7 alternatywnych inwestycji w nieruchomości, które większość osób ignoruje (i jak w nie inwestować)

Prawdopodobnie skoczyłeś prosto do trustów inwestycyjnych nieruchomości (REIT), długoterminowych nieruchomości na wynajem zakupionych przez taką firmę Konik dachowy, i krótkotrwałe przerzucanie domów. Są to wszystkie rozsądne strategie, z których sam korzystałem przez lata.

Ale tylko dlatego, że są najpopularniejszymi opcjami, nie oznacza to, że są jedynymi - lub nawet najbardziej dochodowymi - sposobami inwestowania w nieruchomości. W rzeczywistości mniej znane nisze często oferują lepsze zwroty w dowolnej klasie rynku lub aktywów. Biznesowi guru nazywają te „niebieskie oceany” - co oznacza, że ​​w wodzie jest mniej krwi z konkurencji - i wytryskują zwięzłe frazy, takie jak „bogactwa są w niszach”.

Jeśli interesują Cię nieruchomości, ale chcesz poznać błękitne wody, przyjrzyj się bliżej tym mniej znanym strategiom inwestowania w nieruchomości. W każdym razie konwencjonalne jest nudne.

1. Przestrzenie coworkingowe

Przy gwałtownym wzroście popularności przestrzeni coworkingowych trudno uwierzyć, że branża ma niewiele ponad 10 lat.

Pierwsza na świecie przestrzeń coworkingowa zadebiutowała w San Francisco w 2005 roku, aw ciągu następnych kilku lat coraz więcej powierzchni pojawiło się w drogich miastach, takich jak Londyn i Nowy Jork. Mała grupa handlowa otworzyła i zorganizowała pierwszą konferencję branżową w 2009 roku, The Global Coworking Unconference Conference.

Od tego czasu branża przyspieszyła, od bycia marginalnym ruchem wśród solopreneurs i freelancerów, aż do stania się jednym z największych trendów dekady w branży nieruchomości komercyjnych. Branża podwoiła się w latach 2015-2018, a analitycy prognozują ponad 1 milion członków w samych Stanach Zjednoczonych do 2022 r., Według grupy handlowej Coworking Resources. Firma JLL zajmująca się doradztwem w zakresie nieruchomości informuje, że elastyczna powierzchnia biurowa wzrosła szybciej niż jakikolwiek inny segment branży, średnio o 23% rocznie od 2010 r..

Przestrzenie coworkingowe są korzystne dla wszystkich zaangażowanych stron. Członkowie mogą dzielić koszty biurowe, nawet jeśli są indywidualnymi freelancerami, którzy tylko szukają miejsca do podparcia swoich laptopów. Startupy mogą elastycznie dodawać lub odejmować powierzchnię biurową. Dostawcy powierzchni biurowych mogą wynająć więcej biurek niż faktycznie, ponieważ nie wszystkie biurka będą cały czas zajęte.

Co ciekawe, najszybciej rosnąca baza klientów dla przestrzeni coworkingowych odeszła od freelancerów i startupów. Według wielonarodowego giganta coworkingowego WeWork, jak donosi Curbed, korporacje doprowadziły do ​​wzrostu liczby rejestracji w ciągu ostatnich kilku lat.

Jak inwestować w przestrzenie coworkingowe

Najłatwiejszym sposobem inwestowania w przestrzenie coworkingowe jest inwestowanie w REIT-y, które je zawierają. Przykłady obejmują Boston Properties (BXP) i Washington REIT (WRE). Można je kupić za pośrednictwem większości kont inwestycyjnych, takich jak You Invest by J.P. Morgan.

Lub możesz zastosować bardziej praktyczne podejście. Jeśli obecnie posiadasz lub wynajmujesz powierzchnię biurową, ale nie korzystasz z niej, dlaczego nie wynająć? Na pewno nie byłbyś sam. Prawie dwie trzecie wszystkich miejsc coworkingowych w Stanach Zjednoczonych to firmy poboczne dla ich właścicieli, według publikacji branżowej Deskmag.

