Czy powinienem oszczędzać na zaliczkę na dom czy spłacać dług?

W rzeczywistości, ile masz na zaliczkę, ma zasadnicze znaczenie dla tego ustalenia, podobnie jak ocena istniejącego zadłużenia. Ale to tworzy zagadkę. Jeśli masz już zdrową zaliczkę i spory dług, co robisz? Czy spłacasz dług i wpłacasz mniejszą zaliczkę, czy utrzymujesz nienaruszony zarówno dług, jak i zaliczkę??

Odpowiedź na to pytanie nie jest trudna, ale wymaga dokładnego zbadania Twojej sytuacji osobistej, na przykład wysokości kwoty zaliczki, na jaką możesz sobie pozwolić, wysokości długu, wysokości oprocentowania i wysokości hipoteki chcesz się zakwalifikować.

Proces aplikacyjny

Kiedy ubiegasz się o kredyt hipoteczny, bank lub broker wezmą pod uwagę przychody, które otrzymujesz regularnie, a także spłaty zadłużenia, które obecnie posiadasz. To da im obraz, ile pieniędzy możesz zaoszczędzić każdego miesiąca na spłatę kredytu hipotecznego.

Na tej podstawie, inne aktywa, historia kredytu i przedpłata, bank lub pośrednik określą, ile hipotek mogą zaoferować i według jakiej stawki.

Studium przypadku

Pomyśl o Jimie, który przygotowuje się do zakupu swojego pierwszego domu. Ma bardzo dobry kredyt i zabiera do domu 36 000 $ rocznie po opodatkowaniu. Jim ma również zadłużenie z tytułu karty kredytowej w wysokości 10 000 USD, przy minimalnej spłacie 250 USD miesięcznie, ale nie ma innych długów. Jim zaoszczędził 20 000 USD na zaliczce i szuka kredytu hipotecznego o stałej stopie procentowej na 30 lat. Zakładamy, że ubezpieczenie domu kosztuje 800 USD rocznie, a podatki od nieruchomości wynoszą 2000 USD.

Jeśli Jim wykorzysta 10 000 USD swojej zaliczki na spłatę zadłużenia, będzie kwalifikować się do innej kwoty kredytu hipotecznego niż wtedy, gdy nie spłaci zadłużenia i spłaci całe 20 000 USD. Zakładając, że Jim jest w stanie zakwalifikować się do oprocentowania 6%, oto jak działają te liczby. Również uwzględnienie prywatnego ubezpieczenia hipotecznego (PMI) nie wpływa znacząco na to porównanie i ze względu na prostotę jest wykluczone.

Zaliczka w wysokości 20 000 USD, zadłużenie z tytułu karty kredytowej w wysokości 250 USD miesięcznie

• Miesięczna rata (w tym kredyt hipoteczny, podatki i ubezpieczenie): 830 USD
• Całkowita cena domu: 119 519 USD

Zaliczka w wysokości 10 000 USD, bez zadłużenia

• Miesięczna rata (w tym kredyt hipoteczny, podatki i ubezpieczenie): 1 073 USD
• Całkowita cena domu: 150 105 $

To całkiem spora różnica! Jim może zakwalifikować się do kredytu hipotecznego o wartości 30 000 USD większego, jeśli spłaci swój dług, mimo że jego zaliczka jest o połowę mniejsza. Dlaczego różnica jest tak duża??

Jak określa się kwotę pożyczki

Ma to związek z tym, jak bank oblicza, na co stać cię, by zapłacić. Ogólnie rzecz biorąc, bank weźmie udział procentowy w całkowitych miesięcznych dochodach (36% jest powszechne) i przyjmie, że tyle możesz zapłacić na cały dług, w tym na hipotekę.

Innymi słowy, twoje dotychczasowe spłaty zadłużenia bezpośrednio zmniejszą kwotę, o której bank myśli, że możesz zapłacić na spłatę kredytu hipotecznego, ubezpieczenia domu, podatków i PMI, jeśli to konieczne. Po ustaleniu wysokości miesięcznej płatności ekstrapolują wysokość kredytu hipotecznego, do którego się kwalifikujesz.

Ze względu na charakter tych obliczeń zaliczka zwiększa jedynie całkowitą wielkość kredytu hipotecznego, do którego się kwalifikujesz, w przeliczeniu na dolary za dolary. Oznacza to, że jeśli kwalifikujesz się do kredytu hipotecznego w wysokości 150 000 USD i masz dodatkowe 10 000 USD do spłacenia, możesz kwalifikować się do kredytu hipotecznego w wysokości 160 000 USD. Ale ponieważ istniejący dług wpływa na to, ile bank uważa, że ​​jesteś w stanie spłacić, ogranicza to również wielkość twojego kredytu hipotecznego. W rzeczywistości spłata zadłużenia zwiększy kwotę kredytu hipotecznego, o który się kwalifikujesz, około trzy razy więcej niż zwykłe oszczędzanie pieniędzy na zaliczkę.

Tak więc, ogólnie rzecz biorąc, najbardziej sensowne jest spłacenie istniejącego zadłużenia, jeśli chcesz maksymalnie zwiększyć kwotę pożyczki.

Dodatkowe uwagi

Jest jeszcze inny aspekt tego rozważania. Oprocentowanie zadłużenia karty kredytowej jest często znacznie wyższe niż oprocentowanie kredytu hipotecznego, a na pewno jest to prawdą w przypadku Jima. Co więcej, możesz odliczyć odsetki od kredytu hipotecznego od swoich podatków, a tym samym jeszcze bardziej obniżyć efektywną stawkę kredytu mieszkaniowego.

