD: 3000 USD
• Koszt wniesienia sprawy do sądu: 35 USD
• Koszt wynajęcia magazynu: 50 USD
• Koszt naprawy: 500 USD

Całkowity koszt eksmisji najemcy: 3585 USD

6. Zarządzanie finansami

Właściciele muszą spojrzeć na zarządzanie nieruchomościami jak na obrotowe drzwi. Wchodzą najemcy, pozostają najmowani, a potem wyjeżdżają. Podczas gdy niektórzy najemcy przedłużą umowę najmu, większość przeniesie się do następnego miejsca po zakończeniu umowy najmu i pozostawi puste mieszkanie.

W czasach przestoju mieszkanie mogło stać puste przez kilka miesięcy. Aby odnieść sukces jako właściciel, musisz nauczyć się zarządzać swoimi finansami w czasie uczty i głodu. Kilka miesięcy będziesz miał pełne obłożenie, czynsz zapłacony na czas i bez napraw. Będziesz musiał poświęcić wystarczająco dużo, aby oszczędzać i nie wydawać w tych miesiącach, ponieważ w innych miesiącach będziesz doświadczać wolnych miejsc, późnego wynajmu i poważnych napraw.

Finanse właściciela nie są stałe. Jeśli potrafisz nauczyć się płynąć z prądem i planować nieoczekiwane, możesz po prostu przetrwać.

7. Dbanie o bezpieczeństwo nieruchomości

Jeśli najemca dozna obrażeń na nieruchomości, którą posiadasz, istnieje duża szansa, że ​​zostaniesz pozwany. Jasne, że masz ubezpieczenie domu, ale zawsze masz obowiązek dbać o swoją nieruchomość we właściwy sposób i sprawność, aby uniknąć ryzyka potencjalnych wypadków. Dbając o bezpieczeństwo swoich jednostek, bez względu na to, czego potrzebujesz, znacznie zmniejszasz swoje szanse na kłopoty w tym obszarze.

Aby zapobiec problemom, musisz znać kodeks budowlany i bezpieczeństwa w swojej okolicy i postępować zgodnie z nimi, dbając o regularną konserwację i okresowo sprawdzając swoje nieruchomości. Może to zająć dużo pracy, ale może później zaoszczędzić kosztownej legalnej bitwy.

8. Płacenie podatków

Jedną rzeczą, której nie można przeoczyć, są podatki. Wynajmowanie nieruchomości jest Twoją działalnością, dlatego będziesz musiał co roku zgłaszać dochód, który zarabiasz, gdy będziesz składać podatki. Ale jednym z powszechnie pomijanych podatków jest podatek od nieruchomości. Jeśli posiadasz dom, w którym mieszkasz, plus jeden dom do wynajęcia, Twój podatek od nieruchomości może być dwa razy większy niż płacony przed zakupem czynszu. Upewnij się, że rozumiesz wpływ podatków na wyniki finansowe i że jesteś gotowy je zapłacić.

Istnieje kilka sposobów, w jakie podatki mogą działać na korzyść właściciela nieruchomości, szczególnie na rynku mieszkaniowym o obniżonym standardzie. Zastanów się na przykład, czy chcesz sprzedać swój dom, ale nie możesz odzyskać tego, co za niego zapłaciłeś. Jeśli sprzedajesz go jako swój podstawowy dom, nie możesz domagać się straty z tytułu podatków. Jeśli jednak najpierw przekształcisz go w nieruchomość pod wynajem, możesz ubiegać się o stratę jako stratę biznesową w stosunku do wszelkich otrzymanych dochodów z najmu lub zwykłych dochodów. Może to zmniejszyć rachunki podatkowe o tysiące dolarów, zwłaszcza jeśli żądasz dużej straty i masz wysokie dochody.

Ostatnie słowo

Kupowanie nieruchomości na wynajem to świetny sposób na zarabianie pieniędzy. Pamiętaj tylko, że bycie właścicielem to nie tylko zabawa i gry. Będziesz ciężko pracował dla swoich pieniędzy i od czasu do czasu możesz spotkać się z przeciwnościami. Kupowanie nieruchomości na wynajem nie jest dla wszystkich. Powinna to być opcja inwestycyjna, którą rozważasz dopiero po osiągnięciu pewnego poziomu niezależności finansowej.

Koszty rozruchu i bieżących napraw mogą być nie tylko znaczące, ale będziesz musiał zainwestować znaczne zaliczki, aby uzyskać najlepsze warunki kredytu i zminimalizować miesięczną spłatę kredytu hipotecznego. To powiedziawszy, pamiętaj, że na spadkowym rynku mieszkaniowym możesz stracić pieniądze na swojej inwestycji i stać się do góry nogami na swojej hipotece. Mimo to kupowanie nieruchomości na wynajem może być świetnym sposobem na uzupełnienie dochodów, a nawet zastąpienie obecnych.

Czy posiadasz nieruchomość na wynajem? Czego nauczyłeś się z tego doświadczenia??