Alternatywnie możesz rzucić się na ogrodzenie i uruchomić własną dedykowaną przestrzeń do współpracy. Biznesplan nie jest skomplikowany: wynajmujesz powierzchnię biurową, a następnie wynajmujesz ją w biurze, na biurku lub we wspólnym salonie.

Jako właściciel małej firmy sam pracuję w przestrzeni coworkingowej i uwielbiam to. Za mniej niż 100 USD miesięcznie mam całodobowy dostęp do ekskluzywnej powierzchni biurowej, widoki na plaże i las namorzynowy oraz nieograniczoną kawę i herbatę.

Świat pracy się zmienia. Badanie CNBC z 2018 r. Wykazało, że 70% pracowników biurowych na całym świecie telepraca co najmniej jeden dzień w tygodniu. Coraz częściej praca odbywa się zdalnie i nie każdy pracownik zdalny chce pracować ze swojego salonu.

2. Raw Land

Inwestowanie w surową ziemię wiąże się z dużą ilością korzyści, choć nie wszystkie są oczywiste.

Po pierwsze, jest to znacznie bardziej praktyczne niż nieruchomości mieszkalne lub komercyjne. Żadnych telefonów o północy od najemców narzekających, że spaliła się żarówka; brak wezwań do naprawy lub konserwacji.

Utrzymanie kosztuje prawie nic. Jeśli kupujesz surową ziemię w gotówce, jedynym bieżącym kosztem są podatki od nieruchomości - które często są niskie w przypadku surowej ziemi ze względu na stosunkowo niską cenę.

Konkurencja w zakresie inwestowania gruntów okazuje się praktycznie nie istnieć w wielu obszarach. Kiedy zwracasz się do właściciela o zakup niezabudowanej ziemi, w niektórych przypadkach jesteś pierwszą osobą, która to zrobiła. Właściciele surowej ziemi nie zarabiają na tym, więc często przyjmują grosze za dolara.

Jak inwestować w surową ziemię

Inwestorzy gruntowi dysponują kilkoma strategiami. Pierwszym jest nic nie robić. Możesz kupić i zatrzymać ziemię i czekać na jej sprzedaż, dopóki nie zostanie doceniona.

Możesz także przerzucić ziemię, jeśli kupisz ją poniżej cen rynkowych. Jeden inwestor ziemi, którego znam, kupuje ziemię ze zniżką, a następnie oferuje kupującym finansowanie sprzedającego. Sprzedaje ziemię z premią i pobiera bardzo wysokie stopy procentowe, ponieważ może. Pożyczki gruntowe nie są regulowane jak kredyty hipoteczne i są trudne do kupienia przez nabywców, więc wielu kupujących jest skłonnych zapłacić wysokie stopy procentowe. A jeśli domyślnie, proces wykluczenia jest szybszy niż w przypadku domów mieszkalnych.

Alternatywnie możesz w jakiś sposób ulepszyć ziemię. Jedną z opcji jest przejście przez proces nabywania uprawnień, zmianę lokalizacji nieruchomości, ewentualnie zainstalowanie linii wodno-kanalizacyjnych, podzielenie ich lub ich połączenie. Następnie możesz sprzedać ziemię bliżej bycia „do zbudowania” lub sam możesz ją zbudować jako deweloper. Jeśli wybierzesz to drugie, możesz albo zatrzymać nieruchomość jako wynajem długoterminowy, albo sprzedać ją po zakończeniu.

Oczywiście nikt nie mówi, że musisz coś zbudować, aby ulepszyć ziemię. Możesz uprawiać ziemię pod uprawy rolnicze lub w celach innych niż rozwojowe i utrzymywać ją lub sprzedawać.

Większość potencjalnych inwestorów nieruchomościowych unika inwestowania w ziemię, ponieważ tego nie rozumie. Ale dzięki podstawowym szkoleniom i edukacji kupujący mogą szybko nauczyć się, jak oceniać i inwestować w surową ziemię, a także pułapki, których należy unikać. Zachowaj szczególną ostrożność przy tworzeniu stref; zmiana obszaru nie zawsze jest możliwa, a wiele gmin nakłada ograniczenia strefowe.