Ponieważ prawie zawsze lepiej jest wymieniać dług o wysokim oprocentowaniu na dług o niskim oprocentowaniu, decyzja Jima z tej perspektywy jest oczywista. Nie wspominając już o tym, że nawet jeśli wpłaci całą 20 000 $ zaliczki na swój dom, nadal musi zapłacić PMI, co stanowi dodatkowy miesięczny wydatek, jeśli zaliczka jest mniejsza niż 20%.

Wyjątki

Ale jest kilka sytuacji, w których przeznaczenie części zaliczki na dług nie musi być najmądrzejszym posunięciem:

1. Jeśli możesz zmniejszyć swoje minimalne wymagania dotyczące płatności
Ponieważ bank wykorzystuje minimalne wymagane płatności do obliczenia kwoty pożyczki, na którą możesz sobie pozwolić, obniżenie minimalnych płatności, nawet tymczasowo, może zwiększyć kwotę pożyczki bez konieczności spłacania długów. Ponadto najlepiej jest to zrobić z pożyczkami, które chcesz zatrzymać, na przykład z oprocentowaniem zbliżonym lub nawet niższym od oprocentowania kredytu hipotecznego.

Na przykład wiele pożyczek studenckich zalicza się do tej kategorii i może pozwolić ci na zmianę planu płatności na rok lub dwa, ułatwiając w ten sposób zakwalifikowanie się do większej pożyczki bez konieczności spłaty zadłużenia studenckiego o niskim oprocentowaniu.

lub zadłużenie z tytułu karty kredytowej, oprócz zwrócenia się do firmy o zmniejszenie minimalnych wymagań dotyczących płatności, możesz rozważyć przeniesienie salda na kartę kredytową o niższej stawce APR lub okres promocyjny wolny od jakichkolwiek odsetek. Nie otwieraj jednak nowej karty zbyt blisko terminu składania wniosku o kredyt hipoteczny, ponieważ może to zaszkodzić Twojej zdolności kredytowej w krótkim okresie.

2. Jeśli nie stać Cię na zaliczkę
Chociaż istnieją opcje kredytu hipotecznego z zerową spłatą, prawdopodobnie zapłacisz znacznie wyższe stopy procentowe. Zaoszczędź swoje pieniądze, aby zapewnić nawet niewielką zaliczkę, na przykład 3,5%, może na dłuższą metę zaoszczędzić więcej pieniędzy niż spłacić swój dług.

Zależy to jednak od tego, czy możesz zakwalifikować się do pożyczki o niskim lub zerowym zadłużeniu, jakie oprocentowanie będzie oferowane i bieżące oprocentowanie istniejącego zadłużenia.

3. Jeśli możesz uniknąć płacenia prywatnego ubezpieczenia hipotecznego
Jeśli nie spłacenie istniejącego zadłużenia pozwoli ci na zaliczkę w wysokości 20% ceny sprzedaży twojego domu, możesz uniknąć płacenia prywatnego ubezpieczenia hipotecznego. Może to z czasem zaoszczędzić pieniądze, o ile oprocentowanie istniejącego zadłużenia nie będzie bardzo wysokie.

4. Jeśli nie musisz maksymalizować kwoty pożyczki
Jeśli nie musisz kwalifikować się do dużej pożyczki, oszczędzaj gotówkę, aby mieć ją pod ręką na zakończenie i po przeprowadzce do nowego domu. Wtedy mogą pojawić się nieoczekiwane wydatki i możesz uniknąć zaciągania dodatkowego długu, płacąc za nie z własnej kieszeni.

Ostatnie słowo

Jeśli szukasz kredytu hipotecznego, spróbuj pobawić się nowym kalkulatorem Houser Bankrate, który wygenerował liczby wykorzystane w powyższym studium przypadku. Najpierw znajdź interesujące Cię domy. Następnie podłącz do kalkulatora cenę, informacje o podatku od nieruchomości oraz oszacowanie kosztów ubezpieczenia domów. (Spróbuj poprosić innych właścicieli domów lub lokalnego agenta ubezpieczeniowego o wycenę ubezpieczenia).

Sprawdź, na ile kwalifikujesz się na początku i czy spłata długów zwiększy kwotę. Nie zapomnij także o uwzględnieniu oprocentowania istniejącego zadłużenia. Na przykład, nawet jeśli możesz obniżyć oprocentowanie kredytu hipotecznego o pełny procent, zwiększając zaliczkę, przy jakim oprocentowaniu dług byłby spłacony w innym przypadku? Pamiętaj, że odsetki od kredytu hipotecznego można odliczyć od podatków.

Jeśli dopiero zaczynasz szukać domu, pobaw się kalkulatorem powyżej i rozważ różne sposoby wydawania zaliczki. Nie pozwól, aby bank sam decydował, na co Cię stać. Jeśli bank uważa, że ​​możesz poradzić sobie z spłatą kredytu hipotecznego w wysokości 2000 USD miesięcznie, ale wiesz, że nie możesz, nie wpadaj w to tylko dlatego, że bank tak mówi. Znajdź dom, na który Cię wygodnie stać, aby mieć pewność, że wszystkie miesięczne płatności będą dla ciebie bezstresowe.

Czy kiedykolwiek miałeś do czynienia z decyzją o oszczędzeniu na zaliczkę na dom lub spłatę długu? Z kim poszedłeś i dlaczego?