Aby przejrzeć wykazy gruntów, spróbuj AcreTrader lub LandWatch.

3. Wyprodukowane domy

Podobnie jak surowa ziemia, wiele osób unika ruchomych i produkowanych domów, ponieważ nie są seksowne. Są tak nieseksualni, że niektórzy inwestorzy spoglądają z góry na sam pomysł. To pasuje dobrze wyprodukowanym inwestorom domowym; śmieją się aż do banku.

Warto zatrzymać się, aby wspomnieć, że istnieje różnica techniczna między produkowanymi domami a domami mobilnymi. W czerwcu 1976 r. Departament Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast (HUD) zaczął regulować domki mobilne, które wcześniej były w dużej mierze nieuregulowane. Domy zbudowane fabrycznie, zbudowane po 1976 r., Podlegające kodeksom budowlanym, są nazywane „domami produkowanymi”, podczas gdy „domki mobilne” odnoszą się do nieuregulowanych konstrukcji ruchomych zbudowanych przed 1976 r. Mimo to większość ludzi nadal używa tych terminów zamiennie.

Wyprodukowane domy mogą być na stałe przymocowane do ziemi, na której siedzą, lub mogą siedzieć w parkach. Parki domków mobilnych zazwyczaj pobierają miesięczną opłatę za wynajem za partię, która często obejmuje usługi wodne, kanalizacyjne i śmieci. Kiedy kupujesz wyprodukowany dom w parku, prawie zawsze kupujesz tylko dom, a nie ziemię (więcej o inwestowaniu w mobile home park wkrótce).

Jak inwestować w produkowane domy

Najpopularniejszą strategią inwestycyjną dla produkowanych domów jest kup i trzymaj. Inwestor kupuje dom z działką lub domem tylko wtedy, gdy jest w parku i podpisuje długoterminową umowę najmu z najemcą.

Podobnie jak w przypadku tradycyjnych nieruchomości na wynajem, istnieją większe i mniejsze produkowane domy, w każdych warunkach, z szeroką gamą wykończeń i wyposażenia. Niektóre z nich to piękne, nowoczesne domy z pięknymi udogodnieniami; inne są rudery.

Parki różnią się również znacznie pod względem jakości i chociaż inwestorzy zawsze mogą przeprowadzić się do domu, nie jest to trywialny proces; przeniesienie go może kosztować więcej niż sam dom. Ponadto niektóre parki nakładają ograniczenia wiekowe, na przykład 55 lat i starsze, więc odrabiaj pracę domową w parku, a nie tylko w domu, przed zakupem.

Aby przeglądać wyprodukowane oferty domów, sprawdź Sell Fast według właściciela lub Homes.com.

4. Parki domków mobilnych

Zamiast kupować indywidualny dom mobilny lub produkowany, możesz kupić całe parki domków mobilnych. W ten sposób kupujesz zarówno ziemię, jak i park. Pobierasz miesięczną opłatę za lot, która może obejmować niektóre narzędzia. Jeśli najemca nie zapłaci czynszu, złożysz eksmisję, tak jak w przypadku każdej innej firmy zajmującej się wynajmem.

Podobnie jak kupowanie produkowanych domów, wielu inwestorów nieruchomości uważa, że ​​kupowanie parku mobilnego to nieseksualny biznes i ignoruje to. Stwarza to szansę dla inwestorów, którzy nie mają nic przeciwko posiadaniu aktywów tak różnorodnych, jak parki mobilne.

Jedną z zalet inwestowania w mobilne parki jest to, że nie musisz sam utrzymywać domów, ponieważ nie jesteś ich właścicielem. Wszystko, co musisz zrobić, to utrzymywać wspólne obszary i tereny oraz utrzymywać bieżącą wodę i kanalizację. To powoduje niskie koszty ogólne i koszty oraz wysokie marże zysku.

Wskaźniki obrotu są również niższe w mobilnych parkach samochodowych niż w innych nieruchomościach na wynajem, ponieważ przeniesienie wyprodukowanego domu kosztuje tyle pieniędzy. Gdy ktoś kupuje przyczepę stacjonarną, jest właścicielem domu do wynajęcia i zazwyczaj pozostaje na miejscu. Obroty są tam, gdzie większość pracy i większość wydatków leży po stronie typowego właściciela, więc niższy wskaźnik obrotów jest ogromną korzyścią.

Jak inwestować w parki domków mobilnych

Podobnie jak większość rzeczy w życiu, możesz kupić mobilne parki online. Najpopularniejszą stroną internetową do kupowania i sprzedawania parków jest Mobile Home Park Store, który oferuje kilkaset parków wystawionych na sprzedaż w danym momencie. Możesz także kupić mobilne parki na gigantycznym rynku nieruchomości komercyjnych LoopNet. Czasami można także znaleźć parki na aukcji na Auction.com lub eBay. Przed wydaniem jakichkolwiek pieniędzy dokładaj należytej staranności, zwłaszcza za pośrednictwem usługi sprzedaży peer-to-peer, takiej jak eBay. Zawsze używaj bezinteresownej firmy z tytułem własności do weryfikacji i przeniesienia tytułu.

Oczywiście wielu inwestorów nieruchomości nie ogranicza się do tego, co jest notowane na giełdzie. Nieustraszeni inwestorzy korzystają z bezpośredniej poczty, połączeń na zimno, a nawet wizyt osobistych.

Parki domków mobilnych mogą generować ogromne przychody, co oznacza, że ​​często są drogie. Przygotuj się na zapłacenie siedmiu liczb za park w pożądanym miejscu o znacznych dochodach.

Na koniec, parki stacjonarne oferują dodatkowe możliwości dochodu dla doświadczonych przedsiębiorców. Właściciele parków mogą instalować pralnie, miniemarki lub inne usługi na miejscu, aby generować dodatkowe przepływy pieniężne ze swoich parków.

5. Strony internetowe dotyczące finansowania społecznościowego

Niedawny dodatek do katalogu opcji inwestowania w nieruchomości, witryny crowdfundingowe często zapewniają inwestorom wysokie zyski.

Różne strony internetowe dotyczące finansowania społecznościowego stosują różne modele inwestowania. Niektóre mają jeden fundusz połączony lub kilka dużych funduszy połączonych, które zapewniają wszystkim inwestorom taki sam zwrot. Fundusz kupuje, aktualizuje, zarządza, a czasem sprzedaje nieruchomości, korzystając ze środków zebranych od społeczeństwa. Przypomina to inwestowanie w REIT, z wyjątkiem tego, że jest mniej regulowany przez SEC i nie musi wypłacać 90% zysków netto z dywidend.

Alternatywnie, niektóre strony internetowe dotyczące finansowania społecznościowego pozwalają inwestorom sfinansować zakup określonych nieruchomości. Im wyższe ryzyko pożyczkobiorcy, nieruchomości lub obu, tym wyższy oferowany zwrot. Jednak struktura finansowania społecznościowego zapewnia zadowalającą przejrzystość, nawet jeśli inwestorzy nie mają żadnej dodatkowej kontroli nad renowacją lub zarządzaniem nieruchomościami.

Innym ważnym odróżnieniem od REIT jest brak płynności. Ponieważ REIT są przedmiotem publicznego obrotu, inwestorzy mogą je kupować i sprzedawać natychmiast. Ale zadłużenie crowdfundingowe nie jest przedmiotem publicznego obrotu, a kiedy inwestujesz, robisz to przez co najmniej minimalny okres inwestycji - zwykle co najmniej sześć lub 12 miesięcy.

Jak inwestować w nieruchomości Crowdfunding Strony internetowe

Pierwsze słowo ostrzeżenia: większość witryn crowdfundingowych dla nieruchomości przyjmuje wyłącznie fundusze od akredytowanych inwestorów. Jeśli nie wiesz, czym jest akredytowany inwestor, prawdopodobnie nie jesteś nim. Są to zamożni inwestorzy o wartości netto ponad 1 mln USD lub rocznym dochodzie przekraczającym 200 000 USD.

To powiedziawszy, istnieje kilka stron internetowych z finansowaniem społecznościowym, które specjalizują się we współpracy z nieakredytowanymi inwestorami. Dwie strony crowdfundingowe, które inwestują bezpośrednio w nieruchomości za pośrednictwem funduszu Fundrise i STREITwise. Fundrise akceptuje minimalną inwestycję tylko 500 USD i wypłaca zwroty w wysokości od 8,7% do 12,4%. RealtyMogul wymaga co najmniej 1 000 USD i od samego początku płacił około 8% miesięcznych wypłat.

Aby inwestować w konkretne projekty nieruchomości jako nieakredytowany inwestor, sprawdź Groundfloor. Możesz inwestować już za 10 USD i uzyskiwać zwroty od 5% do 25%, w zależności od nieruchomości i kredytobiorcy. Pożyczki te wynoszą zwykle od sześciu do 12 miesięcy, co czyni relację stosunkowo krótką.

Alternatywnie możesz zainwestować w pola uprawne poprzez AcreTrader. Ziemia uprawna szybko staje się popularną inwestycją, ponieważ od 1990 r. Nigdy nie miała ujemnego rocznego zwrotu. W rzeczywistości, gdybyś zainwestował 10 000 USD w pola uprawne w 1990 r., Dziś byłby wart prawie 200 000 USD.

Jak zawsze, odrób pracę domową przed zainwestowaniem pieniędzy w stronę finansowania społecznościowego. Zapytaj o stawki domyślne i zwróć szczególną uwagę na czas przeznaczany na fundusze.

6. Prywatne notatki

Nota jest dokumentem prawnym, który ogłasza pożyczkę od jednej strony do drugiej. Na przykład, kiedy pożyczasz hipotekę, jednym z dokumentów, które podpisujesz przy rozliczeniu, jest nota. Wielu inwestorów nieruchomości finansuje swoje transakcje pożyczając pieniądze od osób fizycznych, a nie banków. Podpisują prywatną notatkę z indywidualnym inwestorem, pożyczając pieniądze bez względu na stopę procentową i inne warunki kredytu uzgodnione przez obie strony.

Inwestuję pieniądze w prywatne banknoty. Na przykład w Ohio jest para, która przeszła na emeryturę przed ukończeniem 30 lat dzięki dochodom z wynajmu nieruchomości, chociaż nie przestały kupować nowych nieruchomości, aby budować jeszcze bardziej pasywne źródła dochodów. Obecnie zainwestowałem w nie 10 000 USD przy 10% oprocentowaniu i oboje jesteśmy zadowoleni z układu. Mają elastyczne finansowanie od osób fizycznych, a ich inwestorzy - w tym ja - osiągają solidny, niezawodny zwrot.

Mimo to nie jest pozbawione ryzyka. Jeśli pożyczkobiorcy nie wywiążą się z mojej pożyczki, jedyną regresą jest skierowanie ich do sądu, wygranie wyroku, a następnie próba odzyskania na podstawie tego wyroku.

Jak inwestować w prywatne notatki

W przeciwieństwie do większości opcji z tej listy, prywatne notatki działają przede wszystkim na zaufaniu. Inwestujesz pieniądze z kimś, kogo znasz osobiście, który wykazał się wyraźnymi i imponującymi osiągnięciami dzięki inwestycjom w nieruchomości - innymi słowy, komuś, któremu z całego serca ufasz, że ci się spłaci.

Jeśli nie znasz żadnych inwestorów w nieruchomości, zacznij zanurzać się w branży. Dołącz do lokalnego klubu inwestującego w nieruchomości i weź udział w każdym spotkaniu przez kilka miesięcy z rzędu. Sieć z lokalnymi sprzedawcami pod klucz, hurtownikami i agentami nieruchomości specjalizującymi się we współpracy z inwestorami. Zanurz się w lokalnej społeczności inwestującej w nieruchomości. Szybko powinno stać się jasne, kto był na bloku od dłuższego czasu i ma udaną inwestycję. Poznaj lepiej tych ludzi. Podczas budowania relacji z nimi możesz omawiać możliwości inwestowania z nimi, jako pożyczkodawcą, a nawet partnerem.

Możesz też kupić prywatne notatki online za pośrednictwem stron internetowych takich jak Note Investor. Uważaj tylko, aby dokładnie zweryfikować wszystkich kredytobiorców przed przekazaniem ciężko zarobionej gotówki.

7. Syndykacje nieruchomości

W syndykacie nieruchomości „operator” lub „sponsor” pełni rolę wiodącego inwestora nieruchomości i poszukuje cichych partnerów do inwestowania pieniędzy. Ci milczący partnerzy nazywani są „członkami” lub „komandytariuszami”. W przeciwieństwie do strony crowdfundingowej lub noty prywatnej, ci partnerzy nie tylko pożyczają pieniądze; stają się prawdziwymi partnerami z ułamkowym ułamkiem własności.

Wyobraź sobie, że Odelia znajduje budynek, który chce kupić za 2 miliony dolarów. Ma 500 000 dolarów własnych pieniędzy na inwestycje i postanawia zebrać pozostałe 1,5 miliona dolarów poprzez syndykację nieruchomości. Jako operator Odelia informuje Cię o transakcji. Wiesz, że ma doświadczenie w tego rodzaju projektach inwestycyjnych, więc wystawiasz 100 000 $, a Odelia zbiera resztę pieniędzy od garstki innych inwestorów.

Ponieważ wystawiasz 5% pieniędzy, co daje ci 5% udziałów w budynku mieszkalnym. Ta własność zapewnia lepszą ochronę Twojej inwestycji. A ponieważ jesteś faktycznym właścicielem, a nie tylko pożyczkodawcą, zyskujesz wszystkie korzyści podatkowe przyznane inwestorom nieruchomości, w tym odliczenia ponadprzeciętne, amortyzację, 20% odliczenie przejściowe oraz możliwość odroczenia podatków z zysków kapitałowych przy wymianie 1031.

Jak inwestować w syndykaty nieruchomości

Zwykle tylko akredytowani inwestorzy mogą inwestować w syndykaty nieruchomości. Jeśli jesteś akredytowanym inwestorem, możesz uzyskać dostęp do tych ekskluzywnych projektów inwestycyjnych na większą skalę, poznając lokalnych inwestorów, którzy się w nich specjalizują. Kto inwestuje w budynki mieszkalne w Twojej okolicy? W komercyjnych wieżowcach? Poszukaj nie-korporacyjnych nabywców nieruchomości komercyjnych i nawiąż z nimi współpracę. Chociaż mogą uczestniczyć w lokalnych spotkaniach klubów inwestujących w nieruchomości, inni inwestorzy mogą powiedzieć, kto działa w tej lokalnej niszy.

Przed zainwestowaniem pieniędzy upewnij się, że rozumiesz warunki umowy. Większość projektów konsorcjum nieruchomości to zobowiązania długoterminowe, w których inwestorzy nie mogą po prostu sprzedać się, kiedy mają na to ochotę.

Ostatnie słowo

Niektóre z powyższych alternatywnych inwestycji w nieruchomości są łatwiejsze do kupienia niż inne. Większość wymaga albo konkretnej wiedzy, konkretnej sieci, akredytowanego statusu inwestora lub kombinacji tych trzech. Ale dla tych, którzy chcą zainwestować trochę czasu w naukę od inwestorów w nieruchomości lub tworzenie sieci kontaktów, zwroty mogą okazać się większe niż przeciętne papiery wartościowe.

Dwie najłatwiejsze alternatywne inwestycje w nieruchomości powyżej to strony crowdfundingowe i REIT, które inwestują w przestrzenie coworkingowe. Zastanów się od tego, a jeśli podoba Ci się to, co znajdziesz, poszerzaj swoją wiedzę na temat szerokiego świata alternatywnych inwestycji w nieruchomości.

Jakie alternatywne inwestycje w nieruchomości najbardziej Cię interesują? Dlaczego?